Was sich 2007 für Immobilieneigentümer ändert

Arne · Specialist Anmeldungsdatum: 28.12.2005 Beiträge: 53 Wohnort: Mettmann

Mit dem neuen Jahr 2007 kommen wieder einige Änderungen auf Immobilieneigentümer zu. So sind vor allem Besitzer von Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten verpflichtet, ihre Häuser in punkto Energieeffizienz nachzurüsten. Dies schreibt die Energieeinsparverordnung vor. Auch wird es 2007 zu steuerrechtlichen Änderungen kommen, die allerdings noch nicht beschlossen sind.

Die Nachrüstungspflicht betrifft in der Regel Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Mehrfamilienhäuser. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen der Eigentümer mindestens eine Wohnung selbst bewohnt, bleibt hingegen in den meisten Fällen alles beim Alten. Nur wenn die Ein- und Zweifamilienhausbesitzer ihr Eigentum nach dem 1. Februar 2002 erworben haben oder selbst nicht darin wohnen, müssen sie die Nachrüstungsverpflichtung umsetzen.

Heizungsrohre und Warmwasserleitungen dämmen

Seit dem 1. Januar 2007 müssen die betroffenen Hauseigentümer Heizungsrohre dämmen, die an Wänden und Decken von unbeheizten Räumen verlegt sind. Dasselbe gilt für Warmwasserleitungen und Armaturen in nicht beheizten Räumen. Die Dämmarbeiten können geschickte Hauseigentümer ohne Probleme selbst erledigen.

Keine Dämmung bei späterem Dachausbau erforderlich

Für nachrüstungspflichtige Immobilienbesitzer ist es nicht ganz leicht zu ermitteln, ob sie auch ihr Dach dämmen müssen. Dies ist dann der Fall, wenn der so genannte Wärmedurchgangskoeffizient, auch U-Wert genannt, mehr als 0,3W/(m²K) beträgt und die Decke zugänglich ist. „Liegt eine 12 cm dicke Wärmedämmung auf der obersten Geschossdecke, wird der vorgeschriebene Wert in der Regel erreicht“, so Schick. Außerdem empfiehlt er, bei Holzböden darauf zu achten, dass es nicht zu einem Luftaustausch zwischen den beheizten Wohnräumen und dem kalten Dachboden kommt. Sonst drohen Schimmelschäden.

Alte Heizöl- und Gaskessel austauschen

Wer seine Heizkessel für Öl und Gas vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut hat, musste diese bis 31. Dezember 2006 außer Betrieb nehmen. Dies gilt nicht für Niedertemperatur- oder Brennwertkessel. Hausbesitzer, die ihren Brenner nach dem 1. November 1996 erneuert haben, müssen ihre Heizkessel erst in zwei Jahren austauschen.

Neue Steuern sind noch nicht beschlossen

Das neue Jahr wird aus steuerrechtlicher Sicht mit aller Wahrscheinlichkeit erhebliche Veränderungen für Immobilieneigentümer und Immobilienwirtschaft bringen – beschlossen ist indes noch nichts. Bei mehreren Reformvorhaben kam es zu erheblichen Verzögerungen, so dass zum Beginn des neuen Jahres zunächst alles beim Alten bleibt. Im weiteren Verlauf des Jahres ist dann jedoch mit beachtlichen Änderungen zu rechnen.

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Die Bundesregierung wollte ursprünglich schon längst die Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer auf den Weg bringen. Die Sache verzögerte sich allerdings immer wieder – nicht zuletzt, weil der Gesetzgeber das Urteil des mit dieser Frage befassten Bundesverfassungsgerichts in Karlsruhe abwarten will. Seit Jahren befasst sich das Verfassungsgericht mit der Frage der Bewertung von Immobilien im Erbschafts- und Schenkungsfall. Mit dem Richterspruch ist aber wohl erst im Frühjahr zu rechnen. Erst dann herrscht Klarheit für den Gesetzgeber, der nicht schon vorher ein Gesetz schaffen will, das anschließend gleich nachgebessert werden müsste.

Reform der Riester-Rente

Im Koalitionsvertrag wurde angekündigt, dass die „Diskriminierung“ der Immobilie gegenüber anderen Anlageformen der privaten Altersvorsorge im Interesse einer echten Wahlfreiheit der Bürger beseitigt wird. „Geschehen ist seither allerdings wenig“, sagt Schick. Während die Große Koalition die Eigenheimzulage zum Jahresbeginn 2006 sofort gestrichen hatte, wurde die im Gegenzug vorgesehene Verbesserung der Immobilienförderung in der privaten Altersvorsorge zunächst auf die lange Bank geschoben und für 2007 angekündigt. Der IVD fordert die Bundesregierung daher auf, die angekündigte Verbesserung der Immobilienförderung im Rahmen der Riester-Rente nunmehr endlich umzusetzen.

§ 23 / Abgeltungssteuer

Die Diskussion um den § 23 EStG nimmt bereits seit Jahren einen chaotischen Verlauf. Zunächst wurde die Spekulationsfrist 1999 von zwei auf zehn Jahre verfünffacht. Im Jahr 2003 wollte die damalige rot-grüne Regierung sie dann ganz abschaffen, um alle Veräußerungsgewinne zu besteuern, scheiterte jedoch am Veto von Bundesrat beziehungsweise Vermittlungsausschuss. Im Koalitionsvertrag der großen Koalition war das Aus für die Spekulationsfrist dann zunächst für 2007 vereinbart worden. Anschließend hieß es, man werde sie erst im Zusammenhang mit der Unternehmenssteuerreform zum 1. Januar 2008 abschaffen. Das ständige Hin und Her erfordert eine offizielle Erklärung des Bundesfinanzministeriums.

Zu begrüßen sind in diesem Zusammenhang die von der Bundesregierung vorgelegten „Eckpunkte der Abgeltungssteuer“. Hier heißt es unter anderem, dass Einkünfte aus Kapitalvermögen, Zinserträgen und aus privaten Veräußerungsgeschäften künftig mit einer Abgeltungsteuer von 25 Prozent belegt werden sollen. Ausdrücklich heißt es, diese Neuregelung solle nicht für Immobilien gelten.

Grundsteuer/Grunderwerbsteuer

Seit dem 1. Januar 2007 gilt in Berlin eine auf 4,5 Prozent erhöhte Grunderwerbsteuer – und in anderen Städten womöglich bald auch. Der IVD lehnt die Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 4,5 Prozent strikt ab. Die Finanzprobleme der Hauptstadt können nicht auf der Einnahmenseite, sondern langfristig nur über die Ausgabenseite gelöst werden, so die Auffassung des IVD.

tomas_hh · Specialist Anmeldungsdatum: 08.10.2005 Beiträge: 186 Wohnort: Hamburg

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5852

Die Bundesregierung hat die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen und einen Bericht zur Förderung der energetischen Gebäudesanierung beraten. Mit der EnEV wird die Einführung von Energieausweisen für den Gebäudebestand geregelt. Ab Anfang 2008 wird der Ausweis schrittweise eingeführt. Mieter und Käufer erhalten damit einen klaren Überblick über die zu erwartenden Heiz- und Warmwasserkosten. Mit der EnEV wird die EG-Verordnung über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in nationales Recht umgesetzt.

Nach der künftigen Verordnung können Eigentümer und Vermieter von Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten wählen, ob sie den Energieausweis auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des tatsächlichen Energieverbrauchs verwenden.

Das Gleiche gilt für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, wenn sie entsprechend dem Standard der 1977 erlassenen Wärmeschutzverordnung errichtet oder später auf diesen Standard gebracht worden sind. Der Bedarfsausweis soll nur für Wohngebäude (mit bis zu vier Wohnungen) aus der Zeit vor der Wärmeschutzverordnung von 1977, die dieses Anforderungsniveau nicht erreichen, vorgeschrieben werden. Für Nichtwohngebäude sollen beide Varianten generell erlaubt werden.

Für Wohngebäude die bis 1965 fertig gestellt wurden, wird der Energieausweis am 1. Januar 2008 Pflicht , für jüngere Wohngebäude am 1. Juli 2008 und für Nichtwohngebäude am 1. Januar 2009.
Zur Kostenbegrenzung darf auf Pauschalen und fachlich gesicherte Erfahrungswerte zurückgegriffen werden. Auch eine Begehung des Gebäudes durch einen Gutachter ist nicht vorgeschrieben, kann aber im Einzelfall erforderlich sein. Der Eigentümer kann Angaben und Nachweise zum Gebäude zur Verfügung stellen.
Quelle: anwalt-suchservice

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5852

Warnung vor Billigausweisen

Der Energieausweis zum Dumpingpreis erweist sich oft als eine Mogelpackung, warnt die halbstaatliche Deutsche Energie-Agentur GmbH (Dena).
Wer hier geize und sich beispielsweise auf Angebote wie „Energieausweis nur 9,90 Euro“ einlasse, könne eine böse Überraschung erleben. Die Vorlage eines nicht vollständigen Ausweises könne mit Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

„Es werden Energieausweise angeboten, die nicht den gesetzlichen Anforderungen der Energieeinspar-Verordnung entsprechen und deshalb ungültig sind. Der Eigentümer sollte die Qualität und die Gültigkeit des angebotenen Energieausweises vor der Beauftragung prüfen", so Dena-Geschäftsführer Stephan Kohler.
Die Billigausweise sind meist übers Internet erhältlich, wo sie der Dena zufolge "in der Regel von Energieberatern angeboten werden." Man habe aber auch einen Fall in München entdeckt, in dem ein Anbieter "offensichtlich die Marktlage für Billigausweise erkunden wolle", ergänzt Christian Müller von der Dena. Der Rechercheaufwand für die erforderlichen Daten eines seriösen Energiepasses liege aber in jedem Fall deutlich über 9,90 Euro.

Die Dena empfiehlt den "bedarfsorientierten Energieausweis“. Dieser gibt Aufschluss über den energietechnischen Zustand des betreffenden Gebäudes - im Gegensatz zum "verbrauchsorientierten" Energiepass, der lediglich den Energieverbrauch des Voreigentümers festhält.
Der Agentur zufolge müssen dem Energieausweis indes individuelle Modernisierungs-Empfehlungen beigefügt werden, egal, ob er auf gemessenen Verbrauchswerten oder dem rechnerischen Energiebedarf beruht.

Die Gebäudemaße und der Energieverbrauch dürften vom Eigentümer zwar selbst erhoben und an den Energieausweis-Aussteller übermittelt werden; allerdings sei der Aussteller gesetzlich verpflichtet, zu prüfen, ob diese Angaben plausibel seien.
Die Dena empfiehlt grundsätzlich eine Begehung durch den Aussteller vor der Erstellung eines Energieausweises. Auf diese Weise könnten die Gebäudedaten und der bauliche Zustand des Gebäudes angemessen erfasst und die Modernisierungs-Empfehlungen präzise ermittelt werden.

Die Vorlage von Energieausweisen bei Verkauf und Neuvermietung wird vom 1. Juli 2008 an schrittweise für verschiedene Gebäudetypen verbindlich eingeführt.
Quelle: SZ

GM&P Info · . Anmeldungsdatum: 18.01.2006 Beiträge: 2940

GM&P Info · . Anmeldungsdatum: 18.01.2006 Beiträge: 2940