London - Im Zeichen der olympischen Ringe

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5416

ftd

Im Zeichen der Ringe

Die Entscheidung des IOC für London als Austragungsort der 30. Olympischen Sommerspiele 2012 gibt dem Londoner Immobilienmarkt weiteren Schub. Zu diesem Schluss kommt die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi).

"Am nachhaltigsten wird der Wohnimmobilienmarkt in London profitieren", sagt Thomas Beyerle, Leiter Research bei der Degi. Insbesondere im East End gebe es ein enormes Entwicklungspotenzial für stadtnahen und bezahlbaren Wohnraum. Wichtig sei allerdings, so Beyerle, dass die Konzeption für das Olympische Dorf die langfristigen Nutzungsmöglichkeiten als Wohnraum berücksichtige.

Dauerhaft positiv für den Standort London wirkten sich die erheblichen Investitionen in die urbane Infrastruktur aus. Der Einzelhandel werde im Jahr der Olympischen Spiele eine Sonderkonjunktur erleben, während der Hotelmarkt über das Sportereignis hinaus stark profitieren werde und größere Kapazitäten zukünftig für Messen und Kongresse nutzen könne.

Die Austragung der Olympischen Spiele lasse London auch langfristig bei Investitionsentscheidungen international tätiger Unternehmen attraktiver erscheinen. Einen zusätzlichen Impuls erwartet Beyerle indirekt auch für den Büroimmobilienmarkt in der britischen Hauptstadt.

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GoMoPa · . Anmeldungsdatum: 25.01.2002 Beiträge: 2406

Handelsblatt; 17.08.2005

Immobilienpreise in London geben nach

Wohnungsmarkt gilt als Frühindikator. In London sind die Preise für Wohnimmobilien ins Rutschen geraten. Seit Juni 2004 haben sich die Häuser in der britischen Hauptstadt innerhalb von zwölf Monaten um 2,4 Prozent verbilligt.

Damit scheint sich eine Preiswende abzuzeichnen, da sich die Wohnungspreise in den zehn Jahren bis Mitte 2004 mehr als verdreifacht hatten. Bisher ist der Preisrückgang am privaten Wohnungsmarkt auf London beschränkt. Im übrigen Land haben sich Häuser um 3,7 Prozent verteuert, geht aus den Daten der größten britischen Hypothekenbank HBOS hervor. Für die Bank ist die Entwicklung am Londoner Wohnungsmarkt ein Frühindikator für den gesamten britischen Immobilienmarkt, der auf ein Volumen von sechs Billionen Dollar kommt.

"London gibt im Zyklus am Immobilienmarkt den Trend vor. Dort steigen die Preise als erstes und schneller als auf der übrigen Insel," berichtet Martin Ellis, Chef-Ökonom bei HBOS. Für die Schwäche am Londoner Immobilienmarkt sind die britischen Währungshüter verantwortlich, sagt Holger Schmieding, Co-Leiter europäische Konjunktur bei der Bank of America in London. "Die Bank of England hat die Zinsen Ende 2003 und Anfang 2004 zu aggressiv erhöht, um den Konjunkturboom abzubremsen, der durch den kräftigen Anstieg der Hauspreise ausgelöst wurde. Das Ziel hat sie sicherlich erreicht," erklärt Schmieding.

Notenbank Gouverneur Mervyn King erklärte auf einer Pressekonferenz, dass die Abschwächung am Immobilienmarkt zu den niedrigeren Konsumausgaben beigetragen haben. Diese wiederum hätten das Wachstum abgebremst. "Es hat immer eine Verbindung zwischen den Preisen für Häuser und den Konsumausgaben gegeben. Ein Teil der Abschwächung ist sicherlich auf den geringeren Preisanstieg bei Häusern zurückzuführen," erläuterte King. Bei den Briten macht das Immobilienvermögen 55 Prozent vom Gesamtvermögen von 3,2 Billionen Pfund (4,68 Billionen Euro) aus.

Auch die Immobilienbranche leidet unter der Abschwächung in London. Countrywide, Großbritanniens größter Immobilienmakler, hat bereits Büros geschlossen und Mitarbeiter entlassen. "Die Preise sinken und die Wohnungsbaugesellschaften greifen auf eine ganze Reihe von Anreizen zurück, um Käufer anzuziehen - beispielsweise kostenlose Teppiche, Möbel, Rechtsgebühren, Anzahlungen," berichtet Mark Hughes, Analyst bei Numis Securities in Liverpool.

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GoMoPa · . Anmeldungsdatum: 25.01.2002 Beiträge: 2406

London: Die Reits kommen 2006

Das britische Finanzministerium hat bestätigt, dass die Reits, also Immobilien-Investment-Trusts, die auf Unternehmensebene steuerfrei bleiben, im Laufe des Jahres 2006 zugelassen werden. Damit reagierte die Behörde auf die Sorgen der Organisation Gewerblicher Immobilieneigner (British Property Federation), die befürchtet hatte, dass die Reits erst im Jahre 2007 - und damit möglicherweise nach einer Einführung in Deutschland - eingeführt würden.

In jüngsten Untersuchungen der Citigroup-Bank ist die Einschätzung zu finden, dass die Einführung der Reits die Zahl börsennotierter Immobilienunternehmen in Großbritannien vervielfachen dürfte. Insbesondere dürften auch Immobilienfirmen an die britische Börse zurückkehren, die ihr im Laufe der zurückliegenden Jahre den Rücken gekehrt hatten. Zu den Punkten, die die Genehmigung der Reits in Großbritannien bisher verzögert haben, gehört die steuerliche Behandlung ausländischer Investoren.

Hier wirkt sich aus Sicht des Finanzministeriums hinderlich aus, dass manche Doppelbesteuerungsabkommen der einheitlichen steuerlichen Behandlung der in Großbritannien eingetragenen Reits im Wege stehen könnten. Um dieses Hindernis zu beseitigen, strebt das britische Finanzministerium nach Verhandlungen mit den jeweiligen Ländern, um die geltenden Doppelbesteuerungsabkommen in einigen Punkten zu ändern. Dies soll die Einführung der Reits in Großbritannien aber nicht verzögern, heißt es.

Spiritus Rector · * Consulter * Anmeldungsdatum: 12.12.2003 Beiträge: 1227 Wohnort: Hamburg

Optimistische Anleger treiben die Preise für Bürogebäude hoch - Mieten verharren auf hohem Niveau. So etwas kommt selbst in London nicht jeden Tag vor. Neulich kaufte ein Privatinvestor ein unscheinbares Backsteinhaus im trendigen Stadtteil Mayfair - für satte 15 600 Pfund pro Quadratmeter. Der künftige Hausherr, ein irischer Pub-Besitzer, kann sein Haus in 35 Curzon Street nun mit gutem Recht als die teuerste Gewerbeimmobilie der britischen Hauptstadt bezeichnen.

Der Kauf verdeutlicht mehr als nur die Tatsache, dass Iren verstärkt in ausländische Märkte vordringen (siehe Artikel rechts). Er zeigt, dass es bei den gewerblichen Immobilien in London nach schwierigen Jahren wieder aufwärts geht. Zwar stagniert der private Hauskauf in Großbritannien nach fünf Zinserhöhungen in kurzer Folge, doch dafür stehen nun die gewerblichen Immobilien im Fokus: "Es herrscht großer Optimismus", stellt Archie Cowan vom Immobilienmakler Atisreal fest - wenn auch vornehmlich unter den Vermietern. Dabei lassen die Zahlen selbst keine Euphorie aufkommen: Nach Schätzungen der Immobilienberatungsfirma CB Richard Ellis sind die Renditen aller Immobilienklassen im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt leicht auf sechs Prozent gefallen. Zudem zogen die Mieten zuletzt kaum noch an - im Zentrum Londons gingen sie sogar etwas zurück -, was aber nichts daran ändert, dass London das teuerste Pflaster in Europa ist (s. linke Grafik). "Der Markt ist okay, aber er reißt nicht zu Begeisterungsstürmen hin", konstatiert Andrew Thomas, Investmentchef des Immobilienmaklers Cushman & Wakefield Healey & Baker im Londoner Westend.

Doch der Markt lebt vom optimistischen Blick in die Zukunft. "Die Erwartungen, dass der Markt schon bald wieder floriert, haben sich schlagartig erhöht", sagt Thomas. Die Hoffnung ist gerade im Westend hoch - der traditionellen Heimat von Hedge-Fonds und institutionellen Investoren. Der Sommer ließ wenige Wünsche offen: Sieben Mieter, darunter der europäische Ableger der amerikanischen Suchmaschine Google, belegten jeweils mehr als 2 700 Quadratmeter. Die Leerstandsrate schätzen Immobilienmarktanalysten jetzt auf sieben bis acht Prozent. Im so genannten Kerngebiet W1 und SW1 liegt sie noch darunter (s. rechte Grafik). Experten wissen, dass in London Leerstände bei einer Rate von fünf Prozent so gut wie nicht mehr existieren. Im Westend geht man davon aus, dass diese Marke schon im nächsten Quartal erreicht werden kann.

Der Optimismus hat mehrere Gründe: Zwar erwartet Großbritannien nach Jahren des überdurchschnittlichen Wachstums geringere Zuwachsraten seines Bruttoinlandsprodukts als bisher. Doch der Immobilienmarkt London funktioniert aber anders. Die Stadt hat sich zu einem globalen Dorf entwickelt. Vor allem Kreditinstitute und Fonds treiben die Nachfrage nach Büroräumen. Und sie gehen von solidem Wachstum aus. Der Hintergrund: Zurzeit ziehen viele Firmen nach London, weil sie Aufträge aus China und dem Raum Asien-Pazifik erwarten, also jenen Regionen, in denen die Wirtschaft floriert.

Dazu kommt, dass das Angebot an neuen Häusern fehlt. Zwar interessieren sich arabische, irische und russische Investoren ebenso wie deutsche geschlossene Immobilienfonds weiter für die äußerst vermieterfreundliche britische Hauptstadt. Doch es gibt kaum Neubauten. Jones Lang Lasalle verzeichnet ein Minus von zehn Prozent bei neuen Projekten im Theaterbezirk. Spekulative Bauten - also Häuser, die vor der Fertigstellung noch keine Mieter haben - kamen im dritten Quartal überhaupt nicht mehr an den Markt.

In der City und Canary Wharf ging das Angebot weiter zurück. Hier stehen jedoch noch immer deutlich mehr Bürogebäude leer als im Westend. Die Schwäche hat einen Grund: Die Hausbesitzer leiden noch immer unter der Bauspekulation Anfang des Jahrhunderts. Damals zog die Aktienblase Bauinvestoren in Scharen an. Sie bauten für neu gegründete Unternehmen und schnell expandierende Börsen-Überflieger. Doch mit dem Absturz der Börsen stürzte auch der Büroflächenbedarf ab. In der anschließenden Schwächephase mussten diese Investoren mit ansehen, wie ihre Bauten gleich reihenweise leer standen. Doch weil auch hier so gut wie keine neuen Häuser dazu kommen, rechnen die Atisreal-Experten damit, "dass sich die Verhandlungsposition der Vermieter in nächster Zeit deutlich verbessert".

Hoffnung gibt es damit sogar für das lange Zeit vom Pech verfolgte Prestigeprojekt der Versicherung Schweizer Rück. Die mitten in der Krise erbaute stählerne "Gurke" des Star-Architekten Norman Foster stand seit ihrer Fertigstellung im vergangenen Jahr stets zu mehr als zwei Dritteln leer. Doch die Zeiten haben sich geändert: Im vergangenen Quartal gewannen die Schweizer gleich vier neue Mieter.

Spiritus Rector · * Consulter * Anmeldungsdatum: 12.12.2003 Beiträge: 1227 Wohnort: Hamburg

Iren - in Britannien auf Einkaufstour

Ein Zahnarzt aus Irland entdeckte neulich seine Liebe zum Londoner Stadtteil Canary Wharf. Er habe rund 140 Mill. Pfund für ein Haus im Osten der Stadt auf den Tisch gelegt, berichtet Andrew Thomas vom Maklerhaus Cushman & Wakefield Healey & Baker.

Der Betrag mag ungewöhnlich hoch sein, die Nationalität ist es nicht. Ob Zahnärzte, Klempner oder Juweliere: Investoren von der grünen Insel gehen gerne auf Einkaufstour in London. Seit eh und je lockt die Stadt mit vielen Vorteilen. Die Preise steigen im Zweifel noch schneller als in ihrem Heimatland, und die auf Hauskäufe zu zahlende Stempelsteuer ist gerade halb so hoch. Eine Sprachbarriere existiert nicht. Und es herrscht hohe Planungssicherheit: Statt der auf dem Kontinent üblichen drei bis zehn Jahre binden sich Mieter und Vermieter auf der Insel meist für 25 Jahre aneinander.

Diejenigen Iren, die sich Mitte der 90er-Jahre für London interessiert haben, orientieren sich mittlerweile zwar schon wieder in andere Richtungen. Sie schauen nach Kontinentaleuropa. Paris, Prag oder Budapest gehören zu ihren Favoriten. Nun jedoch kommt eine ganz andere Generation von Käufern. Darunter sind viele Mittelständler, die in den vergangenen acht Jahren reich geworden sind. Es sind die, die vom Beitritt des Landes zur Europäischen Union profitiert haben. Und es sind die, die ihre vor Jahren gekauften Häuser zum Dreifachen des Einstandspreises verkauft haben und nun nach Möglichkeiten suchen, risikoärmer in Immobilien anzulegen.

Nicht immer geht es dabei um hohe Summen. Wer 15 000 Euro für sieben Jahre entbehren kann, kann damit bereits bei irischen Syndikaten einsteigen. "Die Leute haben mit dem heimischen Immobilienmarkt gute Erfahrungen gemacht. Jetzt versuchen sie es auf einem anderen Markt", sagt Thomas. Zwar gibt es nach Auskunft des irischen Statistikamtes "keine offizielle Stelle, die Daten über irische Immobilieninvestitionen außerhalb des Landes erfasst". Doch von Londoner Immobilienmaklern hört man auffallend oft, dass viele der privaten Investoren, die in die 40 Mill. bis 60 Mill. Pfund schweren Fonds einsteigen, von der grünen Insel kommen.

GoMoPa · . Anmeldungsdatum: 25.01.2002 Beiträge: 2406

Die Londoner City zieht

Deutsche besitzen schon knapp ein Fünftel der Immobilien im Finanzviertel. Nur noch gut die Hälfte der prestigeträchtigen Büroimmobilien in dem innerstädtischen Finanzdistrikt ist in britischem Besitz, wie aus einer am Mittwoch in London veröffentlichten Studie der Immobiliengruppe Development Securities hervorgeht.

Demnach stieg der Anteil der Immobilien in der "Square mile" (Quadratmeile), die ausländischen Investoren gehören, von einem Drittel im Jahr 2000 auf 45 Prozent im vergangenen Jahr. Als größte Gruppe der ausländischen Investoren weist die Studie die Deutschen aus, denen fast ein Fünftel (18 Prozent) der City-Bürogebäude gehörten. Fünf Jahre zuvor waren es erst acht Prozent.

Der Anteil von US-Investoren stieg demnach binnen fünf Jahren von 1,5 Prozent auf 6,8 Prozent. Jeweils rund fünf weitere Prozent der City-Immobilien gehörten demnach Ende 2005 Anlegern aus Irland und aus dem Nahen Osten. Auf dem Rückzug aus dem Banken- und Börsenviertel sind hingegen die Japaner: Ihr Anteil am Immobilienbesitz der City sank von 7,6 Prozent 2000 auf 2,5 Prozent 2005. Die Autoren der Studie, zwei auf Immobilienrecht spezialisierte Wissenschaftler der bei London gelegenen Universität Reading, sehen den Trend parallel zur Internationalisierung der Märkte: So sei auch der Anteil ausländischer Investoren in börsennotierte britische Unternehmen von weniger als fünf Prozent zu Beginn der achtziger Jahre bis 2004 auf ein Drittel angestiegen.

Spiritus Rector · * Consulter * Anmeldungsdatum: 12.12.2003 Beiträge: 1227 Wohnort: Hamburg

Spitze erreicht

Noch boomt der britische Immobilienmarkt. Eine neuerliche Zinserhöhung dürfte für einen Dämpfer sorgen.

Eine gute Nachricht nicht nur für Investmenbanker, Vermögensverwalter und Börsenhändler: in der Londoner Finanzwelt werden die Boni dieses Jahr wohl um 50 Prozent höher ausfallen als 2005. Freuen können sich darüber nicht nur die mehr als 300 000 Beschäftigten in der Finanzindustrie, sondern auch Porsche-Händler, Juweliere und Immobilienmakler. Wenn es der City gut geht, steigt die Nachfrage nach Millionenobjekten in den angesagten Vierteln wie Kensington, Chelsea und Notting Hill.

Nicht nur in der britischen Hauptstadt, sondern auch in den anderen Teilen des Königreichs boomt der Immobilienmarkt. Selbst die Entscheidung der Bank of England, die Zinsen im August um einen Viertelprozentpunkt auf 4,75 Prozent anzuheben, konnte den Enthusiasmus bisher nicht dämpfen. Im September stiegen die Preise für Eigenheime und Wohnungen im Vergleich zum Vormonat um 1,3 Prozent, im Vergleich zum Vorjahresmonat sogar um 8,2 Prozent an. In den vergangenen vier Jahren haben sich die Immobilienpreise in Großbritannien verdoppelt.

Anders als in den USA, wo die Anhebung der Tagesgeldzinsen auf mittlerweile 5,25 Prozent für Katerstimmung sorgt, ist der Optimismus in Großbritannien bisher noch ungebrochen. "Der britische Immobilienmarkt wird von der guten wirtschaftlichen Entwicklung, der anhaltenden Nachfrage und der Bevölkerungsentwicklung gestützt", sagt Milan Khatri, Chefvolkswirt der Royal Institution for Chartered Surveyors.

London ist ein Magnet für gutverdienende Arbeitskräfte aus aller Welt geworden. Es mangelte an Wohnraum. Diese Knappheit heizte die Nachfrage an. Doch nun steigt die Gefahr der Überhitzung. Zahlreiche Experten erwarten, dass die Bank of England die Zinsen im November noch einmal anheben wird. Das könnte auch eine Wende am Immobilienmarkt einläuten: denn die Zinslast der britischen Eigenheimbesitzer ist wegen der flexiblen Hypotheken direkt an den Leitzins gekoppelt. "Der britische Immobilienmarkt dürfte schon bald seinen Spitzenwert erreicht haben", sagt Paul Guest von Economy.com, einer Tochter der Ratingagentur Moody's. Allerdings rechnet er nicht mit einem Crash. In den Londoner Spitzenlagen wird sich ohnehin wenig ändern. Denn Banker, Händler und Fondsmanager müssen sich angesichts großzügiger Boni, nicht um die Kreditzinsen sorgen.