Betrug? Käufer zahlt nicht und will nicht rückabwickeln.

Joachim99999 · Newbie Anmeldungsdatum: 27.10.2004 Beiträge: 1 Wohnort: Nürnberg

Hallo, möchte gerne die Profis hier im Forum mal um Hilfe bitten.

Schon mal sorry für den langen Beitrag, aber die Situation ist wohl doch etwas kompliziert:

Im Juli 2004 eine geerbte mit Hypotheken bis Oberkante belastete Immobilie im Raum Nürnberg verkauft an einen Arzt aus Norddeutschland (Eigenbezieher). Habe diesen Käufer über einen Makler kennen gelernt, der von der einzigen Hypothekengläubigerin (Privatperson / Verwandtschaft) beauftragt worden war. Käufer trat überzeugend als vermögender "Barzahler" auf, Kaufpreis war 130.000 €. Kaufpreis sollte über den Notar direkt an die Gläubigerin, die im Grundbuch Sicherungshypotheken hat, gezahlt werden. Übergang Nutzen/Lasten, also Eigentumsübergang, wurde vereinbart nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Der Käufer hat bis heute nicht bezahlt; ist nicht gesprächsbereit; geht nicht freiwillig aus der Auflassungsvormerkung, muss also herausgeklagt werden. Der Käufer hat für ca. 60.000 € ohne mein Einverständnis eigenmächtig Baumaßnahmen durchgeführt - und die Handwerker / Statiker etc. nicht bezahlt. Den Hausschlüssel, der ihm damals über den Nachbarn ausgeliehen wurde, hat er nie zurückgegeben. Seine genauen Vermögensverhältnisse sind mir nur ungefähr durch die Angaben des Maklers bekannt. Der Käufer droht mit Insolvenz / EV, hat aber noch eine Immobilie in Norddeutschland mit seiner Exfrau. Ist derzeit noch nicht geschieden. Obwohl klar ist, dass ich nun einseitig vom Kaufvertrag zurücktreten kann, führte der Käufer zuletzt noch Verhandlungen über beantragte Fördergelder in Höhe von 35.000 - 50.000 €. Wären wohl auch, zumindest teilweise, bewilligt worden. Die Immobilie (ehemaliger Bauernhof) steht nicht unter Denkmalschutz, liegt aber in einer Art Stadterneuerungsgebiet mitten im Dorf. Die geprellten Handwerker und ich möchten rein vorsorglich Strafanzeige wegen Betrug stellen. Da kommt vielleicht nicht viel dabei raus, aber rein vorsorglich und schadet ja auch nichts. Ich gehe eh davon aus, dass bei einer eidesstattlichen Versicherung vom Käufer geplant ist, Vermögenswerte zu verschieben oder zu verschleiern. Bisher hatte ich bei Gesprächen mit Anwälten den Eindruck, dass bei einigen Punkten in diesem Fall gar nicht durchgeblickt wird. Z.B.: Wie sieht es zivilrechtlich aus, wenn strittig ist, ob an der Immobilie eine Wertsteigerung oder eine Wertminderung durchgeführt wurde. Es wurden ja für einen fünfstelligen Betrag Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, Estricharbeiten, Fliesen, Heizungsvorbereitung etc., andererseits wurden wohl Schäden herbeigeführt (nicht fachgerechte Entkernung, Statik). Sollte es zu Handwerkerpfusch gekommen sein in der Zeit, als der Käufer juristisch der Besitzer und ich juristisch der Eigentümer war, und ich nun zurücktrete, was wird aus diesen Geschichten? Hat der Käufer im Fall einer Werterhöhung eben einfach Pech gehabt, oder kann der am Ende mir noch irgendwelche Schwierigkeiten machen? Wie sieht es im Fall einer Wertminderung aus? Pfusch an Fassade, Riss in Außenmauer, zu befürchtende Statikschäden; Schadensersatz, Kosten für Gutachter etc.? Eine einstweilige Verfügung, also eine Art Baustop, konnte von mir in der Zeit der Bauarbeiten nicht durchgesetzt werden, da laut Sachbearbeiter Amtsgericht keine Gefahr "für Leib und Leben" besteht. Bin da gegen ne Wand gelaufen, die üblichen Behördensprüche halt (Kollege krank, bin neu, bin nicht zuständig, das kann nur ein Anwalt beantragen usw.“ Laut Notarvertrag wurde Inventar mitverkauft - und vom Käufer bereits verscherbelt / weggeworfen, auf Einzelauflistung wurde im Kaufvertrag leider verzichtet. Laut Notarvertrag ist der Käufer mit dem gesetzlichen Verzugszins auch ohne Fristsetzung bereits nach Kaufpreisfälligkeit in Verzug, wie sieht das aus, nachdem ich zurückgetreten sein werde für den Zeitraum bis ich ihn aus der AV heraus habe? Wie lange dauert das erfahrungsgemäß bis so eine Auflassungsvormerkung gelöscht ist, wenn ich erst klagen muss? Und wie hoch werden da meine Kosten sein für Gerichtskosten? Muss ich ja wohl alles vorstrecken. Wie ist das mit der vollstreckbaren Urkunde, die ich mir inzwischen besorgt habe - die vom Käufer im Notarvertrag genannte Adresse war nur eine Ferienwohnung, in der von mir gekauften Immobilie wohnt er seit zwei Wochen nicht mehr - kann der Gerichtsvollzieher das öffentlich zustellen durch irgendeinen Aushang am Gericht etc., oder muss ich den aktuellen Aufenthaltsort des Käufers ausfindig machen, weil sonst wieder keiner zuständig ist?
Noch was: der Makler, der ja nicht von mir, sondern von einer dritten Person, eben der Sicherungshypothekengläubigerin beauftragt worden war, hätte die Maklercourtage vom Käufer direkt und vom Verkäufer aus dem Kaufpreis erhalten sollen, über den Notar. Es wären also aus dem Kaufpreis 125.500€ ca. an die Gläubigerin geflossen, der Rest an den Makler, an mich nichts. Dass die Maklercourtage verdient ist, vielleicht nicht moralisch, aber juristisch, ist sicher unstrittig - aber: von wem erhält er die nun? Weiß er wohl selber nicht, deswegen nervt er z.Zt. vorsorglich alle Beteiligten. Ich habe ihn nicht beauftragt, die Gläubigerin sagt, sie hat ja kein Geld erhalten und sie hat keinen Auftrag unterschrieben, es war klar, dass der Makler sein Geld aus der Kaufpreiszahlung erhalten solle. Die Gläubigerin ist natürlich sauer, weil der Makler den Kunden als "lange bekannt", "kann das aus der Portokasse zahlen" dargestellt hat auf die Frage, ob er denn den Kaufpreis bezahlen könne. Kann der Makler an mich als Verkäufer mit seiner Courtageforderung herantreten? Wenn der Makler, um seine Courtage zu verdienen, über den Kunden Unsinn erzählt hat, hat man dann einfach Pech gehabt und die Courtage ist trotzdem verdient? Oder hat der Makler in dieser Konstellation - kein Auftrag vom Verkäufer etc. selber Pech gehabt? Die Käufer Courtage hat er erhalten. Dass ich nach Kaufpreisfälligkeit noch drei Monate zugewartet habe, lag auch daran, dass mir der Makler erzählte, er kenne den Finanzierungsvermittler / Banker des Käufers, und es sei nun doch eine Finanzierung geplant, weil der Arzt neben der Renovierung des Wohnhauses noch eine Heilpraktikerschule oder irgend so was auf das Grundstück bauen wolle. Ich wusste, dass eine Finanzierungszusage über 140.000 € von einer Bank vor Ort vorlag, und machte mir deswegen wenig Sorgen, zumal ja Verzugszinsen und alles geregelt waren. Ich war zu dem Zeitpunkt ja noch an einer friedlichen Lösung interessiert und hatte Verständnis, dass es wohl mit dem Verkauf der Exfrau-Immobilie Probleme gab. Leider erzählt mir der Makler erst heute, dass dieser Bachblütendoktor statt einer realistischen Finanzierung eine absurd hohe Finanzierungssumme (300.000 €) - ohne Eigenkapital - bei einer österreichischen Bank angestrebt hat. Dass so was mit einer zumindest komplizierten Bonität - halb selbständig, halb angestellt, Probleme mit der Exfrau-Immobilie - nix wird, wäre mir schon klar gewesen. Eine normale Finanzierung bei einer deutschen Bank lehnt dieser superarrogante Arzt "wegen der Konditionen" aber ab. Dass der Notar diese Klausel nicht in den Vertrag aufnahm, dass ich den Käufer bei Nichtzahlung auch ohne seine Einwilligung wieder aus dieser Vormerkung herauskriege, ist ärgerlich. Bei der Frage, ab wann der Käufer in der gekauften Immobilie herumwüten kann, also Übergabe und nicht Eigentumsübergang, und was der dann durfte und was nicht, war der Notar auch ziemlich ratlos. Zitat: "Wir sind hier auf dem Land, da passiert so was normal nicht, Notare in der Stadt haben mit so was vielleicht mehr Erfahrung." Und genau aus dem Grund möchte ich jetzt nicht noch an eine Pfeife von Anwalt geraten. Ich denke mal juristisch sollte ich hier ziemlich auf der Siegerstrasse sein, noch mal eine Frist zur Kaufpreiszahlung setzen, dann einseitig zurücktreten, und dann halt erstmal die Zinsen vollstrecken, so ca. 3500 € bis jetzt, und klären, was man diesem Irren zivilrechtlich noch hinfahren kann. Sinnvoll wäre wohl ein Inkassobüro, das einen guten Job macht, mit mir eine faire Einigung wegen der Kosten findet und sich vom Schuldner nicht veralbern lässt. Und von einem Anwalt erwarte ich eigentlich, dass er sich im Vorfeld schlau macht und mit mir drüber redet, was wie sinnvoll und aussichtsreich ist. Was ich nicht brauche, ist einer der sich über einen hohen Streitwert freut, ein paar erfolglose Briefchen schreibt und mir dann eine fette Rechnung schickt.
Freue mich über jedes Feedback, falls das jemand tatsächlich alles gelesen hat. Bissel unstrukturiert. Danke, Joachim