US Immobilien, teuer und gefragt!

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5415

US-Gebäude sind teuer und doch gefragt Steigende Preise zehren an den Renditen - Deutsche Investoren ziehen bei Bieterverfahren den Kürzeren

ANNE WIKTORIN HANDELSBLATT, 11.3.2005 DÜSSELDORF. Das Jahr 2004 brachte dem Markt für Immobilien-investments in den USA einen Schub wie lange nicht mehr.

Objekte im Gesamtwert von knapp 177 Mrd. Dollar wechselten im vergangenen Jahr den Besitzer, genau 50 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Eine Auswertung der US-Experten von Real Capital Analytics zeigt, dass die Nettoanfangsrenditen gleichzeitig um 0,61 Prozent fielen. Mit anderen Worten: Die Immobilienpreisspirale im Land der unbegrenzten Möglichkeiten dreht sich weiter - und schon macht wieder das Wort von einer möglichen "Immobilienblase" die Runde.

"Die Marktpreise sind tatsächlich ungesund gestiegen", beobachtet Christoph Kahl, geschäftsführender Gesellschafter von Jamestown US-Immobilien in Köln. Das könne nicht auf Dauer so bleiben, prophezeit der Chef des deutschen Marktführers für geschlossene US-Immobilienfonds. Auch Wettbewerber Volker Arndt von der Darmstädter US-Treuhand-Verwaltungsgesellschaft räumt ein: dass "die Preise in einigen Teilmärkten sehr hoch sind". Dennoch gibt er sich gelassen: Wer die Finger von überteuerten Immobilien lasse, habe nichts zu befürchten.

Dietmar Müller von der Wiesbadener Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft (CGI) sieht ebenfalls keine grundsätzliche Gefahr, dass der US-Immobilienmarkt abstürzen könnte. "Die klassische Blase entsteht dann, wenn die Nach-frage einbricht, Mieten und Kauf-preise aber immer noch hoch bleiben." Dies sei jenseits des großen Teichs ganz anders: Erstens sei die Nachfrage nach Immobilien extrem hoch, zweitens seien die Mieten in einigen Städten um bis zu einem Drittel zurückgegangen. "Sie stabilisieren sich erst langsam wieder." Tatsache bleibt, dass die Preise für Büro-, Wohn- oder Einzelhandelsobjekte in den USA schneller steigen als die Mieten: In Manhattan und Washington zahlen Anleger für Bürogebäude deshalb bereits durchschnittlich das 14,3-fache einer Nettojahresmiete. "Und für Spitzenobjekte liegt dieser Faktor noch um ein bis drei Punkte höher", berichtet Jamestown-Chef Kahl.

Charles Grossman, Geschäftsführer des New Yorker Immobilieninvestmenthaus ING Clarion, erklärt die Akzeptanz vergleichsweise hoher Preise bei seiner Kundschaft so: "Das US-Immobilienpreisniveau wird derzeit weitgehend von den Renditen konkurrierender Anlageprodukte bestimmt." Weil zehnjährige Anleihen vergleichsweise geringe Renditen abwürfen, sei eine Immobilienrendite zwischen fünf und sieben Prozent immer noch deutlich attraktiver. "Im Festzinsbereich gibt es kaum Attraktives für Investoren, also sind viele notfalls schon bereit, auch zu viereinhalb Prozent anzulegen", kommentiert CGI-Experte Müller. Eine weitere Erklärung für die trotz sinkender Renditen lebhafte Nachfrage nach Immobilienprodukten sei überdies, dass bei nicht wenigen Investoren der Immobilienanteil im Portfolio mit zwei bis drei Prozent noch zu gering sei. "Das verschärft den Wettbewerb noch weiter."

"Der Gewinn liegt im Einkauf", heißt eine alte deutsche Kaufmannsweisheit, die aber der amerikanischer Mentalität eher zu widersprechen scheint. "US-Investoren interessieren sich weniger für eine mögliche Wertsteigerung ihrer Immobilie als vielmehr für den laufenden Ertrag", sagt Kahl. ING-Direktor Grossman bestätigt: Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung mit einem auch in den USA wachsenden Anteil älterer Menschen seien sowohl bei Privatanlegern wie bei Pensions-fonds, Versicherern und anderen institutionellen Investoren stabile Erträge gefragt. "Und Immobilien sind eben genau das: attraktive Einkommensproduzenten."

Deutschen Immobilienanlegern, die beim Investment auch auf das Wertsteigerungspotenzial ihrer Immobilie achten, bietet sich auf Grund der harten Konkurrenz auf dem US-Markt daher nur selten wirklich lukrative Kaufgelegenheit. Bei Bieterverfahren, wie sie in den USA bei Premiumobjekten üblich sind, blieben deutsche Interessenten meist erfolglos, gibt Jamestown-Gründer Kahl zu. Erst kürzlich musste sich Kahl bei zwei Objekten geschlagen geben. Für ein Bürohaus in San Francisco bot Jamestown 303 Mill. Dollar, das 13,3-fache der Jahresnettomiete. "Der tatsächliche Kaufpreis lag schließlich bei 347 Millionen Dollar. Das entspricht dem 15,3-fachen Mietpreisfaktor." Auch beim IDX Tower in Seattle winkten die Deutschen ab, als der Kaufpreis über 314 Mill. Dollar oder das 12,5-fache der Jahresmiete stieg. "Die Teachers Insurance, eine große US-Versicherungsgesellschaft erhielt bei 364 Millionen Dollar den Zuschlag."

Auf der Suche nach Alternativen in den USA wich die Hamburger HGA Capital auf den US-Mietwohnungsmarkt aus. Dieses Segment profitiere von steigenden Preisen und Zinsen auf dem Eigenheimmarkt, erklärt HGA-Capital-Geschäftsführer Joachim Seeler die Strategie. "Wenn der Erwerb des eigenen Hauses zu teuer wird, ist es attraktiver, zur Miete zu wohnen." Christoph Kahl schließlich versucht über Joint-Venture-Lösungen sein Glück: Wenn Immobilieneigentümer ihr Objekt nicht vollständig veräußern wollen, beteiligt sich Jamestown zu 50 oder 70 Prozent. "Bei Anteilsverkäufen entfällt das Bieterverfahren, das erhöht unsere Chancen", erläutert er. Zudem reduziere sich bei Beteiligungskäufen der Kreis der Käufer: "Für US-Anleger ist dieses Modell eher uninteressant."

Handelsblatt

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5415

ftd.de

Immobilien: Heute kein Geld - morgen Millionär

Investmentexperten wissen: Eine Spekulationsblase ist kurz vor dem Zerplatzen, wenn vermeintlich narrensichere Anlageprodukte Tagesgespräch sind. Daran gemessen steht es schlecht um den US-Eigenheimmarkt, an dem die Preise in den vergangenen Jahren um weit mehr als 100 Prozent gestiegen sind.

"Auf einer Party geht es spätestens nach einer Viertelstunde nur noch um Profitchancen am Immobilienmarkt - so wie zur Jahrtausendwende Hightech-Aktien das einzige Thema waren", weiß Richard K. Kuck, auf Immobilienrecht spezialisiert Rechtsanwalt in Seattle zu berichten. Zahlreiche Talk-Radio-Stationen haben inzwischen eine tägliche "Real Estate Hour" eingerichtet. Norm Bour, der eine solche Sendung bei KLSX in Los Angeles moderiert, ist der Boom längst nicht mehr geheuer: "Inzwischen wollen die Leute nicht nur ein Vermögen am Immobilienmarkt selbst machen, sondern sie vermarkten immer mehr auch die Hoffnungen der Menschen, die mit Real Estate Geld verdienen möchten."

Bourn verweist auf die stetig steigende Zahl von Seminaranbietern, die in Wochenendkursen zu Preisen von rund 2500 $ "Strategiekonzepte" anbieten, mit denen sich angeblich ein jeder im Handumdrehen Millionen am Immobilienmarkt verdienen kann - ohne über einen Cent Eigenkapital zu verfügen. Exakt 1000 Amerikaner will beispielsweise Robert Allen mit seinen Seminaren in diesem Jahr zu Millionären machen. Bisher listet seine Website "Millionaire Hall of Fame" nicht einmal 100 Beglückte auf. Gegenüber dem Börsensender CNBC musste ein Sprecher Allens jüngst eingestehen, dass längst nicht alle Genannten allein durch die Allen-Methode zu ihrem Geldsegen kamen.

Die National Association of Realtors (NAR), der Verband der US-Makler, hat es inzwischen aufgegeben, die Seminaranbieter zu zählen: "Es sind einfach zu viele." John T. Reed, seit mehr als 15 Jahren im Geschäft und einer der wenigen Investment-Coaches, die von der NAR empfohlen werden, hat die Methoden zahlreicher Mitbewerber überprüft. Sein Fazit: "Da werden Binsenweisheiten für teures Geld verkauft."

So werde fast immer empfohlen, Immobilien günstig bei Zwangsversteigerungen zu erwerben. Das Problem: Seit der Eigenheimmarkt wegen der niedrigen Zinsen boomt, gibt es kaum Zwangsversteigerungen in den USA. Die, warnt der Jurist Kuck, "werden wir erst wieder sehen, wenn die Blase geplatzt ist".

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Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5415

Süddeutsche Zeitung

Akribie und Bauchgefühl
Studie über geschlossene Immobilienfonds in den USA

Schier endlos scheint sich die Immobilienblase in den USA aufzupumpen. Niemand scheint sich vor Ort an dieser Entwicklung sonderlich zu stören. Die Preise für Immobilien steigen und steigen. Und die Immobilienbesitzer reiben sich natürlich die Hände. Denn mit den Preisen steigen ihre Renditen. Und das kräftig. Durchwegs zweistellig.

In guten Lagen geht es um Zuwächse, die die Marke von 30 Prozent noch übersteigen. Mit privaten Wohnhäusern und Appartements lassen sich, angesichts dieser für uns fast als verrückt anmutenden Entwicklung, die besten Gewinne machen. Mulmig wird höchstens den ausländischen Investoren.

Die lassen sich von den euphorischen Amerikanern nicht mitreißen obwohl gerade für dieses Marktsegment offenbar noch genügend Anlagespielraum vorhanden ist. Suchen muss man die Angebote nicht unbedingt mit der Lupe. Makler und Analysten vor Ort sehen das Ganze langsam mit einer gewissen Skepsis. Irgendwann, so ihre Annahme, kommt ein schlimmes Erwachen. Doch wann? Die Immobilienfans lassen sich die Laune vorerst nicht verderben. Es wird munter gekauft und schnell wieder verkauft. Oft zieht man gar nicht erst ein, obwohl viele das vorhatten. In Europa wäre dieses Verhalten fast undenkbar. Warnende Stimmen, die an die Situation in der 80er Jahren erinnern, gelten derweil als Miesmacher. Vorerst gibt es nur eine Richtung, und die weist nach oben. An einen plötzlichen Preisverfall mag niemand denken. Wie stellt sich die Situation bei den Büroimmobilien dar? Handelt es sich doch hier gleichfalls um einen riesigen Markt mit gigantischen Investitionsvolumina. FondsMedia analysierte aktuell die Büroimmobilienmärkte in den Vereinigten Staaten von Amerika.

Dem Leser möchte man einen möglichst vollständigen Einblick in die Strukturen dieses großen Büroimmobilienmarktes vermitteln. Bekannt ist er bei uns durch die geschlossenen Fonds. Vergleichsweise viele Anleger investierten und investieren hier nicht unerhebliche Beträge. Zur Gesamtmarktentwicklung hält die Analyse fest, dass ab 1999 bis 2003 die Büroimmobilienmärkte "nachgaben". Festgemacht wird dies an der Entwicklung der Leerstandsraten, die sich erhöhten und dämpfend auf die Mieten wirkten.

Die seit 2004 einsetzende Erholung der Preise wird auf die verminderte Nachfrage zurückgeführt. Dennoch sehen die Analysten einen zentralen Risikofaktor. Und der liegt weniger in sinkenden Mieteinnahmen, sondern in unvermieteten Flächen. Wobei ein Leerstand von zehn bis fünfzehn Prozent für den US-amerikanischen Markt nicht als besonders hoch oder gar als dramatisch gilt. In Städten wie etwa München wären das Dimensionen, die man sorgenvoll beäugen würde. Zumindestens in der Vergangenheit. Aufschlussreich ist der Blick in die Teilmärkte. Richtet sich doch der Einkaufspreis nach der vermieteten Fläche. Sie definiert den aktuellen Ertrag. Flächen, die nicht vermietet sind, wirken sich in der Regel preismindernd aus. "Sofern also ein Fondsobjekt mit internem Leerstand eingekauft wird und sich dieses gleichwohl auskömmlich rechnet, ergeben sich hier Ertragschancen, wenn im Zeitablauf der objektinterne Leerstand abgebaut werden kann", hält die Studie fest. Ein Ergebnis der Untersuchung ist die Feststellung, dass kleinere Teilmärkte nicht zwangsläufig höhere Schwankungen in der Kapazitätsauslastung mit sich bringen. So hält die Studie weiterhin fest, dass die Metropolen Chicago, New York, Washington und San Francisco als vergleichsweise schwankungsanfällig gelten.

Leerstandsentwicklungen haben nicht unbedingt etwas mit Marktgröße zu tun. Hingegen haben Mietschwankungen wesentlich stärker mit der Marktgröße zu tun. Die Studie kommt in ihrer Auswertung zu dem Ergebnis, das geschlossene US-Immobilienfonds nicht unbedingt den Gesamtmarkt repräsentieren.

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Spiritus Rector · * Consulter * Anmeldungsdatum: 12.12.2003 Beiträge: 1162 Wohnort: Hamburg

Amerikas Immobilienboom geht zu Ende

Volkswirte warnen vor negativen Auswirkungen auf den Konsum. Experten befürchten, dass der seit Jahren anhaltende Hausboom in den USA vor dem Ende steht. Darauf deuten die jüngsten Äußerungen der US-Notenbank Fed sowie die konjunkturellen Frühindikatoren hin. "Die Gefahr einer Abschwächung des Immobilienbooms im kommenden Jahr ist hoch", sagte Jan Hatzius, US-Chefvolkswirt bei Goldman Sachs. Ein Ende des Booms könnte drastische Auswirkungen auf das Wachstum haben, so Hatzius.

pro Die straffe Geldpolitik der US-Notenbank schlägt sich zunehmend in den Hypothekenzinsen nieder. Die amerikanischen Verbraucher haben in den vergangenen Jahren infolge günstiger Kredite und steigender Hauspreise ihren Konsum kräftig ausgeweitet. Überdies hat die Bauwirtschaft stark zum US-Wachstum beigetragen. Diese positiven Wachstumseffekte drohen jetzt wegzufallen.

pro Eine Reihe von Frühindikatoren deutet auf eine Verlangsamung der Aktivitäten hin. "Neubauten, Hausverkäufe, Baugenehmigungen und Anträge auf Hypotheken sind im Jahresvergleich gesunken. Eine solche Situation gab es zuletzt im Juli 2000", sagte David Rosenberg von Merrill Lynch. Nach einer Umfrage der University of Michigan schätzen immer weniger Verbraucher den Zeitpunkt für einen Hauskauf als günstig ein. Überdies zeigt eine Umfrage der US-Immobilienmakler, dass die Preise zuletzt so stark gestiegen sind, dass sich die meisten Familien ein Haus nicht mehr leisten können. Zudem haben die Aktien der Baufirmen in den vergangenen Monaten nachgegeben. ?All das spricht für ein baldiges Ende der Nachfrage?, sagte Jörg Krämer von der HypoVereinsbank. Merrill-Lynch-Ökonom Rosenberg gibt sich pessimistischer: "Man kann relativ sicher sagen, dass der Immobilienboom vorbei ist."

pro Für die US-Einzelhändler könnte das Ende des Hausbooms fatal sein: Nach einer Studie des US-Notenbankchefs Alan Greenspan haben die US-Bürger 2004 rund 600 Mrd. $ Cash bekommen, indem sie neue Hypotheken auf den gestiegenen Wert ihrer Häuser aufgenommen oder alte Hypotheken billiger umgeschuldet haben. Das entspricht etwa sieben Prozent der verfügbaren Einkommen.

pro Ein großer Teil des Geldes wird ausgegeben: Die Fed schätzt den Anteil auf 51 Prozent, die Investmentbank Goldman Sachs gar auf 68 Prozent. Goldman-Sachs-Ökonom Hatzius geht davon aus, dass die Amerikaner in diesem Jahr noch 834 Mrd. $ über Hauskredite entnehmen. In den kommenden zwei Jahren könnte der Betrag auf 758 und 645 Mrd. $ zurückgehen.

pro Grund für die Abschwächung seien vor allem die höheren Zinsen. Seit Mitte 2003 hat die Notenbank Fed den Leitzins um drei Prozentpunkte angehoben ? mit Verzögerung gehen jetzt auch die langfristigen Zinsen nach oben, die als Taktgeber für den Hypothekenmarkt gelten. "Günstige Kredite als Quelle des Konsums beginnen jetzt auszutrocknen", sagte Rosenberg. Dafür spricht auch, dass die verfügbaren Einkommen im Oktober nur noch 0,4 Prozent zum Vormonat gewachsen sind. Das teilte das US-Wirtschaftsministerium gestern mit. Im September betrug das Plus noch 1,7 Prozent.

pro Einen zusätzlichen Dämpfer könnte die US-Konjunktur über den Arbeitsmarkt erhalten. Nach Schätzung der Rating-Agentur Moody?s hat die Bauwirtschaft zwischen Oktober 2000 und Oktober 2005 rund 1,1 Millionen Jobs geschaffen. "Dieser Jobmotor kommt ins Stottern", sagte Mark Zandi vom Beratungsdienst Economy.com. Vor diesem Hintergrund rechnet die HypoVereinsbank mit einem Zuwachs beim Verbrauch von noch 2,6 Prozent im kommenden Jahr nach 3,6 Prozent in 2005. Der Anstieg des Bruttoinlandsprodukts werde sich von 3,6 auf 2,8 Prozent verlangsamen. Einen regelrechten Zusammenbruch am Häusermarkt befürchten die Ökonomen nicht. "Ein landesweiter Kollaps würde mich überraschen", so Hatzius.

Spiritus Rector · * Consulter * Anmeldungsdatum: 12.12.2003 Beiträge: 1162 Wohnort: Hamburg

US-Notenbank sieht Abkühlung am Häusermarkt

Fed berichtet von nachlassender Dynamik. Die US-Notenbank Fed sieht erste Anzeichen dafür, dass sich der Boom am amerikanischen Immobilienmarkt abschwächt.

"Die Aktivität bei Wohnimmobilien blieb hoch, aber viele Distrikte berichten über eine Verlangsamung oder Abkühlung", schreibt die Fed in ihrem aktuellen Konjunkturbericht Beige Book. Es bezieht sich auf den Zeitraum von Mitte Oktober bis Mitte November.

Hintergrund ist, dass erste Indikatoren zuletzt darauf hindeuteten, dass die Zeit kräftiger Preissteigerungen bei Immobilien vorüber sein könnte. So ging die Zahl der neu gebauten Häuser im Oktober deutlich zurück. Ein Grund dafür ist, dass die Hypothekenzinsen nach einer Serie von Leitzinserhöhungen der Fed nach oben gehen. Läuft der Immobilienboom aus, droht die US-Wirtschaft eine wichtige Wachstumsstütze zu verlieren. Dann würden die Chancen steigen, dass der Zinserhöhungskurs der Fed allmählich zu Ende geht, wie die Notenbank kürzlich in ihren Sitzungsprotokollen andeutete.

Allerdings gilt unter Ökonomen als unwahrscheinlich, dass die Fed bereits in naher Zukunft eine Pause einlegt. Dafür spricht, dass sich das Wirtschaftswachstum im dritten Quartal noch einmal beschleunigt hat. Zudem warnt die Notenbank im Beige Book vor Inflationsgefahren. Die meisten Distrikte berichteten von "Sorgen wegen der hohen Energiepreise". Einigen Firmen gelinge es, gestiegene Kosten an die Verbraucher weiterzuleiten.