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A. Henneberg
** Consulter **
Anmeldungsdatum: 28.08.2002
Beiträge: 4931
Wohnort: Osten
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 Verfasst am: 31.Jul 2004 9:06 Titel: Info: Immobilienkauf in Italien |
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Vorsicht vorm Vorvertrag - Immobilienkauf in Italien
Beim Immobilienkauf in Italien lauern jede Menge Fallstricke.
Wer in Italien ein Grundstück erwerben möchte, schließt üblicherweise sowohl einen privatschriftlichen Vorvertrag als auch einen Kaufvertrag vor einem Notar ab. Der Vorvertrag ist nur für die Vertragsschließenden bindend. Beide Vertragsparteien verpflichten sich darin, den späteren Eigentumsübertragungsvertrag zu den bereits zuvor ausgehandelten Bedingungen abzuschließen. Ungewöhnlich ist für ausländische Käufer, dass in Italien mit dem Abschluss des Vorvertrages meist auch eine Anzahlungsverpflichtung einhergeht. Verhindert der Käufer vertragswidrig den späteren Eigentumsübergangsvertrag, etwa weil er es sich zwischenzeitlich anders überlegt hat, gilt diese Anzahlung als Vertragsstrafe, die nicht wieder zurückgefordert werden kann. Einen Vorvertrag sollten Kaufwillige in Italien also nicht vorschnell unterschreiben, da die Anzahlung durchaus bis zu 30 Prozent des Kaufpreises betragen kann.
In Italien ist es üblich, dass ganze Gebäude oder zumindest Teile davon ohne entsprechende Baugenehmigung erstellt werden. Deshalb ist es wichtig, sich bei einem Immobilienerwerb vertraglich zusichern zu lassen, dass alle notwendigen Baugenehmigungen vorliegen beziehungsweise eventuelle "Schwarzbauten" nachträglich genehmigt worden sind. Ebenfalls muss sich der Immobilienkäufer in Italien darüber klar sein, dass die auf der Immobilie lastenden Steuern dinglichen Charakter haben. Dies bedeutet, dass die Immobilie selbst für die Steuern haftet beziehungsweise dass unbezahlte Steuern an dem Grundstück hängen bleiben. Es empfiehlt sich daher eine Klausel im notariellen Kaufvertrag, in welcher der Verkäufer erklärt, dass alle bis zum Grundstücksverkauf anfallenden Steuern bezahlt sind.
Italien hat seit Ende 2001 die Erbschaftsteuer vollständig abgeschafft. Bei einer Übertragung der Immobilie im Wege der lebzeitigen Schenkung gilt die Steuerfreiheit dagegen nur bei Übertragungen an den Ehegatten oder an Verwandte bis zum vierten Verwandtschaftsgrad. Allerdings fällt sowohl bei einer steuerfreien Erbschaft als auch bei einer Schenkung für die katastermäßige Übertragung der Immobilie eine Steuer von drei Prozent des jeweiligen Katasterwertes an. Da diese Registersteuer eher mit der Grunderwerbsteuer als der Erbschaft- und Schenkungsteuer vergleichbar ist, kann sie nicht auf die deutsche Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer, die unabhängig vom Ort der geschenkten beziehungsweise vererbten Immobilie anfällt, angerechnet werden.
| Zitat: |
| von Lothar Siemers/Sabine Gregier - Die Autoren sind Rechtsanwälte und Steuerberater bei PricewaterhouseCoopers, Private Client Solutions |
Weitere Links zu Italien:
Finanzierung einer Italienimmobilie, wo?
Italien - Berlusconi schafft freundliche Steueratmosphäre! |
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GM&P Info
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 3620
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| Verfasst am: 18.Apr 2007 9:21 Titel: |
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Immobilienerwerb in Italien
Download (PDF) - Erwerb und Veräußerung von Immobilien in Italien
Hinweis: Links und Verlinkungen im Text zu §§ BGB
| Zitat: |
1.Allgemeines
Zwar können deutsche Staatsangehörige in Italien grundsätzlich uneingeschränkt Immobilieneigentum erwerben, das italienische Immobilienrecht unterscheidet sich jedoch grundlegend vom deutschen Recht. Mit Ausnahme Südtirols und Friaul-Julisch-Venetiens, in denen das im jeweils angrenzenden Österreich geltende Grundbuchsystem fortbesteht, gibt es in Italien keine Grundbücher. Konsequenterweise ist in Italien zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nicht, wie in Deutschland, die Eintragung im Grundbuch erforderlich (vgl. §§ 873, 925 BGB). Die Verträge über Grundstücke sind aber bei den sogenannten Verwahrstellen der Immobilienregister (conservatoria dei registri immobiliari) einzutragen (trascrizione gemäß Artikel 2643 Nr. 1 codice civile). Wie im deutschen Recht auch (vgl. § 892 BGB) begründet diese Eintragung den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit (Artikel 2644 codice civile).
In Italien gilt auch nicht das sogenannte Abstraktionsprinzip, wonach im deutschen Recht zwischen schuldrechtlichem Verpflichtungsgeschäft und dinglichem Erfüllungsgeschäft unterschieden wird. Nach Artikel 1376 codice civile überträgt und erwirbt man grundsätzlich „bei Verträgen, welche die Übertragung des Eigentums an einer bestimmten Sache, die Begründung oder Übertragung eines dinglichen Rechts oder die Übertragung eines anderen Rechts zum Gegenstand haben ... das Eigentum oder das Recht aufgrund der in rechtmäßigerweise geäußerten Willenseinigung der Parteien“ (sogenanntes Konsensualprinzip).
Auch was die Form der Verträge über Grundstücke betrifft, unterscheidet sich das italienische Recht wesentlich von der in Deutschland geltenden Rechtslage (vgl. § 313 BGB a. F. bzw. § 311 b BGB n. F.), da hierfür nach italienischem Recht die Schriftform ausreichend ist (Artikel 1350 Nr. 1 codice civile). Da zur Eintragung im Immobilienregister nach Artikel 2657 codice civile (vgl. in Deutschland § 29 GBO) zumindest eine öffentlich-beglaubigte Urkunde vorzulegen ist, ist die Hinzuziehung eines italienischen Notars stets geboten. Eine Besonderheit gilt für die schenkungsweise Übertragung, die nach italienischem Recht zwingend unter Hinzuziehung zweier Zeugen notariell zu beurkunden ist.
Auch in steuerlicher Hinsicht bestehen grundlegende Unterschiede zum deutschen Recht. Bei den einmaligen Abgaben ist bei den Erwerbssteuern (imposta di registro, imposta ipotecaria und imposta catastale) zwischen Erst- (insgesamt 3 % zuzüglich 2 x 129,11 Euro) und Zweitwohnsitz (insgesamt 10 %) zu differenzieren. Bemessungsgrundlage ist jeweils der im Kaufvertrag angegebene Kaufpreis. Den italienischen Finanzbehörden ist eine nachträgliche Überprüfung und Festsetzung verwehrt, soweit dieser Kaufpreis den aus dem amtlichen Katasterertrag (rendita catastale) gebildeten Mindestbetrag nicht unterschreitet. Kein Wunder also, dass sogenannte Unterverbriefungen in Italien an der Tagesordnung sind. In Deutschland ist dies wegen des strengen Formerfordernisses ausgeschlossen. Vorsicht ist im Übrigen geboten bei der Begründung eines Erstwohnsitzes zur vermeintlichen Einsparung der Erwerbssteuer, da sie zur unbeschränkten Steuerpflicht des Erwerbers mit seinem Welteinkommen führt.
Auch bei der laufenden Besteuerung ergeben sich Besonderheiten. Anders als in Deutschland unterliegt auch das selbstgenutzte Immobilieneigentum der Einkommenssteuerpflicht. Die derzeit in Deutschland erwogene Wertzuwachssteuer (also gegebenenfalls zusätzlich zu einer Ertragssteuerpflicht von Spekulationsgewinnen) wurde in Italien vor Jahren abgeschafft. Früher hatte nämlich auch der Veräußerer deshalb ein nachvollziehbares Interesse an einer Unterverbriefung, um den Wertzuwachs möglichst auszuschließen.
Durch die zwischenzeitliche Abschaffung der Erbschafts- und Schenkungssteuer in Italien ist die mangels Abkommen früher geltende Doppelbesteuerung irrelevant.
Eine Besonderheit des italienischen Immobilienrechts ist der sogenannte condono, ein Ablass für Bausünden, der vom italienischen Gesetzgeber sporadisch (jetzt wieder 2004) und stets nur kurz befristet zur Sanierung des Staatshaushaltes ermöglicht wird. |
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2.Vorvertrag
Es gibt viele Gründe, weshalb sich eine Partei nicht zu einer spontanen Vertragsabwicklung bereit bzw. in der Lage sieht. In Deutschland ist angesichts des erst bei Eintragung im Grundbuch erfolgenden Eigentumsüberganges und der Absicherung des Erwerbers durch eine im Grundbuch einzutragende Vormerkung der Abschluss eines Vorvertrages in der Regel eher unüblich. Auch was die Bestimmtheit des Kaufobjektes betrifft, genügt in Deutschland ein Blick ins Grundbuch. Anders verhält es sich in Italien. Dort ist zur Bestimmung des Kaufobjektes oft die Hinzuziehung von Spezialisten (in der Regel sogenannter geometra = Landvermesser) erforderlich. Das durchaus zeit- und damit kostenintensive Erfordernis, die im Kaufvertrag aufzuführenden Urkunden bzw. Nachweise (atto di provenienza, die Urkunde also, mit welcher der Veräußerer seinerzeit das Kaufobjekt erworben hatte, bauordnungs- und bauplanungsrechtliche sowie sicherheits- und steuerrechtliche Nachweise) beizubringen bzw. zu klären sowie die Tatsache, dass grundsätzlich bereits mit Unterzeichnung des Hauptvertrages das Eigentum am Kaufobjekt auf den Erwerber übergeht und daher verständlicherweise spätestens zu diesem Zeitpunkt der vollständige, also nicht nur der im Vertrag deklarierte Kaufpreis bezahlt sein muss, führen in Italien neben den sonst auch in Deutschland üblichen allgemeinen Erwägungen dazu, dass der Abschluss eines Vorvertrages (preliminare, umgangssprachlich auch compromesso) die Regel ist.
Grundsätzlich anders als in Deutschland sehen italienische Vorverträge in der Regel eine sogenannte caparra confirmatoria bzw. penitenziale vor. Hierbei handelt es sich um gesetzlich geregelte (Artikel 1385 f. codice civile), nicht zwingende, aber in der Praxis übliche Vertragsstrafen, je nach dem, inwieweit darüber hinausgehende Schadenersatzansprüche ausgeschlossen sein sollen oder nicht. Wird der Hauptvertrag z. B. nicht innerhalb der vereinbarten Frist abgeschlossen und damit u. a. bis dahin der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt, verfällt die Anzahlung, wie umgekehrt bei Vertragsuntreue des Veräußerers dem Erwerber ein Anspruch auf Rückzahlung der doppelten Anzahlung zusteht. Je nach Interessenlage ergibt sich hieraus für jede Partei die Zweckmäßigkeit einer verhältnismäßig hohen bzw. niedrigen Anzahlung.
Wie in Deutschland auch, unterliegt der Vorvertrag dem Formerfordernis des Hauptvertrages, so dass die Schriftform genügt (Artikel 1352 codice civile).
Bereits in diesem Zusammenhang ist hervorzuheben, dass nach dem einschlägigen Römischen Übereinkommen von 1980 über das auf Verträge anwendbare Recht Grundstücksverträge grundsätzlich dem am Belegenheitsort geltenden Recht unterliegen. Der Abschluss von rein privatschriftlichen und in deutscher Sprache ausformulierten Vorverträgen in Deutschland zwischen deutschen Staatsangehörigen bezüglich einer in Italien belegenen Immobilie ist somit grundsätzlich nicht zu beanstanden.
Nicht zu unterschätzen ist der Vorvertrag auch bezüglich der Titulierung und Vollsteckung, falls eine Partei ihre Leistungspflicht nicht erfüllen sollte. Statt der vorgenannten Vertragsstrafen kann es einer Partei nämlich vorrangig an der Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs gelegen sein. Nach Artikel 2932 codice civile kann die vertragstreue Partei, so wörtlich, „ein Urteil erwirken, das die Wirkungen des nicht geschlossenen Vertrages erzeugt“. Ein entsprechendes Gestaltungsurteil scheitert in der Praxis jedoch oft daran, dass der Vorvertrag nicht alle für den Hauptvertrag zwingend vorgeschriebenen Mindestangaben enthält.
Durch Gesetz Nummer 30 vom 28. Februar 1997 hat der italienische Gesetzgeber neuerdings die Möglichkeit eingeführt, zumindest notariell beglaubigte Vorverträge bei den Immobilienregistern eintragen zu lassen (vgl. Artikel 2645-bis codice civile). Rechtsfolge dieser Eintragung ist, dass etwaige Verfügungen des Veräußerers zugunsten Dritter nicht mehr eintragungsfähig sind. Diese Sperre ist befristet auf ein Jahr seit Fälligkeit des Hauptvertrages, jedenfalls auf maximal 3 Jahre seit Eintragung. Von der Sperre ausgenommen sind nur Hypotheken zur Baufinanzierung (Artikel 2825-bis codice civile).
Dem Vorteil dieser mit der deutschen Vormerkung vergleichbaren Absicherung steht der Nachteil des somit publik werdenden effektiven Kaufpreises entgegen. In der Praxis ist also angesichts der üblichen Unterverbriefung die Eintragung von Vorverträgen (noch) die Ausnahme.
Ein weiterer Vorteil der Registrierung des Vorvertrages ist für den Erwerber schließlich darin zu sehen, dass ihm bezüglich seiner Anzahlung gemäß Artikel 2775-bis codice civile ein besonderes Vorzugsrecht (privilegio) gegenüber anderen Gläubigern des Veräußerers am Kaufobjekt zusteht. |
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3.Ort des Vertragsschlusses, Sprache und Vollmacht
Aus italienischer Sicht rechtlich grundsätzlich nicht zu beanstanden sind in Deutschland abgeschlossene Kauf(vor)verträge über in Italien belegene Grundstücke bei Anwendung italienischen Rechts. Dies gilt unabhängig davon, ob sie privatschriftlich abgeschlossen oder notariell beglaubigt bzw. beurkundet sind. Höchst vorsorglich sollte der Vertrag eine ausdrückliche Wahl des italienischen Rechts enthalten. Auch die Sprache spielt für die dingliche Wirkung, also die Eigentumsübertragung keine Rolle. Verfehlt ist also die durchaus gängige Einschätzung, wonach nur Südtiroler Notare angesichts ihrer Deutschkenntnisse für Kaufverträge von in Italien belegenen Immobilien besonders geeignet seien, zumal in Südtirol (wie auch in Friaul-Julisch-Venetien), anders als im übrigen Italien, das deutsche Grundbuchsystem fortgilt und im übrigen Italien deutschsprachige Urkunden nur nebst beeideter Übersetzungen akzeptiert werden.
Angesichts der für die Eintragung im italienischen Liegenschaftsregister erforderlichen Mindestform (Artikel 2657 codice civile = § 29 GBO) ist die notarielle Beglaubigung zweckmäßig. Hierzu wird die in Deutschland beglaubigte bzw. beurkundete Urkunde bei einem italienischen Notar hinterlegt, der die Eintragung im italienischen Immobilienregister veranlasst. Bei in deutscher Sprache ausformulierten Kaufverträgen ist eine in Italien gerichtlich oder notariell beeidete italienische Übersetzung beizufügen, die als Anlage zum Kaufvertrag ebenfalls beim italienischen Immobilienregister hinterlegt wird.
Kalkuliert man die zusätzlichen Kosten einer derartigen Vorgehensweise, empfiehlt sich jedoch die unmittelbare Beglaubigung durch den italienischen Notar, zumal etwaige Reisekosten durch Bevollmächtigung einer Vertrauensperson vor Ort, am besten angesichts der (berufs-)rechtlichen Verpflichtungen und Haftung ein Avvocato (italienischer Rechtsanwalt), vermieden werden können. Beispielsweise in Mailand und Rom operieren inzwischen Anwälte mit Doppelzulassungen. Über ihre Kanzleien in Deutschland können alle Einzelheiten geklärt und grundsätzlich ohne Zusatzkosten über ihre Kanzleien in Italien die Verträge wirksam vollzogen werden. Weitere Kosten lassen sich einsparen, wenn Käufer und Verkäufer derartige Kanzleien gemeinschaftlich mandatieren.
Anders als nach deutschem Recht muss eine Vollmacht nach Artikel 1392 codice civile jedoch in der für das Vertretergeschäft vorgeschriebenen Form erteilt werden. Angesichts der gebotenen Eintragung im italienischen Immobilienregister und der hierzu erforderlichen Mindestform (Artikel 2657 codice civile) ist die notarielle Beglaubigung zweckmäßig. Die in Deutschland oft praktizierte Verbriefung unter Hinzuziehung sogenannter vollmachtloser Vertreter bei späterer Genehmigung des Vollmachtgebers ist in Italien insbesondere aus steuerrechtlichen Gründen ausgeschlossen. Die Vollmacht muss im Übrigen alle Angaben zum Kaufobjekt enthalten. In deutscher, italienischer oder in beiden Sprachen ausformulierte Vollmachten können in Deutschland nicht nur notariell, sondern auch konsularisch beglaubigt werden. Ein Verzeichnis der diplomatischen Vertretungen Italiens in Deutschland ist im Internet unter www.consolati-italiani.de abrufbar.
Nach dem bilateralen Abkommen über den Verzicht auf die Legalisation von Urkunden vom 07. Juni 1969, seit 05. Mai 1975 in Kraft, ist auch die sogenannte „Apostille“ nach der Haager Konvention vom 05. Oktober 1961, der Italien übrigens erst 1978 beigetreten ist, entbehrlich. |
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4.Bestimmtheit des Kaufobjektes und Vollzug des Hauptvertrages
Während für den deutschen Notar grundsätzlich ein Blick ins Grundbuch genügt, um in der notariellen Urkunde unter „Grundbuchstand“ einleitend das Kaufobjekt hinreichend bestimmen zu können, ist dies in Italien (außer in Südtirol und Friaul-Julisch-Venetien) komplizierter. Ausgangspunkt ist, dass in Italien alle grundstücksbezogenen Daten im jeweils zuständiger Katasteramt (ufficio del catasto) verzeichnet sind. Im nuovo catasto terreni (abgekürzt N.C.T.) ist das gesamte Grundstück erfasst, wie es aus dem Flurplan resultiert. In der Praxis bedeutender ist das städtebauliche Kataster (nuovo catasto edilizio urbano, abgekürzt „N.C.E.U.“) mit detaillierten Angaben (numero foglio, particella, subalterno, zona censuaria, categoria catastale, classe di appartenenza, vani catastali, superficie catastale etc.), insbesondere die sogenannte rendita catastale (Katasterertrag), aus dem der ausschließlich steuerrechtlich relevante valore catastale (Katasterwert) errechnet wird.
Die Katasterauszüge können beim Katasteramt angefordert werden. Anders als in Deutschland (§ 12 GBO) ist die Einsicht jedermann gestattet, ohne Erfordernis ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. Dies ist im Rahmen der Ermittlung des in Italien belegenen Schuldnervermögens von großer Bedeutung. In diesem Zusammenhang von Vorteil ist die Tatsache, dass die Kataster auch personenbezogen geführt werden. Rechtsanwälte und Notare, die über die entsprechende Berechtigung verfügen, können jetzt sogar online italienweit anhand personenbezogener Daten (auch bei Frauen stets nur der Geburtsname) Immobilienvermögen ermitteln. Nur anhand der grundstücksbezogenen Daten ist dies nur eingeschränkt für ein konkretes Gemeindegebiet möglich.
Die nach Eigentumsübertragung auf gesonderten Antrag zu veranlassende Umschreibung im Kataster (voltura catastale) hat nichts zu tun mit der Eintragung (trascrizione) bei der sogenannten Verwahrstelle der Immobilienregister (conservatoria dei registri immobiliari). Auch diese innerhalb von 20 Tagen seit Vertragsschluss zu erfolgende Eintragung hat mit der in Deutschland eigentumsbegründenden Eintragung im Grundbuch nichts zu tun. Daher ist auch die Übersetzung mit „Grundbuchamt“ verfehlt und jedenfalls missverständlich, zumal die trascrizione zivilrechtlich nur dem öffentlichen Glauben in die Berechtigung des Verfügenden und im Übrigen nur steuerlichen Zwecken dient. Außerdem werden in Italien Immobilienregister u. a. als Namensregister, also auch personenbezogen geführt. Angesichts der in Italien geltenden zwanzigjährigen Ersitzungsfrist bei Immobilien ist es bei Unklarheiten zweckmäßig, einen sogenannten certificato storico ventennale beibringen zu lassen. Hierbei handelt es sich um einen Registerauszug über die vergangenen zwanzig Jahre. Selbst mangels rechtsgeschäftlichem Erwerb wäre der Veräußerer nach Ablauf dieser Frist jedenfalls gesetzlich Eigentümer geworden und damit Berechtigter.
Neben der Bestimmung des Kaufobjektes enthält der Hauptvertrag grundsätzlich auch die Einigung über den Eigentumsübergang und die Bestätigung (quietanza) der vollständigen Zahlung des deklarierten Kaufpreises. Besonderheiten bestehen aus sicherheits- und steuerrechtlicher Sicht: Nach dem Gesetz Nummer 47 vom 28. Februar 1995 sind bei sonstiger Nichtigkeit im Kaufvertrag bei Gebäuden die Eckdaten der Baugenehmigung (concessione edilizia) anzugeben, um die Unverkäuflichkeit von Schwarzbauten sicherzustellen. Bei Grundstücken gilt dies entsprechend für die Bescheinigung über die städtebauliche Widmung (certificato di destinazione urbanistica). Sicherheitsrechtlich relevant ist das in Artikel 7 des italienischen Transparenzgesetzes Nummer 310 vom 12. August 1993 geregelte Gebot, wonach bei Grundstücken innerhalb eines Monats seit Vertragsschluss dem für das Kaufobjekt zuständigen Polizeipräsidenten (questore) eine Kopie des Kaufvertrages vorgelegt werden muss. Nach Artikel 12 des Gesetzes Nummer 191 vom 18. Mai 1978 sind darüber hinaus der für das Kaufobjekt zuständigen Sicherheitsbehörde (Staatspolizei) innerhalb von 48 Stunden seit Vertragsschluss alle grundstücks- und personenbezogenen Daten mitzuteilen.
Besondere Vorsicht ist schließlich aus steuerrechtlicher Sicht geboten. In Italien haftet das Grundstück für alle noch nicht verjährten Steuerschulden, selbst falls diese nur bzw. auch die Rechtsvorgänger betreffen. In diesem Zusammenhang sieht das Gesetz Nummer 164 vom 26. Juni 1990 das Erfordernis einer ausdrücklichen Erklärung des Veräußerers vor, wonach er das Kaufobjekt in der zuletzt fälligen Einkommenssteuererklärung angegeben hat. Die Konsequenz liegt auf der Hand: Anderenfalls haftet er gegenüber dem Erwerber. Dieses durchaus beachtliche Risiko wird in der Praxis stets unterschätzt. |
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5.Steuern
Zu unterscheiden ist zwischen den anlässlich der Eigentumsübertragung anfallenden Steuern und der laufenden Besteuerung der Erträge aus Immobilienvermögen.
Anlässlich der notariellen Beglaubigung oder Beurkundung (Mindestform für die zur Publizität gebotene Eintragung im Immobilienregister) ist beim Notar die sogenannte Registersteuer (imposta di registro) zu hinterlegen. Anders als in Deutschland genügt nämlich nicht die Zusendung einer Vertragsausfertigung an das zuständige Finanzamt. In Italien haftet der Notar persönlich und uneingeschränkt für die Einbezahlung dieser indirekten Steuer, die mit der deutschen Grunderwerbssteuer nicht vergleichbar ist. Die im königlichen Dekret Nummer 131 vom 26. April 1986 geregelte Registersteuer betrifft nämlich grundsätzlich alle Sachverhalte, bei denen Rechte definitiv zugesprochen, übertragen oder zeitweise überlassen werden. Auch Gerichtsurteile und Mietverträge unterliegen also dieser Steuerpflicht. Bei Immobilienübertragung beträgt sie grundsätzlich 7 % des deklarierten Kaufpreises. Darüber hinaus fällt eine sogenannte Hypotheken- (2 %) und Katastersteuer (1 %) an, so dass grundsätzlich von insgesamt 10 % auszugehen ist. Ein Privileg besteht für sogenannte erste Hauptwohnsitze (prima casa), wonach sich die Registersteuer auf nur 3 % des deklarierten Kaufpreises und die Hypotheken- bzw. Katastersteuer jeweils auf nur 129,11 Euro ermäßigen. Von diesem Privileg kann und sollte jedoch nur dann Gebrauch gemacht werden, falls unter völliger Aufgabe des bisherigen Hauptwohnsitzes in Deutschland dieser nach Italien verlegt wird und der Erwerber dort bislang kein Immobilienvermögen hatte. Auch hier liegt nämlich die Konsequenz auf der Hand: Unbeschränkte Steuerpflicht des Erwerbers mit seinem Welteinkommen in Italien. Dies galt vor der kürzlichen Abschaffung auch für die Schenkungs- und Erbschaftssteuer.
Im Hinblick auf den deklarierten Kaufpreis ist der Finanzbehörde eine nachträgliche Festsetzung verwehrt, solange ein sich aus dem Katasterwert zu errechender Mindestbetrag (bei Wohnungen beträgt der Koeffizient derzeit 105) im Vertrag angegeben wird.
Im Rahmen des Immobilienerwerbs sind weitere kaufpreisunabhängige Auslagen für Stempelmarken und sonstige Abgaben (bollo, tassa archivio, diritti catastali ed ipotecari) in Höhe von rund 500,00 Euro zu berücksichtigen. Schließlich gegebenenfalls, insbesondere bei Kauf von einem Bauträger, die Umsatzsteuer (I.V.A.) in Höhe von derzeit 20 %.
Nicht mehr relevant ist die sogenannte Wertzuwachssteuer (INVIM). Nach dieser indirekten Steuer wurden in Italien bis zu ihrer Abschaffung seit 01. Januar 2002 (gegebenenfalls zusätzlich zur Einkommenssteuer für sogenannte Spekulationsgewinne) beim Veräußerer der sich aus seinem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis resultierende Gewinn besteuert. Kein Wunder, dass damals also auch dem Veräußerer an einer Unterverbriefung gelegen war, erst recht wenn er seinerseits beim Erwerb auch unterverbrieft hatte.
Wichtigster Unterschied bei der laufenden Besteuerung ist in Italien die Ertragssteuerpflicht (IRE bei natürlichen Personen und IRES als Körperschaftssteuer) von Immobilien, selbst wenn sie nicht vermietet werden. Somit hat grundsätzlich jeder, also auch der im Ausland wohnhafte Eigentümer einer in Italien belegenen Immobilie dort jährlich eine Einkommenssteuererklärung (sogenannter unico) beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Es bestehen nur wenige Ausnahmen, z. B. bei Unterschreiten eines relativ geringen Schwellenwertes sowie erst seit dem Veranlagungszeitraum 2000 bei Hauptwohnsitzen. Eine Doppelbesteuerung in Deutschland ist ausgeschlossen, da in Deutschland Immobilieneigentum als solcher nicht ertragssteuerpflichtig ist. Mit Gesetz Nummer 504 vom 30. Dezember 1992 ist die neben der Einkommenssteuer zusätzlich zu entrichtende kommunale Grundbesitzsteuer (imposta comunale sugli immobili, abgekürzt „ICI“) zu bezahlen. Wie bei der Einkommenssteuer dient der Katasterertrag (rendita catastale) als Bemessungsgrundlage. Im Gegensatz zur IRE bzw. IRES variiert die ICI von Gemeinde zu Gemeinde.
Nützliche Informationen sind im Internet unter www.finanze.it, der Homepage des zentralen Wirtschafts- und Finanzministeriums in Rom zum Teil sogar in deutscher Sprache abrufbar. Dort werden die Steuern nicht nur erläutert, sondern auch wichtige Hinweise für Steuerpflichtige mit Wohnsitz im Ausland (residenti all’estero) gegeben. Dies gilt auch für den codice fiscale, eine 16-stellige Buchstaben- und Zahlenkombination aus Geburtsname, -datum und –ort bzw. –staat, die in Italien in der Praxis zwingende Voraussetzung für steuerlich relevante Rechtsgeschäften jeglicher Art ist. |
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6.Schlussbemerkung
Inzwischen existiert eine umfassende deutschsprachige Literatur zum Thema Immobilien in Italien. Die zwar mit Kosten verbundene, dafür zur rechtlichen Absicherung gebotene Hinzuziehung von Spezialisten (Rechtsanwalt, Notar, Geometer) können sie nicht ersetzen. Vorsicht ist auch bei Maklern geboten, die für die Rechtsberatung weder qualifiziert, noch am Vertrag und damit an den relevanten Rechtsfolgen beteiligt sind. Aus steuerlicher Sicht ist die Hinzuziehung eines Vertreters der steuerberatenden Berufe (commercialista, ragioniere) zu empfehlen, wobei gerade in touristischen Hochburgen durchaus seriös operierende Immobilienagenturen vorzufinden sind, die für einen angemessenen Obolus die periodischen Steuererklärungen und –einzahlungen übernehmen. |
Quelle: Deutsche Botschaft / Rom
Alle Angaben in diesem Merkblatt beruhen auf Erkenntnissen und Einschätzungen der deutschen Auslandsvertretungen in Italien im Zeitpunkt der Textabfassung. Die Vollständigkeit und Richtigkeit dieser Angaben erfolgt unverbindlich und ohne Gewähr. Bei weiteren Fragen wird empfohlen, sich direkt an die jeweils zuständigen Stellen zu wenden bzw. einen Rechtsbeistand zu konsultieren.
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