Bestandsimmobilien: Steuer-Turbo für Geduldige

A. Henneberg · ** Consulter ** Anmeldungsdatum: 28.08.2002 Beiträge: 4936 Wohnort: Osten

Ein neues Gesetz ermöglicht hohe Ersparnisse aus der Renovierung von Wohngebäuden.
Mit Zeitverzögerung wird aus einem Altbau ein Steuer-Turbo.

Immobilien und Steuern sparen? Wie passt das nach der Streichorgie der vergangenen Jahre noch zusammen? Nun hat die Bundesregierung auch noch die bisherige Verwaltungsregelung zum anschaffungsnahen Aufwand gesetzlich verankert - zum Nachteil der Immobilienbesitzer (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EstG.). Danach gelten Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent des Kaufpreises übersteigen, als Herstellungskosten. Sie dürfen nicht in einer Summe steuerlich geltend gemacht, sondern müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.

Doch wer geduldig ist, profitiert von dem neuen Gesetz.
"Bestandsimmobilien können mit Verzögerung zum Steuer-Turbo werden", sagt Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Gregor Kunz von der Kanzlei Dr. Röver & Partner in Berlin. "Im Gegensatz zur alten Richtlinie ist nunmehr klar geregelt, dass Renovierungen nach dem dritten Jahr Erhaltungsaufwand darstellen. Anleger dürfen die anfallenden Kosten auf einen Schlag mit ihrem Einkommen verrechnen. Das ermöglicht Steuervorteile von weit über hundert Prozent bezogen auf den Kaufpreis."

Und bis es soweit ist, gehen die Investoren keineswegs leer aus. Im Idealfall kaufen sie ein altes Mehrfamilienhaus zum zehn- bis zwölffachen der Jahresmiete. Daraus errechnen sich Erträge von jährlich acht bis zehn Prozent. Spielt die Bank mit, kostet das Darlehen rund sechs Prozent Zinsen. Bei einem Prozent Tilgung erwirtschaftet der Anleger bereits in der Anlaufphase Liquiditätsüberschüsse.

Standard muss erhöht werden

Nach drei Jahren beginnt die Renovierung, entweder als Gesamtmaßnahme während der Vermietung, oder nach und nach, sobald einzelne Wohnungen frei werden. Bei der Instandsetzung muss der Eigentümer beachten, dass er den Standard von höchstens zwei der maßgeblichen vier Bereiche Sanitär, Heizung, Elektroinstallationen und Fenster erhöhen darf. Sonst geht der Fiaskus davon aus, dass eine wesentliche Verbesserung und nicht nur eine Erhaltung der Wohnung vorliegt. Mit der Folge: Die Herstellungskosten müssen langfristig abgeschrieben werden.

"Halbverfallene Ruinen mit Toiletten auf den Fluren eignen sich daher weniger", rät Kunz. Mit Wohnhäusern aus den 70er Jahren des vergangenen Jahrhunderts dagegen können Anleger kaum Fehler machen. Diese Gebäude wurden in der Regel mit Doppelverglasung, gefliesten Bädern, Zentralheizung und ausreichend Steckdosen errichtet. Steuerschädliche, wesentliche Verbesserungen dürften hier daher die Ausnahme sein. Grundsätzlich unproblematisch sind hingegen Ausgaben für neue Fassaden, Flure und Dächer.

Schnäppchen in Großstädten möglich

Ein typischer Markt für solche Immobilien ist Berlin mit seinen zahlreichen Wohnblöcken, von denen noch längst nicht alle modernisiert wurden. "Aber selbst in stark nachgefragten Großstädten der alten Bundesländer sind Schnäppchen möglich, die weniger als zehn Jahresmieten kosten", sagt Kunz. Weil der Kaufpreis trotzdem schnell mehrere Hunderttausend Euro erreichen kann, bleibt die Direktinvestition eine Kapitalanlage nur für vermögende Investoren.

Wer weniger Kapital investieren möchte, kann Anteile an geschlossenen Immobilienfonds zeichnen. Steuerfachmann Kunz berät derzeit zahlreiche Anbieter bei der Konzeption derartiger Renovierungsfonds: "Das Schema ist simpel: Bestände kaufen und liegen lassen. Innerhalb von drei Jahren bereitet das Management Modernisierungsmaßnahmen vor, die sinnvoll auf die Miete umgelegt werden können, und im vierten Jahr legen die Handwerker los."