Asiens Immobilienmarkt ist mit hohen Risiken behaftet

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5415

Nur Seoul und Tokio erfüllen derzeit die Anforderungen deutscher Anleger. Auf der Suche nach neuen Anlagemärkten rücken die asiatischen Länder bei deutschen institutionellen Investoren mehr und mehr in den Anlagefokus. Asien wurde zum Zauberwort, China zum großen Investorenhafen. Kapital zuhauf strömt hier zu.

Analysiert man aus der deutschen Perspektive diese Märkte, kehrt indes Ernüchterung ein. So darf derzeit ein offener Immobilienfonds in China nach den Vorgaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht(BaFin) nicht investieren. Doch selbst wenn man es dürfte: "Let the money in, but dont let it out" ist ein interessanter Aspekt der Investorenansprache aus chinesischer Sicht. Zudem verhindert die Konzentration der chinesischen Wirtschaft auf das produzierende Gewerbe, dass parallel ein gleichwertiger Dienstleitungssektor entstehen kann. Das heißt im Umkehrschluss: in China wurde in der jüngsten Vergangenheit (zu) viel Bürofläche in (zu) kurzer Zeit erstellt.

Interessanter wird es in Regionen, die schon lange in der globalen Ökonomie eine Rolle als Dienstleistungsstandort spielen: Singapur, Tokio, Hongkong und Seoul. Für ausländische Anleger stellen sich die asiatischen Immobilienmärkte deshalb zunächst mit vielen Risiken und einer hohen Intransparenz dar. Doch gerade in diesen vermeintlichen Risiken, spiegeln sich attraktive Renditen wider. Dies ist zum einen bedingt durch die steuerlichen, rechtlichen und politischen Investmentrahmenbedingungen, zum anderen in der oftmals mangelnden Datenverfügbarkeit zu den Immobilienmärkten. Nicht zuletzt spielen die großen kulturellen Unterschiede im internationalen aber auch im innerasiatischen Kontext eine von vielen noch immer unterschätzte Rolle.

Doch was genau sind diese Risiken beziehungsweise die sich daraus ergebenden Chancen, von denen man im Kontext eines Asien-Engagements oftmals spricht? Die folgende, nicht auf Vollständigkeit angelegte Analyse stellt diese exemplarisch für die Immobilienmärkte dar.

Erstens unterliegen alle asiatischen Immobilienanlagemärkte starken Schwankungen. Zweitens haben sich Lagequalitäten oftmals noch nicht klar herausgebildet, so dass drittens eine Verschiebung der Top-Lagen tendenziell weiterhin möglich ist. Viertens werden Büroobjekte an allen Standorten in großem Ausmaße spekulativ errichtet, wobei sich fünftens Bürogebäude, die internationalem Standard entsprechen, nur vereinzelt finden. Sechstens sind die Eigentumsrechte an Grund und Boden sowie den den Gebäuden sind oftmals ungeklärt und siebtens konkurrieren ausländische Investoren mit Expatriates. Achtens schließlich ist ein offener Informationsaustausch über den Zustand des Immobilienmarktes nicht selbstverständlich.

Die Realisierungschancen eines Investments erscheinen für offene Immobilienfonds daher ernüchternd, zumindest für jene, die einen researchbasierten Investmentsansatz verfolgen. Bezogen auf die klassischen Investitionsparameter Handelbarkeit, Wertänderungs- und Cash-Flow-Analyse genügen aktuell lediglich das südkoreanische Seoul und Japans Hauptstadt Tokio dem Anspruch der Investoren. Standorte mit Wirtschaftswachstum allein - und dort gibt es aus deutscher Perspektive jede Menge - versprechen eben nicht gleich Glückseligkeit. In Abgleich indes mit der jeweiligen Strategie der Fondsgesellschaften und ihrer Produkte bieten sich trotzdem für alle Chancen.

Die Optimierung des Rendite-Risiko-Profils durch globale Diversifikation wird zunehmend von den deutschen Fondsgesellschaften angestrebt. Das 4. Finanzmarktförderungsgesetz hat hierzu die entscheidende Voraussetzung geschaffen, Investments in Asien sind grundsätzlich hierbei in Betracht zu ziehen. Die Asienkrise 1998 hat bereits zu grundlegenden Reformen an den dortigen Kapitalmärkten geführt, die Immobilienmärkte haben entsprechende Korrekturen erfahren.

Neben diesen harten Fakten muss abschließend nochmals auf den Faktor Kultur hingewiesen werden. Hierin liegt nicht nur der erste Schlüssel zum Markteintritt, er kann letztlich derjenige sein, dem die Entscheider vor Ort mehr Bedeutung.

GoMoPa · . Anmeldungsdatum: 25.01.2002 Beiträge: 2319

Hongkong spielt bald in der Top-Liga, der weltweit höchsten Büromieten!

Die chinesische Business-Metropole Hongkong ist auf dem besten Weg, Tokio vom ersten Platz der teuersten Bürostandorte in Asien zu verdrängen. Die japanische Hauptstadt teilt sich traditionell mit London und Paris die Spitzenränge unter den weltweit teuersten Bürostandorten.

Seit dem Tiefststand im November 2003 hat sich die durchschnittliche Effektivmiete für erstklassige Büros in Hongkong bereits verdreifacht. Mit aktuell 107,45 $/qm/Monat im Zentrum liegt die Spitzenmiete bereits jetzt nur noch knapp 10% unter dem Niveau vergleichbarer Lagen Tokios.

Dies berichtet das Maklerhaus Cushman & Wakefield Healey & Baker. Wegen des knapper werdenden Flächenangebotes sei in den kommenden zwölf Monaten mit weiteren Mietsteigerungen von 20% zu rechnen.

Dann wird Hongkong auf Platz eins der Rangliste der teuersten Bürostandorte in Asien aufrücken.

GoMoPa · . Anmeldungsdatum: 25.01.2002 Beiträge: 2319

Asien zieht viel Kapital an

Den höchsten Nettokapitalzufluss auf den Immobilienmärkten hat im vergangenen Jahr die Region Asien-Pazifik verzeichnet. Auch in diesem und dem nächsten Jahr werde der Fokus auf Asien, aber auch auf Nordamerika liegen, stellt die Immobilien-Investmentgesellschaft Degi in ihrer Studie "Global Values" fest.

Die Investitionsschwerpunkte liegen der Studie zufolge in Seoul gefolgt von Tokio - insofern liegen die offenen Immobilienfonds im Trend. Beim Ranking von 32 Büro-Standorten weltweit stehen diese Märkte allerdings nicht auf vorderen Plätzen. In der aus gewichteten volkswirtschaftlichen Kriterien und Immobilienkennziffern gebildeten Rangfolge stehen Tokio und Seoul auf den Plätzen 15 und 19.

Für Tokio prognostiziert Morgan Stanley weiter sinkende Leerstandsraten. Die preistreibende Nachfrage japanischer Immobilienaktiengesellschaften bringe die Renditen weiter unter Druck, stellen die Investmentbank und das Maklerhaus CB Richard Ellis (CBRE) übereinstimmend fest. CBRE rechnet mit weiter steigenden Mieten.

Dass Immobilienmärkte sehr stark von der Beschäftigungsentwicklung abhängen, zeigt sich sowohl an der US-Westküste wie auch in New York. So vermerkt das Beratungsunternehmen Cushman & Wakefield (C&W) sowohl für San Francisco als auch für Manhattan den Anstieg der Beschäftigung positiv. San Francisco erhole sich weiter nach den Spitzenleerständen von 16 Prozent im Jahr 2003. Aktuell beträgt der Leerstand knapp 13,8 Prozent. In Manhattan liegt der Leerstand inzwischen unter neun Prozent und wird C&W zufolge weiter abnehmen. Mit den Mieten soll es dagegen weiter aufwärts gehen, wobei die Spitzenmieten gegenwärtig um 48 Dollar je Quadratfuß liegen. Zehn Quadratfuß sind etwa ein Quadratmeter.

Auf dem Büroimmobilienmarkt von Mexiko-Stadt erwartet C&W ein kräftiges Nachfrageplus. Gleichzeitig kommen in den beiden nächsten Jahren laut C&W 280 000 Quadratmeter zusätzlich auf den Markt.