Hausbau per Erbpacht hat seine Tücken

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5917

Was tun, wenn das Geld für die eigenen vier Wände reicht, aber nicht für den nötigen Grund und Boden?
In dieser Situation kann die Erbpacht einen Ausweg bieten. Dabei vermietet der Eigentümer sein Grundstück an den Bauherren. In der Regel gilt so ein Vertrag 99 Jahre. Gerade für Familien ist das eine gute Sache, sollte man meinen.
Doch das Erbbaurecht hat auch einige Tücken. Und die zeigen sich oft erst nach vielen Jahren, wenn die Pächter ihr Haus verkaufen wollen.

In den 60er Jahren suchten Georg und Renate (x) für sich und ihre beiden Kinder ein Häuschen im Grünen. Da kam das Angebot eines Landwirts gerade recht, ein Grundstück in Erbpacht zu übernehmen, es also zu mieten:

"So waren wir dann ganz froh, an ein Grundstück zu kommen, das wir finanzieren konnten und haben dann hier ein Einfamilienhaus gebaut. Und damit sind wir auch sehr gut gefahren."

Inzwischen sind die (x) über 70 Jahre alt und das Haus ist ihnen zu groß. Deshalb beschlossen sie, in eine pflegeleichte Eigentumswohnung umzuziehen:

"Und nun hatten wir geglaubt, dass wie früher auch, es gar kein Problem sei, das Erbbaurecht an einen solventen Interessenten zu verkaufen."

Doch beim Verkauf der Erbpacht muss der Grundstückseigentümer zustimmen. Und der machte den (x) einen Strich durch die Rechnung: Er knüpfte sein Einverständnis an eine kräftige Erhöhung des Erbpachtzinses. Daraufhin platzte das Geschäft. Dabei sind Eigentümer eigentlich verpflichtet, den Verkauf des Erbpachtrechts zu genehmigen, erklärt Peter Ouart, Präsident der Deutschen Gesellschaft für Erbrechtskunde:

"Diese Zustimmung muss immer dann erteilt werden, wenn grundsätzlich der mit der Bestellung des Erbbaurechtes verfolgte Zweck durch einen Verkauf des Erbbaurechtes nicht wesentlich beeinträchtigt wird."

Das heißt: Seine Zustimmung zum Verkauf darf der Eigentümer nur dann verweigern, wenn der potentielle Käufer beispielsweise nicht zahlungskräftig ist oder plant, das Grundstück zweckzuentfremden. Das wäre etwa der Fall, wenn er es statt für ein Wohnhaus für einen gewerblichen Betrieb nutzt. Bedingungen stellen darf er aber nicht. Dennoch gibt es immer häufiger Ärger beim Verkauf der Erbpacht, beobachtet Notar Wilhelm Löscher. Viele solcher Erbpacht-Grundstücke gehören der katholischen Kirche:

"Seit einigen Jahren macht der größte Erbbaurechtsausgeber - und das ist die katholische Kirche - die Genehmigung davon abhängig, dass der Erbbauzins völlig neu ermittelt wird."

Der Grund: Der Erbbauzins berechnet sich nach dem Wert des Grundstückes.
In den vergangenen Jahrzehnten sind jedoch die Grundstückspreise vielerorts ganz erheblich gestiegen. Alte Erbpachtverträge sind also für heutige Verhältnisse meist sehr günstig.
Beim Verkauf eines solchen Erbpachtrechts sehen die Eigentümer häufig die Chance, den Zins zu erhöhen.

Wollten sich Pächter und Kaufinteressent gegen diese Forderungen wehren, müssten sie einen jahrelangen Rechtsstreit in Kauf nehmen, sagt Notar Löscher. Denn die Frage, unter welchen Bedingungen genau der Verpächter seine Zustimmung verweigern darf, ist noch nicht höchstrichterlich entschieden.
Rechtsanwalt Ouart rät deshalb, bereits beim Abschluss eines Erbpachtvertrages Regelungen für den Fall des Verkaufs zu treffen. Zum Beispiel, indem die Bedingungen für die Zustimmung des Verpächters klar umrissen werden. Dazu sollten sich die potentiellen Bauherren von einem Rechtsexperten beraten lassen:

"Dann kann der Vertrag, wenn man ihn sorgfältig und detailliert gemacht hat und genau beschrieben hat, was der Zweck des Erbbaurechtes ist in dem jeweiligen Fall, kann man da doch für eine gewisse Rechtsklarheit sorgen und ist dann auch in der Lage, überraschende Ergebnisse zu vermeiden."

(DLF)

werner callies · . Anmeldungsdatum: 26.09.2003 Beiträge: 3253 Wohnort: NRW & Spanien

Die Kirche...

Bei uns hier im Dörfchen hat die Kirche auch ein größeres Grundstück
zur Erbpacht angeboten. Allerdings ist der Pachtzins an den Lebens-
haltungs-Index gekoppelt, steigt also automatisch mit der Zeit.

Die zukünftigen Häuslebauer mussten sich bei dem erzkonservativen
Pastor bewerben, da wurden nur verheiratete Pärchen genommen,
die entweder schon Kinder hatten oder glaubhaft machen konnten,
das Kinder in Planung sind und sich sozial engagieren, sei es in der
Kirche, örtlicher Sportverein usw.

Zwei Schwule, die dort ein Haus bauen wollten wurden abgelehnt, die
haben dann zwei Strassen weiter ein Grundstück von einem Bauer
gepachtet, der sah das nicht so eng...

werner callies · . Anmeldungsdatum: 26.09.2003 Beiträge: 3253 Wohnort: NRW & Spanien

(statt auf Vorschau auf Absenden geklickt...)

Sollte jemand der Häuslebauer seine Hütte verkaufen wollen, muß sich
der Interessent der gleichen Bewerbungsprozedur unterziehen. Und das
ist schon krass, wenn ich mit meinem Eigentum nicht machen kann, was
ich möchte...

Schmierfink · Newbie Anmeldungsdatum: 01.02.2006 Beiträge: 20

Hallo Herr Callies,

beim Mitlesen anderer Threads bewundere ich Art und Weise der Diskussionsführung oft. Zugegebenermaßen.

Hier aber höre ich doch unterschwellig heraus, dass Sie mit dem Verhalten der katholischen Pfarrei in Ihrem Dorf nicht einverstanden sind. Das allerdings kann ich nicht nachvollziehen. Die Kirche überlässt jemanden gegen einen Pachtzins ein Grundstück, auf dem gebaut werden darf. Ist doch klasse! Und wenn der örtliche Pfarrer, sein Kirchenvorstand und der Pfarrgemeinderat der Meinung sind, dieses Angebot nur jungen Familien und/oder jungen Familien mit Kindern zu unterbreiten, dann finde ich persönlich das sogar noch viel besser. Hier wird doch Menschen, die sonst nicht so leicht an Eigentum gelangen, die Möglichkeit geboten, die eigenen vier Wände zu verwirklichen. Wem sonst soll das Angebot gelten, wenn nicht dieser Gruppe (zu der ich mich selbst als alleinverdienender Ehemann mit drei Kindern)? Und wenn dann noch soziales Engagement ein Besserstellungskriterium gegenüber Mitbewerbern ist, dann ziehe ich sogar noch den Hut vor dem konservativen Herrn Pastor.

Fazit also: Hut ab vor der Entscheidung Kirche

Ich freue mich schon jetzt auf meine erste Diskussion mit Ihnen

Grüße

Der Schmierfink

GM&P Mod. Team · Insider Anmeldungsdatum: 18.01.2006 Beiträge: 654

berger-finanz · . Anmeldungsdatum: 05.04.2006 Beiträge: 263 Wohnort: Regensburg

Et · . Anmeldungsdatum: 28.02.2003 Beiträge: 447 Wohnort: Bad Homburg

wäre noch zu erwähnen:

1. nicht jeder Darlehensgeber akzeptiert jeden Erbaugeber,
2. der Erbbauzins mindert oft den Beleihungswert.
3. der Darlehenszins erhöht sich oft entsprechend und
4. natürlich muß der Erbbauzins gezahlt werden. Dieser liegt zwar meistens etwas unter den Darlehenskosten für einen Grundstückskauf, weg ist jedoch weg.

Übrigens: der Erbaurechtsgeber bleibt Grundstückseigentümer. Wertsteigerungen gehören immer dem Eigentümer ...
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Heinrich Dreier · ** Consulter ** Anmeldungsdatum: 28.09.2003 Beiträge: 2922