Der Ost-Immobilienmarkt

letti

Hallo zusammen.

Ich wohne im Umland Leipzig und habe folgende Idee wie man die momentane Marktsituation nutzen kann.

Ich will MFH mit wenigstens 40 Whg. aus Zwangsversteigerungen zu maximal 40% des Verkehrswertes erwerben. Die Häuser können teilsaniert sein, aber wenigstens zu 70% vermietet. Der Kauf soll voll finanziert werden und die Mieteinnahmen den Kapitaldienst und die Kosten decken. Durch ein vorhandenes Konzept werden die Wohnungen für Mieter atraktiver als vergleichbare Wohnungen.

Hierdurch will ich in den nächsten Jahren einen Immobilienstamm anlegen, der mir später mal die Rente sichern soll.

Momentan bin ich auf der Suche nach einer Bank, die dieses Konzept mit entsprechender Vollfinanzierung unterstützt.

mfg.
letti

gerd · Specialist Anmeldungsdatum: 18.06.2003 Beiträge: 205

letti

Hallo,

.... ist grundsätzlich interessant. Mir schweben alledings eher Preise so um die 250,-/qm vor.

Ich will die sache auch nicht direkt in Leipzig durchziehen, da hier ganze Straßenzüge leer stehen und so das Umfeld meistens nicht passt. Ich wollte im Umland bleiben, weil hier preiswertere Immobielien in einem besseren Umfeld zu finden sind.

mfg.
letti

letti

Hallo zusammen.

.. so sterben gute Ideen. Selbst mit meinen Vorstellungen ist den Banken die sache zu ungewiss. Offensichtlich ist der immo-Markt im Osten doch schlechter als viele glauben... und hat wohl noch ein Gutes Stück vor sich bis er die Talsohle erreicht hat..

mfg.
letti

Schulze Immobilien · Specialist Anmeldungsdatum: 29.08.2003 Beiträge: 54 Wohnort: Dresden

Das sehe ich anders. Im Moment beginnen bei uns in Dresden die Preise wieder zu steigen. Vorallem im Mietbereich sind sie in den letzten Monaten gut angezogen.
Auch im Bereich der Zwangsversteigerungen sollte man noch in diesem Jahr versuchen gute Schnäppchen zu machen, ich denke ab nächsten Jahr wird es auch dort zu einem Anstieg der Preise kommen.
Grundsätzlich gebe ich aber allen Recht, die mit den Banken so ihre Erfahrungen gemacht haben. Sobald eine 0 im Postleitzahlenbereich vorsteht, haben die Finanzinstitute ein Problem, weil sie dort auch die größten Einbusen hatten. Da bleibt nur eine gute Grundbonität, gute Rendite und dann gehts trotz alledem.

Gruß
Mirko Schulze

letti

Hallo,

.. schön wäre es, denn ich denk auch nicht das es viel weiter runter geht.. hoffendlich..

..Meine Erfahrungen..

... nächste Woche wird hier ein Objekt Zwangsverstegert. Gutachterwert 3.9 Mio, 70 Whg. zu 75% vermietet 190 T€ p.a. 50% limit gilt nicht mehr. Ich wollte das Objekt für max. 1.1 mio. ersteigern und voll finanzieren. 8 banken angefragt ...

... kein Intresse...

mfg.
letti

Schwabenpower

in solch einem geschilderten Fall hilft jammern nicht, lieber letti. Da werden die probleme wohl viel eher darin bestehen, daß Du praktisch ohne Eigenkapital kaufen willst, nehme ich an?

Damit wälzst Du das unternehmerische Risiko ja zu 100% auf die Bank ab (denn bei Dir dürfte im Fall der Fälle nichts zu holen sein??). Die sollen dafür 5% Zins im Jahr kriegen, wovon sie ihre Kosten abziehen, noch einem Anleger Habenzinsen zahlen etc. Dann könnte die Bank den Deal genauso ohne Dich machen und würde mehr Kohle einfahren! Verstanden! Wer heute nicht genügend Eigenkapital mitbringt, der Bank damit seine Bonität und seinen Willen zeigt, erhebliches Geld aufs Spiel zu setzen (seine eigene Existenz also!) scheidet aus!
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Auf Regen folgt Sonne!

volare

@ letti

Bin auch überzeugt das es funktioniert, aber mit den Banken ist es eben so ein Ding... (leider)

Trotzdem sollte man die Flinte nicht ins Korn werfen.

Haben Sie noch alle Unterlagen von dem letzten Objekt?

Könnte ja mal mit ein paar Banken hier sprechen,

mfg

kaufprima

Hallo,

also im Osten ein Objekt für 1,1 Mio Euro kaufen wollen und ohne einen Pfennig Eigenkapital zur Bank gehen und um eine Finanzierung fragen, also so blöd kann man gar nicht sein, gell?

Die Mühe kann man sich nun wirklich sparen. Da würde ich mir auch wirklich zu doof vorkommen, wenn ich bei dem Bankberater sitze und ihm das erläutere und bei der Frage nach dem Eigenkapital mit dem kopf schütteln muss, also soviel Masochismus muss ich mir nicht antun.

Es sei denn Du hast einen todsicheren job mit Einkommen jenseits der 100 K, dann mag das vielleicht gehen, aber so??!!

kaufprima

letti

Hallo,

-> kaufprima

.. Blöde sicher nicht, aber bei der Aufwand / Nutzen relation... wäre ich blöde wenn ich es nicht mal versuchen würde.

-> volare

.. gib mal deine E-Mail Adr. dann schick ich dir was rüber.

-> Schwabenpower

.. das Risiko ist recht gering, da die Objekte sich bei dem Kaufpreis selber Tragen und noch gewinn abwerfen bekommt die Bank ihr Geld immer wieder raus, selbst bei einer Pleite oder Zwangsversteigerung.

mfg.
letti

Schwabenpower

habe ich verstanden, letti, kein Problem... Trotzdem werden die Dir das nicht finanzieren, wenn es wirklich so eine Knallerimmobilie ist, dann kann die Bank den Deal (über eine eigene Tochter z.B.) selber abwicklen, braucht Dich nicht dazu und fährt dann garantiert die ganze Kohle selber ein.
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Auf Regen folgt Sonne!

letti

Halöchen,

.. nur fast alle Banken haben sich in Ostdeutschland die Finger verbrannt und wollen keine Ost- Immos mehr im Bestand.

.. und die sind auch nicht vor Ort, um sich drum zu kümmern.

mfg.
letti

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5416

Im Leipziger Neuen Rathaus, 25 Kilometer vom Flughafen entfernt, sitzt an diesem Herbsttag in einem hohen Eckbüro der Mann, dem diese Beschaulichkeit ein Graus ist, der dafür gesorgt hat, dass bald mehr ab- und aufgeht am Leipziger Flughafen. Golden glänzen Ring, Uhr, Krawattennadel und die Manschettenknöpfe mit den Initialen D.S. Das steht für Detlef Schubert, den ersten Beigeordneten für Wirtschaft und Arbeit der Stadt Leipzig. "Deputy Lord Mayor" prangt auf seiner Visitenkarte. Er gibt sich gern weltmännisch, ist mehr Manager als Wahlbeamter. "Das ist erst der Anfang", sagt er und setzt noch einen drauf: "Was Hamburg für die Schifffahrt, das wird Leipzig für den Flugverkehr - der Knotenpunkt zwischen Europa und Asien."

Detlef Schubert spricht von seinem jüngsten Coup - der Ansiedlung des internationalen Logistikdrehkreuzes der Post-Tochter DHL am Flughafen Leipzig/Halle: Investitionssumme rund 300 Millionen Euro, 3 000 neue Arbeitsplätze. Die bisher 40 000 Starts und Landungen im Jahr sollen sich verdreifachen. Dafür haben Schubert und sein Projektteam mal wieder richtig rangeklotzt, mal wieder ihre Briefe mit "Ihr Team" unterschrieben, waren mal wieder 24 Stunden per Handy erreichbar und haben - mal wieder - anderen Städten gezeigt, was eine Harke ist. Diesmal dem französischen Konkurrenten Vatry.

Heute gilt Leipzig als "Stadt mit großem Zukunftspotenzial", lobt Peter Kaiser, Regionalexperte des Beratungsinstituts Prognos. Diesen Ruf hatte die Stadt nicht immer. Zwar wurde sie Anfang der 90er-Jahre oft als künftige Boomtown des Ostens beschrieben. Doch platzte in Leipzig so manche mit Steuergeldern finanzierte Investitionsblase. Der Flughafen zu groß, die Neue Messe wenig frequentiert, der Bahnhof einfach Wahnsinn, und in vielen Immobilien hallte jeder Schritt. Es wurde still in der einst stolzen Handelsstadt, arbeitsamtsstill.

Jetzt aber, nach der Postentscheidung für Leipzig, scheinen sich die Steuermilliarden, die in den Aufbau Ost geflossen sind, allmählich doch noch auszuzahlen: Siemens, Porsche und BMW - alle schätzen nun den Standort.

Das liegt an den millionenschweren Subventionen, die der Freistaat, der Bund und die EU immer wieder gern spendieren, es liegt an der guten Infrastruktur der Stadt, aber auch daran, dass die Behörden mitunter zackig arbeiten.

Wichtigster - und für das Luftdrehkreuz wohl entscheidender - Standortvorteil ist der eigentlich regionale, aber gern "International" genannte Flughafen. Für die Post wird dieser nun 2005 ausgebaut. Die Landebahn Süd wird um 700 Meter verlängert sowie gedreht, so dass künftig parallel auf beiden Pisten gestartet und gelandet werden kann.

Dabei gehen die Leipziger Planer mal wieder sehr pragmatisch und subventioniert vor. So wurden der Ausbau und der 24-Stunden-Flugbetrieb vom Regierungspräsidenten in der Rekordzeit von nur einem Jahr durchgewinkt. Dabei fällt der neuen Landebahn ein kleines Dorf mit dem schönen wie traurigen Namen Kursort zum Opfer. Die 360 Millionen Euro für Baukosten und Lärmschutz zahlt im Wesentlichen der Freistaat Sachsen, der zu zwei Dritteln an der Mitteldeutschen Flughafen AG beteiligt ist. "Die Not in Leipzig ist so groß, dass Dinge möglich sind, die etwa in Frankfurt undenkbar wären", sagt ein Kritiker, der nicht genannt werden möchte.

Wo ein Investor, da ein Weg, könnte über Schuberts Schreibtisch im Rathaus stehen. Dort hängt das Modell seines bisher größten Erfolgs. Auf grünem Filz erhebt sich aus Plastik das BMW-Werk, das gerade im Leipziger Norden wächst, Investitionssumme rund eine Milliarde Euro. Bis zu 5 000 Jobs entstehen, auch mit Hilfe stattlicher Subventionen. Im Mai nächsten Jahres soll die Produktion starten. "Als die erste BMW-Delegation nach Leipzig kam, hatten wir schon dieses Modell auf dem Tisch liegen", sagt Schubert und kneift die grau-blauen Augen zusammen. "Denken, wie die Kunden denken" sei sein Rezept.

Mit großer Geste erklärt Schubert, wie sehr das ein Quadratmeter große Modell dem heutigen Werksgelände entspricht. Aufhalten konnte den Rheinländer auch nicht "der Schikanierzwickel", jenes kleine Stück Land, das mitten auf der für BMW vorgesehenen 400- Hektar-Fläche lag und einer über die Welt verstreuten Erbengemeinschaft gehörte. Seine Leute schreckten die Mitglieder auf, trommelten sie zusammen und eroberten das Land für den Autobauer.

Vom Rathaus nur einige hundert Meter den Martin-Luther-Ring entlang geht es ähnlich markig zu. "Das DHL-Logistikzentrum ist wie ein Lottogewinn für die Region", sagt Börries von Ditfurth, seit August Hauptgeschäftsführer der IHK-Leipzig und krisenerprobt. Im Sommer 2002 managte er für das Land die Oderflut. Anders als bei bisherigen Großinvestitionen von BMW oder Porsche, erklärt von Ditfurth und zupft sein grünes Wollsakko zurecht, würden hier die weniger gut Ausgebildeten einen Job finden. Davon gibt es in Leipzig nach dem Zusammenbruch der DDR-Schwerindustrie und des Tagebaus im Süden der Stadt mehr als genug. Die Arbeitslosenquote beträgt 20 Prozent.

Ein Leuchtturm ist für viele Leipziger auch das Porsche-Werk, das direkt nach der Flut im August 2002 eingeweiht wurde. Für die Baugenehmigung brauchte die Stadt bloß vier Wochen. 370 Menschen arbeiten inzwischen hier. "Zu 85 Prozent aus der Region, zu 100 Prozent Facharbeiter und sehr flexibel", lobt Werksleiter Siegfried Bülow sein Team, das in weißen T-Shirts und roten Latzhosen um ihn herum den Cayenne und den Carrera GT montiert. Die Karosserien kommen per Zug aus Bratislava, die meisten Bauteile von Zulieferern aus der Region.

Doch anders als etwa bei BMW oder beim Flughafen flossen für das Porsche-Werk keine Subventionen. Der Konzern lehnte Fördergelder von 50 Millionen ab. "Ein Luxusgut kann man nicht mit Steuergeldern bauen", sagt Bülow. Und so habe es auch keinerlei Akzeptanzprobleme in der Bevölkerung gegeben.

Der große, kräftige Mann mit den Stoppelhaaren steht für die Bodenständigkeit des Werks. Er schaffte einst in der Lieferwagen-Fabrik VEB-Barkas-Werke Karl-Marx-Stadt und sagt: Das Hochglanz-Montagewerk mit einer Rennstrecke für Selbstabholer sei "unser kleiner, persönlicher Aufbau Ost".

Flughafen Leipzig: zu groß und zu teuer.

Rund eine Milliarde Euro ließ sich die öffentliche Hand den Neubau des Provinzflughafens Leipzig mit noch reichlich DDR-Mief Anfang der 90er-Jahre kosten. Zwar wurde bereits 1995 erstmals die Zwei- Millionen-Marke bei den Passagieren überschritten, doch seitdem stagniert das Aufkommen. Bei der Luftfracht sieht es nicht besser aus. Slots, also Start- und Landemöglichkeiten, gibt es von daher fast unbegrenzt.

Trotz einer optimalen Infrastruktur rund um den Airport, wie eines Güterverkehrszentrums und eines ICE-Bahnhofs, kam der Flughafen lange nicht ins Geschäft. Das mag an der Konjunkturflaute und der Ost-Depression liegen, der Hauptgrund für die Verluste ist aber die Dimension der Anlage. Die Terminalkapazität von 4,5 Millionen Fluggästen pro Jahr ist nicht einmal zur Hälfte ausgelastet. Rund 75 Prozent der Fluggäste sind zudem Touristen und keine Linienflieger. Die Verluste der Betreibergesellschaft, der Mitteldeutschen Flughafen AG, treffen den Steuerzahler unmittelbar, denn Aktionäre sind die Länder Sachsen, Sachsen-Anhalt sowie die Städte Leipzig, Halle und Dresden.

OHH · Newbie Anmeldungsdatum: 20.04.2004 Beiträge: 10 Wohnort: Cuxhaven

@ letti: schick mir bitte auch genaueres zur immobilie und der idee.

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