Was wichtig ist beim Liquiditätsmodell

Fesser · Specialist Anmeldungsdatum: 14.01.2002 Beiträge: 89 Wohnort: Hannover

Immer wieder kommt es vor, dass absolut überteuerte "Buden" (anders kann man das nicht nennen)an den Mann/die Frau gebracht werden sollen.

Wichtig beim Verkauf ist der Faktor "X-fache Jahresmiete".

Ein guter Wert ist hier der Wert 12 - 15, was bedeutet, dass 12 bzw. 15 Jahresmieten den Kaufpreis decken.

Bei unseriösen Anbietern steigt der Wert hier bis auf 31 (!).

Weiterhin sind wichtig:
- Mieterstruktur
- Lage
- m²-Preis (realistisch: DM 10,- - DM 15,-, je nach Lage). Unseriöse Angebote versprechen Mieterträge von bis zu DM 35,-.....

Wie das Haus aussieht ist eigentlich weniger wichtig, was zählt ist, dass keine Reparaturen anliegen und die Hütte zu min. 90% vermietet ist (oder entsprechend vom Verkäufer eine Zahlung erfolgt).

Ein weiterer Punkt sind die Hauskosten. Unseriöse Vertriebe verschweigen gern die Gebühren für Hausverwaltung und gesetzliche Instandhaltungsrücklagen bei Teileigentum (DM 0,50 / m²).

Wie sollen Sie beim Liquiditätsmodell Ihr Geld bekommen. Ohne Diskussionen ist der einzig sichere Weg eine unwiderrufliche Auszahlung der Renovierungskostenzuschüsse (einzige Möglichkeit, steuerfrei an das sog. CashBack zu kommen - wird auch gern verschwiegen) direkt vom Notaranderkonto!

Selbstverständlich werden beim Kauf unserer Immobilien die o.g. Punkte aufs Genaueste von uns beachtet!

Achten Sie also beim Kauf einer Immobilie darauf, wer wie was verkaufen will.

Fragen Sie mich im Zweifelsfalle.

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Fesser

[ Diese Nachricht wurde geändert von: Fesser am 2002-01-18 13:53 ]

Fesser · Specialist Anmeldungsdatum: 14.01.2002 Beiträge: 89 Wohnort: Hannover

Und hier gleich das beste Beispiel:

http://www.patrizia.ag/aktuell/lehrte/lehrte_frame.htm

Unter diesem Link werden Wohnungen in Lehrte verkauft. Diese Wohnungen befinden sich 3 Strassen von meinem Büro entfernt, ich weiss also, wovon ich spreche.

Die Miete beträgt pro m² über DM 12,-, was für Lehrte gerade noch passt. Allerdings sind wir hier schon bei mehr als der 14fachen Jahresmiete im JNME-Faktor. Ist für Lehrte ein sehr hoher Preis und für die Lage nicht besonders gut. Weiterhin ist der Preis von mehr als DM 2.600,- für Lehrte ein wenig teuer.

Zum Vergleich: Ich habe vor ca. 3 Monaten ein Mehrfamilienhaus in der gleichen Strasse zum 12,7fachen verkauft. Und die Notar- und Grundbuchgebühren wurden auch von uns getragen. Ausserdem zählt der Kunde immer noch sein Geld, das er von uns bekommen hat

Ist hier aber alles nicht der Fall!

Ich möchte der Patrizia-Ag jetzt hier nicht kaputtreden, aber sagen wir es so: Gehen Sie um die Ecke und kommen Sie in mein Büro. Da gibt es dann doch ein paar schönere Wohnungen

Man muss als Käufer zusehen, dass man im Plus bleibt, und wenn es pro Jahr nur 1,- sind. Denn dann trägt sich die Immobilien von selbst.

Wer hat wohl das bessere Geschäft gemacht? Mein Kunde oder der Patrizia-Kunde?

Wenn man weiter auf der Patrizia-Seite surft, kommt man irgendwann nach Hannover-Mühlenberg. Nette Gegend. Aber gehen Sie nach 16.oo nicht mehr alleine auf die Strasse. Wird etwas gefährlich

So long,

Fesser

Casanova · Newbie Anmeldungsdatum: 21.02.2002 Beiträge: 7

Da hier (jedenfalls bei mir) schon fast der Eindruck entstanden ist, dass Forumsdiskutanten Eigenwerbung betreiben noch ein paar zusätzliche Tipps aus immopilot:

Darauf sollten Sie achten!

Falls Sie darüber nachdenken eine Eigentumswohnung als Anlageobjekt zu erwerben, werden Sie nachfolgende Tipps unterstützen, Ihren Einstieg in die “Immobilienanlage-Eigentumswohnung” strategisch vorzubereiten:

Grundsätzlich ist bei dem Kauf einer Eigentumswohnung mehr denn je die Lage entscheidend. - Der professionelle Anleger präferiert die “3 L” ( Lage, Lage und nochmals Lage).
Hierzu gehören selbstverständlich der Makro- und der Mikrostandort!

Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen) und Verkehrsanbindung (ÖPNV, Autobahnanschlüsse) sind wichtige Entscheidungskriterien für einen potenziellen Mieter.

Idealerweise besteht die Eigentumsanlage aus einer möglichst kleinen Einheit (max. 6 - 8 WE), unter den Bewohnern sollten möglichst viele selbst Eigentümer der von ihnen bewohnten Wohnung sein.

Bei Neubauwohnungen:
Wird für die Wohnung eine Mietgarantie (die Sie oft zusätzlich bezahlen müssen) durch den Projektentwickler angeboten, sollten Sie sich darüber informieren, wie diese Garantie abgesichert ist. Eine Mietgarantie einer GmbH mit einer Sacheinlage von insgesamt DM 50.000 nützt Ihnen bei längerem Leerstand wenig und - ein Anleger benötigt keine “Garantien”, sondern vernünftige Mieter.

Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie (gebrauchte Immobilie), sind die Vermietungs-Modalitäten gleichermaßen wichtig.

Eine Mietkaution finanziert kaum den Aufwand der in der Regel bei einem Mieterwechsel anfallenden Schönheitsreparaturen, geschweige die Verluste aus Mietausfällen!

Erkundigen Sie sich, ob Mietrückstände oder Rechtsstreitigkeiten bestehen!

Informieren Sie sich über die Höhe der Instandhaltungsrücklagen (Gebrauchtimmobilie) und sehen Sie sich die letzten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft an. Wurden etwa Beschlüsse gefasst, die Sie als neuen Miteigentümer gleich exorbitant zur Kasse bitten (Dacherneuerung, Fassadendämmung, Erneuerung der Hauszufahrten, Aufzüge)?

Wie hoch sind die Nebenkosten für die Wohnung, über welchen Zeitraum hat die Hausverwaltung Verträge (Gartenpflege, Aufzug, Versicherungen, etc.) abgeschlossen?

Wichtig: Lassen Sie mündliche Zusagen in den Kaufvertrag aufnehmen!

Kaufen sie grundsätzlich keine Eigentumswohnung ausschließlich aus steuerlichen Beweggründen!
Bei einem späteren Verkauf kann es Ihnen passieren, dass der unter Umständen schlechte Verkaufserlös die ersparten Abschreibungen wieder aufzehrt!
Wenn Sie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkaufen besteht die Möglichkeit, dass sich das Finanzamt bei Ihnen mit Nachforderungen meldet.

Erwerben Sie grundsätzlich keine Wohnung, die Sie nicht persönlich besichtigt haben!
Kaufen sie möglichst keine ETW, die Sie im Notfall nicht kurzfristig erreichen können!

So genannte Strukturvertriebe (unter Insidern auch kurz als “Struckis” bezeichnet), bieten ihre Verkaufsobjekte gerne mit Hilfe von gut aufgemachten Prospekten an. Die so erstellten “Rendite-Modellrechnungen” erstrecken sich meistens nur über einen relativ kurzen Zeitraum.

Das hat taktische Gründe:
Rechnet der “Berater” über einen Zeitraum von nur zum Beispiel 5 Jahren, kann mit niedrigeren Zinsen kalkuliert werden. Außerdem erhält der Käufer in diesem Zeitraum noch sämtliche wesentlichen Steuervergünstigungen und staatlichen Zulagen.
Die so geschönte “Renditeberechnung” stimmt also nur am Anfang!
Lassen Sie sich eine zweite Berechnung unter Berücksichtigung des Wegfalles der “Subventionen” und auf Basis evtl. Zinssteigerungen anfertigen. Diese Ergebnis gibt Ihnen darüber Aufschluß, ob sich die Immobilie unter ungünstigeren Voraussetzungen auch noch rechnet.

Übrigens:
Strukturvertriebe kassieren bis zu 30% für die Immobilienvermittlung! Damit stehen die so genannten “weichen Kosten” in keinem Verhältnis zu dem Gesamtkaufpreis.
Sie erkennen diese Strukturvertriebler daran, dass Sie mit Ihnen kaum über die “Immobilie” reden möchten, sondern hauptsächlich über “Renditen” und “steuerliche Vorteile”!

Sind die genannten Kriterien in Ihrem Sinne erfüllt - wobei es sicherlich an der Praxis vorbei gedacht wäre, dass sämtliche Idealvorstellungen immer zu 100% zu vorzufinden sind -, sollten Sie sich zum Abschluss Ihres Entscheidungsprozesses eine Frage stellen:

Können Sie sich vorstellen, die Ihnen zum Kauf angebotene Wohnung selbst zu beziehen?

Wenn Sie diese Frage mit “Ja” beantworten, werden Sie mit großer Wahrscheinlichkeit auch langfristig keine Vermietungsprobleme haben!

Übrigens: Die Stiftung Warentest hat mit Ihrer Finanzzeitung “Finanztest” die Renditen von Eigentumswohnungen in 40 Ballungsräumen untersucht. Nach dieser Untersuchung ist die Bruttomietrendite, also das Verhältnis von Jahresmieteinnahmen zu Kaufpreis, innerhalb der letzten 7 Jahre von durchschnittlich 6,4 % auf 4,5 % gesunken.

Nach Abzug der Nebenkosten sinkt die Rendite für den Anleger auf oft deutlich unter 4 %.

Schönen Gruss, getreu dem Schwaben-Motto:
Schaffe, schaffe Häusle baue...

[ Diese Nachricht wurde geändert von: Casanova am 2002-02-21 14:20 ]

Hänsel und Gretel · Pathfinder Anmeldungsdatum: 08.02.2002 Beiträge: 416 Wohnort: Diese Erde

Ja grüezi wohl Herr Diskutant
las ich recht an Ihrer Wand,
dass Sie die Reklame scheuen
und dem Schwein den Weizen streuen.

Sagt man Perlen vor die Säue
die ein Tor wirft kopflos hin,
hat man eingeimpft mit Bläue
ohne Fleis, kein Preis, kein Sinn.

Diese Verse schrieb ganz flink
auf die Schnelle und mit Hast,
Euer Hänsel denn die Gretel
liegt schon auf der faulen Rast.
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Jim Phelps · Pathfinder Anmeldungsdatum: 14.01.2002 Beiträge: 297

Nun, manchmal frage ich mich auch, ob man in mir den Wunsch erwecken will, eine hannöversche Immobilie zu erwerben.

Im Moment nicht, da ich mich zwischen Leine und Ihse derzeit nur im Frühjahr für ein verlängertes Wochenende aufhalte. Ja, genau, wenn alle Hotels ausgebucht sind, die Bars proppenvoll und die Szene am Raschplatz leergekauft ist.

Zur CeBIT.

Allerdings weigere ich mich seit jeher standhaft, mein Auto vor der endgültigen Abreise wieder zu betreten. Es ist doch angenehmer, am Döhrener Turm in die 2 oder die 8 zu steigen und sich per Straßenbahn zum Messegelände bringen zu lassen. (Nein, Herr Fesser, ich komme aus Richtung Eilenriede, nicht aus Richtung Döhren.

)

Aber was will uns der Autor mit diesen Zeilen sagen? Ich schätze die Beiträge des Herrn Fesser. Er zeigt, wie ein Immobilienmakler fachkundig, seriös und mit einem präzisen Sinn für Geben und Nehmen arbeitet. Er zeigt Beispiele aus seiner Tätigkeit auf. Das soll er auch, denn das er getan, dies ist belegbar.

Das heißt nicht, daß es keine anderen Immobilienvertriebe, in welcher Form auch immer, gibt. Aber manchmal schlägt das Pendel doch zu sehr in Richtung Nehmen. Nicht umsonst ist Habgier eine der sieben Todsünden.

Ach ja, und sollte mein hannöversches Domizil tatsächlich irgendwann mal verschlossen sein und ich entschiede mich, eine Wohnung in der niedersächsischen Haupt- und Messestadt erwerben zu wollen, dann werde ich mit Sicherheit in Herrn Fessers Lehrter Büro spazieren, um mir ein Angebot machen zu lassen.

Nichts für ungut,
Phelps

... der, wie ihr jetzt ja wisst, Verwandtschaft im Hannöverschen hat.

Fesser · Specialist Anmeldungsdatum: 14.01.2002 Beiträge: 89 Wohnort: Hannover

Mein erster Gedanke beim Durchlesen war folgender: "Häh?"

Natürlich wird ein Notarvertrag erst NACH der schriftlichen (!!) Darlehenszusage einer Bank beurkundet.

Ebenso ist es eigentlich die Regel, den KickBack erst NACH Auszahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto an den Kunden auszuzahlen. Aus welchen Gründen sollte der Verkäufer in Vorleistung gehen und sich der Gefahr aussetzen, den KickBack zu verlieren.

Dass in der Bank nicht zur Rückabwicklung beraten werden kann, ist klar. Denn eine Bank ist eine Bank und keine Rechtsanwaltskanzlei (ich glaube, hier greift dann auch das Rechtsberatungsverbot!).

Wer also so dumm ist, den Notarvertrag VOR der Darlehenszusage zu machen, dem ist auch nicht mehr zu helfen.

Ist aber für alle kein gutes Geschäft, wenn die Finanzierung platzt: Der Käufer hat zwar das KickBack, dafür aber viel Stress. Der Verkäufer kann hinter seinem Geld herlaufen und hat das KickBack vorgeschossen, der Vermittler sieht erst mal gar kein Geld und die Bank hatte viel Arbeit für nix. Nur der Notar, der tut sich seine 1,5% rein, der Glückliche.

Also, erst Gehrin einschalten, dann kaufen (frei nach Phelps

)

Fesser

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5416

Lieber Herr Fesser,

ich ziehe nach wie vor den Hut, bezüglich der Qualität und Nachvollziehbarkeit Ihrer Aussagen.

hewi · Specialist Anmeldungsdatum: 06.10.2003 Beiträge: 52

@ all

Hallo, User,

mit großem Interesse lese ich seit geraumer Zeit in diesem Forum und habe schon viel erfahren über Dinge, mit denen ich als Laie bisher nicht in Berührung gekommen bin. Daher an dieser Stelle einmal herzlichen Dank an all`die Experten, die ihre Erfahrungen hier publik machen.

@ fesser und andere Spezialisten

Kick Back ist für mich ein ganz neuer Begriff, der wohl Kapitalrückfluß an den Käufer einer Immobilie bezeichnet. Was ist Sinn und Zweck dieses Kapitalrückflusses, welche Auswirkungen hat das auf Grunderwerbsteuer usw. und wie wird so etwas "verbucht"?

Gruß an alle

hewi

loooser · User gebannt Anmeldungsdatum: 07.10.2003 Beiträge: 2774

....hierzu ein aktuelles Urteil: http://www.finanztip.de/recht/bank/pressem220903.htm

Taccer · Newbie Anmeldungsdatum: 27.10.2003 Beiträge: 20

@Herr Bedey

In Ihrem Link geht es nicht um Immobilien, sondern um Wertpapiergeschäfte

loooser · User gebannt Anmeldungsdatum: 07.10.2003 Beiträge: 2774

@ Taccer - stimmt, habe ich nicht mit der nötigen Sorgfalt recherchiert,
obwohl es ja im Text steht. Entschuldigung bitte.