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A. Henneberg
** Consulter **
Anmeldungsdatum: 28.08.2002
Beiträge: 4926
Wohnort: Osten
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 Verfasst am: 5.Dez 2005 10:08 Titel: |
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Schrottimmobilien:
VuR Interview mit Bundesinnenminister a.D. Gerhart Rudolf Baum
Pressemitteilung von: Kanzlei Reiter&Collegen
Der frühere Bundesinnenminister Gerhart Baum engagiert sich als Rechtsanwalt für Anleger, die durch den Kauf von so genannten Schrottimmobilien geschädigt wurden. In letzter Zeit ist es in der Öffentlichkeit etwas ruhiger um dieses Thema geworden. Im Interview mit "Verbraucher und Recht" schildert Gerhart Baum den aktuelle rechtliche Situation.
Sie engagieren sich stark als Anwalt für geschädigte Käufer von Schrottimmobilien - was hat Sie zu diesem speziellen Engagement bewogen?
Ich bin durch meine anwaltliche Tätigkeit in den letzten Jahren mit dieser Materie vertraut geworden. Viele Menschen, die durch faule Produkte und Fehlverhalten von Verkäufern, Vermittlern und Finanzdienstleistern geschädigt worden sind, haben mit mir über ihre wirtschaftliche und soziale Not gesprochen. Das Leid, das ich gesehen habe, hat mich sehr motiviert, mein Engagement für den Anlegerschutz zu verstärken.
Was konnten Sie dabei bisher konkret tun?
In Zusammenarbeit mit meinen Kooperationspartnern und anderen Kollegen haben wir in vielen Einzelfällen akzeptable Lösungen erreichen können und auch die Öffentlichkeit auf die Problematik aufmerksam gemacht. Ich glaube schon, dass wir etwas für die Anleger bewirkt haben. Wir bekommen teilweise sogar Zuspruch aus der Bankenbranche, wo inzwischen die Erkenntnis gewachsen ist, dass Schwarze Schafe kenntlich und unseriöse Methoden aufgedeckt werden müssen. Unterstützung gab es auch von Seiten der Ex-Verbraucherministerin Künast, die sich nicht gescheut hat, den Schrottimmobilienskandal, in den die Bausparkasse Badenia verwickelt ist, öffentlich als BSE-Fall der deutschen Bankenwirtschaft zu bezeichnen.
Sie arbeiten ja auch mit den Verbraucherschutzorganisationen zusammen - wie sehen Sie deren Rolle auf diesem Gebiet? Was konnte bisher geleistet werden und was ist noch zu tun?
Den Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. sehe ich als wichtigsten und unverzichtbaren Verbündeten auf dem Weg zur Stärkung des Anlegerschutzes. Von dort aus wird permanent auf Missstände im Verbraucherschutz hingewiesen und politischer Druck ausgeübt. Wir brauchen eine neue Qualität des Anlegerschutzes in Deutschland. Wirtschaftlicher Verbraucherschutz muss endlich auch von der Politik als Qualitätssicherung von Finanzdienstleistungsprodukten erkannt werden.
Der zuständige XI. Senat des BGH hat bisher eine wenig verbraucherfreundliche Rechtsprechung gepflegt, indem er zwar den Widerruf des Darlehensvertrages als rechtmäßig erklärte, den Käufern aber keinen Anspruch auf Erstattung ihrer Zahlungen gegen Rückgabe der Immobilie zuerkannte. Gilt diese Rechtsprechung noch und ist dies generell die Position des BGH?
Der XI. Zivilsenat des BGH, der Bankrechtssenat, hat in der Tat in einer Vielzahl von Urteilen eine Rechtsfortbildung betrieben, die Banken weitgehend gegenüber allen rechtlichen Risiken durch Inanspruchnahme ihrer Kunden abschirmt. Die Rechtsprechung des XI. Senats wird aber auch von vielen Fachjuristen mit dem Hinweis angegriffen, dass sie dogmatisch nicht mehr nachvollziehbar ist. Das Vertrauen vieler Geschädigter in einen funktionierenden Rechtsstaat ist durch die Rechtsprechung des XI. Senats tief erschüttert. Hierzu haben auch die Äußerungen einzelner BGH-Richter beigetragen, wie etwa die des BGH-Richters Bungeroth, der das Verbraucherkreditgesetz als "Ölverschmutzung des Privatrechts" bezeichnet hat und der "legislativen Hydra des Verbraucherschutzes" am liebsten "einige Köpfe abschlagen" würde. Der BGH sollte alles vermeiden, was die Glaubwürdigkeitskrise vertieft.
Der II. Zivilsenat gilt dagegen als verbraucherfreundlicher. Wie groß ist sein Einfluss bei dieser Materie?
Die ausgewogenere Rechtsprechung des II. Zivilsenats wird zu Recht in der Öffentlichkeit gelobt, weil dieser die Messlatte für eine erfolgreiche gerichtliche Geltendmachung der Ansprüche von Anlegern nicht unangemessen hochgelegt hat. Der XI. Senat dagegen verlangt vom Geschädigten, dass er das arglistige Verhalten der Bank im Einzelnen nachweist, wofür dieser jedoch Einblick in interne Finanzierungs- und Vertragsunterlagen der Bank benötigt, die er naturgemäß nicht erhält. Wie soll aber der Verbraucher etwas beweisen, was sich seinem Zugang entzieht? Auch hat der XI. Senat - anders als der II. Zivilsenat - bisher meistens die Augen davor verschlossen, dass Strukturvertrieb und Bank de facto Hand in Hand gearbeitet haben und die Rolle der Strukturvertriebe nicht ausreichend analysiert. Um in diesen Bereich Waffengleichheit herzustellen, benötigen wir eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast, wie sie in anderen Bereichen längst üblich ist.
Das Vertrauen der Betroffenen in die Rechtsprechung kann nur durch eine unabhängige und ausgewogene Rechtsprechung geschaffen werden, deren Urteile zum Rechtsfrieden beitragen und von allen Beteiligten anerkannt werden. Dies ist bei der Rechtsprechung des XI. Senates derzeit viel zu selten der Fall.
Der EuGH nimmt eine eher verbraucherfreundliche Position ein. Wie sieht diese aktuell aus? Gibt es einen Widerspruch zwischen BGH und EuGH?
Die Urteile des EuGH vom 25.10.2005 stellen in der Tat einen Durchbruch für die geschädigten Anleger dar. Hätten der deutsche Gesetzgeber und der BGH das Heininger-Urteil des EuGH vom 13.12.2001 korrekt umgesetzt und für eine effektive Wahrnehmung des Widerrufs gesorgt, so wären die jetzigen Unklarheiten, die zur erneuten Vorlage geführt haben, nicht erforderlich gewesen. Der BGH hatte den Verbraucher mit seiner Rechtsprechung zu den Widerrufsfolgen faktisch schlechter gestellt als vorher, weil er nicht nur zur sofortigen Rückzahlung des Darlehens, sondern auch vorbehaltlos zur Zahlung marktüblicher Zinsen verpflichtet wurde. Wie sollte im Falle eines Widerrufs der Verbraucher das Darlehen noch zurückzahlen können, wenn man den geringen Wert der Immobilie berücksichtigt, den eine andere Bank nicht einmal als Sicherheit bei einer Umschuldung akzeptiert?
Der EuGH hat nun klargestellt, dass der Verbraucher sich bei ordnungsgemäßer Belehrung von dem Darlehensvertrag hätte lösen können und das gesamte Vertragswerk erst gar nicht abgeschlossen hätte. Daher soll nach den Urteilen des EuGH das mit der Kapitalanlage verbundene Risiko nunmehr der Kreditgeber tragen. Der 11. BGH-Senat wird seine Rechtsprechung nun endlich korrigieren müssen.
Heißt das also, dass hier eine neue Lawine von Problemfällen auf die Verbraucherschützer und die Rechtsprechung zurollt?
Dies hängt von der Umsetzung der Rechtsprechung des EuGH ab. Hier können sich für viele Verbraucher bereits neue Perspektiven gegenüber den finanzierenden Banken ergeben, auch wenn der Widerruf nicht zur vollständigen Rückabwicklung des Immobilienerwerbs führt.
Geht es nach Ihren Erfahrungen bei der Thematik Schrottimmobilien eigentlich nur noch um Altfälle, also bereits einige Zeit zurückliegende Käufe oder kommen immer noch neue Fälle dazu?
Im Bereich der Schrottimmobilien handelt es sich meistens um Altfälle. Im Bereich der Immobilienfonds wird vielen Anlegern erst jetzt die desolate wirtschaftliche Lage der Gesellschaften deutlich. Dies hängt oftmals damit zusammen, dass die Gesellschafter von den Geschäftsführungen über die wirtschaftliche Situation der Gesellschaften getäuscht wurden oder - wie im Bereich der Berliner Sozialwohnungsbaufonds- dass nun die Anschlussförderung durch das Land Berlin ausbleibt.
Sehen Sie dabei auch ein Versagen der Beratung im Finanzdienstleistungsbereich?
Nach wie vor stelle ich in der Praxis fest, dass auch heute noch häufig schwere Beratungsfehler von Vermittlern, Finanzberatern und Banken begangen werden. Diese neuen und aktuellen Fälle zeigen, dass viele Anbieter im Finanzdienstleistungsbereich offenbar bis heute nicht dazugelernt haben.
Kann man dabei zwischen den unterschiedlichen Formen des Vertriebs unterscheiden? Beraten also beispielsweise unabhängige Makler seriöser? Die Strukturvertriebe hatten ja lange Zeit einen schlechten Ruf - hat sich ihre Beratungsqualität verbessert?
Ich sehe in der Praxis keine Unterschiede zwischen den Vertriebsformen. Es kommt darauf an, wann ein Vermittler überhaupt unabhängig ist. Provisionsabhängige Vermittler, die in bekannte große Finanzdienstleistungsunternehmen eingebunden sind, können durchaus mit einem Strukturvertrieb gleichgesetzt werden. Eine qualitativ hochwertige und unabhängige Finanzdienstleistung setzt voraus, dass Berufszugangsvoraussetzungen normiert werden, wie sie in vergleichbaren Berufen selbstverständlich sind. Das Drückerwesen in diesem Bereich muss ein Ende haben.
Durch diese Form der Altersversorgung wird sehr viel Geld vernichtet - was müsste sich in der Gesetzgebung ändern, um das zu verhindern?
Wie wichtig die private Altersvorsorge ist, weil die Rentenkassen leer sind, bekunden inzwischen alle Parteien. Dennoch bleiben wirksame Maßnahmen zur Verbesserung des Anlegerschutzes weitgehend aus. Gefordert werden muss eine starke öffentliche Aufsicht im Finanzdienstleistungsbereich, wobei der Verbraucherschutz als Aufsichtsziel auch für den Bankenbereich festgelegt werden müsste. Wir brauchen schärfere Bestimmungen für den Beruf des Finanzdienstleisters, der gesetzlich geregelt werden müsste. Eine Ausbildungs- und Prüfungsordnung für Finanzdienstleister ist ebenso notwendig, wie eine Berufshaftpflichtversicherung für die Zulassung eines Bewerbers zur Anlageberatung. Wir können mit der bestehenden demographischen Entwicklung in Deutschland nicht weiter hinnehmen, dass volkswirtschaftlich für die Altersvorsorge angelegte Gelder der Bürger in diesem Ausmaße von unseriösen Finanzdienstleistern vernichtet werden.
| Zitat: |
Interview: Susanne Görsdorf-Kegel, Hamburg
abgedruckt bei VuR-Online:
http://www.vur-online.de/beitrag/98.html
Kontakt über:
Dr. jur. Julius F. Reiter
Kanzlei Reiter&Collegen
in Kooperation mit Bundesinnenminister a.D. Gerhart Rudolf Baum
Benrather Schlossallee 121
D-40597 Düsseldorf
Telefon: 0211 / 836 805 - 70
Telefax: 0211 / 836 805 - 78
E-Mail: [E-Mail anzeigen] |
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A. Henneberg
** Consulter **
Anmeldungsdatum: 28.08.2002
Beiträge: 4926
Wohnort: Osten
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| Verfasst am: 15.Dez 2005 11:25 Titel: |
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Anrufung einer Staatlich anerkannten Gütestelle hemmt die Verjährung von Ansprüchen bei Schrottimmobilien
Pressemitteilung von: SCHINDLER • BOLTZE Rechtsanwälte
Der 31. Dezember 2005 wird für eine Vielzahl von geschädigten Anlegern geschlossener Immobilienfonds zu einem wichtigen Datum. Ansprüche, die im Rahmen sog. “Schrottimmobilien“ bestehen, drohen dann zu verjähren. Hierauf weisen SCHINDLER • BOLTZE Rechtsanwälte als staatlich anerkannte Gütestelle hin.
Das Gesetz sieht jedoch folgende Wege für den Gläubiger vor, um die Verjährung zu hemmen:
Klageerhebung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB), Zustellung eines Mahnbescheides (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB) oder Bekanntgabe des Güteantrags, der bei einer Gütestelle eingereicht ist (§ 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB).
Die Möglichkeit der Anrufung einer Gütestelle stellt für den Gläubiger eine einfache und schnelle Möglichkeit der Verjährungshemmung dar. Die Verfahrenskosten sind im Vergleich zum gerichtlichen Verfahren aufgrund der kurzen Verfahrensdauer und hohen Erfolgsquote deutlich niedriger. Auch genügt anstelle einer vollumfänglichen Anspruchsdarlegung eine kurze Darstellung des Streitgegenstandes. Schließlich tritt die Hemmung bereits mit der Einreichung ein, wenn die Bekanntgabe beim Schuldner demnächst veranlaßt wird.
Kommt das Güteverfahren nicht zustande oder ist eine Einnigung nicht möglich, so endet das Verfahren durch endgültiges Scheitern des Güteversuchs. Das Scheitern wird durch die Gütestelle festgestellt. Zu beachten ist, daß gem. § 204 BGB 6 Monate nach dieser Feststellung die Hemmung der Verjährung endet.
Für Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt und Wirtschaftsmediator Boltze gerne zur Verfügung.
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GM&P Info
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 2938
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| Verfasst am: 29.Jan 2006 18:04 Titel: |
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BGH stärkt Rechte geprellter Anleger
Für Hunderttausende Anleger, die ihr Geld in Schrottimmobilien gesteckt haben, gibt es Hoffnung: Kreditverträge, die bei einem Haustürgeschäft abgeschlossen worden sind, können nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) leichter widerrufen werden.
Nach einem am Donnerstag veröffentlichten Richterspruch können solche Anleger sich künftig leichter von Anteilen wie auch von den dafür aufgenommenen Krediten lösen, wenn ein Fondsvermittler sowohl die Geldanlage als auch das Darlehen an der Haustür angebahnt hat. Ist der Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden, kann er das Geschäft auch noch nach Jahren rückgängig machen. Die Verbraucherzentrale Bundesverband bezeichnete dies als wesentliche Erleichterung für Verbraucher. (Az: II 327/04 vom 12. Dezember 2005)
Der II. BGH-Zivilsenat setzte damit ein verbraucherfreundliches Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) in Luxemburg vom Oktober 2005 um. Bisher hatte der BGH das Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz - durch das Verbraucher vor übereilten Entschlüssen geschützt werden sollen - nur unter strengeren Voraussetzungen auch gegen Banken gelten lassen, wenn diese ihre Darlehen nicht durch eigene Angestellte angeboten hatten. Künftig genügt für den Widerruf, dass sich die Bank eines Fondsvermittlers bedient, der das Geschäft "an der Haustür" anbahnt. Der Anleger kann sich dann - gegen Rückgabe seines unter Umständen wertlosen Fondsanteils - von der Darlehensverpflichtung befreien.
Die Kläger nahmen einen Kredit auf
Damit gab der BGH Anlegern Recht, die - nach dem Besuch eines Anlagevermittlers in ihrer Wohnung – 50.000 Mark (heute rund 25.560 Euro) in einen Immobilienfonds investiert und dafür einen Kredit aufgenommen hatten. Der Fonds ging pleite, dessen Initiator wurde später wegen Kapitalanlagebetrugs verurteilt, und die Bank verlangte von den Anlegern Rückzahlung der Darlehen von rund 28.000 Euro. Laut BGH haben die Anleger das Geschäft aber wirksam widerrufen, so dass sie lediglich den Fondsanteil an die Bank herausgeben müssen.
Ob sich mit dem Urteil bereits die verbraucherfreundlichere Linie des EuGH beim Karlsruher BGH durchgesetzt hat, ist aus Sicht der Verbraucherzentrale aber noch offen. Entscheidend sei, ob der XI. Zivilsenat - der beim Streit um die so genannten Schrottimmobilien bisher eher den Banken den Rücken gestärkt hat - nun ebenfalls auf die stärker an Anlegerinteressen orientierte Rechtsprechung der Kollegen vom II. Zivilsenat einschwenke, sagte Finanzexperte Lars Gatschke.
Der Bankensenat des BGH muss in den kommenden Monaten entscheiden, wie er die Vorgabe umsetzt. Wie der Sprecher des BGH am Donnerstag mitteilte, wird demnächst über entsprechende Fälle verhandelt.
dpa, 26.01.2006 |
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GM&P Info
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 2938
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| Verfasst am: 23.Feb 2006 10:00 Titel: |
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Klagen von Immobilienanlegern unter Berufung auf das Haustürwiderrufsgesetz – ein Fall der Anwaltshaftung?
Pressemitteilung von: BSZ® Bund für soziales und ziviles Rechtsbewußtsein e.V.
Tausende Klagen geschädigter Anleger wurden in den zurückliegenden Jahren geführt, in denen diese sich von der Verpflichtungen aus den zur Finanzierung eines Immobilienerwerbs geschlossenen Verträgen unter Berufung auf das Haustürwiderrufsgesetz befreien wollten. Der Kreditvertrag sei in einer Haustürsituation angebahnt worden, über das Recht zum Widerruf des Darlehensvertrages nach dem Haustürwiderrufsgesetz sei nicht oder nicht ordnungsgemäß belehrt worden und daher könne der Vertrag auch jetzt noch widerrufen werden, so dass der Darlehensnehmer die Rückzahlung des Darlehens nicht schulde, so die gängige Argumentation vieler Klagen. Von wenigen Fallkonstellationen abgesehen wurden die Prozesse regelmäßig verloren. Die bereits durch ihre Schrottimmobilien geschädigten Anleger haben nun die Prozesskosten als zusätzlichen Schaden. Bei einem Darlehen von 125.000 DM kamen da durch zwei Instanzen leicht 20.000 € zusammen.
Das Massenphänomen der verlorenen „Haustürwiderrufsklagen“ wirft die Frage auf, ob diese Prozesse überhaupt hätten geführt werden dürfen, ob der verheerende Ausgang der Klageverfahren nicht von vornherein absehbar und damit der zusätzliche Schaden für Tausende von Opfern von Schrottimmobilien vermeidbar gewesen wäre. In den allermeisten Fällen wird diese Frage zu bejahen sein. Wären die Kläger von ihren Anwälten darauf hingewiesen worden, dass davon auszugehen sei, dass eine Klage, die sich ausschließlich auf eine Haustürsituation und die unterlassene Belehrung über das Widerrufsrecht stützt, von Anfang an ohne eine grundlegende Änderung der Rechtsprechung keine Aussicht auf Erfolg hätte, wären sie nicht zur Klage bereit gewesen. Vor dem Hintergrund des insoweit eindeutigen Gesetzeswortlauts, der in § 3 Abs. 1 HWiG eine Verpflichtung zur Rückzahlung der erhaltenen Darlehensvaluta vorsieht, sowie der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur bestand von Anfang an wenig Veranlassung zur Euphorie.
Bis zur „Heininger-Entscheidung“ des EuGH (EuGH C-481/99, Urteil vom 13.12.2001) sprach der insoweit eindeutige Wortlaut von § 5 Abs. 1 HWiG überhaupt gegen eine Anwendung des Haustürwiderrufsgesetzes auf die ab dem 01.01.1991 zur Finanzierung von Immobilienerwerben gewährten Verbraucherkredite. Auch wenn die „Heininger-Entscheidung“ diese Anwendungsschranke aufgehoben hat, bleibt jedoch weiterhin die Frage, ob der Verbraucher gemäß § 3 Abs. 1 HWiG „die empfangenen Leistungen zurückzugewähren“, also die Darlehensvaluta nebst Zinsen (§ 3 Abs. 3 HWiG) zurückzuzahlen hat. Der Gesetzeswortlaut ist an Eindeutigkeit kaum zu überbieten.
In seinen jüngsten Entscheidungen stellt der EuGH fest, dass die Verpflichtung zur Rückzahlung des empfangenen Darlehens grundsätzlich nicht gegen Gemeinschaftsrecht verstößt und nur für einen Sonderfall die Rückzahlungsverpflichtung entfällt. Es ist daher in keiner Weise nachvollziehbar, wie Anlegern unter Berufung auf den Widerruf ihres Darlehensvertrages nach dem HWiG die Befreiung von Darlehensverbindlichkeiten in Aussicht gestellt werden konnte.
In den allermeisten dieser Fallgestaltungen musste und muss man als Anwalt bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt vor dem Hintergrund des insoweit eindeutigen Gesetzeswortlauts, der eine Rückzahlung des Darlehens nebst Zinsen vorsieht, sowie der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur davon ausgehen, dass Klagen, die sich ausschließlich auf eine Haustürsituation und die unterlassene Belehrung über das Widerrufsrecht stützen, ohne eine grundlegende Änderung der Rechtsprechung von Anfang an keine Aussicht auf Erfolg hatten und haben. Vor diesem Hintergrund mussten und müssen Mandanten bei einer Beratung gerade zu einer solchen Klage auf das hohe Risiko hingewiesen werden, welches darin besteht, dass man lediglich auf eine Rechtsprechungsänderung hofft, aber per heute nach heutigem Stand der Rechtsprechung das Verfahren einfach verloren ist und die gesamten Kosten des Rechtsstreits vom unterliegenden Kläger zu tragen seien werden.
Wurden die Anleger bei der anwaltlichen Beratung vor Klageerhebung auf diese für ihre Entscheidung wesentlichen Umstände nicht hingewiesen, bestehen konkrete Anhaltspunkte für eine anwaltliche Pflichtverletzung. Diese hätte in der Regel Schadenersatzansprüche gegen den Anwalt zur Folge. Er müsste die Kosten des von Anfang an aussichtslosen Rechtsstreits erstatten.
Dem BSZ® Bund für soziales und ziviles Rechtsbewußtsein e.V. liegen zwischenzeitlich mehrere Fälle zur Prüfung vor, in denen in den Augen der BSZ® Rechtsanwälte völlig aussichtslose Prozesse ohne auch nur den Hauch einer Risikobelehrung geführt wurden.
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Bei Bedarf lässt der BSZ® e.V. gerne derartige Fälle von seinen Anwälten prüfen. Betroffene können sich durch die Anwälte der BSZ® e.V. Interessengemeinschaft „Anwaltshaftung“ beraten lassen.
Die Aufnahme in die Interessengemeinschaft kostet einmalig 75,00 Euro. Dieser Betrag deckt die Verwaltungsgebühren des BSZ® e.V. ab. Die weitere Mitgliedschaft in der Interessengemeinschaft ist beitragsfrei. Diese 75.- Euro werden bei einer späteren Beauftragung der Rechtsanwälte in voller Höhe mit den Anwaltskosten verrechnet! Die Anspruchsprüfung des Falles durch die Rechtsanwälte löst jedoch keine gesonderten Kosten aus.
BSZ® Bund für soziales und ziviles Rechtsbewußtsein e.V.
Groß-Zimmerner-Str. 36 a, 64807 Dieburg
Telefon: 06071-823780
Internet: www.fachanwalt-hotline.de
Direkter Link zum Anmeldeformular für eine BSZ® Interessengemeinschaft:
http://www.fachanwalt-hotline.de/component/option,com_artforms/formid,4/Itemid,106 |
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GM&P Info
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 2938
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| Verfasst am: 5.März 2006 8:25 Titel: |
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Banken droht Niederlage bei Schrottimmobilien
In einem Musterprozess schlägt sich das Oberlandesgericht Bremen auf die Seite der Verbraucher. Damit werden EuGH-Vorgaben erstmals umgesetzt
In einer Musterklage um so genannte Schrottimmobilien hat das Oberlandesgericht (OLG) Bremen am Donnerstag die Klage einer Bank abgewiesen und ein verbraucherfreundliches Urteil gefällt. Die Bank müsse den Bankkunden von den wirtschaftlichen Risiken entlasten, wenn der Kunde für den Vertragsschluss an der Haustür überrumpelt und anschließend nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden sei, entschieden die Richter.
Sie wendeten damit als erstes OLG in Deutschland die rechtlichen Leitlinien an, die der Europäische Gerichtshof (EuGH) zur Lösung der umstrittenen Schrottimmobilienfälle im vergangenen Oktober vorgegeben hatte. "Das Urteil dürfte wesentliche Bedeutung für die Zukunft der Rechtsprechung in den Schrottimmobilienfällen haben", sagte der Anwalt Eberhard Ahr, der das Urteil erstritten hatte (Az: 2 U 20/02).
Der Fall hat Bedeutung für Hunderttausende Verbraucher, die vor allem in den 90er Jahren Immobilien gutgläubig als vermeintliche Steuerspar- oder Altersvorsorgemodelle erworben und den Immobilienkauf mit einem Bankkredit abgesichert hatten. Viele Banken hatten den Erwerb finanziert, ohne die Versprechungen teilweise windiger Vermittler und Strukturvertriebe zu hinterfragen. Bei einer umfassenden Rückabwicklung der Schrottimmobilienkäufe würden den Kreditinstituten hohe Schäden drohen.
Bislang ehe verworre Rechtslage
Die Rechtslage dazu war in Deutschland allerdings bislang eher verworren. Beim XI. Senat des Bundesgerichtshofs, dem "Bankensenat", setzte sich eine bankenfreundliche Rechtsprechung durch, die über Jahre hinweg auch von vielen unterinstanzlichen Gerichten eingehalten wurde.
Danach konnten die Bankkunden den Darlehensvertrag zwar widerrufen, mussten dann aber die Darlehenssumme auf einen Schlag zurückzahlen. Da das Geld der Verbraucher in überteuerten Immobilien steckte, war ihr Widerrufsrecht damit praktisch wertlos. Gleichzeitig erließ der II. Senat des Bundesgerichtshofs, der für Immobilienfonds zuständig ist, viel verbraucherfreundlichere Urteile als der Bankensenat. Angesichts der unklaren Rechtslage riefen die Bremer Richter schließlich den EuGH an und baten um eine Klarstellung.
In dem Fall, den das OLG Bremen dem EuGH vorlegte, hatte die Crailsheimer Volksbank auf Rückzahlung eines Darlehens in Höhe von rund 75.000 Euro gegen einen Kunden geklagt. Dieses Darlehen hatte der Kunde zur Finanzierung einer Schrottimmobilie aufgenommen und später nicht mehr bedienen können.
Fehlende Belehrung eine Pflichtverletzung
Die Luxemburger Richter entschieden dazu, dass der Bankkunde von den finanziellen Nachteilen des Immobilienkaufs freigestellt werden müsse, wenn er nicht über sein Widerrufsrecht belehrt wurde. Diese Vorgaben setzte das OLG Bremen mit der Entscheidung vom Donnerstag um.
Die Bremer Richter sahen in der fehlenden Belehrung eine Pflichtverletzung, die den Bankkunden zu Schadensersatz berechtige mit der Folge, dass er wirtschaftlich so gestellt werden muss, als habe er Immobilienkauf- und Darlehensvertrag nie geschlossen. Die Bank hingegen könne nicht die Rückzahlung des Darlehens verlangen. Stattdessen könne sie die Immobilie als das "mit dem Darlehen erworbene wirtschaftliche Substrat" zurückerhalten. "Die Bank ist auf die risikobehaftete Schrottimmobilie zu verweisen", sagte Anwalt Ahr.
Er rechnet nun mit einem erhöhten Beratungsbedarf von Schrottimmobilienkäufern, warnte aber vor zu großer Euphorie. "Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig", sagte er. Viele Fälle seien zudem schon entsprechend den Vorgaben des BGH-Bankensenats rechtskräftig entschieden worden.
Der Vorstandsvorsitzende der Crailsheimer Volksbank, Siegfried Heinzlmeier, kündigte unterdessen Revision vor dem Bundesgerichtshof an. "Wir halten an unserer Rechtsauffassung fest", sagte er.
FTD vom 03.03.2006 - von Nicola de Paoli |
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GM&P Mod. Team
Insider
Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 654
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| Verfasst am: 22.Apr 2006 6:24 Titel: |
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Neue Hoffnung für Erwerber von „Schrottimmobilien“
Pressemitteilung von: RAe Brandhofer & Encke
Nach dem lang erwarteten Urteil des Europäischen Gerichtshofes zum im Volksmund so bezeichneten „Schrottimmobilienskandal“ (Urteile des Gerichtshofes in den Rechtssachen C-350/03 und C-229/04 Elisabeth Schulte und Wolfgang Schulte / Deutsche Bausparkasse Badenia AG Crailsheimer Volksbank eG / Klaus Conrads, Frank Schulzke und Petra Schulzke-Lösche sowie Joachim Nitschke) schien der Weg für die Erwerber von Schrottimmobilien geebnet. Schließlich stellte der Europäische Gerichtshof in seinen vorerwähnten Entscheidungen klar, daß in den Fällen, in denen der Käufer im Rahmen des Darlehensvertrages nicht über sein Widerrufsrecht des Darlehensvertrages belehrt wurde, das Kreditinstitut die mit dem Immobilienerwerb verbundenen Risiken zu tragen hat. Gerechtigkeit schien sich Bahn gebrochen zu haben, konnten die involvierten Banken doch nun augenscheinlich erfolgreich in Anspruch genommen werden. Bei genauerem Hinsehen verfinsterte sich der Horizont jedoch augenblicklich wieder.
Aufgrund der Novellierung der Verjährungsvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches war die Verjährungsfrist der gegen die involvierten Banken gerichteten Ansprüche der Immobilienkäufer von ehemals 30 Jahren auf nurmehr 3 Jahre zusammengestrichen worden. Das Urteil des Europäischen Gerichtshofes erging damit zu einer Zeit, in der die meisten Ansprüche der Erwerber von „Schrottimmobilien nach neuem Recht bereits verjährt waren.
Gleichwohl sollten die Erwerber vor einer zivilrechtlichen Klage gegen ihre finanzierende Bank nicht zurückschrecken. Sie sollten sich im Rahmen des Klagverfahrens auf die Verfassungswidrigkeit der Verkürzung der Verjährungsfristen berufen, da hierdurch die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes verletzt worden sein dürfte.
Dies dürfte selbst in den Fällen gelten, in denen die Erwerber einen Widerruf des Darlehensvertrages noch gar nicht erklärt hatten. Bestand doch auch in diesen Fällen zumindest bereits ein - durch den Ausspruch des Widerrufs aufschiebend bedingtes -Anwartschaftsrecht auf Rückgewähr der an die Bank geleisteten Zahlungen. Auch das Anwartschaftsrecht untersteht bereits dem verfassungsrechtlichen Schutz der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG (vgl. zur Problematik des Schutzes von Anwartschaftsrechten durch Art. 14 GG BVerfG Beschluß vom 09.01.1991, 1 BvR 929/89; BVerfGE 83, 201).
Bei allem Verständnis für den Gesetzgeber ist jedenfalls kein hinreichender sachlicher Grund dafür erkennbar, die Verjährungsfrist bereits entstandener Rechtsansprüche rückwirkend zu verkürzen. Selbst wenn ein hinreichender sachlicher Grund bestanden hätte, wären die Inhaber bereits entstandener Ansprüche zumindest zu entschädigen gewesen (Art. 14 III GG). Eine Regelung mit ausschließlicher Wirkung für zukünftig entstehende Ansprüche hätte es im übrigen auch getan. Sollte das Bundesverfassungsgericht, dem die Angelegenheit vom Zivilgericht unmittelbar vorgelegt werden müßte, die Verkürzung der Verjährungsfrist auf bereits entstandene Rechtsansprüche für unwirksam erklären, würde wieder die alte 30-jährige Verjährungsfrist gelten. Insbesondere rechtsschutzversicherte Erwerber von Schrottimmobilien könnten durch Herbeiführung eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts die endgültige Wende im „Schrottimmobilienskandal“ herbeiführen.
Rechtsanwälte Brandhofer & Encke, |
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harakiri
Newbie
Anmeldungsdatum: 25.01.2006
Beiträge: 7
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| Verfasst am: 23.Apr 2006 19:56 Titel: Einfamilienhaus |
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gilt das Ganze mit den Schrottimmobilien nur bei Anlegern oder auch bei einem Kauf zu Wohnzwecken.
Meine Hausbank hatte uns damals das Haus genau auf den Kaufpreis (200000DM) geschätzt und diese dann auch zu 100 % finanziert.
Nach und nach kam dann durch Gespräche heraus, dass das Haus höchstens 120000 Wert war.
Nach Erweiterung und Dachausbau...... wurde das Haus wiederum geschätzt (von der gleichen Bank)
Ergebnis: 200000DM
Kann ich dagegen vorgehen, bestehen Chancen?
PS: Das Gutachten kostete damals 200DM, habe es aber nie gesehen!! |
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GM&P Info
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 2938
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| Verfasst am: 16.Mai 2006 18:40 Titel: |
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BGH-Verhandlung über Schrottimmobilien
Heute hat die Verhandlung über so genannte Schrottimmobilien vor dem Bundesgerichtshof (BGH) begonnen. Kernthema der insgesamt neun Verfahren gegen die Bausparkasse Badenia ist das Rücktrittsrecht bei den so genannten Haustürgeschäften. Nachdem der Europäische Gerichtshof in Luxemburg im Oktober 2005 entschieden hatte, dass die finanziellen Verluste der Haustür-Geschäfte nicht dem Verbraucher aufgebürdet werden können, wird eine Änderung der deutschen Rechtsprechung erwartet.
Quelle: cash-online |
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GM&P Info
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 2938
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| Verfasst am: 18.Mai 2006 6:13 Titel: |
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Hausbesitzer im Nebel
Klarheit ist etwas anderes: Für Käufer so genannter Schrottimmobilien liefert auch das lang ersehnte BGH-Urteil zu mehreren Fällen bei der Bausparkasse Badenia keine endgültige Rechtssicherheit. Zwar erleichterten die Richter die Beweisführung für die Anleger. Eine einfache Rückabwicklung der Geschäfte lehnten sie jedoch ab.
Enttäuscht ist Klaus Kratzer vor allem deshalb, weil er immer noch nicht weiß, was genau er seinen Mandanten raten kann: "Jetzt wäre Rechtssicherheit erforderlich gewesen, auf die die Menschen seit Jahren warten", kommentiert der Nürnberger Rechtsanwalt das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Verbraucherschutz in Sachen "Schrottimmobilien". Denn die Karlsruher Entscheidung vom Dienstag, aus der sich wohl Zehntausende von Anlegern Klarheit für mögliche Ansprüche aus dem Erwerb überteuerter Immobilien in den 90er Jahren erhofft hatten, lasse viele Fragen ungeklärt.
Schon seit Jahren halten die kreditfinanzierten Steuersparmodelle, mit denen in den 90er Jahren womöglich mehrere hunderttausend Anleger ohne Eigenkapital gelockt worden waren, den BGH in Atem. Es entspann sich ein bizarrer Streit zwischen ... hier weiterlesen ... klick .. klick |
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GM&P Mod. Team
Insider
Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 654
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| Verfasst am: 28.Jun 2006 7:03 Titel: |
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Badenia AG und Allwo AG unterliegen vor dem OLG Karlsruhe
Pressemitteilung von: BSZ® Bund für soziales und ziviles Rechtsbewußtsein e.V.
In den 90er Jahren wurden von Strukturvertrieben tausende Wohnungen an Anleger vermittelt, und zwar auch solche des sozialen Wohnungsbaus (Neue Heimat).
In vielen derartigen Fälle trat dabei die Allwo Allgemeine Wohnungsvermögens AG als Verkäuferin solcher Wohnungen auf. Finanziert wurden diese Wohnungen dann meist über die Deutsche Bausparkasse Badenia AG, eine Schwestergesellschaft der Allwo AG, die beide zu dem AMB (Aa-chener und Münchner) Konzern gehören.
Herr B. und seine Ehefrau hatten zunächst vor dem LG Karlsruhe auf Rückgängigmachung der Kauf- und Darlehensverträge sowie auf Schadensersatzzahlung geklagt. Das LG Karlsruhe hatte die Klage abgewiesen. Diese Entscheidung ist nunmehr durch das Urteil des OLG Karlsruhe vom 21. Juni 2006 korrigiert worden. Danach wurden sowohl die Badenia als auch die Allwo verurteilt. Die abgeschlossenen Verträge müssen rückabgewickelt werden, die Allwo mss dabei an das geschädigte Immobilienopfer rund € 150.000,00 Zug um Zug gegen Übertragung der überteuerten Wohnung bezahlen. Der dortige Kläger erhält damit seine sämtlichen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie geleisteten Aufwendungen zurück und wird zudem auch für die Zukunft von weiteren Zahlungsverpflichtun-gen im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung der Eigentumswohnung in Westerstede freigestellt.
Das Urteil dürfte weit reichende Bedeutung haben. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass bislang zahlreiche Oberlandesgerichte derartige Klagen von geschädigten Immobilienopfern gegen die Badenia abgewiesen hatten, insbesondere auch nach der ersten obergerichtlichen Entscheidung des OLG Karlsruhe in einem ähnlich liegenden Fall am 24.11.2004.
Die Entscheidungsgründe liegen noch nicht vor, im Hinblick auf die mündliche Verhandlung kann je-doch nach Mitteilung von BSZ® Anlegerschutzanwalt Hans Witt von Witt Nittel Rechtsanwälte aus Heidelberg, der den Kläger und seine Ehefrau vertreten hatte, davon ausgegangen werden, dass sich das OLG Karlsruhe auch mit den erst kürzlich ergangenen Entscheidungen des BGH vom 16.05.2006 eingehend befassen wird. In den vorgenannten Entscheidungen hat sich der BGH erstmals mit der Frage eines institutionalisierten Zusammenwirkens der Verkäuferseite, des Vertriebes und der finan-zierenden Bank/Bausparkasse auseinandergesetzt.
Ausdrücklich warnt Herr Rechtsanwalt Werner Willeke von Witt Nittel Rechtsanwälte vor den mögli-chen Folgen einer Verjährung, die für die bislang noch nicht anhängigen Fälle eintreten kann: „Der Gesetzgeber hat hier gerade im Hinblick auf derartige Fälle in unzumutbarer Weise die Verjährung von 30 Jahren auf drei Jahre verkürzt. Mit dieser Verkürzung gibt es zahlreiche tatsächliche und rechtliche Schwierigkeiten, so dass dringend anzuraten ist, die Fälle umgehend von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Andernfalls muss damit gerechnet werden, dass bei einem weiteren Abwarten Ver-jährung eintreten könnte, soweit diese nicht bereits eingetreten ist.“
Die Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 21.06.2006 ist bezüglich der Verurteilung gegen die Allwo rechtskräftig, im Hinblick auf die Verurteilung gegenüber der Badenia ist hingegen die Revision zuge-lassen.
| Zitat: |
| Betroffene können sich der BSZ® e.V. Interessengemeinschaft „Allwo “ anschließen. Die Aufnahme in die Interessengemeinschaft kostet einmalig 75,00 Euro. |
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 2938
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| Verfasst am: 14.Jul 2006 8:08 Titel: |
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OLG Düsseldorf stärkt Rechte von "Schrottimmobilien"-Anlegern
Pressemitteilung von: Thieler Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in einer wichtigen Entscheidung die Rechte von Anlegern bei sog. "Schrottimmobilien" gestärkt.
Die dortige Klägerin beteiligte sich im Jahre 2000 an einem geschlossenen Immobilienfonds.
Der Fonds wurde zum Erwerb, Betrieb, zur Verwaltung und Vermietung sowie der Verwertung von gewerblichen und wohnungswirtschaftlichen Immobilien gegründet.
In den Fonds wurden überwiegend Wohnanlagen, Einkaufszentren, Fachmarktzentren und Seniorenpflegeheime eingebracht.
Die Klägerin wollte von der beklagten Rechtsschutzversicherung Kostenübernahme für eine vor dem Landgericht Berlin anhängige Klage, mit der sie Schadenersatz mit der Behauptung geltend macht, durch einen fehlerhaften Prospekt und Täuschung über die tatsächlichen wirtschaftlichen Hintergründe zur Beteiligung an dem Fonds veranlasst worden zu sein.
Die Beklagte verweigerte Rechtsschutz unter Hinweis auf ihre Versicherungsbedingungen, nach denen kein Rechtsschutz für die Wahrung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang mit "dem Erwerb oder der Veräußerung eines vom Versicherungsnehmer nicht selbst genutzten Gebäudes oder Gebäudeteils" gewährt werden muss.
Diesem sehr häufig vorkommenden Einwand von Rechtsschutzversicherungen ist das OLG Düsseldorf nun entgegengetreten.
Die rechtliche Auseinandersetzung, die aus der Beteiligung der Klägerin an dem geschlossenen Immobilienfonds herrührt, steht nach Auffassung des Gerichts nicht in ursächlichem Zusammenhang mit "dem Erwerb eines vom Versicherungsnehmer nicht selbst genutzten Gebäudes".
Maßgebend sei, ob der durchschnittliche Versicherungsnehmer seine Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds als Erwerb eines von ihm nicht selbst genutzten Gebäudes betrachtet.
Ist das nicht der Fall, handele es sich aus Sicht des Versicherungsnehmers um eine reine Kapitalanlage in für ihn regelmäßig anonyme Objekte.
Anlegern derartiger Beteiligungen, die bislang ähnliche Probleme mit Ihrer Rechtsschutzversicherung hatten, sollten den Fall nunmehr erneut prüfen lassen.
Thieler Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Rechtsanwalt Stefan A. Seitz |
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GM&P Mod. Team
Insider
Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 654
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| Verfasst am: 20.Jul 2006 6:27 Titel: |
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Wem hilft das Rechtsberatungsgesetz bei „Schrottimmobilien“-Fällen noch?
Pressemitteilung von: Thieler Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Der für das Börsen- und Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in einer aktuellen Entscheidung erneut gegen die Anleger entschieden.
Wer einem nicht zur Rechtsberatung befugten Dritten eine wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksame notarielle Vollmacht erteilt hat, kann nach Auffassung der Richter an einen vom Bevollmächtigten geschlossenen Darlehensvertrag gebunden sein, wenn dem Darlehensgeber zuvor eine Ausfertigung einer notariellen Grundschuldbestellungsurkunde, in der das Vorliegen einer Ausfertigung der Vollmacht vermerkt ist, zusammen mit einer Abschrift der Vollmacht zugegangen ist.
Im entschiedenen Fall stritten die klagenden Anleger mit der beklagten Bank über die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde.
Die Kläger wollten eine noch zu errichtende Eigentumswohnung erwerben.
Hierzu erteilten sie einer Steuerberatungsgesellschaft umfangreiche Vollmachten, alle notwendigen Geschäfte zu erledigen.
Wie in diesen Fällen üblich, wurde zugunsten der Bank eine Grundschuld bestellt und die Kläger übernahmen durch den Bevollmächtigten in Höhe des Grundschuldbetrages zuzüglich Zinsen die persönliche Haftung.
Zugleich unterwarfen sich die Kläger durch Erklärung des Vertreters der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.
Der BGH bejaht zwar die Unwirksamkeit der Vollmacht bezogen auf die Vollstreckungsunterwerfung in das persönliche Vermögen, meint allerdings, die Kläger dürften sich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf diese Unwirksamkeit berufen, weil eine wirksame Verpflichtung zur Abgabe dieser Erklärung durch eine ergänzende Vereinbarung nach Abschluss des Darlehensvertrages zustande kam.
Diese Vereinbarung sei nach Ansicht des BGH zugunsten der Bank als wirksam anzusehen.
Zwar käme auch hier eine Unwirksamkeit der Vollmacht des Vertreters in Betracht, im konkreten Fall griffen jedoch Rechtsscheinsgesichtspunkte nach § 172 Abs. 1 BGB.
Im Vertretungsrecht des BGB wird eine unwirksame Vollmacht unter bestimmten Umständen als wirksam betrachtet.
Das gilt beispielsweise in bestimmten Fällen, in denen der Vertretene einem Dritten die Bevollmächtigung mitteilt oder der Vertreter dem Vertretenen eine Vollmachtsurkunde ausgehändigt hat.
Um einen derartigen Fall handelt es sich hier nach Auffassung des BGH.
Der Bank müsse spätestens bei Abschluss des Darlehensvertrages eine Ausfertigung der notariellen Vollmachtsurkunde vorgelegen haben, oder der Notar müsse bei der notariellen Beurkundung der Grundschuldbestellung das Vorliegen der Vollmacht ausdrücklich in seine Verhandlungsniederschrift aufgenommen und deren Ausfertigung zusammen mit einer Abschrift der Vollmacht dem Geschäftsgegner zugestellt haben.
Wenn in der ergänzenden Vereinbarung vermerkt war, dass die Vollmacht in Ausfertigung, sowie eine beglaubigte Abschrift dieser Vollmacht vorlagen, soll sich dieser Rechtsschein auch auf den Darlehensvertrag beziehen.
Der BGH vertritt die Auffassung, dass die Wirksamkeit eines Darlehensvertrages nach Rechtsscheingrundsätzen herbeigeführt werden kann, wenn die nichtige Vollmacht dem Notar bei der Beurkundung des notariellen Kauf- und Werklieferungsvertrages vorlag, dieser das Vorliegen der Vollmacht ausdrücklich in die Verhandlungsniederschrift aufgenommen und deren Ausfertigung zusammen mit einer Abschrift der Vollmacht dem Darlehensgeber übermittelt hat.
Nichts anderes könne gelten, wenn die notarielle Urkunde der Bestellung einer Grundschuld dient, die von den Darlehensnehmern nach dem Kreditvertrag als Sicherheit zu stellen ist.
Für die Anleger sind diese Entscheidungen nur schwer nachzuvollziehen.
Der XI. Zivilsenat unternimmt in seiner aktuellen Rechtsprechung zunehmend Anstrengungen, die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz praktisch auf Null zu reduzieren.
Auf einen unwirksamen Vollstreckungstitel könne sich der Anleger nach Treu und Glauben nicht berufen.
Die Verbotsnorm wird dadurch faktisch in die Bedeutungslosigkeit verbannt.
Wegen der engen Grenzen, in denen sich Anleger auf die Unwirksamkeit eines Darlehensvertrages bei sog. Bauherren- oder Erwerbermodellen berufen können, sollten Betroffene unbedingt anwaltlichen Rat eines in diesem Rechtsgebiet spezialisierten Rechtsanwalts einholen.
Thieler Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Rechtsanwalt Stefan A. Seitz |
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 2938
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| Verfasst am: 27.Nov 2006 15:04 Titel: |
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| Zitat: |
Haftung der Bank bei der Finanzierung überteuerter
„Schrott“-Immobilien
1. Ein Wissensvorsprung der kreditgebenden Bank in Bezug
auf eine sittenwidrige überteuerung der finanzierten Wohnung,
der eine Aufklärungspflicht begründet, setzt neben der
objektiven überteuerung der Immobilie auch die Kenntnis der
Bank davon voraus. Eine solche muss der Darlehensnehmer
darlegen und beweisen. Zu seinen Gunsten greift weder ein
Anscheinsbeweis noch eine tatsächliche Vermutung der
Kenntnis allein aufgrund der objektiven überteuerung.
2. Für einen Schadensersatzanspruch wegen unterlassener
Widerrufsbelehrung nach HWiG nach den Entscheidungen
des EuGH vom 25.10.2005 (EuGH v. 25.10.2005 – Rs. C-350/03,
MDR 2006, 278; v. 25.10.2005 – Rs. C-229/04) muss die unterlassene
Belehrung kausal für den eingetretenen Schaden
gewesen sein. Besteht der Schaden im Abschluss eines Kauf-
vertrages über eine überteuerte Immobilie, kann grundsätzlich
keine Kausalität bestehen, wenn der Kaufvertrag vor dem
Darlehensvertrag abgeschlossen wurde.
OLG Frankfurt, Urt. v. 22.2.2006 – 9 U 37/05
(rkr.; LG Frankfurt/M., Urt. v. 6.4.2005 – 2/2 O 87/02)
Quelle: OLG Report |
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 2938
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| Verfasst am: 21.Dez 2006 7:35 Titel: |
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| Zitat: |
Neue Hoffnung für Darlehensnehmer der Badenia
Kammergericht Berlin verurteilt die Badenia, einen Käufer einer Immobilie von allen Darlehensverbindlichkeiten freizustellen und die bereits auf das Darlehen geleisteten Beträge zurückzuzahlen
Mit Urteil vom 24.11.2006 verurteilte das Kammergericht Berlin die Badenia Bausparkasse, den Klägern die bereits auf das Darlehen gezahlten Beträge zurückzuerstatten und sie von sämtlichen Verbindlichkeiten aus dem abgeschlossenen Darlehensvertrag freizustellen. Im Gegenzug müssen die Kläger die finanzierte Schrott-Immobilie an die Badenia übertragen.
Mit dieser Entscheidung folgt das Kammergericht der aktuellen Rechtsprechung des BGH wonach einem Anleger auch Schadenersatzansprüche gegen die Finanzierungsbank zustehen, wenn zum einen ein sog. institutionales Zusammenwirken zwischen Finanzierungsbank und Vermittler vorliegt und zum anderen die Bank einen konkreten Wissensvorsprung hat.
Nach Auffassung von Rechtsanwalt Steffen Liebl, von der Kanzlei CLLB-Rechtsanwälte wurden durch diese –nun rechtskräftige- Entscheidung, die Rechte der Erwerber von sog. „Schrottimmobilien“ deutlich gestärkt.
In dem jetzt entschiedenen Fall wurde zur Überzeugung der Kammer festgestellt, dass die Badenia über einen konkreten Wissensvorsprung in Bezug auf spezielle Risiken beim Erwerb der finanzierten Immobilie verfügte.
Die Bausparkasse musste von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers ausgehen, da eine erhebliche Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Wohnung bestand.
Eine sittenwidrige Übervorteilung des Käufers liegt nach ständiger Rechtssprechung dann vor, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.
Das Kammergericht kam weiter zu dem Ergebnis, dass die Finanzierungsbank über einen konkreten Wissensvorsprung über die aktuellen monatlichen Mietpoolausschüttungen verfügte, ohne darüber zu informieren. Die Finanzierungsbank hat trotz Kenntnis der arglistigen Täuschung durch die Vermittler ihr Wissen nicht preisgegeben.
Ein institutionales Zusammenwirken wird dann bejaht, wenn eine ständige Geschäftsbeziehung zwischen Verkäufer, den beauftragten Vermittlern und der Finanzierungsbank besteht. Von einer ständigen Geschäftsbeziehung kann man dann ausgehen, wenn eine Vertriebsvereinbarung, ein Rahmenvertrag oder konkrete Vertriebsabsprachen stattgefunden haben und wenn der Verkäufer oder Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen desselben Objekts vermittelt haben, oder wenn unbeanstandet Formulare des Kreditgebers benutzt wurden ( BGH Az. XI ZR 283/03).
Die Entscheidung des Kammergerichts bedeutet für die Anleger einen weiteren Schritt nach vorne. Betroffenen Anlegern wird geraten, eine juristische Überprüfung ihres finanzierten Immobilienerwerbs vornehmen zu lassen.
Pressemitteilung von: BSZ® |
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Struckischreck
* Consulter *
Anmeldungsdatum: 27.04.2005
Beiträge: 1971
Wohnort: Bayern
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| Verfasst am: 12.März 2007 9:21 Titel: Fernsehtipp |
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ARD, Montag, 12. März 2007, Magazin/Dokumentation 21:00 - 21:45 Uhr
Die Bauspar-Falle
Der Kampf um die Schrottimmobilien |
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Spiritus Rector
* Consulter *
Anmeldungsdatum: 12.12.2003
Beiträge: 1123
Wohnort: Hamburg
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| Verfasst am: 20.März 2007 15:39 Titel: |
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Schrottimmobilien: Badenia erzielt Etappensieg
Wegen eines Verfahrensfehlers muss der Rechtsstreit um so genannte Schrottimmobilien neu aufgerollt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hob am Dienstag ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe, das der Bausparkasse Badenia vollen Schadenersatz auferlegt hatte, auf. Der Fall wurde an das OLG zurückverwiesen.
Der BGH musste sich in der Verhandlung mit der Klage einer Polizistin befassen, die 1997 mit einem Badenia-Darlehen über 51.000 Euro eine überteuerte Wohnung gekauft hatte. Das für die Wohnungsanlage geltende Mietpool-Konzept ging nach Ansicht des OLG von einer völlig unrealistischen Rendite aus - deshalb sei das Konzept von Anfang an "betrügerisch" gewesen, befand das OLG Karlsruhe und gab im November 2004 der jungen Frau Recht.
Zeuge nicht vernommen
Der einstige Badenia-Finanzvorstand soll dem OLG zufolge Teile des Konzepts gekannt haben. Allerdings hatte das Gericht den Finanzvorstand im Prozess nicht selbst als Zeugen vernommen. "Das ist verfahrensfehlerhaft", sagte der BGH-Senatsvorsitzende Gerd Nobbe. Badenia - Deutschlands viertgrößte Bausparkasse und eine Tochter des Finanzkonzerns AMB Generali - hatte gegen das OLG-Urteil Revision beim BGH eingelegt.
Wie zahlreiche andere Betroffene hatte auch die klagende Polizistin die Eigentumswohnung gekauft, um Steuern zu sparen. Die Badenia hatte in den 90er Jahren rund 5000 Schrottimmobilien finanziert, die von der inzwischen insolventen Dortmunder Gruppe Heinen und Biege vermittelt worden waren. Die Käufer mussten einem Mietpool beitreten, in den die Mieteinnahmen flossen - doch der Mietpool war schon nach einigen Jahren bankrott. Die Mieteinnahmen waren von vornherein in betrügerischer Absicht zu hoch kalkuliert worden.
Badenia macht Vergleichsangebote
Als die erhofften Einnahmen ausblieben, wollte die Polizistin sich nicht nur von der Immobilie, sondern auch von dem Badenia-Darlehen lösen. Die Juristen müssen sich in allen Fällen mit folgender Frage befassen: Kann sich ein Käufer, der seine Darlehensraten angesichts der ausbleibenden Mieteinnahmen nicht mehr bedienen kann, vom seinem Schuldenberg befreien? Denn juristisch sind der Wohnungskauf einerseits und der Kreditvertrag andererseits getrennte Geschäfte.
Das jetzt wieder ans OLG verwiesene Verfahren hat weit reichende Bedeutung, weil zahlreiche Klagen gegen Badenia anhängig sind. Mit der BGH-Entscheidung ist die Hoffnung der Kläger auf rasche Schadenersatzzahlungen von der Badenia zunichte gemacht worden.
_________________
Wenn der Staat pleite macht, geht natürlich
nicht der Staat pleite, sondern seine Bürger.
(Carl Fürstenberg, dt. Bankier, 1850-1933)
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 2938
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| Verfasst am: 20.März 2007 18:55 Titel: |
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Aktuell vom 20.03.2007
Bundesgerichtshof entscheidet zu "Mietpools" bei sogenannten "Schrottimmobilien"
| Zitat: |
Der u. a. für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte erneut über Ansprüche von Verbrauchern im Zusammenhang mit sogenannten "Schrottimmobilien" zu entscheiden.
Die Klägerin nimmt die beklagte Bausparkasse auf Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung in Anspruch. Von einem Vermittler geworben, erwarb die Klägerin im Jahre 1997 zwecks Steuerersparnis eine vermietete Eigentumswohnung in Schwelm für rd. 88.000 DM. Zur Finanzierung des Kaufpreises nahm sie ein Grundschuldvorausdarlehen einer Bank über 100.000 DM auf, das durch zwei mit der Beklagten abgeschlossene Bausparverträge getilgt werden sollte. Wie in dem Darlehensvertrag vorgesehen, trat die Klägerin der für das betreffende Objekt bestehenden Mieteinnahmegemeinschaft bei. Mit ihrer Klage beruft sie sich u. a. auf die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten. Sie macht geltend, das Mietpoolkonzept habe betrügerisch von Anfang an überhöhte Ausschüttungen vorgesehen, um eine entsprechende Rendite vorzutäuschen. Obwohl dies der beklagten Bausparkasse bekannt gewesen sei, habe sie den Beitritt zum Mietpool zur Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens gemacht und die überhöhten Mietpoolausschüttungen als tatsächliche Mieterträge behandelt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in ZIP 2005, 698 veröffentlicht ist, hat ihr nach Beweiserhebung über die Üblichkeit des verlangten Beitritts zu einer Mieteinnahmegemeinschaft stattgegeben, hat aber die Revision zugelassen.
Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an einen anderen Senat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist eine finanzierende Bank dem Darlehensnehmer nicht allein deshalb zur Aufklärung verpflichtet, weil sie seinen Beitritt zu einem für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung gemacht hat. Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank können sich in diesem Zusammenhang allerdings bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools ergeben. Dies kann etwa in Betracht kommen, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools verlangt oder in Kenntnis des Umstands, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die die Anleger als Poolmitglieder haften müssen, oder in Kenntnis des Umstands, dass an die Poolmitglieder überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit der Anlage vermitteln.
Im zur Entscheidung stehenden Fall kann dies noch nicht abschließend beurteilt werden. Zwar steht fest, dass die Vermittler und die Mietpoolverwalterin die Klägerin durch evident unrichtige Angaben zur angeblich in dem konkreten Mietobjekt erzielbaren Miete und durch Auszahlung entsprechend überhöhter Mietpoolausschüttungen, denen keine entsprechenden Mieteinnahmen zugrunde lagen, arglistig getäuscht haben. Nicht tragfähig sind hingegen die Feststellungen des Berufungsgerichts, dies sei der Beklagten bekannt gewesen. Eine Kenntnis der beklagten Bausparkasse von den konkreten Risiken des Mietpools hätte das Berufungsgericht nicht ohne Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen annehmen dürfen, da die Kenntnis zwischen den Parteien streitig ist, Zeugenbeweis angeboten war und die vorliegenden Unterlagen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts eine Kenntnis der Beklagten nicht ausreichend belegen. Mangels tragfähiger Feststellungen zur Kenntnis der beklagten Bausparkasse erweist sich auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, die Bausparkasse habe sich wissentlich an einem Betrug zu Lasten der Anleger beteiligt, nach gegenwärtigem Sachstand als nicht tragfähig.
Nach Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht wird dieses nunmehr in der prozessual gebotenen Weise die erforderlichen Feststellungen zu der von der Klägerin behaupteten Kenntnis der beklagten Bausparkasse von der arglistigen Täuschung zu treffen haben. Hierbei wird der Klägerin im Anschluss an die Entscheidung des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04) unter dem Gesichtspunkt eines die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprungs der finanzierenden Bausparkasse eine Beweiserleichterung zugute kommen, da die beklagte Bausparkasse in institutioneller Weise mit den Vermittlern zusammen gearbeitet hat. Ihre Kenntnis von der arglistigen Täuschung durch die Vermittler wird daher vermutet und es wird ihr obliegen, diese Vermutung mit den von ihr angebotenen Beweismitteln zu widerlegen.
Urteil vom 20. März 2007 – XI ZR 414/04 |
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