Mietkäufe bergen zahlreiche Risiken

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 6461

Molltöne sind bei Bauträgern seit Jahren angesagt. Doch seit die Eigenheimzulage gestrichen ist, wuchs sich die Melancholie zur tiefen Depression aus. Jetzt meint die Branche einen Stimmungsaufheller gefunden zu haben:

Immer öfter werden Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zum Mietkauf angeboten. Dabei handelt es sich um ein Finanzierungsmodell, das für die Erwerber mit erheblichen Risiken verbunden ist, warnen Verbraucherschützer.

In welchem Umfang regionale Bauträger und Wohnungsverkäufer potenziellen Immobilienkäufern bereits Mietkaufofferten unterbreiten, zeigt ein Klick bei Yahoo: Mehr als 520.000 Treffer listet die Internetsuchmaschine für den Fachbegriff auf. In ihren Webauftritten sparen die Anbieter nicht mit vollmundiger Werbung: "Ohne Darlehen ins Eigenheim", tönt ein Bauträger. "Trotz hoher Schulden ohne Bankauskunft zur eigenen Wohnung", spricht ein Anbieter gezielt solche Kunden an, um deren Kreditwürdigkeit es offensichtlich nicht zum Besten steht.

Für Arno Gottschalk, Finanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen, sind derartige Formulierung "schlichtweg unseriös": "Ein Mietkauf kann für den Erwerber im finanziellen Fiasko enden."

Dabei erscheint das Prinzip zunächst verlockend: Beim Mietkauf wird der Erwerber nicht sofort Eigentümer, sondern zunächst Mieter.
In einem notariell beurkundeten Kaufvertragsangebot verpflichtet er sich jedoch, die Immobilie je nach Vertragsausgestaltung innerhalb oder nach Ablauf von zehn Jahren zu einem fest vereinbarten Preis zu übernehmen. Bis dahin, so werben die Anbieter, könne der Mieter ausreichend Eigenkapital bilden und seine Finanzen bereinigen.
Einige Verträge sind dabei so gestaltet, dass zusätzlich zur Miete jeden Monat noch eine Anzahlung auf den späteren Kaufpreis geleistet wird. Die Mieten richten sich am üblichen Marktpreis.

Das Problem: "Der Käufer kann nicht wissen, welche Zinskonditionen zum späteren Zeitpunkt des eigentlichen Immobilienerwerbs gelten werden", warnt Gottschalk.
Muss der Erwerber seine Kaufverpflichtung in einer Hochzinsphase erfüllen, besteht die Gefahr, dass die monatliche Belastung so hoch ausfällt, dass zwar die Zinsen für ein Hypothekendarlehen, jedoch keinerlei Tilgungsleistung getragen werden können.
Gerade bei Familien mit geringem finanziellen Spielraum könnte es bereits kritisch werden, wenn die derzeit historisch niedrigen Zinsen wieder auf den Durchschnittssatz der vergangenen 30 Jahre ansteigen - das sind 8,5 Prozent. "
In diesem Fall würde die monatliche Belastung etwa auf das Anderthalbfache der zurzeit noch für den Zinsdienst anfallenden Kosten steigen", hat Dirk Weinsheimer, Baurechtsberater der Verbraucherzentrale Thüringen berechnet.
Das wäre umso ärgerlicher, wenn sich innerhalb der zehn Jahre der Marktwert der Immobilie deutlich verringert - es müsste auf jeden Fall der vor zehn Jahren fixierte Kaufpreis bezahlt werden.

Zudem gibt es noch ein weiteres Risiko: "Gelingt es dem Käufer nicht, ausreichend Eigenkapital anzusparen, wird unter Umständen keine Bank bereit sein, überhaupt ein Hypothekendarlehen zu gewähren", warnt Weinsheimer.
Diese Gefahr bestehe vor allem bei einkommensschwachen Familien, die von einigen Bauträgern in ihrer Werbung gezielt angesprochen werden. "Der Verkäufer hätte dann Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Kaufvertrags", sagt Weinsheimer.
Sollten zur Miete auch Anzahlungen auf den Kaufpreis gezahlt worden sein, wäre dieses Geld wohl verloren.

Bei einigen Angeboten droht noch eine ganz andere Gefahr: "Manche Mietkaufofferten werden von professionellen Finanzvermittlern unterbreitet, die zur Eigenkapitalbildung gleich noch einen Aktienfonds verkaufen", weiß Weinsheimer. In diesem Fall sei der Erwerber jedoch dem freien Spiel der Kräfte an den Börsen ausgeliefert.

Wie riskant derartige Ansparfinanzierungen sind, mussten in den vergangenen Jahren zahlreiche Bauherren erleben, die ihren Hypothekenkredit über eine fondsgebundene Lebensversicherung tilgen wollten. "Wegen des rapiden Kursverfalls an den Börsen von 2001 bis 2003 erbrachten die Policen deutlich geringere Erträge als ursprünglich prognostiziert", sagt Weinsheimer.

Financial Times Deutschland

maleh · Specialist Anmeldungsdatum: 03.09.2003 Beiträge: 237

Ein Risiko gibt es immer - aber das Zinsrisiko könnte man ja mit einem Bauspardarlehen minimieren-da hat dieses Produkt wenigstens eine nützliche Anwendung.

?Glückspilz? · Newbie Anmeldungsdatum: 13.04.2006 Beiträge: 2

Sehr geehrte Damen und Herren,

habe von GOMOPA autom. Nachricht erhalten, dass ich es doch über das Forum versuchen soll.
Habe über Ihren Newsletter das Thema "Mietkäufe bergen ... Risiken" gelesen und vielleicht können Sie mir ja weiterhelfen - bin bei einem Mietkauf mal so richtig auf die Schn.... gefallen und stehe vor der Entscheidung in die Private Insolvenz zu gehen und eine Anzeige wegen Betruges zu schalten.

Habe im Nov. 2004 eine hätte renoviert werden sollen-Wohnung gekauft (Kaufpreis: 119.000EUR).
Weitere Bedingung: Mietgarantie 5 Jahre, Objekt wird verwaltet durch
Hausverwaltung.

Jetzt stand über Mietgarantie nix im Kaufvertrag - habe ich auch übersehen, da ich den Ausführungen des Maklers vertraute ("Tina, glaub mir, Du machst das Richtige, vertraue mir, wir kriegen das hin!")
Er vermietet die Wohnung, dann läuft eh alles über Hausverwaltung.

Über die Mietgarantie existiert demnach keine schriftl. Vereinbarung. Objekt ist erst seit 1.1.2006 verwaltet.
Forderte dann ständig telef. Makler auf ab August 2005 (Darlehensauszahlung der Bank) Darlehensrate zu bezahlen oder zu vermieten. Er bezahlte monatlich in bar, schleppend.

Teilweise behauptete er, Wohnung ist vermietet, schickt mir Mietvertrag zu - hat alles nicht gestimmt. Im Nov. 2005 drohte ich ihm dann mit Anzeige wg. Betrug, wenn nicht damaliger Rest 650 EUR bezahlt
würde. Er bezahlte prompt. Dieser Zahlungsbeleg (West-Union-Zahlung per PostBank) ist der einzige schriftliche Zahlungsbeleg, den ich habe.
Er brachte im Nov. 2005 einen Mietvertrag, er hätte Mieter, das glaubte
ich ihm nicht mehr, nach den ganzen leeren Versprechungen,
ich forderte ihn auf, Käufer zu finden. Sein "Partner"/= Verkäufer der Wohnung (Wohnen im Chiemgau GmbH, 83301 Traunreut) , hatte einen
weiteren Makler am Start, der nichts brachte. Wollte mit diesen
Menschen und unter solchen Bedinungen nichts mehr mit ihnen zu tun haben und bereute zutiefst, auf diese Art und Weise ein "Geschäft" zu machen, vor allem, mein Leben "abgesichert" zu haben.

Er brachte nochmal Mieter im Februar 2006 (die gleichen, wie im November 2005!!!), die unterzeichneten Mietvertrag, zogen nicht ein und kündigten aber auch nicht schriftlich. Also bleibt das letztendlich auch an mir hängen, weil ich hier nicht gegen die vorgehen kann. Einfach aus Menschlichkeit und weil es zu schleppend ist und keine kurzfristige Lösung birgt.

Noch komplizierter: Nun bin ich im 4. Monat schwanger, bis Ende Aug. 2006 im Angestelltenverhältnis, dann Mutterschutz und möchte dann auch 3 Jahre in den Erziehungsurlaub.
Bin Alleinerziehend, da Vater im Ausland - Nicht-EU-.

Schwangerschaftsberatung sagte vor 2 Monaten, ich soll selbst in die Wohnung einziehen, Anwältin sagt, ich soll nicht, sondern Private Insolvenz beantragen. Vorschuss bei ihr 600 EUR, die ich momentan nicht habe, da ich andere Zahlungen auch noch am Laufen habe und mich nicht entscheiden kann, ob Private Insolvenz oder nicht.
Dann die Sache wegen Betruges muss ja auch vor Gericht und bezahlt werden.

Darlehensgebende Bank hat RA eingeschaltet und will
Verkaufsvollmacht und/oder Pfändung und Zwangsverwertung. Wohnung ist noch nicht komplett fertiggestellt, trotz ständiger Zusicherung Makler.

Bad ist auch renovierungsbedürftig (wollte auch wegen Kind Badewanne
einbauen, da momentan nur Dusche), leider keine finanziellen Mittel hierfür.
Badrenovierung ist nicht vertraglich vereinbart. Hatte auch niemals gedacht, dass es so aussehen wird.

Habe nur eine "Musterwohnung", die im Objekt gegenüber stand, gesehen, die unterschied sich natürlich enorm von der eigentlichen Wohnung, die ich zum ersten Mal am 11. Januar 2006 (!!!) zu Gesicht bekam! Ouh Mann!

Wohnung ist ca. 50 km von meinem Wohn- und Arbeitgeberort entfernt. Kenne dort niemanden bin schwanger und soll dahin ziehen? Mir fallen momentan nichtmal die richtigen Fragen ein, die ich hier stellen muss.
Vielleicht haben Sie ja den einen oder anderen Hinweis für mich.

Besten Dank im voraus!!!!

Freundliche Grüße
Kristina P.

Sorry, ich weiß, dass das alles sich in die Länge zieht und es gibt sogar noch weitere Hintergrundinfos .....

Prinz Iks · Newbie Anmeldungsdatum: 30.08.2005 Beiträge: 3

Hallo Tina,
ich darf doch Tina sagen, ja? Gut!
Also, einen Mietkauf haben Sie nicht getätigt. Sie haben ganz einfach eine Immobilie gekauft und sind mit falschen Versprechungen "über den Tisch gezogen" worden. Ich bin kein Anwalt und darf Ihnen daher keine "Rechtsberatung" liefern. Aber einen Tipp werde ich Ihnen geben: erstatten Sie Anzeige, sofort.
Der Antrag auf private Insolvenz kostet Sie nichts, wenn Sie ihn bei einer Schuldnerberatung stellen. Gehen Sie auf jeden Fall hin. Sammeln Sie Beweise bzgl. Ihrer Eigentumswohnung. Suchen Sie nach Personen die ebenfalls dort gekauft haben (durch Ihren Bekannten?). Die Namen der Eigentümer erfahren Sie bei der Hausverwaltung oder beim Grundbuchamt (Sie haben ein berechtigtes Interesse). Das kostet aber.
prinz iks

?Glückspilz? · Newbie Anmeldungsdatum: 13.04.2006 Beiträge: 2

Hallo Prinz Iks,
klar, Tina ist völlig ok

Zunächst vielen Dank für die Antwort!!!!
Thema Schuldnerberatung:
Der Termin, den ich dort hatte, wurde wegen Krankheitsausfall
bis auf weiteres verschoben.
Die müssen auch ziemlich überfordert sein die Leute - leider.
Zur Beweislage:
Schriftlich liegt mir nichts vor, bis auf die Quittung der Zahlung über
650 EUR. Ansonsten könnte ich evtl. Verbindungsnachweise über getätigte Anrufe mit Makler einholen, allerdings was beweist das???
Beweis genung wäre auch "der normale Menschenverstand", was
aber leider Gottest nicht ausreichend ist.
Einige Leute, die dort gekauft haben, haben ihre gekaufte Wohnung selbst hergerichtet, was ich vorher nicht gewusst habe. Also war ich wahrscheinlich die einzige Dumme, die er so über den Tisch gezogen hat.

Die förmliche Zustellung des vollstreckbaren Kaufvertrages, habe ich diese Woche erhalten. Die wollen mir jetzt mit Sicherheit an mein Gehalt gehen, wo ich mich doch auf das Kind vorbereiten muss. Leckomio, die nächsten Monate werden hart.

Eine Anzeige allein schon, weil so ein Mensch einfach aus dem Verkehr gezogen gehört. Habe ihm im letzten Nov. schon gedroht, diese ans Amtsgericht, Landgericht, Finanzamt zu faxen und das werde ich auch tun.

Die EU vergibt Subventionsbeträge für z. B. Polen, wo er auch fleißig kassiert und weiß der Geier, was er in Wirklichkeit mit unseren Steuergeldener macht.

Komme heute aus einem 2-tägigen Seminar "Veränderungsmanagement" zurück und mir fiel wieder der Spruch ein: "Wenn das Wasser einem schon bis zum Halse steht, darf man nicht auch noch den Kopf hängen lassen" ...

Weißt, ich möchte ja gar nichts geschenkt haben, war noch nie wirklich mein Fall. Ich habe seit meinem 13. Lebensjahr gearbeitet, um mir z. B. meine Klamotten zu kaufen und ich würde auch, wie und wann es mir möglich wäre, zurück zahlen, was ich schulde.

Und "Besitzen" oder mich "Bereichern und abzusichern" auf so eine Art und Weise wie mit dieser Wohnung liegt definitiv nicht in meinem Interesse.

Wie lange wird das wohl dauern, bis ich mich hier wieder freigeschwommen habe (Private Insolvenz)???
Ich hoffe, dass ich danach wieder im Reinen bin ....

Viele Grüße
Tina

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 6461

Immobilienbesitz gilt als sichere Altersanlage. Mit dem Modell des Mietkaufs soll das auch für kleinere Geldbeutel und für Selbständige erschwinglich sein. Verbraucherschützer warnen aber vor unkalkulierbaren Risiken bei dieser Art des Immobilienerwerbs.

Bei einem Mietkauf werden in der Regel zwei Verträge abgeschlossen. Ein Mietvertrag für ein Eigenheim oder eine Wohnung und ein notariell beurkundeter Kaufvertrag für exakt diese Immobile. Der Immobilienkäufer zieht also schon einmal in die Wohnung oder das Haus ein, für das er Miete bezahlt. Mit dem zweiten Vertrag verpflichtet er sich, die angemieteten vier Wände nach einer bestimmten Frist - meistens zehn, 15 oder 20 Jahre endgültig zu erweben.

Die Möglichkeit zum Mietkauf wird gern von Maklern, Bauträgern und Genossenschaften angeboten, meist in Ballungsgebieten. Oft wird der Mietkauf aber auch zwischen Privatleuten oder sogar Verwandten geregelt. Zielgruppe sind vor allem junge Familien, die über kein oder nur wenig Eigenkapital verfügen.

Doch auch Selbständige, die wegen der internationalen Kreditrichtlinien, dem so genannten "Basel II"-Paket, nur schwer Kredite von Banken bekommen, werden von Mietkaufanbietern umworben.
Der Köder: Die Miete wird auf den späteren Kaufpreis teilweise angerechnet und in der Zwischenzeit weiß der Käufer schon einmal, wofür er spart. Verbraucherschützer warnen aber gerade Menschen mit geringen Einkommen, auf diese Art die eigenen vier Wände zu finanzieren.

In der Kritik steht vor allem die problematische Finanzierung. Der Verbraucherschutzverein "Wohnen im Eigentum" in Bonn weist beispielsweise auf eine hohe finanzielle Doppelbelastung hin.

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