Bau-Boom in der Wüste

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5908

Ein mit Swarowski-Kristallen überzogener Platz? Ein Hochhaus, das sich um die eigene Achse dreht? Der ultimative Golfplatz? Alles ist möglich: In den Golfstaaten entstehen derzeit die höchsten Wohnhäuser und die luxuriösesten Hotels der Welt. Die Investoren überbieten sich gegenseitig mit Rekorden.

Als die ersten haushohen Schaufelbagger 2002 vor der Küste Dubais anrollten und begannen, gewaltige Mengen Sand aufzuschütten, schüttelten viele in Europa noch mit dem Kopf. Ein Bauprojekt in einer solchen Größenordnung konnte sich einfach niemand vorstellen. Die neuen künstlichen Landschaften sollen eine völlig neue Inselgruppe mitten im Meer bilden: „The Palm“ – eine gigantische Hotelanlage, die von oben betrachtet die Form eine Palme hat. Allein der „Stamm“ hat eine Länge von zwei Kilometern. Auf der Inselgruppe sollen einmal 32 Luxushotels und rund 4000 Villen stehen.
Mittlerweile schüttelt niemand mehr mit dem Kopf. „The Palm“ ist bald fertig, 75 Kilometer Strand laden zum Baden ein, in diesem Jahr sollen die ersten Gäste kommen.

Das gigantische Projekt steht für einen Bauboom ohne Beispiel. Wolkenkratzer wachsen in den Himmel, allen voran der Turm „Burj Dubai“, der mit rund 700 Meter Höhe der höchste Bau der Welt sein wird. In diesem Jahr soll außerdem ein Einkaufszentrum mit rund 1200 Geschäften fertiggestellt werden. Das 7-Sterne-Hotel„Burj-Al-Arab“ hat dagegen fast schon Staub angesetzt. Nebenbei entstehen Skipisten oder Formel-1-Strecken.

Die Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) wollen Ferien- und Geschäftsreisende aus aller Welt gewinnen und sich damit eine alternative Einnahmequelle zum bald versiegenden Öl schaffen. Das zeigen auch die zahlreichen neuen Megaprojekte aus der Region, die auf der Immobilienmesse Mipim im französischen Cannes präsentiert wurden.

Eines von ihnen: der Pentominium Tower, den der arabische Projektentwickler Trident International Holdings (TIH) in Dubai bauen will. Mit 516 Metern Höhe wäre der 300 Millionen Euro teure Gigant der weltweit höchste Wolkenkratzer zum Wohnen.
Jede der insgesamt 120 Etagen umfasst eine Wohnfläche von 600 Quadratmetern. „Wir wollen mit dem Gebäude Luxus neu definieren. Die künftigen Bewohner werden in einem Stück Geschichte leben“, wirbt Wazir Ali Daredia, CEO von Trident.
Die zehn oberen Stockwerke werden mit einer Sky Lounge, einem Pool, einem Businesscenter, Squashplätzen, einem Theater sowie Wellnessclubs ausgestattet. In der Tiefgarage wartet ein Fuhrpark mit Luxuslimousinen, darunter ein Rolls-Royce Phantom, auf ausflugsfreudige Kundschaft.
Wer eine Suite sein Eigen nennt, bekommt eine Jacht gleich mit dazu: Für Spritztouren im Arabischen Golf steht ein vorzeigbares Exemplar zur Verfügung.
Alle öffentlichen Flächen im Pentominium Tower werden mit Swarovski-Kristallen und Audiosystemen von Bang & Olufsen garniert.
„Wir verkaufen keine Hochhäuser, sondern einen Lifestyle“, erklärt Daredia weiter. „Der offizielle Vermarktungsstart steht noch aus, trotzdem haben schon 70 Prozent der Apartments einen Käufer“, sagt Marketing-Chef Sameer Vyas.

Ein weiterer großer Spieler der Region, der vor Superlativen nicht zurückschreckt, ist Sama Dubai, ein Unternehmen, das zur 2004 gegründeten Dubai Holding gehört, der heute 20 Unternehmen angeschlossen sind. Der arabische Name „Sama“ bedeutet übersetzt „nach dem Himmel greifen“.
Mitten in Dubai entwickelt das Unternehmen das Projekt „The Lagoons Dubai“, eine parkähnliche Anlage mit künstlichen Kanälen und Seen auf einer Fläche von sechs Quadratkilometern. Luxushotels, Handelsflächen und ein Opernhaus sind neben Wohnungen und Büros Teile dieses „Stadt-in-Stadt-Projekts“. Investitionsvolumen: 18 Milliarden Dollar. Spektakuläres Highlight soll ein Ensemble aus vier verschieden hohen Wolkenkratzern werden, die sich wie züngelnde Flammen in den Himmel strecken. 2010 sollen die 57 bis 94 Stockwerke hohen Türme fertiggestellt sein.

Ebenfalls in Dubai wird der erste Wohnturm errichtet, der sich komplett um die eigene Achse drehen kann. „Times Residences“ heißt das Projekt, das bereits in der Vermarktung ist. Dabei bewegt sich nicht wie im Berliner Fernsehturm nur eine Etage, sondern das gesamte, etwa 80.000 Tonnen schwere Gebäude. „So hat man in allen 200 Apartments sieben Tage in der Woche einen 360-Grad-Panoramablick“, sagt John Davis vom internationalen Maklerverbund Colliers (UAE) in Dubai, der gerade mit der Vermarktung der Wohnungen beauftragt wurde.
Gebaut wird der drehende Wohnturm im Zentrum der City of Arabia in Dubailand.
Dass vor allem Dubai wächst, hat einfache Gründe: Es gibt genügend Platz, und genügend Geld ist dank jahrzehntelanger Ölgeschäfte ohnehin da. Josef Kleindienst, der in Dubai Ferienimmobilien an ausländische Anleger verkauft, sagt: „Die Entwickler müssen kein Kapital bei den Banken leihen, sondern bezahlen alles selbst.“
Quelle:Welt

GM&P Info · . Anmeldungsdatum: 18.01.2006 Beiträge: 2944

Dubai: Günstiger Wohnraum gesucht
Bau von Luxus-Immobilien geht am Bedarf vorbei

Die makroökonomische Situation in Kombination mit einer investorenfreundliche Politik sind nach Einschätzung des US-Immobilien-Dienstleisters CB Richard Ellis (CBRE) für die bislang anhaltend gute Entwicklung des Immobilienmarkts in Dubai verantwortlich. Positive Trends werden sowohl im Büro- als auch im Wohnimmobiliengeschäft registriert, heißt es in einer aktuellen Marktanalyse. Dubai positioniere sich weiterhin als größte und am schnellsten wachsende Handelsdrehscheibe in der Golfregion. Der weitere Ausbau der Wirtschaftssparten Tourismus, Handels und Dienstleistungen verstärke den Ruf nach adäquaten Immobilien.

Wenig Spielraum bei Mieten

Dennoch erklärt CBRE, dass man bei den Mieten in den beiden kommenden Quartalen keinen weiteren Anstieg erwarte. Nach dem Erlass des „Rent Cap Law“ 2007, das eine maximal siebenprozentige Mietzinserhöhung für das Jahr 2007 (nach 15 Prozent im Jahr 2006) erlaube, versuche man die Liegenschaften Dubais nun interessanter und wettbewerbsfähiger zu machen. Zum Ende des ersten Quartals 2007 habe die jährliche Quadratmetermiete im Retailbereich in Dubai zwischen 2.690 und 4.300 Dirham (AED) gelegen. Das sind rund 550 bis 880 Euro.

Büromarkt boomt

Besonders der Büroimmobilienmarkt habe durch Verzögerungen bei Bauprojekten und einer stark wachsenden Wirtschaft eine Erhöhung der Mieten erfahren, so CBRE. Die Spitzenmieten im Bürosektor hätten gegenüber dem vierten Quartal 2006 um 17 Prozent auf 770 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2007 zugelegt und würden damit Dubai auf Platz zehn der teuersten Bürostandorte weltweit katapultieren. Zum Vergleich: In der aktuellen weltweiten CBRE-Büromarkstudie führt das Londoner West End mit einer Jahresmiete von rund 1.950 Euro je Quadratmeter. Die Spitzenbüromieten in Frankfurt liegen beispielsweise bei rund 491 Euro. Kurzfristig könnte dieser Trend anhalten, so CBRE weiter, denn ein Gleichziehen von Angebot und Nachfrage infolge einer Reihe von Fertigstellungen prognostizieren die Immobilienexperten aus Los Angeles erst für das Jahr 2009. Einem Bericht der Analysten von Colliers International zufolge, entspricht das Flächenvolumen aller derzeit im Bau befindlichen Bürogebäude im Emirat bereits 90 Prozent des bisherigen Bestandes.

Zeit der steigenden Mieten vorbei

Noch kritischer wird die Situation vor Ort gesehen. Laut eine Umfrage unter mehr als 300 Maklern und Immobilienberatern, übersteigt das Angebot mittlerweile bei weitem die Nachfrage. Fast Dreiviertel der von DSL Exhibitions, einem auf Immobilienmessen im arabischen Raum spezialisierten Unternehmen, Befragten geht davon aus, dass die Mieten im kommenden Jahr nicht weiter steigen. 21 Prozent rechnen sogar fest mit fallenden Mieten.

Billiger Wohnen

Gerade die Nachfrage nach günstigen Wohnimmobilien habe im Vergleich zu vorangegangenen Jahren im ersten Quartal 2007 kräftig zugenommen, schreiben die Immobilien-Experten von CBRE. Vor allem ausländische Arbeitskräfte würden verstärkt nach Niedrig-Preis-Projekten in diesem Sektor suchen, die sie sich auch leisten auch können. Mittlerweile hätten sowohl die Regierung als auch private Investoren das Problem erkannt und suchten nach Lösungen. Immer deutlicher scheint sich abzuzeichnen, dass der Fokus des Baubooms in Dubai auf das Luxussegment am eigentlichen Bedarf vorbei geht, da die Mehrheit der knapp 1,6 Millionen Einwohner Dubais vor allem ausländische Gastarbeiter sind, die wohl kaum über die finanziellen Mittel verfügen dürften, am teuersten Bürostandort der Golfregion zu investieren.

Quelle: FONDS professionell

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5908

Dubais Immobilienpreise steigen und steigen.

Die alljährliche Immobilien-Messe Cityscape in Dubai ist ein Basar für milliardenschwere Großprojekte. Dass solche Investitionen wohl überlegt sein sollten, ist eine Ansicht, die dort anscheinend wenig Verbreitung findet. Die feil gebotenen Gebäude stehen als Modelle da, der erste Spatenstich ist noch nicht gemacht. Dennoch werden binnen Stunden die Etagen ganzer Bürotürme verkauft. Ein bisschen geht es zu wie auf dem Pferdemarkt: Indische und persische Oligarchen wetteifern mit saudischen Ölprinzen um die Mähre mit der schönsten Blesse und dem strahlendsten Gebiss.

"Ganz interessant" - so äußern sich hingegen die Vertreter deutscher Immobilienfonds oder Beteiligungsgesellschaften zum Thema Investment in den Emiraten. Sie sind zurückhaltend, wollen den Markt beobachten und erst in den nächsten vier bis fünf Jahren mitmischen. Angesichts des rapiden Preisanstiegs und der hohen Wiederverkaufsmargen könnte man meinen, dass die deutschen Unternehmen wieder einmal einen Markteinstieg verschlafen. Die Expertisen klingen verlockend, für Unternehmen wie für Privatinvestoren. Da die wichtigsten Immobilienentwickler Dubais der herrschenden Maktoum-Familie angehören und diese mit ihrem Namen bürgt, ist die Immobilie selbst Garantie genug für großzügige Kredite ohne langwierige Bonitätsprüfung.

Besteht kein Vermögen, benötigen Privatinvestoren einen Gehaltsnachweis für mindestens sechs Monate, wobei das Einkommen so hoch sein muss, dass nicht mehr als 40 Prozent davon für die monatliche Finanzierungsrate aufzubringen sind - bei einer Laufzeit von 20 Jahren. Auch wird darauf geachtet, dass keine weiteren belastenden Kredite laufen. Dann ist eine Finanzierung von bis zu 97 Prozent möglich, vorausgesetzt, der Eigenanteil geht in bar über den Tresen. In den vergangenen Jahren wurden Luxusimmobilien oft vom Reißbrett weggekauft. Manche Investoren verdoppelten und verdreifachten den Wert, bevor der Bau fertig gestellt war. Aber wie groß ist die Chance, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird? Wird sich der durchschnittliche Preis weiter nach oben schrauben?

Die Nachfrage ist nach wie vor groß. Einige Analysten warnen jedoch davor, dass die Blase platzen könnte. Eine Studie der Investmentbank EFG Hermes belegt, dass gerade im Luxus-Segment deutlich über Bedarf gebaut wird. Das derzeitige Bevölkerungswachstum der Emirate beträgt knapp sechs Prozent jährlich. Die Gastarbeiter aus Amerika, Südostasien und Europa sollen, so die Prognose, jährlich zwischen 40.000 und 50.000 neue Wohnungen benötigen. Bis Ende 2008 werden allerdings 208.000 neue Wohneinheiten auf den Markt kommen. Davon sind knapp 200.000 Einheiten eher Luxus-Domizile.

Da die Studie auch die Wenig- und Fast-Nichts-Verdiener berücksichtigt, kommt tatsächlich nur für 30 Prozent der Gastarbeiter der Kauf eines Luxus-Appartements in Frage. Wer soll also in den vornehmen Appartements und Stadtpalästen absteigen? Die Handelskammer Dubai stellt sich derzeit dieselbe Frage. Es müsse, so die Einschätzung der örtlichen Experten, mit Leerstand und Preisverfall gerechnet werden.

Noch wird die Nachfrage künstlich hochgehalten. Wenn die besagten Wohneinheiten fertig gestellt sind und die Immobilienmakler versuchen müssen, noch nicht verkaufte Objekte an den Mann zu bringen, könnten die Preise wieder sinken. Man geht eher davon aus, dass sich die derzeit überhitzten Preise auf einem niedrigeren Niveau stabilisieren werden. Denn in Dubai entstehen immer neue Wirtschaftszweige, was insgesamt auf ein langfristiges Wachstum hoffen lässt, auch wenn sich einige der ehrgeizigen Entwicklungsprojekte der Herrscherfamilie nicht durchsetzen werden.

Weil auch internationale Unternehmen mit Wachstum rechnen, entwickelt sich das Segment Gewerbeimmobilien gut. Rund zwei Jahre, so schätzen Experten, werde die Nachfrage nach Büros und Ladenflächen noch größer sein als das vorhandene Angebot. Sehr beliebt sind die Viertel Business Bay, unweit vom neu entstehenden Geschäftsviertel um den Burj Dubai, sowie Jumeirah Lake, wo Bürotürme inmitten einer reinen Wohnsiedlung wachsen. Pionier dieses Konzepts ist das Bauunternehmen Al-Fajer Properties. Die neuen imposanten Bauten stehen direkt am See. Die Arbeitswege sollen kurz sein. Keine Staus mehr auf der Sheikh Zayed Road, sondern ein Spaziergang auf der Promenade, um zur Arbeit zu gelangen - eine kostspielige Lösung für ein dringliches Problem, denn nichts schränkt die Lebensqualität in Dubai derzeit mehr ein als der Verkehr.

Unternehmer bekommen mit dem Kauf in Jumeirah nicht nur eine Immobilie, sondern zudem eine so genannte Freezone-Lizenz, eine auf 50 Jahre ausgestellte Garantie für steuerfreies Geschäftemachen. Ob es weiterhin ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Emiraten geben wird, ist unklar, doch für Firmen, die ohnehin im Nahen Osten und auf den angrenzenden asiatischen Märkten operieren, etwa für Logistiker, ist diese Variante interessant.

Die Zurückhaltung der Deutschen hängt indes nicht nur mit der Preisentwicklung zusammen, sondern auch mit der unzureichenden Gesetzeslage. Erst vor einem Jahr wurde eine Novelle verabschiedet, die den Kauf und Verkauf von Immobilien in Dubai regelt. So ein liberales Baurecht würde sich in Deutschland mancher Schlossherr wünschen. Andererseits gibt es wenig bis gar keine staatliche Kontrolle.

Zwar werben viele Unternehmen mit Star-Architekten, doch sieht man jetzt schon zerfallende Fassaden und renovierungsbedürftige Gebäude. Die Qualitätsstandards lassen zu wünschen übrig. Nach Ansicht des Vorstands der deutschen Hochtief Construction AG nutzt die chinesische und koreanische Konkurrenz diesen Umstand, um Billigware an den Mann zu bringen. Dubai baut nicht für die Ewigkeit.

Vertrauen in deutsche Wertarbeit - mit dieser Idee wirbt ein anderes Projekt: der German Business Park. Es soll deutsch entworfen und gebaut werden, Wohn- und Büroeinheiten werden kombiniert. Ob dadurch, wie es die Entwickler sich wünschen, ein "deutsches Viertel" entsteht, hängt jedoch von anderen Qualitätsmerkmalen ab als von Bauhaus-Flair oder Kuckucksuhren-Ambiente. Solche Accessoires werden sich vermutlich auch in den Luxus-Wohnungen der künstlichen Insel "The Palm Jumeirah" finden. Dort zu kaufen ist derzeit wohl eher Spekulation als sichere Kapitalanlage. Wer sich reif für die Insel fühlt und das nötige Kleingeld zur Hand hat, dem ist das sicherlich egal. Der Immobilienmarkt Dubais bleibt interessant, weil er sich beweglich und anpassungsfähig verhält. Und das ist wichtiger als kurzfristige, spektakuläre Amplituden auf dem Preisindex.
Quelle: zenithonline