Immobilienboom in den USA ist offensichtlich vorbei

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 6461

Die Chefökonomin der kalifornischen Maklervereinigung, Leslie Appleton-Young, zeigte sich bemüht, ihr wissenschaftliches Renommee zu retten: Sie wolle in bezug auf die weitere Entwicklung des US-Immobilienmarktes nicht mehr von einer »weichen Landung« sprechen, erklärte Young gegenüber der San Diego Union-Tribune Ende Juli.
Eine »weiche Landung«, also moderate Preiskorrekturen am überhitzten US-Immobilienmarkt, wird es auch kaum geben können, denn die stürmischen Steigerungen haben längst irrationale Züge angenommen, die an die Endphase des »DotCom-Booms« mit Hightech- und Internetaktien an den Weltbörsen 1999/2000 erinnern.

Die Preisrallye auf dem amerikanischen Immobilienmarkt war atemberaubend. In den letzten fünf Jahren wuchsen sie im Landesdurchschnitt um 50 Prozent, wobei zu berücksichtigen ist, daß der Markt zweigeteilt ist: In der Provinz steht billiges Bauland praktisch unbegrenzt zur Verfügung, die Preise werden hier von den Baukosten diktiert. Der Boom konzentriert sich hingegen auf die US-Metropolen und die Küstenregionen des Landes, hier sind die Preise in fünf Jahren um satte 100 Prozent gestiegen.

Die Liquidität für diesen Bauboom ist ironischer Weise den Gegenmaßnahmen zu verdanken, die die US-amerikanische Notenbank eingeleitet hatte, um die negativen Folgen der an den Weltbörsen im Jahr 2000 geplatzten Spekulationsblase abzumildern. Der Leitzins wurde ab Mitte 2001 in den USA zeitweise auf ein Prozent gesenkt, erst ab 2004 erfolgte eine schrittweise Erhöhung inzwischen 5,25 Prozent befindet. Diese extrem expansive Geldpolitik der US-Notenbank ermöglichte eine Geldmengenerhöhung um rund 20 Prozent innerhalb von zwei Jahren. Das den Finanzmarkt überflutende »billige« Geld führte aber nicht zu einer klassischen Inflation, sondern zu der Immobilienblase, da viele US-Bürger billige Kredite aufnahmen, um Häuser zu bauen oder zu renovieren. In den USA sind solche Kredite ohne Eingenkapital des Kunden durchaus üblich, genauso wie variable Zinsen. Solange der Leitzins auf niedrigem Niveau verharrte, ging alles gut, doch derzeit liegen die Zinsen für Immobilienkredite schon bei rund sechs Prozent.

Den meisten Häuslebauern in den USA geht es aber nicht um die eigenen vier Wände, sondern um spekulative Profite. Ende Juli gab das kalifornische Ministerium für Immobilienwesen bekannt, daß es im Sonnenstaat inzwischen über 500000 offiziell angemeldete Makler gibt. Somit kommt auf 55 erwachsene Kalifornier ein Immobilienhändler. Der Volkssport Immobilienspekulation ist das Lieblingsthema auf Partys in New York oder Los Angeles. Als »Flipper« werden die Mitglieder der US-Mittelschicht bezeichnet, die ihr Erspartes in Häuser oder Wohnungen investieren, und diese nach oberflächlicher Modernisierung wieder mit Gewinn verkaufen – gleich mehrere »Reality Shows« haben sich diesem gesellschaftlichen Phänomen gewidmet.

Doch die Party scheint sich dem Ende zu nähern. Die US-Maklervereinigung geht für 2006 von einem Umsatzrückgang von 16,8 Prozent aus. Toll Brother, ein führender Baukonzern im Luxussegment, gab bekannt, daß seine Aufträge um 33 Prozent zurückgegangen sind. Einer der wichtigsten Hypotheken- und Darlehensgeber der USA, Ameriquest, verkündete jüngst, 229 Niederlassungen zu schließen und 3500 Mitarbeiter entlassen zu wollen.

Ein Zusammenbruch des amerikanischen Immobilienmarktes könnte verheerende Folgen für die gesamte US-Ökonomie zeitigen. In der letzten Dekade gelang es den USA, eine starke Rezession zu umschiffen, obwohl viele Faktoren diese begünstigten, wie die verstärkte Automatisierung der Produktion und massive Produktionsverlagerungen ins Ausland. Die Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen stieg dennoch schnell genug, um die Ausweitung der Arbeitslosigkeit im Zaum zu halten. Die Lohnabhängigen finanzierten ihren Konsum durch Schulden. Neben Kreditkartenschulden nahmen viele Mitglieder der Mittelklasse – eine Wertsteigerung ihrer Immobilien antizipierend – Hypotheken auf ihre Häuser auf, die aber nicht in deren Ausbau oder Modernisierung, sondern in prestigeträchtigen Konsum gingen. 600 Milliarden Dollar sind auf diese Art als zusätzlicher Konsum 2005 in den US-Binnenmarkt geflossen, das waren im Schnitt sieben Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens. Bei einem Platzen der Immobilienblase werden somit nicht nur im Bausektor Beschäftigte und die US-weit nach Millionen zählenden »Flipper« ihre Jobs verlieren, es wird auch zu einem dramatischen Einbruch der Nachfrage auf dem Binnenmarkt kommen, der derzeit auch einen Teil der Exportproduktion Chinas, Japans und Deutschlands aufnimmt.

Die durch billiges »fiktives« – da durch keine Wertschöpfung in realer Produktion gedecktes – Kapital ausgelöste US-Konjunktur wird eine harte Landung in der Realität erleben und aller Voraussicht nach einen Teil der Weltwirtschaft auf ihre Talfahrt mitnehmen.

(Thomas Konicz/jW)

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Das absehbare Ende des Eigenheimbooms in den USA bringt amerikanische Grundbesitzer in Nöte. Immobilienvermittler im Internet in den Vereinigten Staaten wittern gerade jetzt jedoch gute Geschäfte.

Nach Angaben der Maklervereinigung National Association of Realtors (NAR) bieten derzeit 3,86 Millionen US-Grundeigentümer ihr Haus zum Verkauf an. Das ist die höchste Zahl seit Beginn des letzten Immobiliencrashs in den USA im April 1993. Wechselten im Jahr 2004 jeden Monat mehr als 630.000 Objekte den Besitzer, registrierte die NAR im Juli nur noch 527.500 Verkäufe. "Das Angebot hat unangenehme Ausmaße erreicht", sagt Phillip Neuhart, Immobilienmarktökonom bei Wachovia.

Der Grund: Seit die US-Notenbank Fed die Leitzinsen in diesem Jahr auf 5,25 Prozent angehoben hat, ist das Kaufinteresse deutlich zurückgegangen. Die Zentralbanker konstatierten am Dienstag weniger Dynamik an den Immobilienmärkten und sprachen von einem "Abwärtsrisiko" für die US-Konjunktur. Damit scheint eine lange Hausse beendet.

Die Folgen sind dramatisch: Die drastische Zinssenkung nach dem Börsencrash von 2001 bescherte dem US-Eigenheimmarkt einen gewaltigen Boom. Zahlreiche Eigentümer nutzten die billigen Hypothekendarlehen, um größere, teurere Häuser zu erwerben. Das trieb die Preise "seither im Schnitt um rund 60 Prozent", sagt NAR-Präsident Thomas Stevens. In den Bundesstaaten Arizona, Florida und Kalifornien haben sie sich mehr als verdoppelt. Wer sein Haus behielt, gewann durch die allgemeine Wertsteigerung zumindest reichlich Kaufkraft. Banken vergaben immer höhere Hypotheken an Eigenheimbesitzer, die kräftig konsumierten - auch zum Wohle der deutschen Wirtschaft. Allein 2005 stieg nach Angaben des Statistischen Bundesamtes der Export in die USA um 6,9 Prozent auf 69,3 Mrd. Euro.

Doch schon bald könnten Deutschlands Exportunternehmen einen Rückschlag erleiden. Inzwischen stehen die Eigenheimpreise in vielen Bundesstaaten unter Druck. Im Norden und im Mittleren Westen mussten die Immobilienbesitzer bereits deutliche Wertverluste hinnehmen. Allein in Detroit fielen die Preise seit Juli 2005 um acht Prozent. Lediglich in einigen Südstaaten gab es auf Jahressicht noch Wertzuwächse.

Damit ist die Zeit immer höherer Hypothekendarlehen vorbei. Erste Banken fordern bereits Nachschüsse von ihren Kreditnehmern, weil der aktuelle Wert der Immobilien unter den im Darlehensvertrag zu Grunde gelegten Verkehrswert gefallen ist. Das erhöht den Verkaufsdruck weiter. "Ein Käufermarkt entsteht", sagt Pat Lashinsky, Vize-Präsident beim Internetmakler Ziprealty.

Vom Immobilienboom der vergangenen Jahre hatten die Onlinevermittler kaum profitiert. Regionale Makler waren von kaufwütigen Interessenten so mit Anfragen überhäuft, dass sie ihre Objekte lediglich auf eigenen Internetseiten bewarben. Noch im zweiten Quartal dieses Jahres musste Ziprealty einen Verlust von 200.000 $ verbuchen. Der Börsenkurs fiel von 19,20 $ zu Beginn des Jahres 2005 auf aktuell 6,20 $.

Diese schlechten Zeiten sind wohl bald vorbei. Lashinsky ist optimistisch: Die sinkende Nachfrage werde Verkäufer und ihre Makler zwingen, in weit größerem Umfang als bisher im Internet zu inserieren.

Für diese Annahme spricht auch die Entwicklung am deutschen Markt. Weil in vielen Regionen die Preise seit Jahren fallen, nutzen Verkäufer und Makler schon lange Internetdienste - und zwar in weit größerem Umfang als in den USA, wo es erst jetzt richtig anläuft. Auch Brad Inman, Herausgeber des US-Immobilien-Newsletters "Inman News", ist überzeugt: "In den Vereinigten Staaten werden Eigenheimverkäufer das Internet künftig fiel stärker nutzen als in der Vergangenheit."

Darauf setzt auch das erst im März gegründete Internetunternehmen Redfin. Auf seiner Website können sich Käufer und Verkäufer online direkt handelseinig werden, die Makler sind außen vor. Statt der Maklercourtage von drei Prozent des Kaufpreises - die ist in den USA vom Verkäufer zu zahlen - ist bei Vertragsabschluss nur eine pauschale Gebühr von 2000 $ fällig. Die Idee kommt an: Monat für Monat verdoppeln sich die Inserate bei Redfin. Nun will das Unternehmen über Seattle und San Francisco hinaus landesweit wachsen. Darüber dürfte sich auch Microsoft-Mitgründer Paul Allen freuen: Er hat über seinen Private Equity Fonds "Vulcan Capital" das Start-up-Unternehmen finanziert.

(FTD)

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Jahrelang lief er prächtig, doch mittlerweile sind die Anzeichen unübersehbar: Der Multi-Milliarden-Dollar schwere US-Immobilienmarkt ist auf Talfahrt gegangen. Das Geschäft mit riskanten Hypothekenkrediten kollabiert - und in der Immobiliensparte von General Electric müssen wegen der schwierigen Marktsituation hunderte Leute gehen.

Hypothekenkrediten wurden während des fünfjährigen Immobilien-Booms häufig ohne Anzahlung und mit zu Anfang extrem niedrigen aber variablen Zinsen hunderttausenden von Amerikanern mit geringer Kreditwürdigkeit verkauft. Selbst einkommensschwache Kreditnehmer konnten sich so ein Haus leisten - und solange die Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen jährlich zweistellige prozentuale Preiserhöhungen verzeichneten, waren alle Beteiligten hochzufrieden.

Seit mehr als einem Jahr fallen jedoch die US-Immobilienpreise. Gleichzeitig erhöhten sich bei den vor einigen Jahre zu Sonderkonditionen abgeschlossenen Hypothekenkrediten plötzlich die Zinsen und damit die monatlichen Zahlungen der Hausbesitzer massiv. Viele konnten die Tilgungen nicht mehr leisten und gerieten in Verzug oder stoppten die Zahlungen ganz.

Mehr als zwei Dutzend der auf Risikokredite spezialisierten US-Hypothekenfirmen sind inzwischen insolvent oder sind auf der Suche nach Käufern. Das Branchenschwergewicht New Century Financial steht mit dem Rücken zur Wand: Das Unternehmen nimmt inzwischen keine neuen Kreditanträge mehr an und muss fürchten, dass ihm seine Kreditgeber - darunter eine Tochter der Deutschen Bank - den Geldhahn zudrehen. Nach Angaben der US-Börsenaufsicht SEC verfügt New Century nicht über ausreichend Barmittel, um die Verpflichtungen aus den bestehenden Kreditlinien zu erfüllen. Die Aktie des Unternehmens, die noch im Mai 2006 bei 51,97 Dollar notierte, brach am Montag im vorbörslichen Handel abermals ein und wird gerade noch bei 1,86 Dollar notiert.

In diese Probleme sind auch andere Geldgeber wie Investmentbanken, Versicherungen, Pensionskassen, Banken und Hedge-Fonds verwickelt, die die hochriskanten Hypothekengeschäfte finanziert hatten. Die Wall-Street-Firmen hatten die Hypothekenkredite dann mit hohem Gewinn gebündelt, umverpackt und sie in Form von neuen Wertpapieren an institutionelle und auf höhere Renditen spekulierende kleine Anleger verkauft. Jetzt müssen die Beteiligten jedoch die Zeche dafür zahlen, dass sie nach höheren Renditen strebten ohne auf das Kreditrisiko zu achten. Die riskanten US-Hypothekenkredite haben sich nämlich als Zeitbombe heraus gestellt.

In den USA - einem Land mit 300 Millionen Einwohnern - wohnen rund 70 Prozent aller Bürger in den eigenen vier Wänden. Die US-Investmentbank Goldman Sachs schätzt in einer neuen Studie, dass die so genannten „Subprime“-Kredite an riskante Kreditnehmer jährlich zum zusätzlichen Verkauf von 200 000 Häusern geführt hätten. Das seien zehn bis 15 Prozent der gesamten Nachfrage nach neuen Häusern gewesen. „Ohne diese zusätzliche Ankurbelung müssen Hausverkäufe und -preise weiter fallen“, betont Goldman Sachs.

Im Januar standen in den USA rund 4,1 Millionen Häuser zum Verkauf, davon rund 536 000 neu gebaute. Die jetzige Krise könnte mehr als eine halbe Million zusätzlicher Häuser auf den Markt bringen, da zahllose finanziell gestresste Hausbesitzer das Handtuch werfen. Sie überlassen den Geldgebern die Immobilien, die inzwischen oft weniger wert sind als ihre Hypothekenschulden. Praktisch alle Baufirmen leiden unter drastisch gefallenen Aufträgen, Umsätzen und Gewinnen. Die Bau- und Immobilienbranche war in den vergangenen Jahren ein Hauptträger des enormen US-Konjunkturaufschwungs und ist jetzt der größte Hemmschuh.

Die Immobilienkrise schlägt mittlerweile selbst auf die US-Branchenriesen durch: Die Kreditsparte des Mischkonzerns General Electric kündigte am Montag an, im Rahmen einer Restrukturierung 460 Stellen abzubauen. Die GE-Sparte hatte kürzlich angekündigt, keine Kredite zur Finanzierung von 100-Prozent-Immobilienkäufen mehr zu vergeben, um dadurch die Säumnisrate zu reduzieren.
Quelle:HB