Möglichkeit zum Einstieg bieten Immobilienaktien

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5911

Allerdings haben diese Papiere bisher in diesem Jahr eine eher schwache Entwicklung gezeigt. Ein Grund dafür war die Diskussion um Reits – die neuen steuerbegünstigten Immobilienaktiengesellschaften. Im vergangenen Jahr trieben die Hoffnungen darauf die Kurse an.
Aber dann stellte sich heraus, dass Wohnimmobilien ausgenommen werden sollten – aus Gründen des Mieterschutzes. Entsprechend kamen die Gesellschaften, die sich auf Wohnungen spezialisiert haben, unter Druck.
Speziell bei der

Name: Deutsche Wohnen AG
WKN / ISIN: A0HN5C / DE000A0HN5C6
Aktueller Kurs: 42,05 EUR (01.06.07)

kam hinzu, dass sie Abschreibungen bekannt geben musste, was die Kurse drückte.

Immobiliengesellschaften spielten zwar eine große Rolle bei Neuemissionen an der Börse. Aber sie zeigten dabei keine tollen Erfolge – ein Beispiel für sinkende Kurse ist etwa der kleine Wert

Name: PATRIZIA Immobilien
WKN / ISIN: PAT1AG / DE000PAT1AG3
Aktueller Kurs: 15,25 EUR (01.06.07).

Besser gehalten, wenn auch ohne Glanz, haben sich große Gesellschaften mit Schwerpunkten auf Büroimmobilien – etwa die

Name: IVG Immobilien
WKN / ISIN: 620570 / DE0006205701
Aktueller Kurs: 33,67 EUR (01.06.07).

Diese Bonner Gesellschaft legt auch im Ausland an – sie kaufte zum Beispiel die berühmte „Gurke“, das Gebäude der Swiss Re in London.

Es gehört also schon etwas Mut dazu, jetzt in deutsche Immobilienaktien einzusteigen. Aber möglicherweise ist es genau der richtige Zeitpunkt – wenn die Aktien billig sind und die Aussichten gut.
(Eig./HB)

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Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5911

IVG kündigt Jumbo-REIT an

Der Bonner IVG-Konzern will deutsche Immobilien aus dem Eigenbestand im Wert von mehr als 3,5 Mrd. Euro in eine steuerbegünstigte Aktiengesellschaft (REIT) abspalten. Ein straffer Zeitplan für die Platzierung an der Börse wurde bereits festgezurrt.

"Wir haben das Ziel, den REIT im Frühjahr 2008 an die Börse zu bringen. Falls das Kapitalmarktumfeld dann nicht stimmt, können wir auch länger abwarten", sagte IVG-Vorstandschef Wolfhard Leichnitz im FTD-Interview. "Entscheidend ist für uns nicht das Tempo, sondern die kritische Masse."

Mit der bisher ambitioniertesten Ankündigung seit Verabschiedung des REIT-Gesetzes im März versucht sich der im MDax notierte IVG-Konzern auf Augenhöhe mit internationalen Großinvestoren wie Morgan Stanley und Goldman Sachs zu positionieren. "Ich kann mir vorstellen, dass vielleicht zwei, drei US-Investmentbanken ebenfalls einen REIT mit mehr als 3,5 Mrd. Euro bringen könnten, aber kein weiterer deutscher Investor", sagte Leichnitz. "Es werden viele kleinere Emittenten auf der REIT-Schwelle mitschwimmen, aber irgendwann wird sich der REIT-Markt konsolidieren. Dann wollen wir Konsolidator sein." Bisher hatten der Fondsanbieter DCM, der Finanzinvestor Oaktree und die Landesbank Hessen-Thüringen REIT-Emissionen mit Immobilien für je über 1 Mrd. Euro angekündigt.

Um das Volumen zu stemmen, wird IVG nach FTD-Informationen aus Marktkreisen Konzerngebäude der Allianz für rund 1,5 Mrd. Euro kaufen. "IVG wird den Deal machen", hieß es. Leichnitz ließ diese Informationen unkommentiert und sagte nur: "Wir sind zuversichtlich, dass wir noch größere Abschlüsse in diesem Jahr tätigen werden." Der Allianz-Konzern verkauft eigene Verwaltungsgebäude - darunter die Zentrale in Unterföhring - und mietet sie langfristig zurück, um den günstigen Steuersatz auf Buchgewinne bei Einbringung in einen REIT (Exit-Tax) zu nutzen. Mit dem Erlös plant der Versicherer, seine Anlagen in Immobilien international zu streuen.

VG hatte in den vergangenen Monaten bereits mehrere Immobilienpakete für den geplanten REIT erworben. Da Leichnitz mit steigenden Mieten in Deutschland rechnet, nahm er dabei auch hohe Leerstände und niedrige Renditen in Kauf. Um Investoren eine Wachstumsstory zu bieten, werde der REIT nicht nur langfristig vermietete Objekte, sondern auch Leerstände mit Wertsteigerungspotenzial enthalten, sagte Leichnitz. Neben dem REIT, an dem IVG mit mehr als 50 Prozent beteiligt bleiben will, soll die Investmentsparte des Konzerns künftig keine weiteren Immobilien in Deutschland mehr halten. "Aus unserem Eigenbestand werden wir bis Ende des Jahres noch Immobilien für 500 bis 600 Mio. Euro verkaufen, die von der Nutzungsart, Lage oder Qualität nicht in unseren REIT passen."

Von der derzeit schlechten Stimmung für Immobilienaktien aufgrund steigender Zinsen und der US-Hypothekenkrise will sich Leichnitz nicht schrecken lassen. "Dem kann sich auch die IVG nicht entziehen. Doch der deutsche Immobilienmarkt ist ja intakt, unabhängig auch von steigenden Zinsen. Zurzeit ist die Entwicklung am Kapitalmarkt und am Immobilienmarkt gegenläufig, aber das kann sich schnell wieder ändern", sagte er.
Quelle: FTD

Name: IVG Immobilien
WKN / ISIN: 620570 / DE0006205701
Börsenplatz: XETRA
Aktueller Kurs: 26,51 EUR (02.08.07)

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Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5911

Die Kurse deutscher Immobilienaktien kennen seit Jahresbeginn nur eine Richtung: abwärts. Besonders hart trifft es Aktionäre der Patrizia Immobilien AG. Der Kurs hat sich seit Jahresanfang halbiert. Torsten Klingner, Analyst von SES Research, empfiehlt die Aktie von PATRIZIA Immobilien zu verkaufen.
Sie kritisieren unter anderem, dass Unternehmensgründer Wolfgang Egger die erste Kapitalerhöhung nicht mitgezeichnet hat und damit Vertrauen bei den Anlegern verspielt habe.

Das Unternehmen werde am 9. August die Zahlen für das zweite Quartal des laufenden Geschäftsjahres bekannt geben. Die Prognosen würden wie folgt lauten: Umsatz (Mio. EUR): 29,20; EBITDA (Mio. EUR): 10,20; EBIT (Mio. EUR): 10,00; Nettoergebnis (Mio. EUR): -2,50; EpA (EUR): -0,05.

Nachdem in Q1 85 WE (Wohneinheiten) im Bereich Privatisierung verkauft worden seien, würden die Analysten in Q2 von 100 verkauften WE ausgehen. Bezüglich des von PATRIZIA geplanten Verkaufs von 1.400 WE in 2007 sei die Visibilität gering. Der stark gestiegene Zinsaufwand (Bankverb. EUR 1,2 Mrd.) führe zu einem negativen EBT. Erste Wohnungsverkäufe aus den teuer eingekauften Portfolien (Gerling und MEAG) würden die Analysten in Q3 erwarten. Beim Wohnungsverkauf sollten die Margen durch die hohen Einkaufspreise sukzessive unter Druck geraten.

Name: PATRIZIA Immobilien
WKN / ISIN: PAT1AG / DE000PAT1AG3
Aktueller Kurs: 11,18 EUR (06.08.07).

Die Analysten von SES Research sind der Meinung, dass das Rating "verkaufen" für die Aktie von PATRIZIA Immobilien auch nach Bekanntgabe der Zahlen Bestand haben wird. Das Kursziel sehe man bei EUR 10,10.

Nun wirbt Egger, der auch Vorstandschef des Unternehmens ist, persönlich um Verständnis. Wohnungsprivatisierung, wie sie die Patrizia betreibe, sei nicht mit dem Vorgehen anderer am Markt zu vergleichen, sagt er. Die eigenen Wohnungen seien hochwertiger als die vieler Mitbewerber und deshalb leichter an den Mieter oder Anleger zu bringen. „In 12 800 unserer 13 500 Wohnungen würden wir selbst wohnen wollen“, sagte Egger.

Kerngeschäft der seit Mai 2006 notierten Patrizia ist die Wohnungsprivatisierung. Wohnungen werden en gros gekauft, teils modernisiert und später an Mieter und Kapitalanleger verkauft. Der größte Teil der Wohnungen war ursprünglich in den Händen von Versicherungen. Ende des vergangenen Jahres kauften die Augsburger Konzerngesellschaften von Münchener Rück und HDI zusammen gut 9 000 Wohnungen – nahezu alle in Ballungsgebieten gelegen. Unter Wohnungsexperten gelten Versicherungsbestände als überdurchschnittlich gepflegt. Deswegen werden für Versicherungswohnungen auch höhere Preisegezahlt als für kommunale Wohnungen.

„Teuer eingekauft“, stellt Torsten Klingner, Analyst bei SRS Research, dennoch fest. Er sieht angesichts von Kaufpreisen in Höhe der achtzehn- und zwanzigfachen Jahresmiete für die Versicherungsportfolios den Weiterverkauf der Wohnungen gefährdet. Zusätzliches Risiko: Wegen steigender Zinsen sinke die Bereitschaft, Wohnungen zu kaufen. Die Finanzierung werde teurer.

Egger sieht es genau andersherum: Steigende Zinsen erhöhten die Privatisierungschance. Er geht davon aus, dass potenzielle Käufer steigende Mieten und zu einem späteren Kaufdatum noch höhere Zinsbelastungen ins Kalkül ziehen. Wie Egger hatte vor vier Jahren Volker Riebel, damals Chef der Deutschen Annington, argumentiert. Doch die Tochter der britischen Private-Equity-Gesellschaft Terra Firma hat ihre Privatisierungsziele trotz gestiegener Zinsen nicht erreicht.

Kai Malte Klose vom Bankhaus Sal. Oppenheim, einer der wenigen Analysten, die sich für den Kauf der Aktie aussprechen, springt Firmenchef Egger bei: „Im Unterschied zu Private-Equity-Firmen kaufe Patrizia nur Wohnungen, die sich für die Privatisierung eignen.“ Dennoch hinkt Patrizia bisher hinter den Erwartungen der Investoren her.
Beobachter Klingner befürchtet, dass Patrizia ihr Absatzziel nicht erreichen wird, nachdem im ersten Quartal nur 85 Wohnungen veräußert wurden. Patrizia-Finanzchef Georg Erdmann deutet an, dass am 9. August für das zweite Quartal eine vergleichbare Zahl genannt werden wird. Dennoch sollen in diesem Jahr wie geplant 1 200 Wohnungen verkauft werden. Das werde gelingen, weil die Privatisierung der Ende 2006 gekauften Versicherungswohnungen erst jetzt beginne.

Analyst Klose hält es für einen Fehler, dass Patrizia am Anfang zu hohe Erwartungen geweckt habe. Und: „Es wäre auch besser angekommen, wenn Herr Egger die erste Kapitalerhöhung im Januar mitgezeichnet hätte.“ Egger ist heute noch mit 45 Prozent beteiligt. Weiteres Handicap: Am Kapitalmarkt werden zurzeit fokussierte Unternehmen den diversifizierten vorgezogen. Patrizia ist auch Projektentwickler sowie auf dem Gewerbesektor und als Vermögensverwalter aktiv. Der ebenfalls auf mehreren Immobiliengeschäftsfeldern aktive Konkurrent Corpus hatte deswegen sogar auf einen Börsengang verzichtet.

Egger will bei Patrizia trotzdem an der Diversifikation festhalten. „Wir brauchen für unsere Kernaktivität Wohnungsprivatisierung zwar nicht zusätzlich Gewerbeimmobilien- und Projektentwicklungsgeschäft“, sagt Egger, stellt aber klar: Mit diesen Geschäftsfeldern werde die gesamte Wertschöpfungskette genutzt – zumal häufig Gewerbeeinheiten mit den Wohnungsportfolios verbunden sind. „Wir werden unser Geschäftsmodell nicht ändern. Warum soll ich Geld liegen lassen.“
Ohne Gewähr! Quelle: ariva/HB

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Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5911

Die Deutsche Bank hat die Aktie der IVG Immobilien nach Zahlen auf "Buy" hochgestuft. Auf operativer Ebene seien die Halbjahresergebnisse des Immobilienunternehmens etwas besser als erwartet, schrieb Analyst Martin Praum in einer Studie vom Donnerstag. Die Aktie habe noch rund 20 Prozent Aufwärtspotenzial bis zum unveränderten Kursziel von 33 Euro. Zudem verwies der Analyst auf den stark steigenden Nettovermögenswert (NAV) des Konzerns.

Name: IVG Immobilien
WKN / ISIN: 620570 / DE0006205701
Börsenplatz: XETRA
Aktueller Kurs: 27,38 EUR (09.08.07)

Die Quartalsbilanz des Unternehmens sei auch von Gewinnen durch Neubewertungen beeinflusst. Als positiv wertet der Analyst, dass das gute Ergebnis zum ersten Mal durch einen Gewinnanstieg im deutschen Markt angetrieben wurde. Dies bekräftige, dass sich der deutsche Markt für Büroimmobilienn wieder erhole. Nach Aussagen des Analysten ist das Management mit dem in Aussicht gestellten Nettogewinn vor Anteilen Dritter noch nicht optimistisch genug. Der Experte erwartet ein höheres Wachstum.

Mit der Einstufung "Buy" sagt die Deutsche Bank der Aktie für die kommenden zwölf Monate einen Gesamtertrag von mindestens zehn Prozent voraus.
Analysierendes Institut Deutsche Bank

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Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5911

Die PATRIZIA Immobilien AG hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2007 entsprechend den eigenen Planungen entwickelt. Rund 15 Prozent der im Privatisierungsprozess befindlichen Wohnungen seien verkauft worden, teilte das Unternehmen mit.

Der Gesamtumsatz im Konzern lag jedoch wie erwartet und angekündigt unter dem Vorjahreswert und addierte sich in den ersten sechs Monaten auf 58,4 Millionen Euro. Die Vergleichszahl 2006 lag bei 128,5 Millionen Euro und war durch den Verkauf von 1.000 Wohnungen aus dem Geschäftsbereich Revitalisierung positiv beeinflusst.

Name: PATRIZIA Immobilien
WKN / ISIN: PAT1AG / DE000PAT1AG3
Börsenplatz: Frankfurt
Aktueller Kurs: 11,44 EUR (02.09.07)

Das operative Ergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) lag nach sechs Monaten bei 23,5 Millionen Euro nach 25,3 Millionen im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Beim EBIT erreichte die PATRIZIA Immobilien AG einen Wert von 23,1 Millionen Euro nach 25,0 Millionen Euro in der Vergleichsperiode.
Für das Gesamtjahr erwartet der Vorstand weiterhin einen Jahresüberschuss von 45 Millionen Euro (2006: 32 Millionen Euro). Für 2008 wird dann ein Gewinn von 65 Millionen Euro angestrebt.

Die Aussichten für den deutschen Immobilienmarkt sind nach Einschätzung der PATRIZIA Immobilien AG weiterhin gut. Chancen ergäben sich vor allem aus 'der weiterhin geringen Wohneigentumsquote in Deutschland, des zunehmenden Wohnflächenbedarfs pro Mieter sowie der anhaltend geringen Neubauquote', erklärte das in seinem Halbjahresbericht. Zusätzlichen Auftrieb gebe es durch die sinkenden Arbeitslosenzahlen und die wachsende Bedeutung der Immobilie bei der privaten Altersvorsorge.

Die steigenden Zinsen bereiten dem Unternehmen, das zuletzt den Bestand kräftig ausbaute, keine Sorgen. Für 80 Prozent der Bankverbindlichkeiten seien Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen worden, zum allergrößten Teil mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren.
Quelle: ariva

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Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5911

Der Analyst von SES Research, Torsten Klingner, stuft die Aktie von PATRIZIA Immobilien nach wie vor mit "halten" ein.

Hohe Einstandspreise zum Mietmultiplikator von 18 bzw. 20, schwache Wohnungsverkäufe und ein Gewinn der allein auf Zuschreibungen beruhe, hätten zu einem dramatischen Kursverfall der Patrizia-Aktie geführt.

Nach einem nicht überzeugenden 2007 stelle sich für 2008 vor allem die Frage, inwieweit eine deutliche Steigerung der verkauften Wohnungen erreicht werden könne.

Name: PATRIZIA Immobilien
WKN / ISIN: PAT1AG / DE000PAT1AG3
Börsenplatz: Frankfurt
Aktueller Kurs: 4,095 EUR (01.03.08 )

Im Kerngeschäft Wohnungsprivatisierung befänden sich derzeit rd. 3.000 Wohnungen im Verkaufsprozess. Ab dem 2. Halbjahr 2008 werde sich diese Zahl auf rd. 4.400 Wohnungen erhöhen, da für einen Teil der Ende 2006 erworbenen Wohnungen die Privatisierungssperre auslaufe.

Zwar sei vor diesem Hintergrund in 2008 mit einem deutlichen Anstieg der einzeln verkauften Wohnungen zu rechnen (2007e 500), allerdings dürfte das Privatisierungsgeschäft nachhaltig schwierig bleiben, da die Rohmarge von rd. 30% durch die hohen Einstandspreise und die zunehmende Restantenproblematik in den kommenden Jahren rückläufig sein dürfte (SES Research erwarte 20-25%).

Außerdem seien durch die Abschaffung der Eigenheimzulage Käuferschichten weggefallen. Das Privatisierungspotenzial sei möglicherweise überschätzt worden. Nach einer Umfrage des Instituts der Deutschen Wirtschaft vom November 2007 seien nur 9% der Mieter am Kauf der selbst genutzten Mietwohnung interessiert.

Im Bereich Projektentwicklung sei in 2008 von keinen signifikanten Umsätzen auszugehen. Das Großprojekt "Dresden Altmarkt" dürfte frühestens Ende 2009 bzw. 2010 verkauft werden. Im Bereich Revitalisierung dürften in 2008 rd. 1.000 Wohnungen blockweise verkauft werden.

Bitte klicken Sie hier Die Die EK-Quote von 21% zum 30.09.2007 biete nur noch wenig Spielraum für weitere Immobilieninvestitionen. Dementsprechend sei in 2008 nicht mit größeren Käufen zu rechnen.

Aufgrund der zuvor beschriebenen Punkte gehe SES Research in der Wohnungsprivatisierung von niedrigeren Verkaufszahlen als bisher aus. So werde in 2008 nur noch mit 1.300 einzeln verkauften Wohnungen gerechnet (alt: 1.800). Des Weiteren würden Verschiebungen im Bereich Projektentwicklung zu geringeren Verkaufserlösen führen. Demzufolge würden die Umsatz- und Ergebnisprognosen gesenkt.

Bei den Ertragszahlen sei zu beachten, dass in den Prognosen ab 2008 keine Zuschreibungen enthalten seien. Diese habe das Unternehmen jedoch wiederholt in 2007 vorgenommen und zuletzt im Q3 EUR 66,3 Mio. zugeschrieben.

Vor dem Hintergrund der geringen Visibilität der Umsätze in den Bereichen Wohnungsprivatisierung, Projektentwicklung und Revitalisierung und der zugleich hohen Margenunsicherheit durch die ambitionierten Einkaufspreise halte SES Research an der Bewertung auf Basis des Substanzwertes fest.

In der Vergangenheit habe sich das Kursziel am NAV von EUR 9,62 je Aktie (2007e) orientiert bei dem stille Reserven beim Umlaufvermögen insbesondere bei den Revitalisierungsbeständen und den Privatisierungsbeständen unterstellt worden seien. Die Bewertung zum NAV sei nicht gerechtfertigt da, die ambitionierten Einstandspreise zum Mietmultiplikator von 18 bzw. 20 über den derzeitigen Marktpreisen liegen dürften und die Peer-Group aus deutschen Immobilienbestandshaltern derzeit im Durchschnitt mit rd. 30% Abschlag zum NAV notiere.

Vor diesem Hintergrund sei zur Bestimmung des Kursziels der Eigenkapitalbuchwert von EUR 5,78 per 30.06.2007 heranzuziehen (EUR 6,46 je Aktie nach Zuschreibung zum 30.09.2007). Aufgrund eines durchschnittlichen KBVs von rd. 0,85 bei der Peer-Group laute das neue Kursziel EUR 4,80 (alt EUR 8,20).
Ohne Gewähr! Analyst: SES
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