Wohnungsbaugenossenschaften: Dubiose Praktiken

Verbraucheranwalt · . Anmeldungsdatum: 22.06.2004 Beiträge: 232 Wohnort: Berlin

Zum Jahresende 2005 hat der Bundesgesetzgeber die Eigenheimzulage gestrichen. Die Maßnahme wirkt der Landschaftszersiedlung ebenso entgegen wie der Zersetzung des Bundeshaushaltes, trifft jedoch zweierlei Bevölkerungsgruppen besonders hat. Zum einen die Baubranche, zum anderen unbedarfte Kapitalanleger. Fündige Fondanbieter hatten nämlich Wohnungsbaugenossenschafts-Modelle angeboten, die teilweise mit der Eigenheimzulage der Anleger bezahlt werden sollten.

Die Idee ist so dumm nicht, wenn sie ordnungsgemäß durchgeführt wird. Ähnlich wie bei den bekannten Möglichkeiten der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds kann ein Anleger auch einer Genossenschaft beitreten, die Immobilien baut und erwirbt. Bei konventionellen Immobilienfonds wählen die Anbieter üblicherweise eine Personenhandelsgesellschaft als rechtliche Grundlage, also eine OHG oder KG. Dies hat für die Anleger den Vorteil, dass die Gewinne und Verluste der Gesellschaft nicht von der Gesellschaft zu versteuern sind, sondern unmittelbar auf das zu versteuernde Einkommen des Anlegers durchschlägt. Verluste aus der Anfangsphase der Kapitalanlagegesellschaft sind somit steuerwirksam beim Anleger und schmälern das zu versteuernde Einkommen. Im Endeffekt eine hervorragende Möglichkeit, um Steuern zu sparen und zusätzliche Rendite zu erwirtschaften, wenn der Fonds dann später tatsächlich in die Gewinnphase eintreten sollte.

Eine etwas andere Konstruktion begegnet uns bei den Genossenschaftsmodellen. Hier können die Gewinne und Verluste der Genossenschaften zwar nicht unmittelbar von den Genossenschaften steuerwirksam geltend gemacht werden, aber die Genossen können, da sie ja an einer Wohnungsbaugenossenschaft beteiligt sind, ihren Anspruch auf staatlichen Zuschuss in Form der Eigenheimzulage geltend machen. Zumindest galt dies bis Ende 2005. Da das Ende der Eigenheimzulage schon seit einigen Jahren Thema diverser Berliner Koalitionen war, lief das Geschäft mit derartigen Genossenschaftsmodellen schon seit geraumer Zeit prächtig.

Nur: Was ist, wenn die Genossenschaftsmodelle von ausgesprochen zweifelhafter Qualität sind? Für den Anleger rechnet sich das Modell ja nur dann, wenn neben der Eigenheimzulage die Beiträge des Anlegers zur Genossenschaft tatsächlich wertbildend angelegt werden, die Genossenschaft Immobilien baut oder erwirbt und diese Immobilien nach Ende der Genossenschaftszugehörigkeit gewinnbringend veräußert werden und auf diese Weise das private Vermögen des Anleger gemehrt wird.

Dies muss umso mehr gelten, wenn derartige Genossenschaftsmodelle zu allem Überfluss auch noch fremdfinanziert werden. Hier hat sich als finanzierendes Institut insbesondere Privatbank Reithinger hervorgetan, die über ihre Tochtergesellschaft Ravena Finanzmanagement offensichtlich haustürgeschäfteartig verbundene Genossenschafts-Finanzierungen vertreiben ließ. So hat Reithinger die Tereno Wohnungsbaugesellschaft aus Leipzig ebenso finanziert wie die Euronova Genossenschaft und vermutlich noch viele andere. Reithinger finanzierte dabei relativ kleinteilig bis zu 15.000 Euro, wobei die Eigenheimzulage des Anlegers als Mittel zur Sonderkredittilgung direkt eingeplant war. Die Vertriebsmitarbeiter waren gehalten, zugleich mit der Unterschrift unter dem Darlehensvertrag eine Abtretungserklärung bezüglich der Eigenheimzulage einzuholen, die dann dem örtlichen Finanzamt vorgelegt werden konnte. Die Genossenschaftsbeteiligungen hatten üblicherweise eine Höhe von 6.000 Euro; zusammen mit Zinsen etc. belief sich die Finanzierungslast zumeist auf etwas über 8.000 Euro.

Dumm nur, wenn dann die Genossenschaft die Voraussetzungen für die Forderung nach § 11 Eigenheimzulagegesetz nicht erfüllt. So hat die Finanzverwaltung z. B. der Euranova eG rückwirkend die Förderungswürdigkeit abgesprochen mit der Folge, dass das Finanzamt nun die bereits ausgezahlten Eigenheimzulageraten von den Anlegern zurückverlangte. Wohl gemerkt: von den Anlegern und nicht etwa von der Privatbank Reithinger, der die Auszahlungen ja abgetreten sind. Gegenüber den Anlegern beharrte Reithinger auch weiterhin auf Zahlung der Darlehensraten, obwohl der wirtschaftliche Zweck des Beitritts zur Genossenschaft überhaupt nicht mehr erreicht werden kann: Durch die Nicht-Zahlung der Eigenheimzulage rechnet sich die Kapitalanlage ja nicht mehr.

Hintergrund des Entzugs der Förderung ist zumeist der hohe Weichkostenanteil der Genossenschaften aus den Vertriebskosten. So ist z. B. bei der Pro Pecunia Wohnungsbaugenossenschaft eG aus Frankfurt am Main offensichtlich ein Rechtsstreit mit dem Finanzamt Darmstadt um genau diese Quoten entbrannt. Das Finanzamt ist der Meinung, dass die hohen Vertriebskosten nicht als Investition in Wohnungszwecke anzusehen sind und vor diesem Hintergrund eine Eigenheimzulageförderung der Pro Pecunia eG nicht in Frage kommt. Ärgerlich für die Genossen, die bisher schon 1,1 Millionen Euro an die Genossenschaft gezahlt haben.

Die Rechtslage für die Anleger ist ausgesprochen kompliziert. Soweit es um Ansprüche gegenüber der Genossenschaft auf Rückzahlung der bisher erbrachten Einlagen oder aber der ggf. direkt an die Genossenschaft geflossene Eigenheimzulageleistung geht, wird hier wohl vor dem Hintergrund der überkommenen sogenannten "Lehre von der fehlerhaften Gesellschaft" der Anleger nicht sein gesamtes Kapital zurückklagen können, sondern nur den jeweiligen Zeitwert seiner Beteiligung. Dieser wird im Regelfalle weit hinter den Einzahlungen zurückbleiben.

Soweit die Genossenschaftsanteile bankfinanziert sind, verbleibt die Möglichkeit, gegenüber der finanzierenden Bank den sogenannten Einwendungsdurchgriff zu erklären. Hier besteht allerdings aktuell eine gewisse Unklarheit, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu geschlossenen Immobilienfonds unmittelbar auch auf Genossenschaft übertragbar sind. Das Landgericht Wuppertal bejaht dies, das Landgericht Gera verneint die Frage. Eine endgültige Entscheidung steht hier noch aus.

Bis jetzt kann jedenfalls für die Anleger gesagt werden, dass Wohnungsbaugenossenschaften für Kapitalanleger im Ratensparsystem oder aber per Bankfinanzierung letztlich Produkte waren, die die Welt nicht benötigte.
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