| |
|
| Vorheriges Thema anzeigen :: Nächstes Thema anzeigen |
| Autor |
Nachricht |
Moderator GM&P
.
Anmeldungsdatum: 21.01.2006
Beiträge: 6292
|
 Verfasst am: 20.Okt 2006 7:08 Titel: Die Ware Wohnen |
 |
|
Der Börsengang des Wohnungsunternehmen Gagfah ist ein Meilenstein bei der Auslieferung von Mietern an Finanzspekulanten.
| Zitat: |
Die Immobiliengruppe Gagfah gab am Donnerstag in Frankfurt ihr Börsendebüt. Das Unternehmen, das über einen Wohnungsbestand von 150000 Einheiten verfügt, plazierte knapp 45 Millionen Anteilsscheine zu einem Ausgabepreis von 19 Euro. 20 Prozent des Unternehmens befinden sich nach der Emission in Streubesitz. Der Erlös – rund 850 Millionen Euro – fließt jedoch nicht der Gesellschaft selbst zu, sondern geht an die Altaktionäre, also an den US-Finanzinvestor Fortress.
Besonders dieser Umsatand macht deutlich, daß mit dem Gagfah-Börsengang eine neue Ära der deutschen Wohnungswirtschaft eingeläutet wird. Börsennotierte Immobilienfonds, im Finanzjargon REITs (Real Estate Investment Trusts) genannt, sind in Deutschland zwar offiziell erst ab 2007 zugelassen, aber faktisch handelt es sich bei Gagfah um einen REIT.
Anläßlich des Börsengangs zeichnete das Mieterforum Ruhr die Geschichte des Unternehmens auf seiner Homepage nach. Seit Fortress 2004 die zuvor öffentlich-rechtliche Wohnungsgesellschaft Gagfah mit bundesweit über 80000 Wohnungen von der BfA kaufte, befindet sich der neue Wohnungsriese auf Schlemmertour durch Deutschlands Städte. Hannover servierte die Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) Nileg, Düsseldorf ein großes Paket LEG-Wohnungen, Dresden den gesamten kommunalen Wohnungsbestand. Der Heißhunger ist noch lange nicht gestillt: Die nordrhein-westfälische Rest-LEG steht ebenso auf dem Speiseplan wie Wohnungsunternehmen in Süddeutschland. Diese könnten im kommenden Jahr in einzelnen Paketen jeweils als REITs an die Börse gebracht werden
Die Investoren behandeln die 150000 aufgekauften Wohnungen erwartungsgemäß als reine Spekulationsobjekte. Trotz der angeblich so vorbildlichen »Sozialchartas« setzt Fortress-Gagfah auf Mieterhöhungen. Durch den Börsengang über die Luxemburger Holding umgeht Fortress zudem deutsches Steuerrecht und baut seine Plattform für weitere Großübernahmen aus.
Der Börsengang kommt alles andere als überraschend. Fortress hat nie einen Hehl daraus gemacht, daß man das eingesetzte Privatkapital sehr schnell an der Börse refinanzieren will.
Es handelt sich eben um genau das, was der damalige SPD-Vositzende Franz Müntefering eine Heuschreckenplage nannte: Schnell aufkaufen, die Unternehmen mit zusätzlichen Krediten belasten, dann schnell wieder mit dem eigenen Kapital aussteigen. Das hat Kommunen, Länder und öffentliche Träger aber nicht daran gehindert, den Spekulanten die Wohnungen auf dem Silbertablett zu servieren.
Zunächst wollte Fortress seine Eroberungen über REITs an die Börse bringen, wie es beispielsweise in den USA und in Großbritannien seit Jahren üblich ist. Als sich das aufgrund der Kritik aus SPD und Mieterbewegung verzögerte und seit klar ist, daß deutsche REITs mit einigen für ganz schnelle Heuschrecken nachteiligen Auflagen verbunden sein können (z. B. Beschränkung der Anteile) haben die Finanzjongleure aus New York andere Konstruktionen gefunden. Durch die Holding in Luxemburg können die Aktien zu für Fortress steuerbegünstigten Bedingungen und noch vor den Konkurrenten, die auf die REITs-Zulassung warten, ausgegeben werden. Fortress verschafft sich auf diesem Weg das nötige Kapital, um die angestrebten weiteren Großübernahmen stemmen zu können.
Die Ausgabe von Aktien beinhaltet das Versprechen auf Dividende. Die Gagfah hat nie einen Hehl daraus gemacht, daß diese sowohl durch Teilverkäufe von Filetstücken als auch durch kräftige Mieterhöhungen erwirtschaftet werden sollen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Mieter nicht nur die Rendite der Kuponschneider finanzieren sollen, sondern auch den Schuldendienst, der auf die Gagfah durch neue Kredite nach dem Abzug des Börsenerlöses durch die Fortress-Anleger zukommt.
Abhängig von der örtlichen Wohnungsmarktlage ist davon auszugehen, daß die jährlichen Mieterhöhungen bei der Gagfah-Holding mal unter, mal über dem angestrebten Wert von zwei Prozent pro Jahr liegen werden, schließlich muß der Konzern auch an einer hohen Vermietungsquote in weniger attraktiven Quartieren interessiert sein. Dort wird dann eben an Instandhaltungsaufwendungen gespart. Es ist aber nicht davon auszugehen, daß mit mäßigen Mietanhebungen allein die von den Aktionären erwarteten Renditen erwirtschaftet werden können. Dies wird nur durch kontinuierlichen Bestandsabbau des Unternehmens möglich sein.
Hauptziel von Fortress und anderen Fondsgesellschaften auf dem deutschen Markt ist es weiterhin, ihre Plattformen für die Übernahme großer Teile der noch vorhandenen öffentlichen Wohnungsunternehmen schnell auszubauen. Der schwache deutsche Immobilienmarkt kann nur dann zu spekulativen Höhenflügen stimuliert werden, wenn massenhaft Wohnungen der öffentlichen Kontrolle entzogen werden und rein profitorientierten Entscheidungen unterworfen werden.
Mieterorganisationen warnen vor den Folgen: »Wer die deutschen Wohnungsmärkte vor den in den USA, England und Frankreich zu beobachtenden katastrophalen Folgen der Immobilienspekulation schützen will, muß jetzt Schluß machen mit der Fütterung der Heuschrecken » heißt es auf der Homepage des Mieterforums. Der Ausverkauf der öffentlichen Wohnungsunternehmen müsse beendet werden. Bei den Landesregierungen stoßen diese Forderungen aber auf taube Ohren. Alles spricht dafür, daß beispielsweise die 110000 noch bei der Landesentwicklungsgesellschaft in Nordrhein-Westfalen verbliebenen Wohnungen in absehbarer Zeit an Fortress verhökert werden, was mit Sicherheit den Druck auf die Kommunen zum Verkauf ihrer Wohnungsunternehmen weiter erhöhen würde.
Rainer Balcerowiak |
|
|
| Nach oben |
|
|
|
|
|
|
|
Sie können keine Beiträge in dieses Forum schreiben.
Sie können auf Beiträge in diesem Forum nicht antworten.
Sie können Ihre Beiträge in diesem Forum nicht bearbeiten.
Sie können Ihre Beiträge in diesem Forum nicht löschen.
Sie können an Umfragen in diesem Forum nicht mitmachen.
|
|
Powered by phpBB © phpBB Group
|
|
|
|
Suchen
Registrieren
Profil
Login
FAQ
Mitgliederliste
Einloggen, um private Nachrichten zu lesen
