Immobilien: Ist es wert, was es kostet?

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 6271

Gutachten. Der Kaufpreis entspricht nicht immer dem Verkehrswert. Experten prüfen dies - und haften dafür.

Alle sind zufrieden. Die Wohnung hat einen neuen Eigentümer. Käufer und Verkäufer haben sich auf einen Preis geeinigt, mit dem beide gut leben können, ein Notar hat den Kaufvertrag beglaubigt.

Doch dann kommt es zum bitteren Erwachen: Die Wohnung wird an ein Ehepaar vererbt, dieses lässt sich scheiden, ein Partner zieht aus der Wohnung aus, der andere muss ihm seinen Anteil auszahlen.

Jetzt spielt der Preis, der für die Wohnung bezahlt wurde, keine Rolle mehr. Denn dieser muss keineswegs dem Verkehrswert entsprechen, auch wenn er völlig rechtskonform zustande gekommen ist. "Notare und Rechtsanwälte können zwar die rechtlichen Rahmenbedingungen schaffen, sie können aber nicht entscheiden, ob eine Wohnung günstig oder teuer gekauft wurde", stellte der Immobilienbewerter Hubert Schöbinger bei einer Podiumsdiskussion fest.

Steht der Verkäufer unter Zeitdruck, muss er die Wohnung oft unter dem Marktwert an den nächstbesten Käufer verkaufen. Hat der Käufer dagegen ein persönliches Faible für die Wohnung, zahlt er unter Umständen mehr.

Die Kosten für ein fachgerechtes Gutachten liegen bei größeren Liegenschaften im Promillebereich, weiß Bewertungsexperte Max Wohlgemuth. Für eine passable Eigentumswohnung in guter Lage muss man mit Kosten von etwa 1000 Euro rechnen. Der Schaden, der entstehen kann, wenn man den Wert falsch einschätzt, sei deutlich höher.
Der Gutachter haftet für seine Einschätzung, nicht nur gegenüber dem Auftraggeber, sondern auch gegenüber Dritten, erklärt Immobilienexperte Georg Spiegelfeld.
Wer nur Vergleiche heranzieht, wie viel für Wohnungen in der unmittelbaren Umgebung üblicherweise erzielt wird, läuft Gefahr, nur ungefähr an den Wert heranzukommen, warnen Experten: So genüge es nicht, bloß auf die Quadratmeteranzahl zu achten.

Unter einer Dachschräge in einem Mansardenzimmer sei der Quadratmeter weniger wert. Ein Kellerabteil, das laut Wohnungseigentumsvertrag dem Eigentümer selbst gehört, erhöht den Wert einer Wohnung stärker als ein Kellerabteil, das der Eigentümergemeinschaft gehört und dem einzelnen Wohnungseigentümer nur zugeteilt wurde. In noch stärkerem Ausmaß gilt das für Parkplätze.

Doch nicht nur Erben und Scheidungskandidaten benötigen Gutachten. Auch Investoren und Käufer von größeren Liegenschaften oder Zinshäusern tun gut daran, Fachleute schätzen zu lassen, wie hoch die Rendite sein kann.
Das Gutachten kann auch Grundlage sein für die Entscheidung, ob man eine Immobilie kaufen oder sein Vermögen doch lieber auf andere Art investieren soll.
Die Gutachten berücksichtigen auch Details, an die man selber nicht unbedingt denken würde. Wer etwa plant, den Dachboden ausbauen zu lassen, erlebt mitunter eine böse Überraschung, wenn jemand seit der Nachkriegszeit das Recht hat, dort seine Wäsche aufzuhängen, stellt Rechtsanwalt Max Eiselsberg fest.
Auch wird berücksichtigt, wie gut der Reparaturfonds dotiert ist, welche Reparaturen anstehen und welche erst kürzlich erfolgt sind.

Doch ist der Einfluss der Immobiliengutachter begrenzt. Sie können zwar Entwicklungsmöglichkeiten aufzeigen, Kosten und Nutzen abwägen, etwa, ob sich eine Reparatur lohnt. "Für zukünftige Wertabweichungen kann ein Gutachter aber nicht haftbar gemacht werden", schränkt Schöbinger ein. Er könne nur den aktuellen Marktwert bestimmen.

Doch wissen professionelle Investoren ohnehin gut über das Entwicklungspotenzial von Immobilien Bescheid: Wenn in einem Zinshaus viele Altmieter mit niedrigen Mieten wohnen, hat die Rendite Potenzial nach oben. Das wissen üblicherweise sowohl der Käufer als auch der Verkäufer, und das fließt auch in den Preis ein.
Wer ein Gutachten erstellen lässt, sollte auch bekannt geben, wofür er es braucht. Denn das Finanzamt will andere Kriterien als etwa die Bank oder Versicherung.