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Goodman
*** Consulter ***
Anmeldungsdatum: 16.01.2002
Beiträge: 5415
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 Verfasst am: 5.Jan 2004 12:47 Titel: Ein Häuschen auf Mallorca? |
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| Zitat: |
Sie haben sich entschlossen, auf Mallorca eine Immobilie zu erwerben, als
Ferienwohnung, zweiten Wohn- oder Ruhesitz? Ob Hütte, Chalet oder Palast,
es gibt Objekte und Lagen jeglicher Art, wenn auch bei langsam knapper
werdendem Angebot zu immer höheren Preisen. Und gleichzeitig warten
“Haie”, die es auf Ihr Geld abgesehen haben.
Wenn Sie Mallorca gerade erst kennengelernt haben oder noch wenig kennen,
ist besondere Vorsicht und Umsicht angebracht. Lassen Sie sich nicht von
der Sonne blenden und zu einem schnellen Entschluß verleiten, indem Sie das
erstbeste Objekt erwerben, in das Sie sich verliebt haben. Einen spontanen
Kauf werden Sie u.U. bereuen, und er kann Sie teuer zu stehen kommen.
Ein deutsches Paar kaufte sich, ohne lange zu überlegen, ein “Adlernest”
auf einer Anhöhe im Nordosten der Insel, ein Haus wie aus dem Bilderbuch
mit fantastischem Meerblick. Außerdem imponierte ihnen die ruhige Lage,
denn der nächste Nachbar wohnte weit weg. Zum Haus führt ein Schotterweg,
den Uneingeweihte nicht ohne Lageplan finden können.
Zu Anfang kamen auch alle Freunde zur Besichtigung und fanden es spannend,
der abenteuerlichen Wegbeschreibung zu folgen. Sie klopften den Eigentümern
auf die Schulter und beglückwünschten sie zu ihrem Kauf. Die Besuche wurden
aber schnell rarer, und die glücklichen Besitzer erkannten, daß die Lage
des Hauses doch gehörige Nachteile hatte: Weit und breit kein Mensch, und
der nächste Supermarkt 15 km. entfernt. Zudem war es dort oben im Winter
ziemlich ungemütlich. Um es kurz zu machen: Nach einem Jahr hatten sie die
Einsamkeit satt und verkauften das Haus - mit Verlust.
Deshalb nochmals der Hinweis: Treffen Sie Ihre Entscheidung nüchtern unter
Abwägung aller Umstände, auch wenn es die Luft auf Mallorca bisweilen
schwer macht, einen kühlen Kopf zu bewahren. Auf einen Monat mehr oder
weniger kommt es auch bei den momentanen Preisteigerungen nicht an. Wenn
man es denn grundsätzlich bezahlen kann, gibt es auf Mallorca immer noch
und immer wieder fast alles zu kaufen, was das Herz begehrt.
Jede Lage hat ihre Vor- und Nachteile. Wenn Sie ein geselliger Typ sind,
sollten Sie nicht die Abgeschiedenheit wählen und umgekehrt. Und wenn Sie
bauen wollen (wobei Grundstücke mit gültiger Baugenehmigung extrem rar und
teuer geworden ist), sollten Sie ein Abenteurer-Typ sein mit starken
Nerven. Beim Bau mit den falschen Partnern können Sie Ihr blaues Wunder
erleben.
Auch die bei unerfahrenen Erstkäufern begehrte “1. Reihe am Meer” hat
Nachteile. Unmittelbar am Wasser zu wohnen, mag einerseits attraktiv sein,
aber andererseits ist es dort feucht und windig. Eine kühle Brise ist im
Sommer zwar angenehm, doch vertragen Sie die auch im Winter? Mit dieser
Lage ist außerdem immer ein höherer Erhaltungsaufwand verbunden, denn
(salzhaltige) Feuchtigkeit und Wind setzen Gebäuden kräftig zu.
Wenn Sie sich unbedingt im Südwesten, etwa in Port d`Andratx, ansiedeln
wollen, müssen Sie in Kauf nehmen, daß Sie wegen des hohen Sozialprestiges
(Nachbarschaft zu Schauspieler X und TV-Moderator Y), den diese Lage
inzwischen besitzt, glatt 50% mehr bezahlen als “eigentlich” angemessen
wäre. Das gilt ähnlich auch für andere beliebte Regionen wie Pollença und
Umgebung oder Bon Aire bei Alcudia. Einer Erhebung aus dem Sommer 1999
zufolge lag auf Mallorca der Durchschnittspreis für neue Objekte bei 2570
DM pro Quadratmeter; für gebrauchte mußte man im Mittel 1630 DM bezahlen.
Der Nordosten der Insel war dabei nur etwa halb so teuer wie der Südwesten.
Insgesamt sind die Immobilienpreise in den letzten 5 Jahren generell um ca.
55% gestiegen, in 1999 allein um 15%. Da neues Bauland im Rahmen einer
neuerdings mehr ökologisch als ökonomisch ausgerichteten Politik kaum noch
ausgewiesen wird, dürfte dies zu einem weiteren deutlichen Anstieg der
Immobilienpreise führen.
Grundsätzlich gilt – und das sollte man sich vor einer Kaufentscheidung
sehr klar vor Augen halten –, daß der Erwerb einer Wohnung, mehr noch eines
frei stehenden Hauses, auf Mallorca sich nur in Ausnahmefällen kaufmännisch
rechnet. Das liegt zum einen am mittlerweile erreichten – auch nach
deutschen Maßstäben – hohen Preisniveau, und zum anderen an den
Nebenkosten, die regelmäßig als Steuern oder für den Betrieb und den Erhalt
des Objektes anfallen. Selbst bei einer kleinen noch preisgünstigen Wohnung
zu 200.000 DM muß man mit mindestens 3.000 DM festen Nebenkosten pro Jahr
rechnen, wovon ca. ein Drittel auf Steuern entfällt. Die Verzinsung des
eingesetzten Kapitals bzw. der Entgang von Zinsen im Vergleich zu einer
Investition in anderen Anlagen “kostet” mindestens weitere 10.000 DM
jährlich. Diese Kosten fallen immer an, selbst wenn das Objekt leer steht.
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist daher heute in erster Linie eine
Investition in Lebensqualität oder aber die Spekulation auf weiter
steigende Preise.
Über Makler könnte man ein eigenes Buch schreiben. Fünfhundert sollen es
mindestens sein, die sich auf der Insel mit Immobilien befassen und von den
hohen Provisionen profitieren möchten. Darunter gibt es dubiose
“Schwarzarbeiter”, die lediglich ein Mobiltelefon besitzen, sich die
Objekte von seriösen Kollegen “beschaffen” und – wenn sie einen Kunden an
der Angel haben – die Kommission mit diesem Kollegen teilen. Bei solchen
Spezialisten haben Sie keine Garantie für eine korrekte Abwicklung, schon
gar nicht auf Gewährleistung bezüglich zugesicherter Eigenschaften des
Objekts, etwa dem Vorliegen einer Baugenehmigung für Erweiterungen. Es gibt
aber genügend seriöse Makler, deren Hilfe Sie ohne Bedenken in Anspruch
nehmen können und auch sollten.
Die Einschaltung eines Maklers kostet Courtage (5%-6%). Im Unterschied zu
Deutschland bezahlt die in Spanien zwar der Verkäufer, aber die ist
natürlich im Kaufpreis einkalkuliert und wird deshalb letztlich doch vom
Käufer bezahlt. Unseriöse Vermittler rechnen auch schon mal 10% oder mehr
ein, wenn ein Objekt das möglicherweise hergibt. Sie stecken ggf. die
erhöhte Kommission zur Gänze selbst ein, oder sie teilen sie mit dem
Verkäufer. Dazu weiter unten mehr.
Vorher noch etwas Grundsätzliches zu den Preisen: Viele Deutsche haben
deutsche (Großstadt-) Preise im Kopf, so daß ihnen Quadratmeterkosten von
4.000-5.000 DM als akzeptabel erscheinen. Das nutzen manche Verkäufer in
Zusammenarbeit mit kooperierenden Maklern weidlich aus. Um hohe Preise zu
rechtfertigen, wird dabei gerne mit “deutscher Bauqualität” geworben.
Schauen Sie sich aber mal auf Baustellen auf Mallorca um! Sie werden leicht
– selbst ohne besondere Fachkenntnisse – feststellen können, daß derartige
Behauptungen mit Vorsicht zu genießen sind. Es gibt natürlich
unterschiedliche Qualitäten, aber die spanischen Vorschriften sind generell
weniger streng und die klimatischen Bedingungen ganz andere als in
Mitteleuropa. Von “deutscher Bauqualität” kann daher so gut wie nie die
Rede sein.
Vergessen Sie also deutsche Quadratmeterpreise. Wenn Sie sich anschauen,
welche Ausstattung spanische Bauunternehmen zu Preisen von unter 2.000
DM/m2 anbieten, werden Sie erstaunt sein. Gebaut wird auf Mallorca schon
ordentlich für 1.700 DM/m2, und für 2.200 DM/m2 bekommen Sie eine gute
Qualität. Wenn Sie höhere Ansprüche stellen, zahlen Sie ab 2.500 DM/m2,
d.h., Sie müßten bei 200 m2 Wohnfläche (ohne Grundstückswert, aber durchaus
mit Pool) den Neubau für 500 TDM bis 600 TDM bekommen (Stand Anfang 2000).
Lassen Sie sich nicht erzählen, diese Angaben würden nicht stimmen. Ein
Blick in den Immobilienteil spanischer Zeitungen beweist die Richtigkeit.
Daß die Preise – vor allem für Deutsche – zum Teil deutlich höher liegen,
steht auf einem anderen Blatt. Viele Deutsche akzeptieren zu oft den vom
Verkäufer geforderten Preis. Spanier tun das nie, sie “handeln”, wann immer
es geht. Das ist insbesondere dann angebracht, wenn Nettozahlungen (sprich:
Schwarzgeld) erwartet werden, was in der Vergangenheit oft der Fall war.
Ausländer, speziell Deutsche über den Tisch zu ziehen, war jahrelang ein
beliebter Sport auf Mallorca. Heute will man in Maklerkreisen von einem
“geteilten Markt”, einem teuren für Ausländer, speziell für Deutsche, und
einem “günstigen” für Mallorquiner/Spanier, nichts mehr wissen. Niemand
verzichte freiwillig auf Geld, heißt es nun eher mehrdeutig. Schritt für
Schritt zum eigenen Objekt
Bevor Sie die ersten konkreten Schritte unternehmen, stellen Sie am besten
zuerst einmal eine Checkliste mit den Eigenschaften des Wunschobjektes
zusammen, die Ihre individuellen Vorstellungen und Bedürfnisse
widerspiegelt. Die folgende kurze Aufzählung hier typischer gegensätzlicher
Begriffe hilft bei der Vorklärung grundsätzlicher Fragen:
– Wohnung oder Haus?
– Stadt- bzw. ortsnahe Lage oder ländlich/dörfliche Lage?
– Prestigelage direkt am Meer oder 2., 3., hintere Reihe?
– Einfachere oder höherwertige/luxuriöse Ausstattung?
– Selbst bauen (lassen) oder fertig kaufen? Sofern letzteres: Erstbezug
oder aus 2. Hand?
Wer dann auch schon seine bevorzugte Region im Auge hat, kann mit der Liste
und einigen weiteren Checkpunkten wie
– Mindestgröße des Grundstücks/der Wohnfläche
– Mindestgröße des Wohn-/Eßbereichs
– Anzahl der Badezimmer/Schlafzimmer,
– Pool ja/nein etc.
bereits gezielt auf die Suche gehen und sich eine Übersicht über in Frage
kommende Angebote verschaffen (...) |
Ausschnitt aus http://reisebuch.de/mallorca/newsletter/2000-09-04.html
Zuletzt bearbeitet von Goodman am 5.Jan 2004 13:28, insgesamt 1-mal bearbeitet |
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clausenpost
Specialist
Anmeldungsdatum: 26.09.2003
Beiträge: 186
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| Verfasst am: 5.Jan 2004 13:18 Titel: Preise |
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Hallo und es geht auch günstiger - gleiche Sonne, gleiches Wasser
weniger Kaufkosten und viel weniger Lebenshaltungskosten. |
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Quintessenz
Specialist
Anmeldungsdatum: 20.01.2004
Beiträge: 70
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| Verfasst am: 5.Feb 2004 0:05 Titel: Mallorca |
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Wenn man einen Makler in Spanien bemüht, dann sollte man sich bewusst sein, dass dieser -nicht wie in Deutschland- seine Provision auf den Kaufpreis aufschlägt, und das bis zu 10%. Daher zahlt man auch auf dessen Provision die Grunderwerbssteuer...
besser ist, wenn man sich an einen der zugelassenen API-Makler wendet, diese haben ein Zertifikat des zuständigen Ministeriums, dass sie die fachliche Qualifikation (Universitätsstudium!!!)vorweisen und die Einhaltung der gesetzlichen Preisvorschriften garantieren.
Diese haben z.T. erheblich niedrigere Preise als Ihre "Kollegen".
Man tut gut daran, einen Übersetzer zur Hand zu haben, denn nicht alle Spanier sprechen eine Fremdsprache.
Ob der geforderte Preis angemessen ist, sieht man, wenn eine Bank maximal den Anteil von 60% des Schätzwertes finanziert- dieser kann erheblich vom Kaufpreis abweichen! Dann lieber ein komfortables Zelt kaufen!
Die Bemessung der Raumgrößen hat auch schon was für sich, man nimmt dort üblicherweise das Aussenmass der Wände und wundert sich nach dem Kauf, warum der deutsche Eichenschrank keinen Platz findet...
saludos cordiales ...
hasta la proxima vez..!
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