Vorgehensweise bei Zwangsverteigerung

Tweedle-Dee · Newbie Anmeldungsdatum: 15.03.2006 Beiträge: 4

Hallo Forumsgemeinde,

Habe dieses Forum bei meiner Suche nach Informationen zu meiner Situation gefunden und möchte nun meine Geschichte darstellen um ein paar Anregungen zur weiteren Vorgehensweise zu erhalten.

Ich bin Unternehmer 66 Jahre und noch voll im Geschäftsleben tätig.
1994 beschloss ich ein Haus (für Privat mit Büroanbau für meine gut gehende Touristik Firma) zu bauen. Das fertige Haus kostete inkl. Grundstück 1,25 Mio. Euro. Als Eigenkapital besaß ich damals
ca. 600.000 Euro.
Meine damalige Hausbank (Reuschel & Co) hat die damalige Finanzierungsplanung sowie die Hypothekenbesorgung erledigt. Die 1. Rang Grundschuld bei der Bayerischen Handels Bank, die 2. Rangstelle Grundschuld wurde von meiner Hausbank übernommen.
Kreditsumme war: 1. Rang 400.000 Euro, 2. Rang war 225.000 Euro
Die komplette Ausarbeitung der Finanzierung sowie die Beschaffung der Kredite hatte damals der Filialleiter meiner Hausbank erfolgreich abgewickelt. Eine Beratung durch die beauftragte Bank (Filialdirektor) ist vorher und nachher nicht erfolgt. Aus diesem Grund habe ich auch ohne Kenntnis der Tragweite im Kreditvertrag eine Zwangsunterwerfungsklausel unterschrieben, für den Fall das die vereinbarten Raten nicht bezahlt werden. Als Laie auf dem Gebiet der Finanzierung musste ich mich auf die korrekte Abwicklung meines Hausbank Filialleiters verlassen können.

Im Jahr 2001/02 musste meine Firma, bedingt durch die Terroranschläge vom 11. September Umsatzeinbussen von fast 80% hinnehmen. Die Tätigkeit meiner Firma war auf die Kunden aus USA ausgerichtet die damals schlagartig so ziemlich alles stornierten.

Daraufhin konnte ich die monatlichen Raten (insgesamt ca. 5.000 Euro p. Monat) nicht mehr in voller Höhe bezahlen, da die Umsätze ins Bodenlose fielen. Lange Rede kurzer Sinn, die Banken wurden da natürlich sofort tätig. Das Darlehen und die Buchgrundrundschuld der Handelsbank wurde weitergereicht/verkauft. So landete die Forderung zuerst bei der Fa. HVB Real Estate Bank AG, die durch Umwandlung der Bayerischen Handelsbank im Jahr 2001 entstanden ist. Danach firmierte diese Gesellschaft im Jahre 2003 in Hypo Real Estate AG um. Im Jahre 2004 wurde diese Gesellschaft ausgegliedert und durch eine Neugründung auf die Fa. Investment Olympic GmbH umgewandelt die dann ihrerseits Forderungen und Grundschuld an die Westend Olympic GmbH übertrug/verkaufte. Im Januar 2005 hat nun die Fa. Hudson Advisors Germany GmbH (Kreditverwertungsgesellschaft) das ganze übernommen, ein Ableger der Westend Olympic GmbH.
Ziemlich kompliziert und verwirrend nicht wahr?
Ich könnte noch 10 Seiten mehr Details schreiben, aber dies würde den Rahmen hier wohl sprengen.

Seit August 2005 habe ich an die Fa. Hudson dann gem. einer Vereinbarung monatlich 1.000 Euro bezahlt und versucht das Haus zu verkaufen. Bis zum Dezember 2005 leider erfolglos.
Durch verschiedene Sachbearbeiter der Fa. Hudson wurde mir mehrmals zugesichert (mündlich und schriftlich) das eine Zwangsversteigerung ohne mein Wissen nicht vorgenommen wird und das zusätzlich die Fa. Hudson aufgrund Ihrer Kontakte eine Partnerbank benennen wird, die eine Umschuldung vornimmt.
Die Fa. Hudson Advisors GmbH hat im Dezember 2005 völlig überraschend und entgegen aller Zusicherungen und Absprachen und ohne mich zu unterrichten die Zwangsversteigerung meines Hauses bei Gericht eingeleitet. Gleichzeitig wurde, was bei einem solch „kleinen“ Objekt unüblich ist durch Beschluss des Gerichtes die Zwangsverwaltung angeordnet. Ich habe für die Wahrnehmung meiner Interessen gegen die die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung im Januar 2006 Einspruch durch meinen Anwalt einlegen lassen. Eine Entscheidung des Gerichtes liegt derzeit noch nicht vor.

Welche Möglichkeiten habe ich nun noch in der momentanen Situation…
a) einen freihändigen Verkauf zu erwirken oder
b) gegen die Banken vorzugehen (nicht stattgefundener Beratung)
c) gegen den von mir nicht gewollten und nicht bekannt gegebenen Weiterverkauf an eine Verwertungsgesellschaft

Ich würde mich freuen dazu einige Tipps oder Empfehlungen zu erhalten.

Greetings Tweedle-Dee

Tweedle-Dee · Newbie Anmeldungsdatum: 15.03.2006 Beiträge: 4

Hmm... kann denn da niemand was dazu sagen ?

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

auch wenn es wenig tröstet, die Vorgehensweise in Ihrem Fall ist vollkommen normal. Sie sollten sich auch davon trennen, daß man gegen Sie mit "unfairen" Mitteln vorgegangen ist. Wie gesagt, das Vorgehen ist normal - und mit ziemlicher Sicherheit auch rechtlich unbedenklich.

Was Sie tun können, hängt davon ab, was sie tun wollen. Hört sich blöde an, ist aber so.

Zu Ihren Fragen:

a. Verkaufen können Sie immer. Sie sind Eigentümer und daran hat sich nichts geändert. Allerdings ist bei dem Verkauf die Pfandfreigabe der beteiligten Institute zu berücksichtigen. Dies allerdings nur dann, wenn der Verkaufspreis unter den Belastungen liegt.

b. sicherlich obliegt dies einer juristischen Prüfung. Eine Gegenfrage: Wo soll denn der angebliche Beratungsfehler liegen? Lesen können (und konnten) Sie bereits bei Abschluß des Vertrags. Unterwerfungsklauseln sind normaler Bestandteil von Verträgen bzw. Folge bei Nichteinhaltung der Verpflichtungen. Oder soll der Beratungsfehler in der blauäugigen Zusicherung liegen, ohne Ihre "Zustimmung" nichts gegen Sie zu tun? Und man nunmehr trotzdem die Zwangsversteigerung gegen Sie betreibt? Grundsätzlich hat der Gläubiger das Recht, den Weg, wie er wieder zu seinem Geld kommt, selbst auszusuchen.

c. Wie gesagt, Ihr Fall ist nichts besonderes. Mittlerweile verkaufen viele Institute ihre Risikoengagements an sogenannte "Badbanks" oder an verbundene Verwertungsgesellschaften (z.B. EuroHypo, Coba, Volksbanken etc..). Dieser Verkauf ist legal - Sie werden aller Voraussicht nach dagegen nichts tun können - Schließlich kann ich im Geschäftsleben auch meine Forderungen an Factoringgesellschaften verkaufen.

Die entscheidende Frage ist doch:

Was wollen Sie erreichen?

Verkaufen?

Behalten?

Die Bank ärgern?

grüße
gundel

berlincommerz · Newbie Anmeldungsdatum: 09.11.2005 Beiträge: 30 Wohnort: Berlin

hallo ...

eigentlich gibt es gundels ausführungen nichts hinzuzufügen ...

... im übrigen hat die bank doch tatsächlich keine zwangsversteigerung ohne ihr wissen durchgeführt ... post vom gericht werden sie ja sicher bekommen haben ...

... einen beratungsfehler sehe ich auch nicht, hätte die bank sie vor nicht-vertragsgemäßer rückzahlung warnen sollen? ... was hätten sie dann getan, eine bank gesucht, die auf rückzahlung ggf. verzichtet? ... unschlüssig! ...

... was die zwangsverwaltung angeht, so ist es ein irrglaube, dass ein objekt dafür "zu klein" sein kann ... wenn es mieteinnahmen bzw. zu zahlende beträge für über das mass des notwendigen hinausgehende eigennutzung gibt (oder die bank misstrauisch ist), wird zwangsverwaltung beantragt und i.d.r. angeordnet ...

... sie müssen in die puschen kommen und entscheiden was sie wollen ...

aufrichtende grüsse

Pebro · Newbie Anmeldungsdatum: 26.10.2004 Beiträge: 39

hochinteressantes Thema, das in die heutige Zeit paßt. Ich denke mal, daß der User Tweedle-Dee in erster Linie mit einem blauen Auge aus der Angelegenheit herauskommen will, wenn er die Immobilie schon nicht behalten kann? Da stellt sich doch die Frage, welche Mittel und Wege bleiben ihm wenn er z.B. das Haus behalten will, aber momentan die Annuitäten nicht in voller Höhe bedienen kann? Gibt es dazu Ratschläge?

Viele Grüße, Pebro

berlincommerz · Newbie Anmeldungsdatum: 09.11.2005 Beiträge: 30 Wohnort: Berlin

hallo pebro ...

... so herzzerreissend einzelschicksale auch immer sein mögen - der user tweedle-dee führte aus, dass er durch die anschläge des 11. september in diese wirtschaftliche schieflage geriet und er seit august 2005 an eine verwertungsgesellschaft monatlich 1000 euro zahlt, anstelle von 5000 euro lt. ursprünglichem kreditvertrag ...

... unterstellen wir mal, dass ein pfiffiger touristikmanager einigermaßen fix in der orientierung bzw. umorientierung sein MUSS, dann hat unser schuldner es von 2001 bis 2005 offensichtlich nicht verstanden, sein schiff zu wenden bzw. in ruhigeres fahrwasser zu steuern ... selbst die amis haben in der zwischenzeit ihre trümmer sortiert und schreiten mit dem neubau voran ...

... unterstellen wir weiter, dass zum beispiel SIE, user pebro, zufällig eine runde million euro auf der hohen kante haben und ein gutes investment suchen ... na, lust in ein "künftig hundertprozentig boomendes" geschäft zu investieren, damit dessen eigentümer sein haus behalten kann?

... eben, ich auch nicht ... und sicher auch keine bank, solange er nicht VORWÄRTS denkt ...

... nochmals zum verständnis, ich will nicht schulmeistern, aber die zeiten wo einen andere aus dem schlamassel zogen wenn man nur laut genug hilfe geschrien hat, sind vorbei ... für unseren beitragschreiber heisst das, zusehen, dass er zügig sein haus auf dem freien markt verkauft bekommt ...

... noch etwas allgemeines ...

... sicher haben die amis uns etwas voraus, indem sie sogar lieber geschäftlich einmal gescheiterten existenzen eine neue chance anbieten als neugründer zu flankieren - aber wir müssen uns darüber nicht wundern, solange wir selbst über "pleitiers" oder "insolvente menschen" oder aber "schufageschädigte" herziehen ...
... wer heute mit steinchen wirft, den kann selbst morgen die lawine treffen ... und die einzige chance das zu verhindern ist andauernde aktivität, nicht nur im tagesgeschäft sondern vorallem im kopf! ...

vorabendliche grüsse

Pebro · Newbie Anmeldungsdatum: 26.10.2004 Beiträge: 39

Hallo berlincommerz,

zunächst einmal Respekt vor Ihrem Schreibstil, alle Achtung. Aber gerade weil es heute jeden treffen kann, ist dieses Problem hochaktuell. Wie sagte man doch früher. "gestern noch auf hohen Rossen, heute durch die Brust geschossen". So einfach umzusteuern, wenn man in einer gutgehenden Branche gearbeitet und verdient hat, ist gerade in den heutigen Zeiten nicht sehr einfach und umzusetzen. Schon gar nicht, wenn man ein gewisses Alter erreicht hat und nicht mehr so flexibel wie ein 20-jähriger ist. Also Sie sehén - außer einem möglichen freien Verkauf - in diesem Falle keine Möglichkeit auf Erhalt der Immobilie?

Viele Grüße, Pebro

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

selbstverständlich gibt es unterschiedliche Lösungsmöglichkeiten. Alle haben allerdings eines gemeinsam: Es ist nicht unbeträchtliche Liquidität erforderlich und im Zweifel ein neuer Bonitätsträger.

Wovon man als Betroffener die Finger lassen sollte, sind Finanzierungsvermittler. Nicht daß ich grundsätzlich etwas gegen die "ehrbare" Zunft der Finanzierungsvermittler habe, nein nein...

.

Wenn man als kundiger und seriöser Finanzierungsvermittler eine Zwangsversteigerungesangelegenheit auf den Tisch bekommt, müsste einem sofort klar sein: Mit dem Bonitätsträger - in der Situation - mit dieser Immobilie - da macht Finanzierungsvermittlung keinen Sinn.

Das Gegenteil ist allerdings meistens der Fall. Schlecht zusammengeschusterte Unterlagen werden wahllos in der Gegend herumgeschickt, dem Betroffenen werden Hoffnungen gemacht, im Zweifel sogar eine Bearbeitungsgebühr kassiert.

Alles Quatsch!

Über eines muß man sich im Klaren werden: Der Betroffene der Zwangsversteigerung ist für die Zukunft der denkbar schlechteste Eigentümer. Er muß aus der Eigentümerposition heraus - egal wie. Sei es durch Versteigerung oder "strategischen" Verkauf, um eine normale und geregelte Situation nochmals zu erzielen wird man nicht umhin kommen, einen neuen Bonitätsträger zu haben - oder aufzubauen.

Die hierfür erforderliche Zeit (ab Kreditkündigung bis ZV ca. 1 - 2 Jahre)wird aber häufig mit nutzlosen Schuldzuweisungen, Einsprüchen, Widersprüchen, Kreditvermittlungen und ähnlichem Unsinn verplempert.

Und wenn es dann kurz vor knapp ist, dann sind die notwendigen Maßnahmen, alleine schon aus Zeitgründen, nicht mehr oder nur begrenzt durchführbar.

Und dann geht das große Wehklagen los.

Also rechtzeitig reagieren, sich im Klaren darüber sein, daß nichts mehr ist, wie es mal war, rechtzeitig eine Kriegskasse aufbauen (Liquidität) und sich vor allem professionell beraten und begleiten lassen.

Grüße
gundel

Tweedle-Dee · Newbie Anmeldungsdatum: 15.03.2006 Beiträge: 4

Hallo zusammen,

erst mal Danke für die ganzen Ausführungen.

Von der Vorstellung, mein Haus behalten zu können, habe ich mich schon vor längerer Zeit getrennt. Mir geht es jetzt eigentlich nur darum, dass Haus zu einem einigermassen vernünftigen Preis frei verkaufen zu können.

@berlincommerz

Sie dürfen versichert sein, dass ich im Rahmen meiner Möglichkeiten, durchaus sehr bemüht war meine Firma wieder ans laufen zu bringen.
Warum und wieso das dann nicht so geklappt hat, ist ein anderes Thema und tut hier nichts zur Sache. Dritte reden/schreiben sich leicht, aber wie Pebro bereits ausgeführt hat ist es in der heutigen Zeit nicht mehr so ganz einfach mit 60 Jahren nocheinmal komplett neu umzudenken und von vorne anzufangen.

Grüsse Tweedle-Dee

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

@tweedle dee

Ganz doofe Frage:

Wenn Sie verkaufen wollen, warum verkaufen Sie nicht? Haben Sie einen Käufer?

grüße
gundel

berlincommerz · Newbie Anmeldungsdatum: 09.11.2005 Beiträge: 30 Wohnort: Berlin

hallo zusammen ...

@gundel:

... wieso doof? ... die einzig SINNVOLLE frage! ...

sonnige grüsse

berlincommerz · Newbie Anmeldungsdatum: 09.11.2005 Beiträge: 30 Wohnort: Berlin

@tweedle-dee

... seien sie sich eines gewiss, HIER will ihnen niemand etwas böses ... auch die bank will sie persönlich nicht bekämpfen sondern nur ihr (deren!) geld zurück haben ...

... ich habe ihre statements gelesen und auch die passage über ihren verkaufswunsch nicht ausgelassen ... aber mal ehrlich, ICH "kaufe" ihnen das nicht ab ... aus jeder zeile "brüllt" mich ihre sichtweise von ungerechtigkeit an ... und ich wette, dass sie weder einen potenziellen käufer in der hinterhand haben, noch sich in geeigneter weise um einen solchen bemüht haben ...

... im gegenteil, ich denke sie werden alle zwei, drei tage ihren, mit den nutzlosen einsprüchen betrauten, anwalt anrufen, um von diesem zu hören, dass die sache "erfolgversprechend aber leider noch nicht entschieden" sei ... in abhängigkeit vom persönlichen bekanntheitsgrad mit diesem "rechtsbeistand" kostet sie das zwischen ein paar hundert bis zu ein paar tausend euro ... geld das sie besser in eine annonce in der regionalen tagespresse investiert hätten - oder wollen sie warten bis ihr haus "von amts wegen" unter "superschnäppchen" steht? ...

... im übrigen steht, rein rechnerisch, in 1-2 monaten der gutachtertermin zur wertermittlung ihrer immobilie an ... sind sie darauf vorbereitet? ...

inzwischen wieder bewölkte grüsse

Tweedle-Dee · Newbie Anmeldungsdatum: 15.03.2006 Beiträge: 4

Hallo berlincommerz,

Seit Mitte 2004 haben sich 5! Immobilienmakler (auch renomierte Makler wie z.B. Engel & Völkers) daran versucht, das Objekt zu verkaufen, ich persönlich habe es 4x in regionalen und überregionalen Zeitungen angeboten, jedoch blieben alle Anläufe bis dato erfolglos.
Bereits Mitte 2005 wurde ein Wertgutachten erstellt (dass auch von den Banken so akzeptiert wurde) Der ermittelte Wert/Verkaufspreis liegt danach bei 880.000.- Euro. Ich war sogar bereit das Ganze für 780.000 Euro zu verkaufen. Anscheinend will das Haus eben keiner zu dem Preis.
Die momentane Lage auf dem Immobilienmarkt ist für Verkäufer in dieser Preisklasse derzeit wohl eher bescheiden.
Aktuell, da haben Sie durchaus ins Schwarze getroffen, habe ich keinen Interessenten/Käufer für das Haus.

Es gibt aber leider noch sehr viele Ungereimtheiten bei den Banken....
z.B. hat eine der beiden Banken bis heute noch nicht nachgewiesen wann meine monatlichen Kreditzahlungen (die am 20. eines Monats abgebucht wurden) auf dem Kreditkonto gutgeschrieben wurden. Der momentane Stand sieht nämlich so aus, dass dies erst am 1. des nächsten Monats erfolgt ist. Sie dürften mit Sicherheit wissen was dies bedeutet. Warum weigert sich die Bank sonst so beharrlich diese Info herauszugeben?

DIe Ganze Sache ist mittlerweile so dermaßen ausgeufert, dass ich das Haus lieber Heute als Morgen zu einem vernünftigen Preis verkaufen würde, das dürfen Sie mir glauben.
Ich wollte meinen Lebensabend bestimmt nicht mit Anwälten und Gerichten verbringen.

Grüsse
Tweedle-Dee

berlincommerz · Newbie Anmeldungsdatum: 09.11.2005 Beiträge: 30 Wohnort: Berlin

hallo tweedle-dee,

... ich sehe ihre bemühungen und will versuchen ihnen zu helfen ...

... geben sie mir bitte eine gedankliche basis ... ich gehe davon aus, dass das haus irgendwo in bayern steht und aufgeteilt ist in einen privat genutzten teil und einen geschäftlich genutzten bereich ... wie gross sind die einzelnen bereiche, nutzfläche? ... wie gross ist das grundstück, gibt es ausbaureserven? ... könnte man (theoretisch) einen teil des grundstückes als bauland verkaufen? ... ist die bürofläche zwingend nur von einem büro(-mieter) zu nutzen oder kann man variabel gestalten? ... nutzt ihre firma die räume aktiv? ... nutzen sie die privaträume allein? ... hat jeder der makler ein exposé erstellt und verfügen sie darüber? ... können sie mir das ganze faxen oder mailen? ...

... zu ihrem geschäft, konkrete frage mit der bitte um eine ehrliche antwort - wie läuft es JETZT? ... sind sie noch aktiv und wenn ja, in welchem markt? ...

... das wäre das erste was für mich notwendig zu wissen wäre ... keine sorge, ich garantiere für mindestens 100 folgefragen ...

aufmunternde grüsse

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

@tweedle dee

Sie schreiben, daß sich bereits mehrere renomierte Makler, sowie Sie selbst, sich um den Verkauf des Objekts, im Hinblick auf das gefertigte Gutachten, bemüht haben.

Aber keiner wollte / will kaufen.

Was ist normalerweise hieraus die logische Konsequenz?

Nein, nicht was Sie meinen......."der Markt ist kaputt", "die Käufer kaufen nicht", "die Banken finanzieren nicht", usw usw.....

Die Konsequenz ist schlichtweg, daß das Objekt den momentanen normalen Marktpreisen nicht entspricht. Und dieser Marktpreis richtet sich nicht nach einem wie auch immer gefertigten" Gutachten, sonder schlicht und ergreifend nach Angebot und Nachfrage.

Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, das Objekt auch zu einem "verkaufbaren" Preis anzubieten? Selbst wenn dieser Preis unter den momentanen Belastungen liegt - ist dies zwar schmerzhaft - aber das Objekt würde nicht der problematischen Zwangsversteigerung anheim fallen. Denn dort werden die Erlöse mit Sicherheit weit unter Ihren Vorstellungen liegen.

Nehmen wir also einmal an, Sie verkaufen unter den bestehenden Verbindlichkeiten - also verbleiben Ihnen Restverbindlichkeiten. Haben Sie einmal darüber nachgedacht, diese im Rahmen eines außergerichtlichen Vergleichs (z.B. zwischen 20 - 50%) zu regulieren?

Wenn Ihr einziges Ziel darin besteht, Ihre Schulden los zu werden (einen Gewinn werden sie wohl nicht erzielen wollen), dann erscheint mir dies eine durchaus vernünftige und zu überdenkende Alternative.

Denken Sie daran, sollte das ZV - Verfahren erst so richtig "ins Rollen" kommen (Versteigerungsgutachten etc.), dann wird jeder potentielle Kaufinteressent, spätestens wenn er den ZV - Vermerk im Grundbuch sieht, nach dem Gerichtsgutachten fragen - und sein Interesse auch ausschließlich daran fest machen. Und solange Sie ein solches nicht haben - solange besitzt Ihr bestehendes Gutachten auch die dementsprechende Aussagekraft.....

Außerdem verstehe ich gelinde gesagt nicht, was Sie mit der verspäteten Gutschrift auf dem Konto erreichen wollen? Den Zinsverlust einklagen? Alles für rechtsunwirksam erklären?

Daß sich Ihre Bank nicht bezüglich Ihrer Spekulationen meldet bedeutet nicht, daß man sich "schuldig" fühlt - vielleicht hat man einfach keine Zeit, keine Lust........

grüße
gundel