Zwangsversteigerung: Sie wollen ersteigern

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5913

1) Sie sollten Ihr Traumobjekt vor dem Versteigerungstermin unbedingt besichtigen - von außen wie von innen. Die Gläubigerbank ist meist bereit, Termine für die Innenbesichtigung anzubieten. Nehmen Sie dazu einen Architekten oder Bausachverständigen mit, denn Fachleute sehen Mängel schneller.

2) Studieren Sie die Zwangsversteigerungsakte, die beim zuständigen Amtsgericht ausliegt. Darin ist unter anderem aufgeführt, ob Belastungen wie Grundschulden beim Kauf der Immobilie zu beachten sind, Hypotheken, Wegerechte oder gar Dauewohnansprüche Dritter.

3) Notwendig ist zudem der Blick in das Verkehrswertgutachten, das ebenfalls bei Gericht eingesehen werden kann. Vergleichen Sie am besten die sogenannte Wertschätzung (Sachverständigengutachten) des Hauses mit dem gerichtlich festgelegten Verkehrswert. So erhalten Sie einen ersten Hinweis, ob hier wirklich ein Schnäppchen zu machen ist. Das Gutachten listet auch eventuelle Sanierungs- und Baumängel auf, die, zu spät bemerkt, kein Grund zum Rücktritt von der Versteigerung sind. Das Gutachten kann allerdings schon ein bis zwei Jahre alt sein.

4) Vom Gericht bestellte Sachverständige können Objekte im schlechtesten Fall nur von außen beurteilen. Denn Schuldner sind nicht verpflichtet, einem Sachverständigen Zutritt zu gewähren. Ist Ihrem Sachverständigen tatsächlich die Tür vor der Nase zugeschlagen worden, ist sein Gutachten allein kaum zu gebrauchen. Wertvolle weitere Informationen liefert dann womöglich die Bauakte und das Baulastenverzeichnis, in dem eventuell wertbeeinträchtigende Baubeschränkungen registriert sind. Die Bauakte ist ebenfalls Teil der gesamten Versteigerungsakte, die beim zuständigen Amtsgericht ausliegt.

5) Wer eine Eigentumswohnung ersteigern möchte, sollte sich überdies beim Hausverwalter nach Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft erkundigen. Entscheiden die übrigen Eigentümer, vor der Versteigerung das Haus zu sanieren und später die Kosten zu teilen, dann müssen Sie zahlen, obwohl Sie nicht mitentschieden haben. Sicher gehen Sie, wenn Sie die Protokolle der Eigentümerversammlung durchlesen. Immer ratsam ist darüber hinaus ein Blick auf die Teilungserklärung zu werfen.

6) Zwangsversteigerungs-Interessenten sollten auf vergleichsweise hohe Finanzierungskosten ihres Investments gefasst sein. "Banken verlangen im Einzelfall höhere Zinsen oder finanzieren einen geringeren Anteil des Versteigerungspreises, weil Ersteigerer weniger Rechte gegenüber dem Verkäufer haben als Käufer bei gängigen Immobiliengeschäften", sagt Michael Bruns von der Stiftung Warentest in Berlin. Wer den Zuschlag erhält, kann nachträglich zum Beispiel nicht einfach vom Kauf zurücktreten. Selbst dann nicht, wenn Sie Mängel an der Immobilie feststellen sollten.

7) Erkundigen Sie sich bei der Gläubigerbank frühzeitig, zu welchem Preis mit dem Zuschlag gerechnet werden kann. Das ist wichtig, um die eigene Finanzierung der Immobilie vorbereiten zu können - und damit es während der Versteigerung nicht zur Panne kommt. Im Vorgespräch lässt sich klären, wo die Bank ihre Schmerzgrenze sieht.

8) Jeder Bieter sollte darauf vorbereitet sein, eine Sicherheitsleistung erbringen zu müssen. Diese beträgt meistens 10 Prozent des Verkehrswertes und muss bar oder mit einem von der Hausbank oder der jeweiligen Landeszentralbank ausgestellten Scheck beim Gericht hinterlegt werden. Aber Vorsicht: Der Gesetzgeber prüft derzeit, ob die Anzahlung in bar am Versteigerungstermin nicht besser gestrichen werden sollte.

9) Wer in die ersteigerte Immobilie einziehen möchte, sollte vor dem Versteigerungstermin ausführlich mit dem bisherigen Eigentümer gesprochen und sich vergewissert haben, dass dieser über eine anderweitige Bleibe verfügt und die Immobilie ohne Probleme übergeben wird. Zwar muss man den bisherigen Eigentümer selbst nicht auf Räumung verklagen, da der Zuschlag in der Versteigerung rechtlich wie ein Räumungsurteil wirkt. Nicht selten versuchen Betroffene jedoch, durch Scheinmietverträge die Übergabe zu vereiteln.

10) Auktionen in Amtsgerichten haben feste Regeln. Üben Sie das Ersteigern deshalb. Also: Einfach mal in ein Amtsgericht gehen, die Atmosphäre erkunden und die Ersteigerungsstrategien der Bieter analysieren. Die Versteigerungstermine werden in den regionalen Tageszeitungen, Aushängen in den Amtsgerichten, in Katalogen, vor allem aber auch im Internet veröffentlicht.

Quelle:mm