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Moderator GM&P
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Anmeldungsdatum: 21.01.2006
Beiträge: 6452
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 Verfasst am: 15.Okt 2006 8:51 Titel: Käufer setzen auf steigende Mieten |
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Seit der US-amerikanische Private- Equity-Fonds Fortress im März dieses Jahres das städtische Wohnungsunternehmen Woba Dresden für 1,74 Mrd. Euro erwarb, hat sich die Erkenntnis durchgesetzt: Wohnungen in den neuen Bundesländern können ein gutes Investment sein - zumindest dann, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.
In Dresden und Leipzig ist dies der Fall, wie Ingo Weber, stellvertretender Research-Leiter des Immobilienberater Aengevelt Immobilien, erläutert. Nach seiner Analyse deutet alles darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnraum in den beiden sächsischen 500 000-Einwohner-Städten in den kommenden Jahren wachsen wird. Denn zum einen steigen nicht nur die Haushalts-, sondern - sehr untypisch für Ostdeutschland - sogar die Einwohnerzahlen. Zum anderen sinkt das verfügbare Wohnungsangebot, da die Neubautätigkeit sich auf niedrigem Niveau bewegt und im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost Tausende von Wohnungen abgerissen werden.
Schließlich durchlaufen beide Städte dank Ansiedlungen großer Unternehmen (AMD und Infineon in Dresden, BMW, Porsche und DHL in Leipzig) eine positive wirtschaftliche Entwicklung. Die Folge, glaubt Weber: "Die Mieten werden steigen."
Bereits im vergangenen Jahr, also vor dem spektakulären Woba-Deal, stieg die Zahl der gehandelten Immobilien in Dresden um 45 Prozent und der dabei erzielte Umsatz um 42 Prozent. In Leipzig betrug die Steigerungsrate 20 Prozent bei den Kauffällen und 40 Prozent beim Geldumsatz. Zu diesem Ergebnis trugen auch international agierende Investoren bei. So erwarb zum Beispiel die Wiener Conwert gut 2 700 Wohnungen in Leipzig und Dresden. Auf Grund der günstigen Einstiegspreise seien Renditen von sieben bis über zehn Prozent erzielbar, begründete damals Conwert-Vorstand Günter Kerbler die Akquisition - "selbst bei vergleichsweise niedrigen Mieten von durchschnittlich vier Euro pro Quadratmeter und Monat".
Doch so günstig kommen in den beiden sächsischen Metropolen Mieter nur noch selten zu Wohnraum. Zwar beziffert der 2005 vorgelegte Leipziger Mietspiegel die Durchschnittsmiete auf nur 4,37 Euro, was gegenüber der letzten Erhebung aus dem Jahr 2001 einem Rückgang um vier Prozent entspricht. Inzwischen aber zeigen die Mieten eine leicht steigende Tendenz, wie Jürgen Poschmann, Immobilienmakler in Leipzig und Regionalvorsitzender des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Mitte-Ost, feststellt. Sachsenweit sei die Durchschnittsmiete innerhalb von zwei Jahren von 4,60 auf fünf Euro pro Quadratmeter gestiegen. Sanierte Altbauwohnungen in Dresden und Leipzig können dem druckfrischen IVD-Immobilienpreisspiegel zufolge durchaus um die 5,50 Euro kosten, Neubauwohnungen um die 6,50 Euro.
In einem scheinbaren Widerspruch zu dieser aus Eigentümersicht verhalten positiven Einschätzung steht die Tatsache, dass die Wohnungsmärkte beider Städte nach wie vor eine hohe Leerstandsquote aufweisen. In Dresden sind ebenso wie in Leipzig nach Behördenangaben rund 16 Prozent der Wohnungen unbewohnt. Allerdings weisen Fachleute darauf hin, dass längst nicht alle dieser Wohnungen dem Markt tatsächlich zur Verfügung stehen.
Rechnet man diejenigen Einheiten heraus, die zum Abriss vorgesehen oder in einem nicht bewohnbaren Zustand sind, so reduziert sich in beiden Städten die Quote auf rund acht Prozent - mit rückläufiger Tendenz. Bei der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) zum Beispiel sank in dem zur dauerhaften Bewirtschaftung vorgesehenen Kernbestand der Anteil unvermieteter Wohnungen in den vergangenen drei Jahren von gut 14 Prozent auf etwas über acht Prozent.
Zudem ist der Leerstand ungleich verteilt. LWB-Pressesprecher Gregor Hoffmann berichtet von einer starken Nachfrage nach kleinen Wohnungen, die den für Arbeitslosengeld-II-Bezieher vorgegebenen Kostenrahmen nicht übersteigen. Umgekehrt bleibt nach den Worten von IVD-Chef Poschmann immer öfter die Suche nach großen, komfortablen Wohnungen in bevorzugter Innenstadtlage erfolglos. Selbst Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in mittleren Lagen ließen sich, sofern sie von guter Qualität seien, mittlerweile durchaus vermarkten.
So ist es kein Wunder, dass neben Großunternehmen wie Fortress und Conwert auch Kleinanleger an Elbe und Pleiße investieren wollen - was aber mangels verfügbarer Mehrfamilienhäuser in guter Lage gar nicht so einfach ist. "Ich kann diese Anfragen nicht bedienen", sagt jedenfalls Makler Poschmann. Dass die Renditen im Sinken begriffen sind und laut IVD-Preisspiegel für Spitzenobjekte in Leipzig nur noch etwa sieben Prozent, in Dresden teilweise sogar nur noch fünf Prozent betragen, schreckt die Anleger nach Poschmanns Beobachtungen nicht; schließlich gebe es hier "Potenziale, von denen andere Städte nur träumen können".
Natürlich ist deshalb auch die LWB mit ihren 52 000 Wohnungen ins Blickfeld der Investoren geraten. Hinter den Kulissen debattieren Leipziger Politiker derzeit darüber, ob Verkäufe von größeren Teilbeständen oder gar, nach Dresdner Vorbild, ein Komplettverkauf des Unternehmens eine Lösung für die maroden Stadtfinanzen darstellen könnten. IVD-Vorsitzender Poschmann rät, sofern denn der Preis stimme und die sozialen Belange berücksichtigt würden, zum Verkauf: "Es macht Sinn, die Chance jetzt zu nutzen."
Wohnungsmarkt im Überblick
Wohnungsbestand
In Dresden gibt es knapp 300 000 Wohnungen, von denen 15,9 Prozent leer stehen. Von den gut 300 000 Wohnungen in Leipzig sind ebenfalls rund 16 Prozent unbewohnt. Der marktaktive Leerstand beträgt in beiden Städten etwa acht Prozent.
Marktteilnehmer
Größter Anbieter von Wohnungen ist in Leipzig mit 52 000 Einheiten die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB), die zu 100 Prozent der Stadt Leipzig gehört. Platzhirsch in Dresden ist die Woba mit knapp 48 000 Einheiten. Das vormals kommunale Unternehmen wurde im März 2006 für 1,74 Mrd. Euro an Fortress verkauft.
Preise
Altbau-Eigentumswohnungen mit sehr gutem Wohnwert kosten laut IVD-Preisspiegel in Dresden 2 430 Euro pro qm, in Leipzig 1 900 Euro. Der Preis für Neubau-Wohnungen liegt in Dresden bei 2 220 Euro pro qm, in Leipzig bei 2 500 Euro.
Begehrte Lagen
Als begehrteste Wohnlagen in Dresden gelten die Viertel Weißer Hirsch, Blasewitz, Loschwitz, Plauen und Striesen; in Leipzig Gohlis, Südvorstadt und Schleußig.
(HB) |
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