Interesse an 120-Prozent-Finanzierung wächst

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 6271

In den USA gängiges Modell, in Deutschland bislang kaum genutzt: die komplette Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs, inclusive der Nebenkosten. Eine aktuelle Umfrage zeigt, dass die Deutschen dies sich zumindest vorstellen könnten.

Nach der Umfrage des Immobilienportals Immowelt glauben sehr viele Deutsche, für einen Immobilienkauf zu wenig Eigenkapital zu besitzen. Beinahe 64 Prozent der Befragten würden sofort Wohneigentum kaufen, dies sei bisher jedoch allein am Eigenkapital gescheitert.
Doch inzwischen ist Eigenkapital nicht zwingend die Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie. Viele Anbieter bieten die so genannte Vollfinanzierung an, die den gesamten Kaufpreis (ohne Nebenkosten) beinhaltet. Einige wenige Finanzierer beleihen die zu erwerbende Immobilie sogar bis zu 120 Prozent – Bonität vorausgesetzt.
Damit sind auch noch die kompletten Nebenkosten wie Notargebühren, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer abgedeckt. Anders als in den USA ist die Komplettfinanzierung in Deutschland noch exotisch.

Interesse an einer 120-Prozent-Finanzierung ist nicht nur bei Eigennutzern, sondern auch bei Kapitalanlegern vorhanden: 14 Prozent der Befragten können sich für ein komplett finanziertes Immobilien-Investment erwärmen.
Denn die Bedingungen für den Immobilienkauf sind derzeit günstig: die Zinsen günstig, die Immobilienpreise moderat. Jeder Zehnte allerdings setzt auf Sicherheit: Lieber erst Eigenkapital ansparen, lautet hier die Devise. Weitere 11 Prozent der Befragten haben keine Finanzierungssorgen: Sie gaben an, genug Eigenkapital für eine klassische Finanzierung zu haben.

Die Ergebnisse der Umfrage im Detail

Die Frage lautete: "In den USA an der Tagesordnung, in Deutschland noch exotisch - die 120 %-Finanzierung. Dabei finanziert die Bank den Kaufpreis der Immobilie samt Nebenkosten (Makler, Notar und Grunderwerbsteuer). Wie stehen Sie zum Immobilienkauf ohne Eigenkapital?"

Die Antworten:

- 63,7 %: Ich würde sofort Wohneigentum kaufen, bisher scheiterte es am Eigenkapital.
- 14,0 %: Finde ich interessant, um in eine Immobilien-Kapitalanlage zu investieren.
- 11,6 %: Ich habe genug Eigenkapital für eine klassische Finanzierung.
- 10,7 %: Ist mir zu riskant. Lieber erst Eigenkapital ansparen.

An der aktuellen Umfrage beteiligten sich mehr als 800 Interessenten, die im Dezember nach Immobilien suchten.

apriori24

Erfreulicherweise tut sich auf dem deutschen Markt in dieser Hinsicht etwas.
Zwar verlangen deutsche Banken am liebsten immer noch 20% Eigenkapital, aber es gibt andere europäische Banken, die in Deutschland ganz normale Immobiliendarlehen anbieten und bis zu 125% finanzieren.
Die 125% sind bei Neubauten darstellbar, da die Kosten für Bauzeitzinsen, Küche und sogar pauschal 10.000 Euro für Unvorhersehbares finanziert werden.
Aber auch bei bestehenden Objekten sind Finanzierungen bis 110%, teils auch darüber möglich. Hier muß aber das Einkommen stimmen.
Angesichts der derzeit niedrigen Zinsen sind solche Finanzierungen zu verantworten, auch wenn hin und wieder Stimmen zu hören sind, die sagen das sei zu riskant.
Risiko ist jedoch auch eine Mentalitätsfrage: in anderen Ländern sind solche Finanzierungen seit viele Jahren üblich. Und unsere österreichischen Nachbarn nutzen sogar in 70% (!) der Fälle die Fremdwährungsfinanzierung in Schweizer Franken oder gar in Yen - und Zinsfestschreibungen sind dort auch im Euro unbekannt.
Wir raten dennoch bei einer Vollfinanzierung lieber das eine oder andere Zehntel mehr an Zinsen zu zahlen und dafür eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren oder länger zu wählen. Der langfristige Durchschnittszins in Deutschland lag bei 10-jährigen Festschreibungen immerhin bei über 7%!
Auch die Tilgung sollte nicht nur 1% betragen! Entweder über Sondertilgungen oder eine 2%-ige Tilgung sollte man schneller entschulden. Bei 1% Tilgung sind bei z.B. 4,5% Zins nach 10 Jahren noch immer 87% des Darlehens offen, da kann ein deutlich höherer Zins nach der Festschreibung größte Probleme bereiten.

Alexander Solya
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habmalnefrage · Newbie Anmeldungsdatum: 22.10.2005 Beiträge: 17 Wohnort: Saxony

Gut, dass endlich mal Bewegung in diesen Markt kommt, dazu haben sicherlich auch GMAC und andere Banken beigetragen.
Es gibt somit endlich auch für den Kapitalanlager die Möglichkeit ohne Eigenkapital vermietetes Eigentum zu erwerben und somit einen Teil der Altersvorsorge in "Betonrendite" zu organisieren.

Endlich erleben die Filialbanken vor Ort wenigstens in einigen Bereichen Konkurrenz, denn die belebt bekanntlich "das Geschäft".

Wer nur einige Jahre zurück schaut und dann einmal betrachtet, wie, von wenigen Ausnahmen abgesehen, in denen mehr oder minder große Bauträger ihre Sonder-AfA-Modelle in den Markt warfen, sich dort die Banken präsentierten - man war Bittsteller bei der Bank und Finanzierung von fremdvermietetem Wohneigentum nur unter schwer zu haltenden Bedingungen möglich.

berger-finanz · . Anmeldungsdatum: 05.04.2006 Beiträge: 263 Wohnort: Regensburg

Willkommen im Club !

Gemeinsam mit CreditWeb und z.B. auch GMAC RFC praktizieren wir diese "120%-Finanzierung" seit langer Zeit. Leider wird potenziellen Darlehensnehmern immer noch von den "Fachberatern" der Hausbanken eingeredet, dass eine 100%-Finanzierung oder gar noch darüber nicht möglich wäre. Aber wieso eigentlich "leider"? Während die Hausbanken pennen, haben wir nichts dagegen, wenn die Kunden zu uns "umziehen" wollen.

Für nicht so bewanderte User noch mal in Kürze die "120%-Fausformel":

Finanzierungssumme max = (KP - x) + 20%KP

KP .. Kaufpreis
x .. 10% vom Kaufpreis bei Eigennutzung
x .. 15% vom Kaufpreis für Kapitalanleger (Immobilie wird vermietet)

Beispiel 1:
Kaufpreis KP = 200.000,- €,
Darlehensnehmer ist Eigennutzer der Immobilie, also x = 20.000,- € (10% vom KP) werden als Sicherheit abgezogen

200.000,- € - 20.000,- = 180.000,- € (20% davon sind 36.000,- €)
180.000,- € + 36.000,- = 216.000,- € <-- max. Finanzierungssumme

Beispiel 2:
Kaufpreis KP = 200.000,- €,
Darlehensnehmer ist Kapitalanleger, also x = 30.000,- € (15% vom KP) werden als Sicherheit abgezogen.

200.000,- € - 30.000,- = 170.000,- € (20% davon sind 34.000,- €)
170.000,- € + 34.000,- = 204.000,- € <-- max. Finanzierungssumme

Geht auch einfacher zu rechnen:
Eigennutzer bis max. 108% vom Kaufpreis
Kapitalanleger bis max. 102% vom Kaufpreis

In die Finanzierung dürfen einfließen:
- Kaufpreis/Baukosten/Grundstückskosten
- Kosten für Umbau-/Modernisierung
- Grunderwerbsteuer
- Maklergebühren
- Notar-/Gerichtskosten
- Eigenkapital (mit/ohne)
- Eigenleistungen (Muskelhypothek) u.a.

Nicht finanziert werden solche Sachen wie z.B.:
- Kredit f. Auto verstecken
- sonstige "Umschuldungen" von Konsumentenkrediten

Bonitätskriterien/Scoring des/der Antragsteller - einwandfreie Schufa
- detaillierte Personendaten
- Einnahmen/Ausgaben
- Eigenkapital/Sicherheiten
- u.v.m., würde hier zu weit führen
- lfd. Ratenzahlungen werden bei sonstig guter Bonität im Rahmen
des Vernünftigen akzeptiert

Mit freundlicher Empfehung
H.B.
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Kompliziert kann jeder – wir finanzieren einfach.
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www.berger-finanz.de
unabhängiger Finanz- u. Versicherungsmakler

kaiserfinanz · . Anmeldungsdatum: 11.09.2003 Beiträge: 34 Wohnort: 16556 Borgsdorf

120 % - Finanzierung ist nicht nur für Eigennutzer sondern besonders für Kapitalanleger sinnvoll. Wir sollten endlich lernen, wie Banken zu denken und zu handeln: Geld billig aufnehmen und besser für uns arbeiten lassen! Bei rund 5 % Zins(steuerlich absetzbar) müsste es mit dem Teufel zugehen, wenn wir für das (vorhandene) Eigenkapital keine bessere Verwendung finden. Unter Umständen kann so eine Immobilie mit Denkmalschutz- bzw. Sanierungs- AfA schon innerhalb von ca. 15 Jahren komplett entschuldet werden. Der Gesamtaufwand beträgt bei guten Konzepten nur einen Bruchteil des Kaufpreises und die Mietrendite geht dann locker in zweistellige Dimensionen! So wird die Sicherheit der Immobilie mit Rendite kombiniert!