Immobilien aus gerichtlichen Versteigerungen ankaufen.

Dr.Pallua

Immobilien aus gerichtlichen Versteigerungen ankaufen ist ein Thema,das immer aktueller wird.Ich bin schon seit mehr als 20 Jahren im Immobiliengeschäft tätig und muß sagen,daß Immobilien aus gerichtlichen Versteigerungen wesentliche Vorteile bieten.

1) Sachverständigengutachten.Hier wird die Immobilie von einem
beeideten Sachverständigen bewertet und Faktoren wie Preis,Lage,
Widmung des Gebietes,in dem sich die Immobile befindet,
(z.B.Bauland,Mischgebiet,usw.),Bestandsverhältnis (vermietet,
Wohnrecht etc.)Kategorie,Ausstattung und Servitute (belastende
Rechte anderer) berücksichtigt.

2) Ausschreibungsfrist mit Besichtigungsmöglichkeit.

3) Leichte Vergleichsmöglichkeit mit anderen Versteigerungs=
immobilien oder solchen vom freien Markt durch standardisierte
Bewertung.

4) Professionelle Durchführung über das Gericht.

5) Gelegenheitskäufe oft möglich.

6) Ein interessantes Geschäft bei bester Sicherheit,deshalb
sind die Banken hier besonders aktiv.

Hier biete ich eine besondere Beteiligungsmöglichkeit,welche Ihnen
bei 6% Fixzinsen einen Gewinnanteil pro Immobilie von 36% des erzielten
Gewinnes nach Renovierung und kurzfristigem Weiterverkauf bietet.
Durchschnittlich 6 Monate nach dem Erwerb sind die meisten Immobilien
bereits wieder verkauft,daraus resultiert eine kurze Kapitalbindung.
Gearbeitet wird mit notariellem Treuhandkonto.
Beteiligungsmöglichkeit ab EURO 10.000

Bitte kontaktieren Sie mich unter:

Dr.Christoph Pallua
6020 Innsbruck,Bürgerstrasse 32

Tel.: 0043 512 585398
Fax.: 0043 512 562351
e-mail: [E-Mail anzeigen]
Mobil: 0676 3136946

Schulze Immobilien · Specialist Anmeldungsdatum: 29.08.2003 Beiträge: 54 Wohnort: Dresden

Werter Herr Dr. Pallua,

grundsätzlich haben Sie recht. Zur Zeit gibt es echte Schnäppchen. Hab gerade eines reinbekommen ( MFH 7WE, 2GE, teilleerstand, Denkmal und nur 160 T€)....

Anderseits haben wir schlechte Erfahrungen mit den gerichtlich bestellten Gutachtern gemacht. Da werden Einwertungen gemacht die am Markt völlig vorbei sind und dann werden z.Bsp. die Bodenbelastungen "ausversehen" mal vergessen.

Da sollte man immer genau Prüfen, was in dem Gutachten drinsteht und wie die tatsächliche Beschaffenheit des Grundstückes ist.

MfG
Mirko Schulze

werner callies · . Anmeldungsdatum: 26.09.2003 Beiträge: 3253 Wohnort: NRW & Spanien

ein problem kann es auch bei der finanzierung von immobilien aus
dem "zwang" geben.

viele banken gehen da nicht mehr dran, bei anlageobjekten / mfh.

schönen sonntag zusammen

Wolfgang Wegele · Newbie Anmeldungsdatum: 28.08.2003 Beiträge: 40 Wohnort: Süddeutschland

Hallo Forumsgemeinde,

der Bericht von Dr. Paullua ist sehr Interressant und nach seinen Schilderungen sehr realistisch hier über Zwangsversteigerungen tolle Immobilien zum Schnäppchenpreis zu erstehen.
Immer mehr Initiatoren legen geschlossene Immobilienfonds auf, die mit solchen Objekten handeln.

Vorsicht!

Diese Geschäfte sollten aber nur Leute tätigen, die sich am Markt auskennen und von der Baumaterie eine Ahnung haben, ansonsten könnte es nach der Ersteigerung der Immobilie ein böses erwachen geben und aus ist es mit der besagten Rendite.

Die sichersten Geschäfte sind meiner Meinung nach, die Immobilien, die kurz vor dem Zwang stehen und kostengünstig von der Bank vorab zum Verkauf angeboten werden.
Hier ist es relativ einfach mit dem noch Eigentümer vorab Kontakt aufzunehmem und zu kooperieren, aber hier für sind wieder mal hervorragende Kontakte nötig.

@ werner callies

Zu den Finanzierungen von Zwangsobiekten gibt es in der Regel keine Probleme, vorausgesetzt die Bonität vom Kunden ist in Ordnung bzw. die
Rendite der Immobilie passt.

@ Dr Pallua

Sollten Sie beim Finanzieren einiger Objekte Probleme haben, ich helfe Ihnen gerne weiter.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfgang Wegele

Dr.Pallua

Besten Dank für Ihr Angebot zwecks Finanzierung.Wie Herr Callies-den ich ob seiner treffenden Bemerkungen bezüglich "First Net Finance Ltd."
sehr schätze-,richtig bemerkt,sollte es bezüglich Finanzierungen durch
Banken keine Probleme geben.Hier aber ist es anders-mir wurde ausgerichtet,daß man nur zu etwa 30% (!) des Schätzwertes finanzieren würde.Dazu muß man wissen,daß die Banken speziell diesen Markt hier gänzlich beherrschen und die unglaublichsten Geschäfte machen.Sie haben kein Interesse,sich Konkurrenz zu schaffen.So hat eine unserer
Banken eine Liegenschaft in Innsbrucks renommierter Anichstrasse (TOP-Geschäfststrasse) um 119.650 EURO erworben und nächste Woche in der Immobilienzeitung einer anderen Bank,obwohl sie eine eigene Immobilienmaklerabteilung hat,um EURO 350.000 inseriert.Es handelte sich um eine Liegenschaft mit 219 qm Nutzfläche!
Würde Sie daher,s.g.Herr Wegele, um Kontaktaufnahme zwecks Finanzierungsbesprechung bitten,da laufend interessante Liegenschaften
in Innsbruck Stadt zur Versteigerung gelangen.
MfG. Dr.Pallua e-mail [E-Mail anzeigen]

werner callies · . Anmeldungsdatum: 26.09.2003 Beiträge: 3253 Wohnort: NRW & Spanien

@w.wegele

habe da schon andre erfahrungen gemacht, bei kunden mit recht guter bonität.

argument: wenn der eine mit dem anlageobjekt baden geht, warum
sollte der andere es dann schaffen?

kommt aber auch immer darauf an, ob der grund der versteigerung
die immobilie oder der besitzer war.

gruß
werner

Wolfgang Wegele · Newbie Anmeldungsdatum: 28.08.2003 Beiträge: 40 Wohnort: Süddeutschland

Hallo Werner,

Deine Argumente, wenn der eine mit dem anlageobjekt baden geht, warum sollte der andere es dann schaffen?

kommt aber auch immer darauf an, ob der grund der versteigerung die immobilie oder der besitzer war.

Beispiel:

1. Besitzer:
Baukosten: 1.000.000,- Euro
Mieteinahmen: 55.000 Euro jährlich
Rendite von 5,5 %

2. Besitzer
Ersteigerungskosten 500.000,- Euro
Mieteinnahmen: 55.000,- Euro
Rendite von 11%

Dieses Beispiel, stellt sicherlich einiges klar.
Bei einer Immobilie aus der Versteigerung ist der Kaufpreis so niedrig, dass man mit den bisherigen Mieteinahmen eine Hohe Rendite erwirtschaftet und dieses Objekt selbst die Zinsen trägt und den Kredit tilgt.

Der Grund der meisten Versteigerungen sind Liquiditätsprobleme, die durch Krankheit, Arbeitslosigkeit, Scheidung entstehen bzw. wenn bei Selbständigen die Geschäfte schlecht laufen.

Sollte der Grund der Versteigerung, bei der Immobilie liegen, dann trifft das o.g. Beispiel nicht zu und somit ist das Objekt nicht interessant für den Anleger.

Werner, ich hoffe hiermit sind Deine Fragen beantwortet.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfgang Wegele

Dr.Pallua

Kann Ihnen nur beipflichten.In meinem Bereich sind die Immobilien
überwiegend aus dem Wohnsektor,z.B.Eigentumswohnungen.In 90% der Fälle handelt es sich hier um Liquiditätsprobleme,ausgelöst durch Arbeitslosigkeit,Krankheit oder private Probleme.Nur in etwa 10% der Fälle dienten diese Eigentumswohnungen als Besicherung für Geschäftsunternehmungen.
Diese Eigentumswohnugen werden durchschnittlich um ca.74% des Schätzwertes zugeschlagen,wobei man noch sagen muß,daß die Schätzwerte meistens am unteren Ende der Skala angesiedelt sind.
Im Stadtbereich ist die Wiederverwertung solcher Objekte unproblematisch,etwas schwieriger ist es in ländlichen Bereichen,wobei ich eine exakte persönliche Abklärung vor Ort empfehle.
Geschäftsimmobilien müssen zusätzlich zum Schätzwert nach den Kriterien
der allgemeinen Konjunktur,der Branchendynamik und- hier ganz besonders- von der Lage her beurteilt werden.
So wurde vor kurzem ein sehr schön ausgestattetes Hotel in Seefeld/Tirol
zum halben Preis ( Erstehungspreis war knapp über 1 Mio EURO) von einer Bank erworben,da sich kein Unternehmer fand,der dieses Hotel gekauft hätte,obwohl es noch vor 10 Jahren mit dem 3-fachen des nunmehrigen Versteigerungsresultates bewertet wurde.

MfG. Dr.Pallua

Schwabenpower

wirklich das Sachverständigengutachten. Ich habe selber viel mit Zwangsversteigerungen beruflich zu tun, von daher kenne ich mich mit deutschen Zwangsversteigerungen bestens aus.

Das wahre Problem bei allen Versteigerungen ist das Sachverständigengutachten. In einer großen Wohnanlage unserer Stadt habe ich von drei verschiedenen Gutachtern drei vollkommen unterschiedliche Werte erhalten für drei nahezu vollkommen identische Wohnungen (Differnez: knapp 80%). Also hier hilft nur eines: Das Gutachten äußerst kritisch lesen, hinterfragen. Objekt ansehen, mit Profis vor Ort sprechen und deren Einschätzung einholen und erst dann ist man sicher, ob 50 oder 70% des Verkehrswertes ein Schnäppchen sind oder gar zuviel bezahlt wurde.....
_________________
Auf Regen folgt Sonne!

werner callies · . Anmeldungsdatum: 26.09.2003 Beiträge: 3253 Wohnort: NRW & Spanien

danke,

habe das von einem gehört, der viele hütten aus der
versteigerung kauft und lediglich wertfrei weitergegeben.

aber ich lerne gerne dazu, habe mich selbst noch nie
damit befasst.

gruß werner

thomas35 · Newbie Anmeldungsdatum: 04.03.2004 Beiträge: 45

Sehr geehrter Herr Wolfgang Wegele

bitte melden Sie sich unter [E-Mail anzeigen] bei mir oder hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten bezgl. Objekte aus Bankverwertung und deren Finanzierung.

Viele Grüße
tweer

houseportal · Newbie Anmeldungsdatum: 14.10.2005 Beiträge: 7 Wohnort: germany

Das mit dem Erwerb aus der ZV ist durchaus interessant- aber wie hier berichtet, ist das Verkehrswertgutachten der "Knackpunkt", vielfach kommt es vor, dass der bestellte Gutachter das Objekt noch nicht einmal von innen gesehen hat- also grösste Vorsicht bei den Gutachten. Man sollte bei Interesse unbedingt das Objekt ( wenn auch nur von aussen) anschauen, Nachbarn befragen, mögl. Baulasten beim Amt einsehen und versuchen mit dem Schuldner/Eigentümer Kontakt aufnehmen. Das geht gut unter dem mögl. Vorwand ihm vielleicht die Immobilie vor der Zv abkaufen zu wollen- ihm evtl. Hilfe anzubieten um durch freihändigen Verkauf mehr zu erzielen- Ich habe hier gute Erfahrungen gemacht, dabei schon einigen Leuten so geholfen -entweder für Schulder das Verfahren verzögert durch Einsprüche und rechtliche Möglichkeiten lt. ZVG- oder Interessenten durch umfangreiche Objektrecherche die maximale Sicherheit verschafft. Ich arbeite also auf beiden Seiten- dadurch konnte ich mir viele Tricks aneignen und diese in bares Geld umsetzen. Problem ist auch nach ZV das Objekt frei zu bekommen, hier gibt es viele Störfaktoren auf juristischer Ebene- man muss diese nur kennen und anwenden. So habe ich z.Zt. zwei Fälle von Grundpfandschuldnern deren Objekt seit 2001 in der ZV stehen- bislang immer erfolgreich hinausgezögert- Einsprüche etc. immer zum rechten Zeitpunkt - und ohne Vorwarnung für die Gläubigerbank. Weiter habe ich auf der anderen Seite durch Abkauf von Grundpfandrechten in hinterer Position den möglichen Interessenten als "Beteiligten" in Spiel gebracht- der macht dann seine Forderungen geltend und tritt evtl. sogar dem Verfahren bei und ist dann selbst Betreiber des Verfahrens- hier gibt es ungeahnte Möglichkeiten. Bei möglichen Räumungsverfahren - und die kommen häufiger vor als man denkt- verhandele ich mit dem Alteigentümer- der bekommt dann eine Betrag X ( immer günstiger als Klagen u. warten) - und geht !
Wenn man gewisse Grundsätze beachtet- kann ein Erwerb aus der ZV eine gute Rendite bringen- es kann aber auch den Erhalt einer Immobilie bedeuten- nicht immer ist gleich alles verloren.. und bei 2-4 Jahren Zeitgewinn kann sich vieles ergeben.

Schlnen Tag noch !

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

hoppla, hoppla houseportal, Vorsicht mit den Äußerungen. Ruck zuck wird daraus Vollstreckungsvereitlung. Und wenn Sie in der Materie drin sind, wissen Sie, daß die Banken mittlerweile auch nicht auf den Kopf gefallen sind.

Aus Sicht der Betroffenen ist alles "Recht", was zum Erhalt des Objektes beiträgt. Wir brauchen nur über den verlorenen Baukostenzuschuß, die Mietmodernisierung, Ablösung im Termin und und und... nachzudenken. Aber immer daran denken, daß aufgrund dieser teilweise ausgelutschten Maßnahmen mittlerweile immer mehr Gläubiger dazu tendieren, auch mal die Staatsanwaltschaft einzuschalten. Also bei jedem Fall gut überlegen, was man tut! Und lückenlose Nachweise im Rücken haben! Sonst wird daraus schnell 'ne Lachnummer.

Ebenso finde ich die Aussage sehr pauschal, daß Sie mittels Ablösung nachrangiger Grundschulden zum "Herr des Verfahrens" wurden. Je nach Rang der Forderung können Sie damit auch gewaltig auf die Nase fallen. Und ich kann mir nicht vorstellen, daß ein potentieller Interessent gerade mal so eine Nachranggrundschuld ablöst. Ich glaube eher, daß Sie das Spielchen im Interesse des Schuldners so aufgebaut haben, um ein Antragsrecht nach §74a ZVG zu nutzen. Außerdem müssen Sie mir mal erklären, welche "ungeahnten Möglichkeiten" Sie meinen, wenn Sie im Zweifel aus aussichtslosem Rang mit vorrangig bestehenbleibenden Rechten agieren - nix is' mit Schnäppchen!

Auch die Aussage mit den "Einsprüchen"..... Ich gehe mal davon aus, daß IHRE KUNDEN und nicht Sie die Einsprüche formuliert haben. Ich sage nur Rechtsberatung.....oder war's doch der Anwalt der Kunden?

Ansonsten haben Sie natürlich nicht ganz unrecht, MAN KANN bei optimalen Rahmenbedingungen einiges erreichen um entweder sein Objekt zumindest befristet zu behalten oder es als Schnäppchen in der Zwangsversteigerung ersteigern. Aber so pauschal wie Sie es hier im Rahmen einer "hoppla jetzt komm ich - Werbeverkaufsveranstaltung" schildern ist es nun auch nicht.

trotzdem....

nette Grüße
gundel

houseportal · Newbie Anmeldungsdatum: 14.10.2005 Beiträge: 7 Wohnort: germany

@ gundel- natürlich werden alle rechtlichen Punkte einschl. der Beratung nur von beteiligten Fachanwälten durchgeführt- auch wird alles im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten angewandt. Hopla-Hop ist da überhaupt nicht angesagt- dafür ist die Materie viel zu umfangreich. Man muss sich genau überlegen- und vorab prüfen wie man vorgeht- natürlich gibt es viele aussichtslose Fälle- aber auch viele wo man tätig werden kann. Der § 74 a ZVg ist das eine- es gibt aber noch viele andere wie z.B. $ 85 a - hier Absatz 3 !!. Die beteiligten Banken sind natürlich nicht zu unterschätzen- aber vielfach durch die Anzahl der notleidenden Objekte doch sehr überfordert. Übrigens bringt es manchmal auch sehr viel sich im Vorfeld mit der Bank zu unterhalten- im freihändigen Verkauf ist meist der 7/10 Wert sicher anzusetzen- beim freien Fall der Grenzen entsprechend günstiger. Übrigens dort, wo eine Zwangsverwalter eingesetzt ist- besteht immer irgendwie die Besichtigungsmöglichkeit- beim zuständigen Gericht einfach mal nachfragen ob eine Zwangsverwaltung besteht. Ich starte hier keine Werbeverkaufsveranstaltung- die würde anders aussehen- das brauch ich nicht- habe genug Objekte- und kann auch nicht überall tätig werden.
Schöne Grüße
houseprotal

Akimo · User gebannt Anmeldungsdatum: 14.01.2006 Beiträge: 319

tja Herr Dr........

da haben wir wohl einiges vergessen....
Es gibt keine Gewährleistung.
Dem Gericht ist es egal, wie das Gutachten aussieht.
Die Gutachten sind meist miserabel.
In vielen Bundesländern kann ich nicht als Zwischenerwerber auftreten.
Ich muss sofort 10 % anzahlen.

Tja, da fängt die Lügerei schon wieder an .wa ?

bäumchen · Newbie Anmeldungsdatum: 24.01.2006 Beiträge: 15

hallo

Mir war so, als hätte ich mal was über Spekulationssteuer gelesen, die man zahlen muss wenn eine Immobilie weniger als 2 Jahre im Besitz bleibt.
Oder nicht?

Gruß
bäumchen

Akimo · User gebannt Anmeldungsdatum: 14.01.2006 Beiträge: 319

stmmt man muß die Immo 10 Jahre behalten. Man redet ja von Gewinnen, die man macht. Die Verlust kann man jedoch vor und rückübertragen. Angeblich soll es wohl verfassungswiedrig sein die Frist von 2 auf 10 Jahre hochzusetzen.

Aber man muß halt rechnen. In der Regel muß man auch an die Vorfälligkeit denken. Also nen cleveren Steuerberater suchen, das besprechen und ein Beratungsprotokoll anfertigen. Da hat man ein wenig Sicherheit.
Und dann muß man die Frage stellen, mit was mach heute mehr Gewinn. Um s höher der Gewinn, um so höher das Risiko.
Ich hab gestern beim Traden 10% gemacht. Aber was ist mit den restlichen 19 Tagen?

deri · Anmeldungsdatum: 19.01.2006 Beiträge: 0 Wohnort: NRW

@houseportal
Hallo, wie kann ich Sie erreichen?
deri111(ät)web.de

berlincommerz · Newbie Anmeldungsdatum: 09.11.2005 Beiträge: 30 Wohnort: Berlin

... ein interessantes Thema ... in der Tat ...

... wenngleich mich ein Gefühl beschleicht wie zu Zeiten der T-Aktie ... und danach der Gelben Aktie ... plötzlich ist etwas in aller Munde und jeder will mitmachen/ mitverdienen ... gestern noch Schuldner im eigenen Zwangsversteigerungsverfahren, heute, mit hochbrisantem Halbwissen ausgestattet, plötzlich Vermittler von Immobilien aus Zwangsversteigerungen mit "besten" Kontakten zur "Hochfinanz" und der ultimativen Anlagestrategie für Kleininvestoren ...

... was fehlt ist nur noch Manfred Krug der dazu animiert, sich doch unbedingt eine EIGENE Immobilie aus einer Zwangsversteigerung zu gönnen ... im Idealfall gleich noch inklusive Schuldner ... vielleicht bekommt man ja auch noch günstig dessen Familie dazu ... das wären dann gleich Hauspersonal, Gärtner, Küchenhilfe und Spielkameraden für die lieben Kleinen ... NEIN, mit sowas sollen die ja keinen Umgang pflegen ... aber vielleicht taugen die Blagen ja für leichte Botengänge zur Schulbibliothek ...

... mal ehrlich, sozusagen unter Bekannten

... glauben SIE ernsthaft, dass es jemanden gibt, der ein so unglaublich sicheres, immens profitables Geschäftkonzept über z.B. Internetauktionshäuser für vielleicht 5 oder 10 Euro anbieten würde? ... dann sehen Sie mal über die Suchfunktion dort nach, Sie werden sich wundern ... und noch etwas, natürlich unterstelle ich den Herrschaften, die HIER Beteiligungen an solchen Geschäften anbieten, nur edelste Motive. Aber fragen SIE sich doch einmal selbst, weshalb ein erfolgreicher (!) Auf- und Wiederverkäufer von Immobilien aus Verwertungen denn ausgerechnet auf Ihr Kleininvestment angewiesen sein sollte ...

grüsse ! ...

durran · Newbie Anmeldungsdatum: 13.10.2005 Beiträge: 7

wenn ich das so lesesträuben sich mir die haare.

jeder ist experte - und beim lesen merkt man das hier null ahnung vorhanden ist.

die gutachter und die entsprechenden gutachten kann man getrost vergessen. meistens fallen diese zu gunsten des gläubigers aus - wenn banken im spiel insbesondere.

ich habe in meinem heimatort 2 häuser mit ähnlicher lage - ähnlicher grundtsücksgröße und vermutlich zweierlei gläubigern.

fall eins - freisthendes einfamilienhaus mit 1500 qm grundstück :
verkehrswert lt. gutachten 177 000 €

fall zwei - freistehendes einfamilienahus mit 1500 qm grundstück
verkehrswert lt. gutachten 23 500 €

richtig gelesen und keine null vergessen !!!

wer nun grundstück eins für sagen wir mal die hälfte kauft - das wären
rd 88 000 € der macht aber auch kein schnäppchen.

ich hatte mehrfamilienhäuser in mitteldeutschen städten im bereich von 5000 € angeboten bekommen - nur was will man damit - vermietung ist fast unmöglich - also kostet es geld.

ich habe bauernhöfe und häuser für 20 000 € in mitteldeutschland ebenso - nur was will ich dort.

und im westen siehts bald nicht anders aus.

randbayern , emsland , niedersachsen , ruhpott etc - überall sinken oder brechen die preise weg.

ich sage es mal so - ich habe mietobjekte für 20 000 € im angebot - leerstehend mit ca . 1000 qm gewerbliche mietfläche zu verkaufen
d.h man könnte diese vermieten mit ca. 50 % jahresmietrendite.
und so etwas kann ich auch mal paar jahre stehen lassen .

das sind renditebringer - alles andere ist quatsch. zwangsversteigerungen sind definitiv zu teuer - zumindest im ersten termin.
das nächste ist immer die zuschlagsverweigerung der gläubiger - wenn ich ein schnäppchen mache würde - wäre eine verweigerung sehr wahrscheinlich.

man sollte immer überlegen - gerade bei mehrfamilienhäusern was an kosten anfallen wird - leerstand und realer wert.

dazu einfach mal im osten umsehen - wo renovierte häuser mit 10 und mehr wohnungen leer stehen und noch nicht mal für einen apfel und ein ei über den tresen gehen.

die nettokaltmieten werde4n in den nächsten jahren mit sicherheit auch nicht sonderlich ansteigen können - allein aus den allgemein sinkenden einkommen und den steigenden nebenkosten.

und wie tief immobilein fallen können - da fragt mal ehemalige Telekom aktionäre die bei 100 € gekauft haben .
ob da einer gedacht hätte das sie bis 5,50 € fallen können ???