Projekten mit interner Verzinsung 15%+x?- Eigenkapitaldarste

Päske · Newbie Anmeldungsdatum: 19.11.2004 Beiträge: 11 Wohnort: Berlin

Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Forum- Besucher,

einige meine Vorredner haben sich ja schon ein wenig über die Sinnhaftigkeit von stragischem Fremdkapital resümiert. Ich will in die selbe Kerbe hauen und Rat sowie Hilfe einholen.

Zur Sache selbst:

Wir - mein Bruder und ich nebst zugekauftem Personal - entwicklen seit 1995 Immobilien in Berlin. Die Projekte mit einem Gesamtverkaufsvolumen von 79,7 mio € und mit mehr als 20.000m² sind alle zur Zufriedenheit der Mandanten erstellt worden.

Wir sind zwingend auf Fremdkapital angewiesen. Nun- ohne Moos nix los. Meine Zeit ist kostbar und ich würde mit meiner Tochter lieber LEGO spielen als weiter meine Zeit mit so unnützen Labergesprächen bei den Banken zu vergeuden.

Nun höre ich die besonders Schlauen schon sagen:"... he, der hat 80 mio um die Ecke gebracht und nix auf der Kante?".
Umsatz ist nicht Gewinn. Und ich wage die Wahrheit zu sagen: ja auch wir, hatten schlechte Zeiten. So wurde aufgrund eines heute nicht mehr im Unternehmen verweilenden Gesellschafters 1998/99 eine Baufirma beauftragt, die es nicht wert ist, zu nennen. Das Ergebnis war verheerend.

Aber nur für mich, nicht für die Kunden. Entgegen aller Empfehlungen, Ratschläge und Prognosen haben wir begonnen, den steinigen und erneuten Aufstieg zu wagen. Und retroperspektivisch gesehen- es war der richtige, weil erfolgreiche Weg.

Die seinerzeit gewährten umfangreichen privaten Mittel sind zurück bezahlt worden, Banken sahen sich mit einem Geldsegen auf ausgebuchte Forderungen konfrontiert und der Vertrieb verkaufte wieder....

Im vergangenen Jahr hatten wir begonnen, uns mit der Aufarbeitung - weil wir da (leider) zwischenzeitlich ja sehr erfahren sind - von kaputten Bauträgermaßnahmen, Insolvenzmassen und Zwangsversteigerungen zu beschäftigen.

Aufgrund meiner operativen Ergebnisse würde mich eine Bank gern finanzieren. Nur beim Blick in die Eigenkapitalaustattung, der Liquidität tritt eine Verzögerung bis hin zum Stillstand ein.

Nun erkläre einem Banker, dass
- mein Leben mit 37 nicht in seine Selbstauskunft passt,
- es auch Niederlagen im Geschäftsbetrieb gibt, die - Willen vorausgesetzt - auch ausgebügelt werden können
- mangelnde Liquidität naturgemäß herrschen muss, wenn man Kredite absprachegemäß zügig zurück zahlen will
und....

Mit Freunden habe ich dann in 2004 einem vorbeschriebenen Projekt zugewandt: Miethaus in Berlin, gute Lage, voll vermietet knapp 100.000€ Miete bei 700.000€ Kaufpreis.
Die Zwischenfinanzierung, also den Ankauf haben wir bereits bewerkstelligt. Die ist teuer und bringt uns nicht den gewünschten Hebel.
Denn der ergibt sich nach den noch zu erfolgenden kleineren Instandsetzungen im Haus aus der anstehenden Mietererhöhung auf ca 112.000€.

Der gewünschte Kredit: 1.240.000€ bei 4,5% Zins + 1-2% Tilgung.

Im Zuge der Kreditablösung würden freies, wenn auch kreditiertes Kapital, von ca 200.000€ zur Verfügung stehen. Ob das finanziert ist oder nicht, kann mir bei 4,5% fast egal sein.

Das Pinzip ist soweit klar. Der endfinanzierenden Bank kann ich naturgemäß nicht reinen Wein einschenken, obschon der Beleihungsauslauf durchaus akzeptabel erscheint.

Nun bin ich auf der Suche nach privatem Kapital, mit dem ich mich 2-3 Jahre "schmücken" kann, damit auch diese Hobrik beim Rating nach BASELII mit einer guten Note versehen kann.

Die Verzinsung des EK´s kann aufgrund der produzierten ÜBerschüsse dargestellt werden.

Wer kennt Firmen, seriöse Kaufleute, die sich auf diesem Gebiet engagieren?

MIt bestem Gruß aus Berlin

H.-G. Päske

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PS: Syntaxfehler im Text sind beabsichtigt....