Trotz Mietgarantie keine absolute Sicherheit! Sorglos-Immobilien!

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5416

Ein schöner Begriff, der eine Sicherheit vorgaukelt, die häufig überhaupt nicht vorhanden ist. Oft stellen diese sogenannten "Sorglos-Immobilien weder eine ideale Alterssicherung noch perfektes Investment oder gar ein lukratives Steuersparmodell dar, obwohl sie in diesen attraktiven Begriffen ansprechend verpackt werden. Über 100 Anbieter werben in ganz Deutschland für den Kauf solcher vermieteter Eigentumswohnungen. "Dem Käufer wird eine Mietgarantie über mehrere Jahre zugesichert und die Wohnungsverwaltung abgenommen. Doch so interessant das Angebot erscheinen mag, es ist nach Expertenmeinung häufig risikoreich", schreibt der "Münchner Merkur".

Bei Sorglos-Immobilien wird viel getrickst und die Käufer laufen Gefahr, dass ihnen eine völlig überteuerte Wohnung von einem der vielen zweifelhaften Anbieter aufgedrängt wird, sagt Ariane Lauenburg von der Stiftung Wartentest. Eine Erfahrung, die der VfE seit Jahren macht und potentielle Käufer auch immer wieder warnt, sich lediglich auf die Aussagen von Vertriebsprofis zu verlassen. Die Garantiemiete ist, beobachtet Ariane Lauenbrug, oft viel zu hoch und liegt deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dadurch bestehe das Risiko, dass die Unternehmen nach Ablauf der meist fünfjährigen Garantiezeit kündigten und die Wohnung dann nur wesentlich billiger vermietet werden könne. Dann platzt nicht nur der Traum von der Garantiemiete, viele Eigentümer geraten auch in Finanzierungsschwierigkeiten.

Wenn der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in einer hohen Zinsphase nach oben schnellt, sei die Katastrophe programmiert. Auch der Zentralverband der Haus- und Grundeigentümer warnt vor den Angeboten. Es gibt keine Sorglos-Anlage, sagt Sprecher Ludger Baumeister. Bei solchen Angeboten stelle sich auch die Frage nach der langfristigen Vermietbarkeit der Wohnungen. Eine dauernde Mietgarantie sei reines Wunschdenken und völlig realitätsfremd. Interessenten könne man nur raten, äußerst vorsichtig mit solchen Angeboten umzugehen.

Die Stiftung Warentest rät dazu, einen Vertrag über eine Garantiemiete nur abzuschließen, wenn er per Bankbürgschaft abgesichert ist. Fällt der Mietgarant aus, erhalten die Eigentümer die Miete von der Bank. Wer auf eine Mietverwaltung nicht verzichten will, der sollte prüfen, ob die Gebühr in einem angemessenen Verhältnis steht und vier bis sechs Prozent der Nettokaltmiete nicht übersteigt. Auf jeden Fall sollten sich Interessenten die Wohnung vor Vertragsabschluss unbedingt ansehen und sich vor Ort nach den üblichen Mieten erkundigen. Wer rechtzeitig merkt, dass er einen fragwürdigen Vertrag abgeschlossen hat, der darf auf Hilfe vor Gericht hoffen.

So kann bei einer krass überhöhten Mietgarantie arglistige Täuschung vorliegen. Dann muss der Verkäufer nach einem Urteil des Düsseldorfer Oberlandesgerichts nicht nur den Kaufpreis erstatten, sondern auch Schadensersatz leisten (Aktenzeichen: 9 U/236/96).

Jim Phelps · Pathfinder Anmeldungsdatum: 14.01.2002 Beiträge: 297

Die übliche Anmerkung bei Immobilien:

Besichtigen, Vergleichen, wenn nicht alles paßt, sein lassen.

Ach ja, und das ganze schöne Aktenzeichen nutzt nichts, wenn die Firma gegen die Wand gefahren wurde. Leider.

Gruß,
Phelps

André Bartel

Mein allererster Bauplaner, mit dem ich vor fast 10 Jahren meine erste Renditeimmo baute, brachte zum Richtfest folgenden passenden Spruch an:
Dem ersten den Tod,
dem zweiten die Not
und erst dem dritten das Brot!
Diesen Spruch, der eigentlich von den alten Torfstechern stammt, lässt sich wunderbar auch auf Immobilien ableiten, genaugenommen auf sogenannte Sorglosimmobilien, denn diese werden meisten erst für dem dritten Erwerber sorglos, d.h., wenn zweimal versteigert.

Aber was wird meistens nicht alles unternommen, von sogenannten Immobilienprofis vor dem Erwerb.
Da werden die Grundmauern auf Feuchtigkeit untersucht, das Dach auf eventuellen Pilzbefall, ein Baugutachten nach dem anderen angefordert und meistens versucht durch eine schlecht schließende Tür etc. den Preis zu drücken.
Aber ein Aspekt wird in vielen Fällen völlig unter den Tisch gekehrt, der anfälligste und kurzlebigste Baustein des ganzen Renditehäuschens, nämlich Homo Sapiens Sapiens.
Was ist ein heruntergefallender Dachziegel im Vergleich zu einem nicht zahlenden Mieter?
Wie lange dauert es ein Dach zu reparieren und wie lange einen zahlungsunwilligen Mieter herauszubekommen?
Dieses alles wird durch unseren renditesüchtigen Anleger kaum bedacht, natürlich liest sein Anwalt den Mietvertrag kreuz und quer, die drei L werden natürlich auch bedacht, aber die anfälligste Substanz am ganzen Spiel wird irgendwo unter den Tisch gekehrt.
Klar, man kann bei einer super Lage sofort wieder vermieten, aber erstens stehen längst nicht mehr alle 1A Mieter Schlange, zweitens geht in den meisten Fällen der Mietzins nach unten und drittens gibt es nicht wenige Verträge, welche vor dem eigentlichen Auslaufen gelöst werden müssen.

Unter diesem Aspekt sollte sich jeder, der eine sogenannte Sorglosimmo zulegt, erstmal seine eigene Geldbörse ansehen und mindestens für drei Monate die ausfallende Miete ausgleichen können.

The Shark · Specialist Anmeldungsdatum: 15.01.2002 Beiträge: 91 Wohnort: Amsterdam

Geht aber auch völlig anders als von Goodman beschrieben!

Goodman ist ein Menschenfreund! Und Goodman schreibt über Themen, die hier einfach nicht hingehören.

Das, was oben von Goodman beschrieben wird ist die doofe Liquischiene. Die hat jeder Finanzhai drauf - einschließlich Fesser!

Aber ich setze doch voraus, dass User dieses Forums wissen, dass so eine Investition dieser Art nichts mit Kapitalanlage zu tun hat!

Die Dinger werden verkauft mit INSIDE 30% VERTRIEBSPROVISION! Und von den 70% steckt sich der Investor auch noch mal 20% in die Tasche!

50% ist die gekaufte Hütte vielleicht wert - und es geht immer wieder!!!

Die Doofen sind doch die, die eine ETW kaufen nur weil sie von ihrer Bank keine 30.000 Eier Kredit bekommen. Weil die auch fertig sind bis Oberkante / Unterlippe!

Dann schnackt den einer son ne ETW an, für 300.000 und 30.000 Renovierungskostenzuschuss ist auch noch drin!

So - und dann haste deine 30.000 Eier. Du bist glücklich und zufrieden und hast "in Immobilien investiert". Kommt gut bei den Schwiegereltern.

Ich kenne einen Chefarzt aus Bad E. - der soviel in Immobilien investiert - der ist selbst Immobilie.

Wenn die erst so richtig "süchtig" gemacht wurden, wenn die so richtig "an der Nadel hängen", d.h.: Wenn das Kick Back dieser "Sorglosimmobilien" gerade mal wieder drei Monate ausreicht, um die Unterdeckung der anderen Investitionen zu decken, dann werden sie richtig bekömmlich und leicht verdaulich, die Ärzte! Und glaubt mir - ich weis wovon ich schreibe

Ärzte sind immer gut, Ärzte sind doof!

Aber auf solch ein Niveau (Ärzte) wollen wir uns doch wohl nicht auf diesem, unserem Forum begeben? Nee - dat geit nich...

In jeder Ausgabe der WamS finde ich dir eine Immobilie, vielleicht ein schöner, flauschiger Supermarkt zur 9fachen, den finanzieren wir auf 12,5fach (incl. KENK) und zwei stecken wir uns ins eigene Täschchen.

Der Unterschied dabei ist, dass auch der Investor (der clevere Arzt z.B.) gut leben kann. Das Ding mit 12,5 finanziert "kost nix".

Suchen wir uns noch einen "geschmeidigen" Bänker (übrigens die zweitblödeste Berufsgruppe), geben den noch 3% Cash in die Tesch - und ab geht die Lutzi!

Fragt Goody doch mal was er in den Staaten für Dinger verkauft und finanziert. Von den Renditen könnt ihr hier nur träumen...

Aber die von Goodman beschriebenen Investitionen, die sind nun mal was für Blöde. Für den Schlosser der noch nie wat von KICK BACK gehört hat! Für den 1.500 Eier im Monat Menschen! Und die sind doch nicht hier, auf diesem Forum!

Goodman - du wirst alt!

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Die Besten sterben jung!

The Shark

[ Diese Nachricht wurde geändert von: The Shark am 2002-04-01 12:09 ]

Fesser · Specialist Anmeldungsdatum: 14.01.2002 Beiträge: 89 Wohnort: Hannover

Hallo Sharky,

natürlich handelt es sich auch bei meinen Immos um Liqui-Modelle...

Trotzdem ist ein Liqui-Modell nicht gleich ein Liqui-Modell....

Kommt eben drauf an, bei WEM Du kaufst..

In diesem Sinne,

Fesser

The Shark · Specialist Anmeldungsdatum: 15.01.2002 Beiträge: 91 Wohnort: Amsterdam

Hör auf Fesser! Liqui Immobilie als ETW ist immer große Schade. Kannste drehn und wenden wie du willst.

Nehmen wir mal in euerem komischen Hannover einen hübschen Stadtteil, z.B. Linden oder Limmer!

Gezieltes und bewusstes Umschauen vorausgesetzt, findet der interessierte Sucher, mit an tödlicher Wahrscheinlichkeit grenzender Sicherheit, einen hübschen Wohnblock mit so 200 Einheiten, Mieter zu 80% Türken! Bausubstanz i.O.. Ankaufspreis auf den QM 400,00 Euro.

Dann kommt’s. Mach da einen türkischen Supermarkt rein, türkischer Frisör und eine Teestube. Denk auch an eine Spielhalle und ein paar Bänke für die mit Trainingshose bekleidete Weiberschar. Mach ein rein türkisches Viertel! Meinetwegen einschließlich Hammelschlachtecke! Und original türkisch Restaurant.

Mach Werbung für das Ding in türkischer Sprache und schreibe das es für den Türken von heute in ist, genau dort zu wohnen!

Zum Generalmieter machst du einen Türken und lässt dir als Sicherheit die Duschgriffsvollstreckung auf die von ihm einzunehmenden Mieten unwiederuflich abtreten. Mietpreis 5,00 Euro / QM

Jede Wohnung ist im Schnitt 60 qm groß und es sind 20% Nebenflächen vorhanden.

Gesamtgröße Objekt: 14.400 qm x 400 Euro + Renovierungskosten pro QM 100,00 Euro.

Ankaufspreis komplett: 7.2 MIO EURO, sodann in absolutem türkischen Topzustand saniert, mit eingebauter MOSCHEE und Altenbegenungsstätte!!!

10.000 qm vermietete Fläche = Mieteinnahme / Jahr von 600.000 Euro = 12 FACH!

Weiterverkauf der ankaufenden Gesellschaft zur 14 fachen Miete an neuen Käufer.

A.: 600.000 Gewinn für Eigner
B.: 600.000 Liqui für Käufer

14 x 600.000,00 = 8.400.000,00 Euro
5,5% Zins + 1,5% Tilgung = 588.000,00

Versicherung und jährliche Reparaturrücklagen rechnen sich auf durch Nichtbeachtung der steuerlichen Vorteile des Anlegers!

DAS -DAS wäre ein sauberes Liquigeschäft an welchem, durch eine konzipierte Immobilie jeder "dran verdienen" könnte.

DAS SIND GESCHÄFTE und diese sind möglich - wenn man ein bisschen Plan von der Sache hat...

Unseren Freund Fesser bitte ich jetzt mal seine Berechnung anzustellen. Problematik: Investor will die o.b. Immobilie nach 2 Jahren als Liqui Immobilie verkaufen.

Wie würden Sie DAS machen, mein lieber Fesser? Schreiben Sie unsdoch bitte, wie sich ein solches Geschäft für den Endabnehmer, den doofen ETW Käufer (VW, 20 Jahre am Band) noch rechnen sollte?

Bin echt mal gespannt, lieber Fesser!

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5416

Sind doch wirklic zwei tolle Artikel, die Shark hier geschrieben hat. Bloß, wo ist denn Fesserchens Antwort?

Gruß

Jim Phelps · Pathfinder Anmeldungsdatum: 14.01.2002 Beiträge: 297

Nur um ein geflügeltes Wort wieder aufzugreifen:

Wo ist eigentlich Fesser?

Liebe Grüße,
Phelps