Warum verschleudern Banken Immobilien an ausländische Käufer

Fincas el Portal · Newbie Anmeldungsdatum: 13.01.2003 Beiträge: 4 Wohnort: 03700 Denia, Spanien

Wir sind ein in spanisches Bauträger- und Maklerunternehmen und seid mehr als 20 Jahren am Markt.
Aus unserem Kundenkreis wurden wir angesprochen, ob wir oder aussereuropäische Kunden von uns, (die wir logischerweise zur Genüge haben) Interesse hätten, grundsanierte und vermietete Wohnhäuser in Städten wie, Berlin, Leipzig, Erfurt, Hambug, Hannover etc. zu kaufen. Verkäufer ist in der Regel die Bank oder ein Konkursverwalter. Bis hier ist ja alles noch ganz normal. Aber nun zu den Preisen. Z.B. Luxussaniertes Wohnhaus mit 10 Wohnungen in Innenstadtlage. Gesamte Wohnfläche: 809 qm, jetzige Jahresmiete 49.000,00 EURO, Kaufpreis: 450.000,00 EURO zuzügl. 4% Provision. (Verkehrswertgutachterwert. 709.000,00 EURO) Der Verkäufer: Eine namhafte, grosse Bank in Deutschland. Dies ist nur ein Beispiel aus einer 36 Immobilien umfassenden Liste.
Das sind gerade mal 556 EURO für den Qm Wohnfläche! Das klingt zu gut um wahr zu sein. Wer weiss mehr darüber?

Schwabenpower

Aber vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste. Was heißt grundsaniert?
Und außerdem: keiner hat was zu verschenken! Und die Banken (hähä)
erst recht nicht!. Also ist ein Haken dabei!Entweder scheißsaniert , scheiß Lage oder der Immobilienmarkt in der Region gibt keine Käufer her. Oder man findet schlecht Mieter?

Da gibt es nur eines: Selber hinfahren, anschauen, mit Marktteilnehmern vor Ort sprechen und sich sein eigenes Bild machen. Es gibt nicht "den"
Immobilienmarkt, sondern der besteht ja aus tausenden, regional total unterschiedlichen Märkten! Und ich sag immer wieder zu den Leuten:
Investiere nur dort, wo Du selber warst und Dich selber informiert hast!
Investiere nur dort, wo Du selber schnell vor Ort bist, um auftauchende Probleme schnell zu beseitigen oder habe zumindest eine vertaruenswürdige Person oder Verwaltung dort!
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Auf Regen folgt Sonne!

money-baer · Insider Anmeldungsdatum: 28.02.2002 Beiträge: 779 Wohnort: /Mfr.

Das was ,Schwabenpower sagt, ist nicht ganz unrecht, trifft aber nicht des Bänkers(Pudel-)kern.
Zeitpunkt 1: vor dem Versteigerungstermin
Der Kredit ist notleidend und die Bank versucht in Kenntnis der Marktsituation (zu viele Versteigerungen, schlecht saniert, Sozi-Viertel) einen Preis zwischen dem 5/10 und 7/10 Wert des Verkehrsgutachtens zu erwirtschaften und teilt sich in einer auszuhandelnden Quote den Ertrag mit den evtl. Nachrangbanken. Aber selten übers Ausland lanciert.
Zeitpunkt 2: nach dem Versteigerungstermin, selbst 5/10 Preis kein Verkauf.
Hier versucht nun die Bank in alleiniger Verwertungsrechtslage, muß nur Überschüsse über ihrer Grundschuld+Kosten mit der Nachrangbank verrechnen, die notleidenden Kredite mit Immobilienverkäufe ins Ausland zu "attraktiven" Preisen über 5/10 zu verramschen. Sie hat nun die 100%ige 1.Befriedigung ihrer Ansprüche. Hier lohnt sich dann der Aufwand übers Ausland zu plazieren.

Bedenklich werden nun die Argumente von Schwabenpower, warum gab`s beim 5/10 Termin keine Käufer????

Marktlage höchst sensitiv analysieren, nicht die EK-Preise alleine sind das Maß aller Dinge bei der Immobilie, sondern auch die Nutzungsphase(Mietrendite und-Ausfallrisiko) und die evtl. spätere Veräußerungszeitpunkt und der dann möglich zu erzielende Wert.

Schwabenpower

Da haben Sie ein ganz heißes Eisen angelangt und aufs Tapet gebracht, das Thema Zwangsversteigerungen. Das dürfte bei diesen "Auslandsangeboten" sicherlich eine Rolle spielen. Der wahre Grund für die Auslandsangebote der Banken dürfte aber relativ klar sein:
Wenn ich eine Immobilie in der Region nicht abgesetzt bekomme, geht man im zweiten Schritt landesweit und im dritten Schritt bundesweit und im vierten Schritt europa-weltweit! Im Klartext müßte das eigentlich bedeuten, daß das weder Käufer aus der Region, aus dem Bundesland oder ganz Deutschland wollen, vielleicht findet man einen blöden Ausländer? Höchste Vorsicht, denn gute Immobilien verkaufen sich schon auf der ersten Stufe (regional) gut!!!
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waltlaufen · Newbie Anmeldungsdatum: 21.01.2004 Beiträge: 9 Wohnort: Düsseldorf

Ich gebe Schwabenpower und money-baer recht mit den Äusserungen und Vermutungen.
Aber nicht alles was auf dem Markt angeboten wird ist schlecht.
Und nicht jeder kann jede gute Quelle kennen. Dann gäbe es keine Verkäufer mehr.
Vielleicht haben aber manche Immoblieninteressenten falsche Vorstellungen, wieviel mit einer Immobilie erwirtschaftet werden kann und normalerweise wird.
Ich habe für Interessenten Immobilien die aus Zwangsversteigerungen gekauft wurden und nun wieder dem Markt zugeführt werden.
Keine Luxusimmobilien aber durchweg interessante Geldanlagen, da der Verkaufspreis bei ca. 45-65% des Verkehrswertes liegt. In der Regel sind diese Immobilien seit langen Jahren fest vermietet. Genaue Informationen über alle wichtigen Einzelheiten werden vor dem Kauf abgeklärt. Es ergeben sich sehr günstige Renditeaussichten.
Wenn jemand interresse hat, gebe ich gerne einmal Objekte zur Begutachtung.
Bei Interessenten aus dem Ausland würde ich aber auch eine Person des Vertrauens mit der Begutachtung vor Ort Beauftragen. Blauäugigkeit ist in diesem Geschäft nicht angebracht.

Schulze Immobilien · Specialist Anmeldungsdatum: 29.08.2003 Beiträge: 54 Wohnort: Dresden

Wir arbeiten auch sehr viel mit Banken zusammen. Zum einen müssen diese ihren Bestand an Immobilien, gerade in den neuen Ländern, auskehren. Zum Zweiten: Die gerichtlich festgelegten Verkehrswerte und der Marktwert der Immobilien sind zwei völlig verschiedene Sachen. Die meisten Banken schicken nach dem ersten ZV-Termin nochmal einen 2. Gutachter hin und stellen dann fest, dass das erste Gutachten völlig daneben lag...Gutachter müsste man sein

)
Ja und deshalb gibt es im Moment ne Menge Immobilien zum 7,8 oder 9-fachen der JNKM...

Gruß Mirko Schulze