Finanzminister fördert Immobilienaktien

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5415

Finanzminister fördert Immobilienaktien

Eckpunkte für ein deutsches Gesetz zur Einführung von Real Estate Investment Trust kristallisieren sich heraus. Knapp ein Jahr vor der geplanten Einführung Anfang 2006 zeichnen sich Eckpunkte eines Reit-Gesetzes ab. Reits (Real Estate Investment Trusts) sind steuerbegünstigte Immobilienaktiengesellschaften.

Am Rande des Immobilienkongresses "Quo Vadis" in dieser Woche in Berlin nannte Hans Volkert Volckens, Fachanwalt für Steuerrecht in der Kanzlei Beiten Burkhardt, für die Diskussion mit dem Bundesfinanzministerium (BMF) folgende Punkte "konsensfähig": Wenn ein deutscher Reit 90 Prozent seines Gewinns an die Aktionäre ausschütte, werde er von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit. Im Gegenzug müssen die Reit-Dividenden voll versteuert werden. Das Halbeinkünfteverfahren, bei dem nur die Hälfte der Ausschüttungen einer AG in die Steuerbemessungsgrundlage des Aktionärs einfließt, gilt für Reits nicht.

Mindestens 75 Prozent seiner Erlöse müsse der Reit aus Vermietung, Verpachtung und Verkauf von Immobilien erzielen. Beim Einbringen von Immobilien in einen Reit sollen stille Reserven nur mit dem halben Steuersatz belegt werden, was eine Belastung von rund 20 Prozent ausmache. Stille Reserven sind die Differenz zwischen dem Buchwert und dem Marktwert einer Immobilie. Der Buchwert einer Büroimmobilie sinkt beispielsweise wegen der Abschreibung jährlich um zwei Prozent, sofern nicht Zuschreibungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden. Bislang müssen die stillen Reserven bei ihrer Aufdeckung voll versteuert werden. Sie werden sichtbar, wenn Immobilien verkauft oder an eine Gesellschaft übertragen werden, etwa durch Ausgliederung des Immobilienvermögens in eine eigene Gesellschaft. Um die laufenden Erträge eines Reits durch die Steuerforderung nicht zu sehr zu belasten, sei geplant, die Steuerzahlung auf die stillen Reserven über vier Jahre zu strecken, sagte Volckens, der bei der Erarbeitung der Eckpunkte beteiligt war.

Die Vorlage sieht weiterhin vor, dass Reits das Immobilienprojektentwicklungsgeschäft betreiben dürfen, sofern es nicht mehr als 20 Prozent des Umsatzes ausmacht und in eine Tochtergesellschaft ausgelagert ist. "Die Tochtergesellschaft ist nicht steuerbegünstigt", sagte Volckens. Aus Gründen des Anlegerschutzes war zeitweise überlegt worden, das ebenso rentierliche wie riskante Projektentwicklungsgeschäft für Reits auszuschließen. Eine Beschränkung auf Investitionen in Deutschland soll es nicht geben. Unter diesen Voraussetzungen würde sich die IVG Immobilien AG in einen Reit wandeln, sagte IVG-Vorstandschef Eckart John von Freyend am Rande der Konferenz.

Nach dem in Berlin bekannt gewordenen Fahrplan soll ein Entwurf des neuen Reit-Gesetzes im April vorgelegt werden, der dann bis zum Herbst Bundestag und Bundesrat passieren soll, bevor das Gesetz Anfang 2006 in Kraft tritt. Offensichtlich hat die Initiative Finanzplatz Deutschland, ein Zusammenschluss von Bankern, Beratern und Politikern, das BMF von möglichen Steuermehreinnahmen trotz des Verzichts auf Körperschaft- und Gewerbesteuer überzeugen können. IFD-Sprachrohr und Deutsche-Bank-Manager Klaus Droste rechnete in Berlin vor, dass der Staat binnen fünf Jahren zwölf bis 15 Mrd. Euro mehr Steuern einnehmen könne, primär aus der Besteuerung des Grunderwerbs und der mobilisierten stillen Reserven.

Die Börse hat inzwischen die Einführung eines Reit-Gesetzes zum Jahresbeginn 2006 bereits vorweg genommen. Die Kurse der drei bereits börsennotierten deutschen Reit-Kandidaten IVG, Deutsche Euroshop und Deutsche Wohnen stiegen Mitte Januar sprunghaft, als BMF-Staatssekretärin Barbara Hendricks die Einführung von Reits für Anfang 2006 ankündigte.

Allerdings erfüllen noch nicht alle drei Kandidaten die Vorstellungen der Kapitalmarktexperten von einem Reit. So meint Droste, ein börsennotierter Reit sollte 50 Mill. Euro Grundkapital haben. Ein Wert, den Deutsche Wohnen und Deutsche Euroshop noch deutlich verfehlen (siehe Grafik). Dagegen überspringen alle drei die von Morgan-Stanley-Reit-Experte Struan Robertson bei einer früheren Veranstaltung genannte Mindest-Marktkapitalisierung von 200 Mill. Euro.

Die auf die Bewertung von Immobilienaktien spezialisierte niederländische Bank Kempen& Co. hat angesichts der angekündigten Reits-Einführung die Kursziele für alle drei Kandidaten nach oben gesetzt: Für die IVG nennt sie nun 14 Euro, für Deutsche Euroshop 42 Euro und für Deutsche Wohnen 175 Euro. In jedem Fall empfiehlt sie: "zukaufen".