Denkmalgeschützte Immobilien sparen Steuern

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5416

In Deutschland gibt es über 500.000 denkmalgeschützte Immobilien. Dabei handelt es sich nicht um Schlösser oder alte Kirchen, sondern größtenteils um Wohnhäuser unterschiedlicher Stilrichtungen.

Bei der Renovierung solcher Objekte zeigt sich der Staat noch ausgesprochen großzügig: Bis zu 65 % der Bruttohypothek erzielen Sie durch Steuerersparnis, Mieten und Kapitalwertentwicklung - selbst unter extrem konservativer Betrachtung!

Vorteile beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie oder eines Objekts in einem Sanierungsgebiet: Sie müssen nur rund 35 % der Kosten aus versteuertem Einkommen bezahlen - und das innerhalb von nur 15 Jahren. Als Vermieter einer denkmalgeschützten Immobilie können Sie anstelle der üblichen Abschreibungsbeträge eine beträchtlich höhere Abschreibung in Anspruch nehmen und innerhalb von 12 Jahren die Kosten mit dem Fiskus teilen. Die Abschreibungsmöglichkeiten betragen in den ersten 8 Jahren 9 % und in den darauf folgenden 4 Jahren 7 % der Herstellungskosten.

Größere Sanierungskosten, wie Sie bei alten Immobilien üblich sind, können Sie über 2 bis 5 Jahre verteilt als Betriebsausgaben oder Werbungskosten absetzen. Wichtig: Das gilt selbst dann, wenn das Baudenkmal zum Betriebsvermögen gehört und bilanziert wird.

Und was viele nicht wissen: Die üppigen Abschreibungsmöglichkeiten gibt es sogar für Eigennutzer! Wenn Sie selbst einziehen, können Sie bestimmte Herstellungskosten für Baumaßnahmen 10 Jahre lang als Sonderausgaben in Höhe von 9 % pro Jahr steuermindernd geltend machen.

BESPIELRECHNUNG:

Otto Anleger kauft eine 4-Zimmer-Wohnung, 106,4 Quadratmeter mit zwei Balkons, in einer Top-Innenstadtlage in einem Gründerzeitobjekt, erbaut um die Jahrhundertwende. Es handelt sich um ein reines Vordereckhaus mit insgesamt 29 Wohnungen und 4 Gewerbeeinheiten.

Das Gemeinschaftseigentum wird komplett renoviert, die Wohnungen allesamt modernisiert. Das Objekt liegt zentral und besitzt Straßenbahn-, S- und U-Bahn- Anbindung. Friedrichshain erfreut sich wegen seiner citynahen Lage steigender Beliebtheit bei Mietern und Käufern. Da das Objekt "Traveplatzviertel" in einem Sanierungsgebiet liegt, kommt Otto Anleger in den Genuss derselben Steuervorteile wie bei der Investition in eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht.

Wenn Otto 2005 mittels einer Hypothek insgesamt 165.984 Euro für die denkmalgeschützte Immobilie bezahlt, die Nettokaltmiete anfangs 5,50 Euro/qm beträgt und 16.500 Euro Eigenkapital eingesetzt werden, sinkt der Gesamtaufwand innerhalb von 30 Jahren auf unglaubliche 13.002 Euro! Das sind gerade mal 7,7 % der Kaufsumme! *

* Annahmen: verheirateter Anleger; 150.000 Euro Jahreseinkommen; 1% Einkommenszuwachs/Jahr ab 2007; Mieterhöhung um 1%/Jahr ab 2006; jährliche Wertentwicklung der Immobilie: +1%; Änderung des Finanzierungszinssatzes ab 2015 auf 6%; Finanzierung mittels Tilgungsaussetzung.

Klingt gut? Ist gut!

Berango · Newbie Anmeldungsdatum: 21.11.2003 Beiträge: 1

In 30 Jahren werden aber einige Erhaltungsaufwendungen fällig. Und was ist mit den Verwaltergebühren, die in dieser langen Zeit anfallen? Außerdem wird dem Anleger später die sogenannte Wertausgleichsabgabe in Sanierungsgebieten von den Gemeinden aufs Auge gedrückt - auch im Bezirk Friedrichshain. Das Verkaufspreise, Grundschuldeintragungen und gar Mietverträge von der Gemeinde genehmigt werden müssen, ist dabei auch zu berücksichtigen. Oft bestehen sogar Belegungsrechte der Gemeinde. Für Selbstnutzer ist das eine akzeptable Sache, weil sie die Wohnung ohnehin kaufen würden und die Steuervorteile mitnehmen können. Aber für einen Anleger? Mir ist bekannt, dass mit den zu erwartenden Steuervorteilen gezielt Anleger in Sanierungsgebiete gelockt werden. Steuervorteile waren aber noch nie eine gute Begründung, sein Kapital in eine Immobilie zu investieren.

Bigdaniel · Newbie Anmeldungsdatum: 11.03.2004 Beiträge: 1 Wohnort: Berlin

Otto Anleger kauft eine 4-Zimmer-Wohnung, 106,4 Quadratmeter mit zwei Balkons, in einer Top-Innenstadtlage in einem Gründerzeitobjekt, erbaut um die Jahrhundertwende. Es handelt sich um ein reines Vordereckhaus mit insgesamt 29 Wohnungen und 4 Gewerbeeinheiten.

Das Gemeinschaftseigentum wird komplett renoviert, die Wohnungen allesamt modernisiert. Das Objekt liegt zentral und besitzt Straßenbahn-, S- und U-Bahn- Anbindung. Friedrichshain erfreut sich wegen seiner citynahen Lage steigender Beliebtheit bei Mietern und Käufern. Da das Objekt "Traveplatzviertel" in einem Sanierungsgebiet liegt, kommt Otto Anleger in den Genuss derselben Steuervorteile wie bei der Investition in eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht.

Lieber Moderator,
den Friedrichshainer Travekiez als TOP Immobilienstandort zu bezeichnen, ist schon mutig. Sicher, Szenelage ja, aber mitnichten ein TOP Standort. Bei Durchschnittsmieten im sanierten Altbau um die 5 - 6 Euronen nettokalt, muss man tatsächlich eine hohe Steuerprogression mitbringen, damit sich dort ein Investment rechnet.
Wenn von Berliner TOP Standorten gesprochen werden sollte, dann bitte von Grunewald, Dahlem, KuDamm (bis max. Adenauer Platz), Mitte (Friedrichstraße / Unter den Linden / Potsdamer Platz).
Mir liegt es fern, den Immobilienamrkt in Berlin schlecht zu reden, schließlich lebe ich von ihm. Aber hier werden wieder mal Dumme gesucht, die auf dem Stadtplan gezeigt bekommen, wie nah doch Friedrichshain an der City liegt. (Cleemann und Co. lassen grüßen...) Dass es sich hier um eine (lt. Berliner Mietspiegel) einfache Wohnlage handelt, wird schlicht verschwiegen.

Mit besten Grüßen aus dem Berliner Umland
D. Boldt
SüdRing Immobilien

Et

Vereinfachte Betrachtung bei vermietung:

Rd. 180.00,- Immobilieninvestitionen
- 36.000,- Grundstücksanteil (fiktiv 20%)

144.000,- Afa-fähig = rd. 14.000,- p.a. = bei 30 % Steuerbelastung
5.200,- : 12 Monate = 433,- Entlastung 1 - 10 Jahr.
Miete anfangs 585,-

rd. 167.000,- Darlehen bei 5 % Zins = - 695,- vor Tilgung
nicht umlagefähige Kosten 2,-€/m² = - 212,-

Rechnerischer Überschuss 111,- €

Kapitaleinsatz 16.500,- + Erwerbskosten rd. 5% = 9.000,- = 25.500,-
Ertrag: 111,- x 12 =1.332,- = 5,2 % Rendite

Risiken: Zins-, Wert- und Mietentwicklung, Mietzahlungen
Chancen: Miet- und Werterntwicklung
Aufwand: Verwaltung und Instandhaltung

Gewiss diese Rechnung ist vereinfacht, hat jedoch mit Sicherheit weniger Unkalkulierbares und Fehler wie die Anfangs eingestellte Berechnung mit angeblichen Gesamtaufwand innerhalb von 30 Jahren auf unglaubliche 13.002 Euro = gerade mal 7,7 % der Kaufsumme.

Die Miete alleine reicht gerade einmal zur Bedienung von 4,01 % Zins.
Es rechnet sich somit nur mit der steuerl. Abschreibung (hoffentlich bleibt die 10 Jahre lang bestehen), einer Miet- und Wertsteigerung, einem solventen Mieter, persönlicher, anhaltender Liquidität und hohem Einkommen usw.

Dies ist mir zu wenig Ertrag, zu viel Aufwand und zu riskant.

Jeder 3. meiner Mandanten hat ein sogenanntes Abschreibungsmodell in Immobilien. Damit belastet er nicht nur seine Bonität für das nunmehr gewünschte Eigenheim (teilweise wird eine Finanzierung unmöglich, da der verschuldungsgrad aus Banksicht zu hoch ist) sondern er zahlt teilweise erheblich zu. Faireweise ist zu berichten das nur wenige Denkmalobjekte dabei sind.

Finatan · Specialist Anmeldungsdatum: 28.04.2004 Beiträge: 62

Nach mittlerweile gut 20 Jahren in diesem Sündenpfuhl Immobilie frage ich mich zunehmend nach dem Sinn von sogenannten Abschreibungsobjekten, egal ob Denkmal oder was auch immer.

Für mein Empfinden ist eine solche Immobilie nur dann empfehlenswert wenn es sich hier um eine gesicherte Existenz des Erwerbers handelt, der Vermögensaufbau schon weit fortgeschritten ist und nun zusätzlich zu einer bereits gesicherten Ertragslage wirklich etwas für die Steuer getan werden muss.

Aus wirtschaftlicher Sicht zählt nur eines und das ist eine ehrliche und vor allem nachhaltige Rendite.

Damit ist gemeint eine Miete die nicht am oberen Rand des Preisgefüges der jeweiligen Gegend steht sondern eine Miete die auch dann noch Bestand hat wenn der Mietmarkt nachgeben sollte.
Dazu ein Preis der bei eben dieser Miete und ohne steuerliche Betrachtung eine Rendite von 5 % und mehr zulässt.

Steuerersparnis ist keine Rendite sondern ein gefährlicher Trugschluss, denn wenn sich die wirtschaftliche Lage des Erwerbers verändert, dann hängt er auf einem riesen Berg von Belastung.

Eine weitere Frage die sich stellt ist warum sollte in den meisten dieser Abreibungslagen mittelfristig ein stabiler Mietmarkt entstehen? Andere Lagen die ruhiger und erprobter sind bieten bei einer geringeren und vor allem realistischeren Miete eine größere Nachfrage und bedeutend mehr Sicherheit.

Es muss einen Grund haben warum Fondsgesellschaften und Banken nicht gerade heftig in Abschreibungsimmobilien investieren, AAA Lagen mal ausgeschlossen.

Diese steuerliche Schönrechnerei ist wirtschaftlicher Schwachsinn. Von den Wohnungen gibt es auf dem Zweitmarkt mittlerweile 1000de für einen Apfel und einen Knopf.

Gruss

Finatan

A. Henneberg · ** Consulter ** Anmeldungsdatum: 28.08.2002 Beiträge: 4931 Wohnort: Osten

Vorher nachrechnen - ob sich diese Investition lohnt:

Sie wollen mit dem Kauf einer Immobilie hauptsächlich Steuern sparen? Dann sollten Sie vorher die folgenden Fragen klären:

> Wie hoch soll der jährliche Steuervorteil ausfallen?
> Wann soll die Immobilie entschuldet sein?
> Welche Auswirkungen hat die Investition auf meine monatliche Liquidität?
> Wie hoch sollte unter diesen Aspekten die Investition ausfallen?
> Was ist lohnender: eine Neubau- oder eine Denkmalimmobilie?

Das hört sich komplizierter an, als es tatsächlich ist. Nutzen Sie diesen Rechner, und mit wenigen Eingaben stehen Ihnen die entsprechenden Werte zur Verfügung.

http://fellowhome.focus.msn.de/dyn4/FomoSssr.po

excabe · Specialist Anmeldungsdatum: 17.11.2005 Beiträge: 167 Wohnort: Berlin

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Reno Cleemann machte den Flugschein in Dubai. Aber rur aus dem 20 Stockwerk. Weiß nächste Woche genaueres.
Excabe