Welche Konstruktion für Immobilienbesitz in Deutschland?

Gerhard Gösebrecht

Hallo, mich beschäftigt seit einiger Zeit eine Frage:
Wie kann man Grundstücke in D halten, erwerben oder verkaufen, wenn man nicht unbedingt als Eigentümer sofort ersichtlich werden möchte.
Es geht mir dabei nicht darum irgendwelche steuerliche Hinterziehungen, Straftaten oder sonstige Aktionen zu starten, sondern es sind rein private Gründe, weshalb ich diesen Weg wählen möchte, um z.B. die Ex mit ihrem neuen Lebensabschnittsgefährten nicht an weiteren Aktionen unverdient mitverdienen zu lassen. Aus diesem Grunde kommt die Familie auch nicht in Frage. Ich habe schon mit einer AG, oder einem Trust geliebäugelt, allerdings sind mir die Kosten dafür einfach zu hoch. Welches Modell kann man sonst noch wählen? Selbstverständlich soll alles ganz normal versteuert und Abgaben entrichtet werden, also es soll kein Stress mit irgendeinem halbseidenen Konstruktionen aufkommen. Auch über einen Treuhänder habe ich schon nachgedacht, aber was ist, wenn dieser mal in geschäftliche Not gerät?
Vielleicht weiß jemand Rat, oder hat so etwas selbst schon gemacht?

GoMoPa · . Anmeldungsdatum: 25.01.2002 Beiträge: 2318

Mündelsicherer Trust! Dieser Herr oder dieser Herr werden Ihnen vielleicht helfen können!

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

Hallo,

sicherlich gibt es Möglichkeiten, eine solche Situation zu gestalten. Allerdings ist hierbei immer die Größenordnung des Projekts zu beachten. Es sollte sich immer in einem vernünftigen Kosten - Nutzen - Verhältnis abspielen.

Bei kleineren Immobilien (Einfamilienhaus) rentiert sich in den seltensten Fällen der Aufbau einer "Holdingkonstruktion". Sollte der Beteiligte aus strategischen Gründen nicht mehr offensichtlich in Erscheinung treten wollen, er aber trotzdem den Zugriff auf die Immobilie behalten möchte, gibt es zwei Varianten welche gangbar und auch noch finanzierbar wären:

1. treuhänderische Variante
Dabei sollte die Immobilie an eine Person des "direkten Umfeldes" veräußert werden. Diese Person wird damit Eigentümer mit allen Rechten aber auch allen Pflichten. Mit dieser Person schließt man parallel einen zivilrechtlichen Treuhandvertrag, welcher das Treuhandverhältnis zwischen Treugeber (ursprünglicher Eigentümer) und Treuhänder (neuer Eigentümer) regelt. Dieser Vertrag beinhaltet auch Regelungen bezüglich Rückübertragung, Kostentragungspflicht, etc. Einer notariellen Beglaubigung bedarf ein solcher Vertrag, entgegen anderslautender "Unkenrufe", nicht. Man muß sich aber darüber im klaren sein, daß bei einem Vermögensverfall des Treuhänders der Immobilie größte Gefahr drohen kann. Dies könnte man umgehen, mittels grundbuchrechtlicher Eintragungen (Nießbrauch, Vorkaufsrecht - Rückübertragungsrecht zugunsten des alten Eigentümers). Gleichzeitig könnte das Grundbuch zusätzlich mit einem Eigentümergrundschuldbrief, ausgestellt auf den neuen Eigentümer - aber abgetreten an den alten Eigentümer "geblockt" werden.

2. Sicherung über Kapitalgesellschaft
Eine etwas teurere Variante ist der Verkauf an eine GmbH (ltd. ist hier nicht geeignet). Bei dieser GmbH können die Gesellschafter - Geschäftsführerpositionen mit Personen des Vertrauens besetzt werden. Auch hier sind Treuhandvereinbarungen, insbesonders bei der Gesellschafterposition möglich.

Eine weitere Verfeinerung wäre die Übernahme der Gesellschafterfunktionen mittles einer ltd. (da ist sie u.U. sinnvoll), da die shareholderfunktion bei der ltd. einfacher zu anonymisieren wäre.

Der Vorteil einer GmbH - Konstruktion läge darin, daß die Immobilie eben nicht einer natürlichen Person, sonder einer eigenständigen juristischen Person gehört. Dies vereinfacht den möglichen Zugriff des Treugebers auf die Gesellschaft und deren Vermögen, ferner ist eine Rückübertragung der Immobilie, durch sukzessive Übertragung der Geschäftsanteile der GmbH einfacher möglich.

Bei größeren Immobilienvermögen gibt es dagegen eine Fülle von Spielarten, welche dem jeweiligen Zweck angepasst werden können.

Wenn Geld "keine Rolle spielt", dann lebt es sich eben leichter....und besserer....

Grüße vom "dieser Herr".....

gundel

Gerhard Gösebrecht

O.k. erst einmal vielen Dank für diese Tipps. Was aber ist, wenn im schlimmsten Fall über den Treuhänder ein Insolvenzverfahren hereinbricht und im Zuge der Insolvenz sämtliche Immobilien abgewickelt, bzw. versteigert werden? In wie weit hat z.B. bei einer Zwangsversteigerung ein Rückkaufs-,Vorkaufsrecht oder Nießbrauch noch Gültigkeit? Und was ist, wenn zwar ein Eigentümergrundschuldsbrief vorhanden ist, aber die sonstigen Verbindlichkeiten des Treuhänders diesen bei weitem übersteigen und irgend Jemand in Unwissenheit über den tatsächlichen Hintergrund eine riesige Sicherungshypothek einträgt?