Feuchteschaden Keller - Verwaltung und Beirat zieren sich

Rubberduck · Newbie Anmeldungsdatum: 05.04.2006 Beiträge: 3

Als Neuankömmling in diesem Forum möchte ich ersteinmal ein herzliches "Hallo" die Runde werfen und hoffe, das Ihr mir hier weiterhelfen könnt....

Mein Fall:
Bin seit ca. 1 Jahr Eigentümer eines Reihenmittelhauses einer Siedlung mit 40 weiteren Häusern. Alle Eigentümer sind in einer Eigentümergemeinschaft verbunden. Die entsprechende Teilungserklärung stammt aus den 70ern (wie das Haus).
Am Tag der Übernahme eröffnete mir der Vorbesitzer, das durch ein Unwetter
an einem Vortag ein Feuchteschaden an der Kellerwand entstanden sei (der war vorher def. noch nicht da). Auch die beiden Nachbarhäuser waren betroffen.
Bei uns äusserte sich der Schaden so, das wir in der Waschküche, direkt unter dem in Kopfhöhe befindlichen Abwasserrohr (welches nach draussen führt) einen Wasserfleck auf der weißen Kellerwand hatten.
War natürlich ein Schock, wir sind aber davon ausgegangen, das dieses Problem durch Eigentümergemeinschaft beseitigt wird weil Aussenwand (=Gemeinschaftseigentum). Wir taten uns also mit unseren ebenfalls betroffenen neuen Nachbarn zusammen (weil auch geschädigt) und wendeten uns an die Verwaltung und den Beirat. Diese Prozedur bzw. die Kommunikation war ziemlich zäh, sodass wir zwischenzeitlich den Eindruck hatten, man will uns "hinhalten". Unter dem Strich, nach mehreren bösen Schreiben und auch Fristensetzungen wurde über Rohrfahrten einer Fachfirma das im Vorgarten befindliche Abwasserrohrnetz als Problem ausgemacht. Es befanden sich mehrere Muffenversätze in diesem System. Diese wurde nach einigem Hickhack ein gutes halbes(!) Jahr nach dem Schadenseintritt im Januar dieses Jahres durch eine Innensanierung der Rohre(Inliner) beseitigt. Kostenpunkt irgendwo bei 10.000 Euro. Soweit sogut. Problem war nur, das die Wand nicht trocken wurde, ganz im Gegenteil, der Flecken wurde größer und bildet nun auch Schimmel. Eine Nachuntersuchung der Rohrfirma ergab, das das Rohrnetz ok ist, also als Problem nicht mehr in Frage kommt. Auch unser Wasserversorger prüfte die Zulaufrohre - ohne Fehler. Messungen in der Wand ergaben, das offensichtlich Wasser Gegen die Hauswand drückt, und die Aussenabdichtung a) an der betreffenden Stelle defekt ist und b) generell in einem schlechten zustand ist, da die gesamte Hausfront zu nass ist. Auch die Nachbarn haben noch entsprechende Probleme.
Wir haben dies der Verwaltung und dem Beirat im März/April diesen Jahres angezeigt und um Abhilfe gebeten. Beirat und Hausverwaltung reagierten wieder "zäh" und verwiesen darauf, das ersteinmal geklärt werden müsste, was der Grund ist und welche Massnahmen sinnvoll sind. Bis Abdichtfirmen bei uns vorstellig wurden um eine Analyse vorzunehmen war es, trotz mehrmaliger Dringlichkeitsäusserungen (auch schriftlich) schon wieder Juni und eine Entscheidung war nicht in Sicht. Alle Sachverständigen der Firmen sagten, das eine Ausschachtung und Aussenabdichtung das Richtige sei, zumal es am Hausrand auch zu leichten Absackungen gekommen war und Hohlräume an der Wand vermutet werden(wahrscheinlich durch das vorher lange defekt Rohrnetz). Das mit der Ausschachtung hat der Beirat und die Verwaltung nun "gefressen", ließ sich aber mit der Angebotsbeschaffung wieder Zeit (auch durch Urlaube) sodass wir Eigeninitiative zeigten und weitere Angebote besorgten und dem Beirat nun vorlegten. Die Kosten liegen um 7000 Euro.

Was man noch wissen muss:
- In diesem Jahr werden die Dächer aller 40 Häuser erneuert, und dementsprechend stark wird die Rücklage in Anspruch genommen. Es ist dafür sogar eine Sonderumlage nötig, die jeder Eigentümer selbst zu leisten hat. Es verbleiben lediglich ca. 40.000 Euro in der Rücklage als "Sicherheit".
- Im Verwaltervertrag gibt es zwei wichtige Paragraphen:
Der eine verbietet der Verwaltung eigenmächtige Reparatur/Instandhaltunngsmaßnahmen über 2.500 Euro ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (!!!), sprich Versammlung. Der Andere spricht davon, das die Hausverwaltung dies nicht "ohne Zustimmung der Gemeinschaft bzw. des Beirates" darf (also irgendwie wiedersprüchlich).
- So wie in den letzten Gepsrächen herauskam haben andere Besitzer der Siedlung ebenfalls feuchte Keller , haben dies aber noch nicht entsprechend vorgetragen.

So wie die letzten Gespräche nun gelaufen sind, stellen sich nun folgende Probleme und Fragen:

1) Verwaltung und Beirat halten für diese Sache eine Versammlung für unumgänglich wegen der obigen Paragraphen.
Was passiert, wenn die Gemeinschaft gegen eine Reperatur stimmt??
Darf sie das überhaupt?
Ist es überhaupt rechtens, das für soetwas die Gemeinschaft gefragt werden muss?
Immerhin können wir seit 1 Jahr den Keller nicht benutzen und es gibt Schimmelbildung.
Warum ging die Reperatur der Rohre entsprechend ohne Versammlung?
2) Was passiert, wenn durch die offensichtlich noch im Raum stehenden Feuchteschäden der anderen Besitzer nicht genügend Geld in der Kasse ist, oder die Gemeinschaft gar pleite geht? Ein Mitglied des Beirates äusserte bereits, das Sie der Reparatur nicht zustimmen könnte, wenn weitere Schäden im Raum stünden!
3) Wie sollten wir uns weiter verhalten? Offensichtlich geht bis zu einer event. Ausschachtung wieder viel Zeit ins Land und der Winter ist dann auch nicht mehr weit wo nicht geschachtet werden kann......

DANKE für Euro Antworten.
Vielleicht gibt es ja auch jemanden mit juristischen Fachkenntnissen unter Euch, der uns einmal auch in diese Richtung einen Rat geben kann

Gruß

Rubberduck

makola · Newbie Anmeldungsdatum: 13.07.2005 Beiträge: 18 Wohnort: Marbella

Rubberduck · Newbie Anmeldungsdatum: 05.04.2006 Beiträge: 3

Den Hausverwalter fragen ist leider keine gute Idee, da ich Ihn
a) für befangen
b) inkompetent halte.

bleibt mir wohl offensichtlich nur der Weg über den RA?

Gibt es noch andere Meinungen? DANKE!

MFG

Rubberduck