Moskau - Hochhäuser in Serie

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 7645

Keine andere Metropole auf dem Globus hat mehr Milliardäre als Moskau.

Dem US-Wirtschaftsmagazin Forbes zufolge haben in Russlands Hauptstadt gleich 74 Männer ein Vermögen von mehr als 999,99 Mio. US-Dollar angesammelt. 13 von ihnen sind sogar jünger als 40 Jahre.

Doch das ist nur die Spitze des Eisbergs. Gleich mehrere Tausend Unternehmer und Glücksritter verfügen in Moskau über mehr als zehn Millionen US-Dollar.

Ihr Reichtum ist durch wagemutige Spekulationen nach dem Zusammenbruch der Sowjetunion entstanden, durch findige Geschäfte und in manchen Fällen auch durch Verbrechen.

Und seit die Preise an den Rohstoffmärkten explodiert sind, sorgen die Profite aus den gewaltigen Erdöl- und Erdgaslagerstätten am Kaspischen Meer und in Sibirien sowie die riesigen Erzvorkommen in den weiten Ostregionen der russischen Förderation unaufhaltsam dafür, dass der Reichtum der Wirtschaftselite weiter wächst.

Das Geld fließt auf sichere Schweizer Nummernkonten, in maltesische und zypriotische Offshore-Gesellschaften - und in den Moskauer Immobilienmarkt.

Seit 2004 wurden so viele neue Bürotürme errichtet, dass sich der Flächenbestand nach einer Studie von Jones Lang LaSalle (JLL) von 4,2 Mio. Quadratmetern auf aktuell 9,2 Mio. Quadratmeter mehr als verdoppelt hat. Und der Bauboom geht weiter.

Derzeit sind entlang der Moskwa so viele Bürotürme im Bau, dass "bis Mitte 2010 rund 3,6 Mio. Quadratmeter neue Flächen an den Markt kommen werden", hat Richard Holberton, Chefresearcher Europa bei CB Richard Ellis, ermittelt. Das macht die russische Hauptstadt zur mit Abstand größten Baustelle Europas. In Paris sind aktuell lediglich neue Bürogebäude mit einer Gesamtfläche von zwei Mio. Quadratmetern im Bau. In London sind es knapp 1,1 Mio. Quadratmeter.

In den vergangenen Jahren hatten Moskaus Projektentwickler keine Probleme, Mieter für ihre vielen Neubauten zu finden - und daran dürfte sich auch sobald nichts ändern.

2007 wuchs Russlands Wirtschaft um mehr als acht Prozent. Für das laufende Jahr rechnen die Ökonomen der Dresdner Bank mit einer Zunahme des Bruttoinlandsprodukts um weitere 7,5 Prozent. Denn der Rohstoffboom beschert den Unternehmen im Land rapides Wachstum und lässt sie mehr Beschäftigte einstellen. Das stärkt die Kaufkraft und lockt Unternehmen und Einzelhandelsketten aus Westeuropa und Nordamerika an, die wiederum Büro- und Ladenflächen anmieten, ihrerseits Mitarbeiter einstellen und damit den Aufschwung weiter antreiben.

"Allein am Büromarkt in Moskau wurden im vergangenen Jahr neue Mietverträge über 1,8 Mio. Quadratmeter unterzeichnet", sagt Holberton. Knapp über eine Mio. Quadratmeter wurden in den ersten beiden Quartalen dieses Jahres neu vermietet - fast 150 000 Quadratmeter mehr als im Vorjahreszeitraum.

Zwar ist die Leerstandsrate seit Sommer vergangenen Jahres von sechs auf acht Prozent gestiegen. Doch das liegt allein daran, dass Unternehmen jede Chance ergreifen, in neue moderne Bürotürme zu wechseln.

Mietverträge für neue Top-Flächen werden bereits unterzeichnet, bevor auch nur der Grundstein gelegt ist.

Besitzer alter Gebäude ohne Klimaanlage und mit betagtem Heizungssystem ärgern sich meist nicht: Sobald die Immobilie völlig leer steht, wird sie abgerissen und durch einen lukrativen Neubau ersetzt.

Der Boom spiegelt sich auch in der Mietpreisentwicklung wider: Betrug die durchschnittliche Spitzenmiete am Moskauer Büromarkt 2004 noch 650 US-Dollar pro Quadratmeter und Jahr, sind es nach JLL-Berechnungen jetzt bereits 2100 US-Dollar (1419 Euro). Damit sind die Büromieten in der russischen Hauptstadt in den vergangenen vier Jahren stärker als irgendwo sonst in Europa gestiegen und haben Londoner Niveau erreicht.

In Einzelfällen kassieren die Eigentümer in Moskau heute sogar deutlich mehr Geld als Vermieter in der britischen Hauptstadt. In einem Büroturm am Kreml sei in diesem Frühjahr ein mehrere 100 Quadratmeter großer Bürotrakt zum Preis von 3200 US-Dollar pro Quadratmeter und Jahr an eine Lobbyistenkanzlei vermietet worden, berichtet ein Insider. "Die Nutzer legten höchsten Wert darauf, in unmittelbarer Nähe zur Regierung zu residieren."

Nicht weniger imposant wächst der Einzelhandelsmarkt in der 10,47 Mio. Einwohner zählenden Metropole. Aktuell stehen den konsumfreudigen Moskowitern Shoppingcenter mit einer Gesamtfläche von 3,43 Mio. Quadratmetern zur Verfügung. "Bis Ende dieses Jahres werden noch 24 neue Einkaufstempel mit 1,7 Mio. Quadratmetern hinzukommen", sagt Maxim Gassijew, Regionaldirektor Einzelhandelsimmobilien bei Colliers International in der russischen Hauptstadt.

Für 2009 sind weitere Neueröffnungen vorgesehen: Das größte Projekt, die "River Mall", entsteht im Süden der 1081 Quadratkilometer großen Stadt, direkt am Ufer der Moskwa. Für rund 400 Mio. US-Dollar (270,3 Mio. Euro) lässt die Bank von Moskau als Investor auf 250 000 Quadratmetern Nutzfläche neben zahlreichen Ladenzeilen auch ein Multiplex-Kino und eine geschlossene Freizeit- und Erholungsstätte entstehen.

Der Boom lockt inzwischen auch immer mehr Investoren aus dem Ausland.

2006 legten Fonds und Immobiliengesellschaften aus Westeuropa und den Vereinigten Staaten 4,3 Mrd. US-Dollar in russischen Immobilien an. "Vergangenes Jahr pumpten sie rund 15 Mrd. US-Dollar ins Land", sagt Gassijew. Der Großteil floss nach Moskau.

Als erster offener deutscher Immobilienfonds ist der Grundinvest-Fonds der KanAm in den Moskauer Markt eingestiegen.

Er wird den 101 000 Quadratmeter großen Bürokomplex Vivaldi-Plaza im prominenten Geschäftsviertel Paveletskaya von der russischen Otkritie Corporation übernehmen, sobald das aus vier Gebäuden bestehende Projekt im Sommer nächsten Jahres fertiggestellt ist. Der voraussichtliche Kaufpreis soll angeblich bei 580 Mio. Euro liegen. "Der genaue Kaufpreis wird davon abhängen, in welchem Umfang Otkritie bis zu diesem Zeitpunkt Flächen vermieten kann", sagt KanAm-Sprecher Michael Birnbaum.

Das Interesse ausländischer Investoren dürfte auch durch die internationale Finanzkrise kaum geschmälert werden.

Denn Gewerbeimmobilien sind in Moskau trotz des stark gewachsenen Marktes vergleichsweise billig. "Die Anfangsrenditen am Büromarkt betragen rund acht Prozent", sagt CBRE-Chefresearcher Holberton. Zum Vergleich: In Frankfurt, London und Paris betragen die Anfangsrenditen rund 5,5 Prozent.

Dass die Immobilien in der russischen Hauptstadt trotz des rasanten Mietpreisanstiegs nicht teurer sind, spiegele das Misstrauen sowohl in- als auch ausländischer Investoren in die russische Regierung wider, sagt ein russischer Makler: "Auch russische Investoren verlangen einen Risikoaufschlag bei der Rendite, weil sie nicht wissen, welche Maßnahmen der Kreml morgen ergreifen wird."

Die Zukunft Moskaus zeigt der Entwurf des Architekten Norman Foster: Sein "Crystal Island" soll das größte Gebäude der Welt werden. Ungewöhnlich ist auch das frei über der Moskwa schwebende Restaurant in Ufo-Form.
Quelle: Welt