Immobilien-Investments bleiben attraktiv!

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5416

Handelsblatt; 06.04.2005

Untersuchung belegt niedrigere Volatilität im Vergleich zu Aktien und Anleihen. Kaum hat sich die Immobilie als eigene Anlageklasse und nicht mehr nur als alternatives Investment etabliert, werden Stimmen laut, es bestünde eine "Immobilienblase" und die Immobilienmärkte seien überteuert. Richtig ist, dass die Ankaufsrenditen der Immobilien flächendeckend gefallen sind und Immobilien sich somit verteuert haben, jedoch ist eine Beantwortung der Frage der etwaigen Überteuerung der Immobilienmärkte dadurch nicht gegeben.

MATHIAS KULKE, GUNNAR HERM HANDELSBLATT, 6.4.2005 Interessant ist ein Vergleich des historischen Rendite-Risikoprofils verschiedener Anlageklassen. Im Aktien- und Anleihenbereich ist dies kein Problem. Es bestehen ausreichend Indizes. Im Immobilienbereich hingegen existiert als einzige langfristige Zeitreihe die Investment Property Databank (IPD) für den britischen Immobilienmarkt. Henderson Global Investors hat einen synthetischen pan-europäischen Index für die EU 15 Staaten entwickelt. Dieser Index erlaubt nun, eine historische Analyse der Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen.

In den vergangen fünf Jahren hatte demnach in Europa die Immobilie mit einer Gesamtrendite von 7,9 Prozent pro Jahr den höchsten Anlageerfolg, gefolgt von Anleihen (MSCI SDI) mit 5,4 Prozent und Aktien (MSCI Europe) von 0,7 Prozent. Über einen Zeitraum von zehn Jahren verschiebt sich das Bild zugunsten der Aktie mit einer Rendite von 9,7 Prozent pro Jahr, respektive 7,7 Prozent jeweils für Immobilien und Anleihen. Im Risiko der Anlage, gemessen an der jährlichen Volatilität unterschieden sich die Assetklassen erheblich. Immobilen wiesen 3,9 Prozent verglichen mit 5,6 Prozent für Anleihen und 21,8 Prozent für Aktien aus. Gerade aufgrund dieser Zahlen und der geringen Korrelationen mit anderen Assetklassen ist die Immobilie ein wichtiger Bestandteil eines Portfolios und lockt somit weiterhin neues Kapital an.

Um festzustellen, ob ein Markt überhitzt ist und vor einer grundsätzlichen Neubewertung steht, muss es zu einer grundlegenden Veränderung der Bewertungspraktiken gekommen sein oder die Immobilie im Vergleich zu anderen Assetklassen als unattraktiv gelten, so dass Kapital aus dem Immobilienmarkt in andere Assetklassen fließt, was sich negativ auf die Preise auswirkt.

Die durchschnittliche Ankaufrendite über alle Nutzungsarten ist in Europa in den vergangen fünf Jahren um 0,4 Prozentpunkte auf 6,50 Prozent gefallen. Parallel haben die Mieten gerade im Büroimmobilienbereich seit 2001 korrigiert und sich auf einem niedrigen Niveau stabilisiert. Von einer kompletten Veränderung der Bewertungspraktiken - wie etwa zur Zeit der Aktienhausse im Jahr April 2000 - kann hier nicht gesprochen werden. Die Immobilie hat sich lediglich verteuert.

Auch ein Vergleich mit dem Anleihenmarkt schafft Klarheit. Argumentiert man bei der Bewertung von Investitionen über die Risikoprämie zum risikofreien Zinssatz, erhält man ein interessantes Ergebnis: Hatte die Immobilienanlage in Europa vor zehn Jahren noch eine negative Risikoprämie, so weist sie derzeit eine vergleichsweise hohe positive Risikoprämie gegenüber der festverzinslichen Anlage aus. Die Immobilienanlage erscheint im Vergleich mit Festverzinslichen als recht attraktiv bewertet.

Die Immobilie vereint Eigenschaften der festverzinslichen Anlage und der Investition in Aktien. Neben einem prognostizierbaren Cash-Flow, der mit der Verzinsung einer Anleihe vergleichbar ist, verfügt die Immobilie auch über einen so genannten "equity kicker", der über Ertragssteigerungen zu erreichen ist. Für den europäischen Immobilienmarkt prognostiziert Henderson Global Investors über die nächsten fünf Jahre eine Rendite aus den beiden Performancekomponenten von ca. 6,9 Prozent pro Jahr wobei es zu starken Unterschieden in den verschiedenen Regionalwirtschaften kommen wird. 0,5 Prozentpunkte werden wohl durch Wertsteigerung erwirtschaftet.

Solange es keine gravierenden kurzfristigen Zinserhöhungen in der Eurozone geben wird, existieren gute Argumente, die Immobilie weiterhin als attraktives langfristiges Investment mit überlegenem Rendite-Risikoprofil anzusehen.

Mathias Kulke ist Head of European Distribution, Gunnar Herm Manager Property Research bei Henderson Global Investors.

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Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5416

Handelsblatt; 18.05.2005

Finanzinvestor übernimmt Viterra

Britische Beteiligungsgesellschaft kauft 150 000 Wohnungen in Deutschland. Der Verkauf deutscher Immobilien an Finanzinvestoren setzt sich fort: Die Eon-Tochter Viterra geht für rund sieben Mrd. Euro an die Deutsche Annington Immobilien Gruppe, die dem britischen Finanzinvestor Terra Firma gehört.

Bereits in den vergangenen Jahren hatten vor allem kommunale und öffentliche Wohnungsgesellschaften große Bestände an Finanzinvestoren und Investmentbanken wie Blackstone, Cerberus, Fortress, Goldman Sachs und Morgan Stanley verkauft.

Durch die Übernahme von Viterra entsteht der mit Abstand größte Betreiber von Wohnimmobilien. Viterra bewirtschaftet rund 150 000, Annington bislang 80 000 Einheiten. Die beiden Unternehmen sollen zusammengelegt werden. Viterra ist vor allem im Ruhrgebiet, der Region Rhein-Main sowie in Berlin, München und Düsseldorf tätig. Im vergangenen Geschäftsjahr hatte Viterra knapp eine Mrd. Euro umgesetzt und das um außerordentliche Effekte bereinigte operative Ergebnis um 3,4 Prozent auf 471 Mill. Euro gesteigert. Die Deutsche Annington hatte unter anderem Eisenbahnerwohnungen erworben. Branchenbeobachter gehen davon aus, dass die Muttergesellschaft Terra Firma auch an der norddeutschen Nileg mit 30 000 Einheiten interessiert ist, die bis zum Sommer verkauft werden soll.

Der Zuschlag zeige, dass man Terra Firma als sozial verantwortlichen Investor sehe und nicht als Heuschrecke, die an einer kurzfristigen Renditemaximierung interessiert ist, sagte David Pascall, Deutschland-Geschäftsführer von Terra Firma. Das Engagement sei langfristig angelegt. Eon-Chef Wulf Bernotat sprach von einer "ausgezeichneten Lösung für alle Beteiligten". Die Deutsche Annington sei ein in der deutschen Wohnungswirtschaft erfahrener neuer Eigentümer.

Im Sommer vorigen Jahres hatte der US-Finanzinvestor Fortress von der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) die Wohnungsgesellschaft Gagfah mit rund 80 000 Wohnungen für 3,5 Mrd. Euro erworben. Morgan Stanley und die Immobiliengesellschaft Corpus griffen bei 48 000 Wohnungen von Thyssen-Krupp zu. Auch das US-Investmenthaus Cerberus hat in Deutschland bereits 90 000 Wohnungen erworben. Fortress und Cerberus hatten sich auch um Viterra bemüht. Nach Informationen aus Bieterkreisen hatten sie aber nur sechs Mrd. Euro geboten. Die Deutsche Annington habe offenbar davon profitiert, dass die Investmentbank Citigroup die Fremdfinanzierung organisiert.

Die Deutsche Bank Research prognostiziert, dass bis zum Jahr 2010 gut eine Million Wohneinheiten vornehmlich an angelsächsische Käufer abgegeben werde. Dabei komme den Finanzinvestoren zugute, dass die Kreditfinanzierungen für die Transaktionen wegen der niedrigen Zinsen extrem günstig seien. Nach Schätzungen von Morgan Stanley wechselten alleine in den vergangenen 24 Monaten insgesamt 400 000 Wohnungen mit 1,5 Millionen Mietern die Besitzer. In den kommenden drei Jahren werde man zahlreiche Verkäufe an Finanzinvestoren sehen, danach dürfte sich der Markt beruhigen.

Hohe Renditen erzielen die Fonds vor allem durch den Weiterverkauf vorher renovierter Wohnungen an die Mieter oder in kleineren Paketen an andere Immobiliengesellschaften. So verkaufte Terra Firma bislang rund 8 000 Wohnungen weiter. In den Eisenbahnersiedlungen ist der Leerstand deutlich gesunken. Die Mieten wurden leicht erhöht. Aus zehn staatlichen Verwaltungsgesellschaften wurde eine private, die Modernisierungen standardisiert und zentral einkauft.

Angelockt werden die Finanzinvestoren vor allem durch das große und vor allem günstige Angebot auf dem deutschen Markt für Wohnungsimmobilien. Leere Kassen nötigen die öffentliche Hand, insbesondere Länder wie beispielsweise Berlin, ihren Immobilienbesitz zu verkaufen. Daneben trennen sich immer mehr Industriekonzerne von dem "toten Kapital" und wollen sich wie Eon auf ihre Kerngeschäfte konzentrieren. Interessant ist der deutsche Wohnungsmarkt wegen der relativ niedrigen Eigentumsquote. Außerdem gewinnen Investments in Wohneigentum in einer alternden Gesellschaft zunehmend für die Altersvorsorge an Bedeutung.

Der Deutsche Mieterbund beklagt den umfangreichen Wohnungsverkauf an internationale Investoren. So gehe preiswerter Wohnraum verloren.

Großeinkäufe.

Fortress: Für 3,5 Mrd. Euro kauft der Fonds die Berliner Gagfah mit 80 000 Wohnungen. Er zahlte damit bislang den höchsten Kaufpreis für ein Wohnungspaket.

Cerberus: 2,1 Mrd. Euro bezahlte der Fonds für 65 700 Wohnungen der Berliner GSW und folgt auf Platz zwei.

Morgan Stanley: Nur knapp dahinter liegt mit ebenfalls 2,1 Mrd. Euro für 48 000 Wohnungen von Thyssen-Krupp der nächste große Fondsanbieter.

Blackstone: Rund 1,4 Mrd. Euro legte Blackstone für 31 000 Wohnungen der WCM-Gruppe auf den Tisch.

Terra Firma: Der Finanzinvestor zahlte rund eine Mrd. Euro für die Tank& Rast Holding mit 338 Tankstellen und 382 Raststätten.

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ftd

Deutscher Büromarkt zieht wieder an

Vermittlungen steigen, Leerstände bleiben aber hoch. Seit April kommt wieder Schwung in die Märkte: In den wichtigsten deutschen Zentren der Büroarbeit wurden mehr neue Flächen vermittelt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Wie die Gewerbemakler Colliers Property Partners (CPP), Jones Lang LaSalle (JLL) und Atisreal (AR) übereinstimmend berichten, zog vor allem in Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg und Stuttgart das Mietinteresse der Unternehmen merklich an.

Die größte Steigerung konnte Frankfurt verbuchen. Hier fanden laut CPP 282 000 Quadratmeter Bürofläche neue Nutzer. Gegenüber 2004 ist das ein Umsatzplus von 137 Prozent. In Berlin gingen 225 500 Quadratmeter vom Markt, was einer Steigerung von 46 Prozent entspricht. Hamburg verzeichnet 212 000 vermittelte Quadratmeter Büroraum und damit eine Verbesserung um 33 Prozent. Die Schwabenmetropole steigerte ihr Ergebnis um 43 Prozent mit einem Vermietungsvolumen von 71 000 Quadratmetern. Stabil mit einem Anteil von 277 000 neu vermieteten Büroquadratmetern präsentierte sich München. Wenig Erholung bescherte das erste Halbjahr dagegen Düsseldorf. Hier schlossen die Unternehmen lediglich über 98 300 Quadratmeter neue Verträge ab, was einem Minus von 17,4 Prozent entspricht. "Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt schert aus dem positiven Gruppenbild aus. Großvermietungen sind auch in den letzten drei Monaten ausgeblieben", sagt Helge Scheunemann, Leiter Research bei JLL Deutschland.

Trotz gestiegener Umsätze stehen in deutschen Großstädten noch immer etwa acht Millionen Büroquadratmeter leer. "Solange die Unternehmen das günstige Mietniveau zum Flächentausch nutzen und sich durch den Umzug zudem kleiner setzen, wird dies auch so bleiben", sagt Renate Kölbl, Geschäftsführerin beim Düsseldorfer Colliers Partner Trombello Kölbel Immobilienconsulting.

So erhöhte sich in Frankfurt das Leerstandsvolumen erneut. Laut Gewerbemakler Atisreal sind dort derzeit 2,2 Millionen Quadratmeter oder 14,1 Prozent aller Gebäudeflächen ohne Mieter.

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Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 6765

Seit Ausbruch der Finanzkrise im Sommer des vergangenen Jahres hat es in Deutschland keine Immobilientransaktion in vergleichbarer Größenordnung gegeben.

Der nordrhein-westfälische Finanzminister Helmut Linssen hat offenbar sein Ziel erreicht. Nach Informationen aus Finanzkreisen wird die landeseigene nordrhein-westfälische Wohnungsgesellschaft LEG mit ihren 93 000 Wohnungen für rund 3,5 Mrd. Euro an den Whitehall-Fonds verkauft.

Die Tochter der Investmentbank Goldman Sachs gewann damit den Bieterwettstreit mit Deutschlands größter Wohnungsgesellschaft, der Deutschen Annington. Whitehall und das Finanzministerium in Düsseldorf wollten am Abend keine Stellung nehmen.

Neben der Deutschen Annington, die rund 190 000 Wohnungen besitzt, hatte auch noch der irische Investor Tomkin für die LEG geboten. Während ihm in der Immobilienbranche aber wenig Chancen eingeräumt wurden, wähnte sich die Deutsche Annington lange im Vorteil.

Der geschätzte Veräußerungserlös von 3,5 Mrd. Euro deutet darauf hin, dass der Käufer etwa 600 Euro je Quadratmeter Wohnraum zahlt. Vor der Finanzkrise waren wesentlich höhere Quadratmeterpreise bezahlt worden – auch für modernisierungsbedürftige Bestände. Die LEG muss in den nächsten Jahren noch überdurchschnittlich viel in die Instandsetzung von Wohnungen investieren. Etwa zwei Prozent der Wohnungen stehen leer. Das ist ein vergleichsweise niedriger Wert.

Das Land NRW kann den Nettoerlös nach Abzug von 2,7 Mrd. Euro Schulden nicht vollständig verbuchen. Von den 93 000 Wohnungen gehören nur 53 000 vollständig der 1970 gegründeten LEG. An den übrigen 40 000 Einheiten ist die Deutsche Rentenversicherung zur Hälfte beteiligt. Darüber hinaus muss das Land Minderheitsgesellschafter, deren Anteile sich auf zehn Prozent summieren, auszahlen.

Abzuwarten bleibt, was aus dem Projektentwicklungsgeschäft der LEG wird. Es passt nach Einschätzung von Branchenkennern nicht in das Geschäftsmodell von Whitehall.
Quelle: HB