Immobilienleasing

Donnerquack · Newbie Anmeldungsdatum: 12.12.2002 Beiträge: 5 Wohnort: Mideula

Hallo Leute,
ich beschäftige mich in diesen Tagen vermehrt mit Angeboten aus dem Bereich Immobilienleasing.

Habe leider keine Erfahrungen darin, erbitte also eure:

- seriöse/unseriöse Anbieter
- marktübliche Konditionen
- Vor-/ Nachteile aus eurer Sicht.

Im Voraus: Danke!

Gruss

Donnerquack

PS: Hab diese Anfrage schon letztens unter der Rubrik "Kapitalbeschaffung" eingestellt - Ist wohl der falsche Bereich (Bis heute keine Reaktion oder gibts das gar nich?!)

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5416

Beim Immobilien-Leasing handelt es sich um die Vermietung von unbeweglichen Wirtschaftsgütern (Gebäude) und der dazugehörigen Grundstücke.

Es ergeben sich zu den allgemeinen Leasingvorteilen zusätzliche Vorteile durch die Abwicklung: Abwicklung juristischer Fragen: Gestaltung aller mit dem Grundstück und dem Bauvorhaben zusammenhängender Verträge, Behandlung von Rechtsfragen, sowohl gegenüber den zuständigen Behörden als auch gegenüber Dritten.

Abwicklungsvorteil: Die Raiffeisen-Leasing GmbH errichtet als professioneller Bauherr nach ihren Wünschen das Leasingobjekt. Gemeinsam mit dem Architekten Ihres Vertrauens können, je nach Wunsch, verschiedene Dienstleistungen angeboten werden.

Kostenmanagement: Durch jahrelange Erfahrung der Raiffeisen-Leasing-GmbH als Bauherr besteht die Möglichkeit, Sie umfangreich zu beraten und kostengünstiger bzw. termingerechter zu bauen. Wir stellen Ihnen daher gerne unser umfangreiches Bauservice zur Verfügung.
Erledigung baukaufmännischer Aktivitäten: Rechnungsprüfung, Abwicklung des Zahlungsverkehrs, Erstellung einer Gesamtkostenübersicht Bauabwicklungskontrolle: Möglichkeit des jederzeitigen Kostenvergleichs, Preis- und Vertragsverhandlungen mi Professionisten, Durchsetzung von Gewährleistungen vor dem Haftzeitablauf Versicherungen: Offerteinholung und Beratung, Abwicklung in Schadensfällen, Günstige Konditionen als Großkunde Gewerbesteuerersparnis

Bei einer konventionellen Finanzierung sind die zu zahlenden Dauerschuldzinsen zur Hälfte dem Gewerbeertrag hinzuzurechnen und erhöhen daher die Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer. Für Leasing-Objektgesellschaften,die ausschließlich Grund und Boden an Nichtgesellschafter vermieten, entfällt die Zurechnung der hälftigen Dauerschuldzinsen zum Gewerbeertrag.

Ist der Leasingnehmer an der Objektgesellschaft beteiligt, gilt diese Regelung nicht. Um die Gewerbeertragsteuer dennoch zu optimieren, wird die Objektgesellschaft über den Verkauf der Leasingraten an ein Kreditinstitut (Forfaitierung) die Dauerschulden weitgehend minimieren.

Gegenüber einer konventionellen Finanzierung ergibt sich ein interessanter Vorteil. Leasinggesellschaften finanzieren die Investitionen in der Regel in Höhe von 100 % der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten. Dadurch werden die Eigenmittel geschont. Der wichtigste Vorteil des Immobilien-Leasing ist der Off-balance-Charakter.

Dadurch können bei einer Neuinvestition die bisherigen Bilanzstrukturen beibehalten werden. Das Rating bzw. die Bonität wird nicht beeinflußt. Durch ein Sale-and-lease-back lassen sich Bilanzstrukturen verbessern, mit positiven Folgen für das Rating.

Grundsätzlich unterscheidet man im deutschen Immobilien-Leasing zwischen dem Teilamortisationsmodell ohne Mieterdarlehen und dem Teilamortisationsmodell mit Mieterdarlehen. Beide Modelle sollten Sie kennenlernen.

Teilamortisationsmodell ohne Mieterdarlehen,
Bei diesem Vertragsmodell wird die Refinanzierungsverbindlichkeit während der Vertragslaufzeit in Höhe der kumulierten linearen Abschreibung getilgt.

Die Leasingrate setzt sich zusammen aus Zinsen, Tilgung und Verwaltungskostenbeitrag der Leasinggesellschaft und ist in voller Höhe aufwandswirksam. Zum Ende der Vertragslaufzeit verbleibt demnach ein offener Finanzierungsrestwert in Höhe des steuerlichen Restbuchwertes, der vom Ankaufsberechtigten bei Ausübung des Ankaufsrechtes als Ankaufspreis liquiditätswirksam zu zahlen ist.

Teilamortisationsmodell mit Mieterdarlehen.
Ziel dieses Vertragsmodells ist der liquiditätsneutrale Übergang des Objektes ins Eigentum des Leasingnehmers zum Ende der Vertragslaufzeit sowie eine Erhöhung der Refinanzierungsbereitschaft von Banken. Das wird dadurch erreicht, daß die aufgenommene Refinanzierungsverbindlichkeit während der Vertragslaufzeit in voller Höhe getilgt wird.

Aufwandswirksam ist jedoch nur der Teil der Leasingrate, der einer Tilgung bis auf den Restbuchwert entspricht. Der darüberhinausgehende Teil ist aufwandsneutral und vom Leasingnehmer als Forderung gegen die Objektgesellschaft zu aktivieren. Diese Forderung - auch Mieterdarlehen genannt - entspricht zum Ende der Vertragslaufzeit dem steuerlichen Restbuchwert auf Basis linearer Abschreibung.

Übt der Ankaufsberechtigte zum Ende der Vertragslaufzeit das Ankaufsrecht aus, so übernimmt dieser das Objekt ohne weitere Liquiditätsbelastung, da lediglich eine Verrechnung zwischen Ankaufspreis und Mieterdarlehen (Aktivtausch) erfolgt. Wird das Ankaufsrecht nicht ausgeübt, ist die Objektgesellschaft verpflichtet, das Mieterdarlehen auszukehren.

Das Mieterdarlehen entsteht ab dem Zeitpunkt zu dem die kumulierte Tilgung die kumulierte Abschreibung übersteigt. Vereinfacht ausgedrückt, wenn die Restverbindlichkeit unter den steuerlichen Restbuchwert zum Ende der Vertragslaufzeit sinkt.

Von Neubauleasing wird gesprochen, wenn ein neues, gewerblich zu nutzendes Gebäude errichtet und im Wege des Immobilien-Leasing finanziert werden soll. Ein ausführliches Beispiel zum Neubauleasing
Wie funktioniert Immobilien-Leasing bei Neubauten?

Anhand eines Beispiels wird nachfolgend der Ablauf einer Immobilien-Leasing-Finanzierung dargestellt. Im Zentrum des Interesses steht die Expansiv-AG. Die Expansiv-AG ist ein expansives mittelständische Unternehmen mit einem Jahresumsatz von DM 95 Mio., einer Bilanzsumme von DM 50 Mio. sowie einem Jahresergebnis von DM 5 Mio.

Die bisher genutzten Räumlichkeiten sind auf Grund des Umsatzwachstums in den letzten Jahren zu klein geworden. Da Immobilien eine gute Möglichkeit darstellen, stille Reserven aufzubauen, möchte man Zugriff auf das Eigentum haben. Der beauftragte Fachplaner hat ein erforderliches Investitionsvolumen von DM 30 Mio. ermittelt. Ein Grundstück in einem Gewerbegebiet kann man günstig erwerben.

Das vorhandene Eigenkapital (DM 10 Mio.) soll für das weitere Unternehmenswachstum Verwendung finden, daher ist eine vollständige Fremdfinanzierung erforderlich. Die Bilanzsumme würde sich nach Durchführung der Investition auf etwa DM 80 Mio. erhöhen. Der Wirtschaftsprüfer der AG gibt zu Bedenken, daß sich nach Durchführung der Investition die Eigenkapitalquote von 20 auf 12,5 % reduziert, sich der Verschuldungsgrad erhöht, die Gesamtkapitalrendite sinkt und sich damit das Unternehmensrating verschlechtert. Man entscheidet sich daher für eine Off-balance-Finanzierung im Wege des Immobilien-Leasing.

Die konsultierten Leasinggesellschaften schlagen folgende Immobilien-Leasingkonstruktion vor: Gegründet wird eine sogenannte Einzelobjektgesellschaft, welche die Rechtsform der GmbH, der GmbH & Co. KG oder der GmbH & Co. OHG haben kann. Gesellschafter der Objektgesellschaft ist die Leasinggesellschaft. Eine Beteiligung des Leasingnehmers ist nicht erforderlich.

Die Objektgesellschaft schließt nun mit der Expansiv-AG zwei Verträge ab, den Leasingvertrag und den Ankaufsrechtsvertrag. Die Expansiv-AG wird damit zum Leasingnehmer und zum Ankaufsberechtigten. Um ein Verfügungsrecht am Gründstück zu haben, schließt die Objektgesellschaft mit dem Grundstückseigentümer den Grundstückskaufvertrag ab. Die Objektgesellschaft benötigt nun noch eine Refinanzierung. Zu diesem Zweck schließt sie mit einem Kreditinstitut einen langfristigen Darlehensvertrag.

Die Leasingkonstruktion ist nunmehr vollständig. Die Investition kann beginnen. Von Buy-and-lease wird gesprochen, wenn ein bestehendes, gewerblich zu nutzendes Gebäude erworben und im Wege des Immobilien-Leasing finanziert werden soll. Diese Variante ist weitgehend identisch mit dem Neubauleasing

Sale-and-lease-back?
Von Sale-and-lease-back wird gesprochen, wenn ein im Eigentum des zukunftigen Leasingnehmers stehendes Objekt an eine Leasinggesellschaft verkauft, gleichzeitig zurückgemietet und nach einer bestimmten Zeit zurückgekauft wird. Diese Variante dient zur Offenlegung von stillen Reserven, somit zur Anpassung der Bilanzansätze an die tatsächlichen Verkehrswerte. Ein ausführliches Beispiel zum Sale-and-lease-back

Wie funktioniert Sale-and-lease-back?
Wie beim Neubauleasing schließt der Leasingnehmer, hier als Restrukt-AG bezeichnet, einen Leasingvertrag und einen Ankaufsrechtsvertrag. Da die Restrukt-AG auch bisher Grundstückseigentümer war, wird der Grundstückskaufvertrag zwischen der Objektgesellschaft und der Restrukt-AG geschlossen.

Damit der Grundstücksübergang keine Grunderwerbsteuerzahlung auslöst, ist es erforderlich, daß sich die Restrukt-AG als Kommanditist mit 100 % am Kapital der Objektgesellschaft, die in der Regel in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG geführt wird, beteiligt. Um eine Konsolidierung der Objektgesellschaft zu vermeiden, verbleibt die Stimmrechtsmehrheit beim Komplementär, der von der Leasinggesellschaft gestellt wird. Ein weiterer Unterschied zum Neubauleasing ergibt sich bei der Refinanzierung.

Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG zahlen Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, keine Gewerbeertragsteuer. Dieses gilt jedoch nach § 9 Nr. 1 Satz 5 GewStG nicht, wenn der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient. Satz 5 trifft bei Beteiligungen des Leasingnehmers zu. Um dennoch eine Gewerbesteuerentlastung herbeizuführen, wird der größte Teil der Fremdmittel forfaitiert. Der zum Ende der Leasingvertragslaufzeit noch bestehende Restwert kann jedoch nicht forfaitiert werden, so daß in dieser Höhe Dauerschulden entstehen.

Zur Refinanzierung eines Sale-and-lease-back-Geschäftes sind somit ein Darlehens- und ein Forfaitierungsvertrag zwischen Objektgesellschaft und Kreditinstitut abzuschließen.

Donnerquack · Newbie Anmeldungsdatum: 12.12.2002 Beiträge: 5 Wohnort: Mideula

Danke für Ihre ausführlichen Darstellungen - muß ja mal gesagt werden!

Villeicht haben Sie noch ein paar seriöse Anbieter (außer den o.g.), damit man einen Vergleich machen kann ?

Wäre nett !

Gruß

Donnerquack

Schebbedi · Newbie Anmeldungsdatum: 30.10.2003 Beiträge: 25

eine Interessante Ausführung über das Immobilienleasing, schön wäre wiklich, wenn es auch Empfehlungen gäbe....