Sekundenkredit gesucht

jan1 · Newbie Anmeldungsdatum: 30.03.2006 Beiträge: 5

Hallo,
wir suchen für jetzt und zukünftige Grundstücksgeschäfte
private Geldgeber oder evtl. Banken und Sparkassen, die einen
sogenannten Sekundenkredit zu vernünftigen Konditionen anbieten.
Benötigt werden für die verschiedenen Grundstücksankäufe Beträge
zwischen € 200.000,- bis € 750.000,-.
Zum Beispiel wird für den Grundstückskauf ein Betrag von € 250.000,-
benötigt. Dieser Betrag wird mit der Eintragung der AV fällig. Danach werden wir ( die Käufer des Gesamtgrundstücks ) als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen und gleichzeitig werden die AVs der Käufer der Teilparzellen eingetragen.
Die Zeitspanne für die Inanspruchnahme des Kredits addiert sich aus
der Arbeitszeit des Grundbuchamtes und der Fälligstellung und Zahlung
der Käufer. Ihre Anfragen und Angebote senden Sie bitte an unsere Mail.

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

haben Sie schon einmal über den Gedanken nachgedacht, die Belastungsvollmachten einfach "durchzureichen"?

"Verständnisvolle" Notare machen dies....

grüße
gundel

Rothenburg · Insider Anmeldungsdatum: 06.04.2005 Beiträge: 837

@Gundel

Geht schlecht! Dann würde offenkundig, daß er die Klientel beabsichtigt, über Gebühr zu rasieren.

Rothenburg

jan1 · Newbie Anmeldungsdatum: 30.03.2006 Beiträge: 5

@ Gundel

Renommierte Notare mit denen wir zusammenarbeiten beurkunden
die sog. " Weitergabebelastungen " nicht. Dabei werden die
Kunden einseitig benachteiligt.

Grüße Jan1

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

@jan1

ohne Sie enttäuschen zu wollen:

Notar ist Notar. Das Renommee zeigt sich meist nur bei der Einrichtung.

Ich kann Ihnen versichern, daß es bei dementsprechender Kontrolle (Treuhandauftrag) durch den Notar eben nicht zur Benachteiligung des Kunden kommt. Viele Notare scheuen sich allerdings vor den vielleicht "unangenehmen" Nachfragen der Kunden..... und vor dem Mehraufwand, welcher in kein "Gebührenraster" passt...

Das zum Thema Renommee.....

Beim Ankauf von geteilten Objekten sowie des darauffolgenden Einzelverkaufs ist diese Praxis übrigens nach wie vor aktuell.

Denn:

Wie wollen Sie den potentiellen "Investor" absichern? Grundbuchrechtlich werden Sie dies, alleine schon wegen des Aufwandes und der Zeitabläufe nicht vornehmen können. Oder bieten Sie andere, bestrangige Besicherungsmöglichkeiten?

Ansonsten empfehle ich Ihnen mal bei Notaren in den Bundesländern Nordrhein - Westfalen, Hessen (Anwaltsnotare) sowie Saarland nachzufragen.

@rothenburg
Das "könnte" sicherlich ein Argument sein. Aber doch nur dann, wenn der Verkaufspreis unverhältnismäßig wäre

.

Aber auch dies lässt sich oft mittels Genehmigungserklärung des Vertragsschlusses durch vollmachtlosen Vertreter lösen.

grüße
gundel

yeril · Newbie Anmeldungsdatum: 09.03.2006 Beiträge: 16 Wohnort: Thüringen

@ Jan1
Sie kaufen ein Grundstück, also ein oder mehrere Flurstücksnummern.
Danach muß es parzelliert ( nehme an es sollen meist Baugrundstücke werden ), Teilungsgenehmigung eingeholt, katastermäßig vermessen, Lageplan mit neu entstandenen Flurstücksnummern erstellt werden und zu guter letzt Grundbücher angelegt werden. Denn ohne neue Flurstücksnummern, keine Beleihung. Sie können es parzelliert nur als noch zu vermessene Teilfläche verkaufen.
Geht der Vorgang bis" Grundbücher anlegen" so schnell ? Habe da andere Erfahrungen gemacht. In vielen Fällen muß ein Vorhaben -und Erschließungsplan erstellt werden. Da wäre doch eine gängige Zwischenfinanzierung für diese "Projekte" sauberer.
Die Grundschuld wird als Globalgrundschuld eingetragen und per Pfandfreigabe Zug um Zug nach Kaufpreiseingang des ( Parzellen)Käufers gelöscht. Wo ist das Problem ?

jan1 · Newbie Anmeldungsdatum: 30.03.2006 Beiträge: 5

@ Gundel

Ihre Aussage trifft dahingehend zu, daß das Durchreichen der Belastung und Abwicklung über ein Treuhandkonto früher möglich war.
Diesen Gedanken haben wir mit unseren Notar auch besprochen, mit dem Ergebnis, daß das Treuhandkonto bei einem möglichen Insolvenzfall des Grundstückskäufers ( Gesamtgrundstück ) nicht insolvenzsicher ist.
Das bedeutet im worst case Szenario für den Grundstücksverkäufer, daß er Grundstück und Geld los ist.
Normalerweise benötigt jeder Erwerber eines Grundstücks eine Finanzierung. Der Erwerber der Teilparzelle erhält eine Auszahlung seines
Darlehens jedoch erst dann, wenn der Verkäufer der Teilparzelle als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und für den Erwerber eine AV eingetragen ist.
Zu diesem Zeitpunkt ist der anfängliche Verkäufer des Gesamtgrundstücks nicht mehr Eigentümer seines Grundstücks. Wenn zu diesem Zeitpunkt ein Insolvenzfall des Gesamtgrundstückskäufers eintritt, hat der Insolvenzverwalter direkten Zugriff auf das Treuhandkonto.
So die Erläuterungen unseres Notars. Andere Meinungen und Erläuterungen werden gerne gesehen.

Die Absicherung für einen Investor bzw. Bank/Sparkasse kann nur über eine Grundschuld auf dem Gesamtgrundstück oder sonstige beleihungsfähige Objekte erfolgen.

Gruß
Jan1

jan1 · Newbie Anmeldungsdatum: 30.03.2006 Beiträge: 5

@ yeril

Sie haben vollkommen recht. Die Zeitspanne zwischen Kaufvertrag des
Gesamtgrundstücks über den Teilungsantrag, die Vermessung, die
katasteramtl. Fortschreibung und die Anlage der neuen Grundbuchblätter
dauert einige Monate. Wir versuchen bei unseren Grundstückskäufen die
Voraussetzung zur Kaufpreiszahlung an möglichst viele Bedingungen
zu knüpfen, insbesondere an die Bedingung, daß erst bei erfolgter Teilung
und Anlage der neuen Grundbuchblätter der Kaufpreis des Gesamtgrundstücks fällig wird. Das funktioniert nicht immer aber oft genug.
In dieser Zeit werden die Grundstücksparzellen vermarktet, so daß bei
Kaufpreisfälligkeit nur noch ein sog. Sekundenkredit notwendig ist.
Bei dieser Handhabung sollen die Fremdmittelkosten auf ein Minimum reduziert werden.

Der einfachste Weg ist, die Hausbank stellt eine 100 % Grundschuld zur Verfügung, Absicherung auf dem Grundstück. Nur dabei wird eine einmalige Bearbeitungsgebühr von 5 - 10% fällig ( abhängig von der Höhe des Kredits bei Volumen zwischen € 200.000,- und € 1.000.000,- ). Sollte man das akzeptieren ?

Gruß
Jan1

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

@jan1

Unter den oben geschilderten Voraussetzungen sind Ihre Ausführungen zutreffend. Allerdings war mir nicht bekannt, daß die Objekte / Parzellen noch nicht aufgeteilt sind, sondern dies erst nach Erwerb durch Sie vorgenommen werden soll.

Dies wäre allerdings dann wieder möglich, wenn, wie Sie schildern, die Verkaufsverhandlungen alle abgeschlossen wären.

Sollte trotzdem die "saubere" Lösung eher Ihren Vorstellungen entsprechen ("Sekundenkredit") stellt sich allerdings die Frage des Kapitalgebers dahingehend, wie Sie seine Rechte (Rückzahlung während / nach der Sekunde) sicherstellen wollen. Hier erscheint mir eine Grundbuchabsicherung auf dem zu verkaufenden Grundstück als äußerst unpraktisch.

In der Praxis soll es doch wohl folgendermaßen laufen:

Sie kaufen ein Grundstück, Kaufpreiszahlung in 6 Monate. In diesem Zeitpunkt nehmen Sie alle notwendigen Teilungen, Genehmigungen etc. vor und "verkaufen" an den Einzel(End-)Käufer. Normalerweise können Sie allerdings noch keinen Kaufvertrag mit dem Einzelkäufer schließen, da Sie noch nicht Eigentümer sind.

Wie lösen Sie dieses Problem? Kaufangebot, welches dann zum Zeitpunkt x von Ihnen angenommen wird?

In dieser ganzen Abwicklung werden Sie nur sehr schwer die von Kapitalgebern gewünschten Absicherungen unterbringen können.

Wenn Ihnen ein Angebot von Ihrer Hausbank vorliegt, sollten Sie dies, nach meiner Meinung, so akzeptieren. Sie werden wahrscheinlich kein einfacheres und seriöseres Mittel finden. Unabhängig davon lassen sich Projektfinanzierer diese Geschichten sehr gut bezahlen, da liegen Sie mit Ihren 5 - 10% durchaus noch gut!

grüße
gundel