Ohne Schulden zur eigenen Immobile

Brendle · Insider Anmeldungsdatum: 27.11.2002 Beiträge: 574

Hallo ET,
zu 1.
was passiert, wenn er seine Annuität nicht bezahlt?
Das Haus wird verscherbelt. Und zwar unter Preis! Das ist traurige Tastache und normale Handlungsweise der Banken. Denen ist nur wichtig, dass die Schuld getilgt wird. Der Dumme ist der Schuldner.
2.
Gerade hier ist der Kunde im Vorteil: die Kosten sind fast durchwegs niedriger als jede Miete (abgesehen im tiefsten Teutoburger Wald oder an der Tschechischen Grenze.)
Ich sehe immer noch keinen Nachteil.
Besonders, wenn ich eine Zinsfestschreibung von 25 Jahren habe (die mir keine Bank bietet). Dazu eine Kapitalansparung mit wesentlich besseren Renditen, als die Banken ihren Kunden aufs Auge drücken!
Dazu kommt, dass der Kunde in keiner Schufa o.ä. eingetragen ist. Was das bedeutet, werden Sie als Bankangestellter wissen.
Und sollte mal eine Regierung meinen, das leere Staatssäckel mit einer Besteuerung der Erbimmobilien füllen zu müssen(dieses Diskussion hatten wir schon mal in Berlin), dann ist hier ebenfalls ein Vorteil den die Bankfinanzierung nicht bieten kann.
Grüße
Brendle

Et · . Anmeldungsdatum: 28.02.2003 Beiträge: 447 Wohnort: Bad Homburg

Hallo Herr Brendele,
endlich jemand der mit klaren Aussagen und in angemessenen Worten, antwortet.

zu 1.
was passiert, wenn er seine Rate an Genotec nicht mehr zahlen kann?
Muß er wohl ausziehen.

Ob ein Haus unter "Wert" verkauft wird ist eine Bewertungsfrage. Unter den Gestehungskosten bzw. ehemaligem Kaufpreis - ok ist möglich. Der Wert richtet sich jedoch nach Angebot und Nachfrage. Sind an einem Kauf viele Leute interessiert kommt es erst gar nicht zur Versteigerung sondern der Verkauf geht vorher geräuschlos über die Bühne, oft auch mit einem höheren Wert wie vor Jahren selbst bezahlt = Normalfall.
Viele Zwangsversteigerungen betreffen so genannte Kapitalanlegerimmobilien (schlimmes Kapitel) und Eigentümer die von Ehescheidung, Arbeitslosigkeit und/oder Krankheit betroffen sind (ebenfall persönlich sehr tragisch). Wenn dann noch nicht mehrere Jahre seit dem Kauf ins Land gegangen sind, der Kaufpreis aus heutiger Sicht überhöht war (oft. aus der Zeit 1990 – 1996) bleiben Restschulden plus Vorfälligkeitsentschädigung übrig.
Genauso könnte es auch zu einem Mehrerlös kommen.

2.
„Gerade hier ist der Kunde im Vorteil: die Kosten sind fast durchwegs niedriger als jede Miete (abgesehen im tiefsten Teutoburger Wald oder an der Tschechischen Grenze.) „

200.000,- mit 5 Mietzins + 1,1% feste Ansparrate + 2 % Ansparung (freiwillig) um in 25 Jahren den Rest zahlen zu können = 16.200,- € p.a. = 1.350,- € mtl.
Bankfinanzierung aktuell: 4,5% + 2 %= mtl. 1.083,-
„Ich sehe immer noch keinen Nachteil. „ Jetzt?
Ich bitte auf nachvollziehbare Rechenbeispiele seitens Genotec in diesem Forum (da in den mir vorliegenden Unterlagen nicht enthalten).

„Besonders, wenn ich eine Zinsfestschreibung von 25 Jahren habe (die mir keine Bank bietet).“
Da oft in einigen Jahren Kunden aus größerer Geldmenge schneller zurückzahlen lag die durchschnittliche Laufzeit von Hypothekendarlehen bei einer großen bay. Bank Mitte der 90iger Jahre bei rd. 22 Jahren.
Aus meiner Sicht reichen 15 Jahre aus. Der Zins müsste schon 8,4 % für die restl. 5 Jahre übersteigen um die höheren Zinsen für 20 Jahre auszugleichen. Zudem in 15 Jahren das Geld weniger Kaufkraft hat, somit mit entwertetem Geld die Zahlung leichter fällt. Zudem kann ab dem 10 Jahr zu einem günstigen Zeitpunkt der Zins neu festgeschrieben werden, z.B. im 12 oder 14 Jahr.

„Dazu eine Kapitalansparung mit wesentlich besseren Renditen, als die Banken ihren Kunden aufs Auge drücken! „

Das mag wohl möglich sein, jedoch eine Garantie das der Ertrag einer britischen Lebensversicherung oder eines Fidelity Fonds (Beispielhaft) künftig höher ist wie die Aufwendungen für die Immobilie, die gibt keiner. Ausdrücklich: ich halte es für überlegenswert.

Dazu kommt, dass der Kunde in keiner Schufa o.ä. eingetragen ist. Was das bedeutet, werden Sie als Bankangestellter wissen.
Ich bin zwar seit 7 Jahren Freiberuflich in der Immobilienfinanzierung tätig, sehe darin jedoch keinen Nutzwert nicht in der Schuf zu stehen (kann ja auch Vertrauensbildend sein), denn die mtl. Zahlung an Genotec ist wie eine Miete in der Liquiditätsbetrachtung anzusetzen ohne dass als Eigentum ein Immobilienwert dahinter steht.

„Und sollte mal eine Regierung meinen, das leere Staatssäckel mit einer Besteuerung der Erbimmobilien füllen zu müssen(dieses Diskussion hatten wir schon mal in Berlin), dann ist hier ebenfalls ein Vorteil den die Bankfinanzierung nicht bieten kann.“
Das jemals für das normale Einfamilienhaus eine Erbschaftssteuer anfällt ist m.E. von keiner Partei gewünscht und steht auf keiner Wunschliste. Wie sieht es dagegen mit der Erbschaftssteuer auf Anlagen, z.B. über die Genotec, aus.

Ich will das System von Genotec nicht schlecht reden, es wäre schön wenn es funktionieren würde.
Die Prospekte sind jedoch meines Erachtens mit falschen, aufreißerischen Angaben gespickt, die Informationsveranstaltungen unbefriedigend und daher rate ich als alter Kaufmann zur Vorsicht.

chagwidden · Newbie Anmeldungsdatum: 08.02.2005 Beiträge: 15

Ein wunderschönen Guten Morgen,

ich freue mich hier eine rege diskussion über das GenoKonzept zu lesen. Sollten Irgenjemand fargen an das unternehmen haben, kann er sie direkt an mich stellen.

Mfg

chag

Et · . Anmeldungsdatum: 28.02.2003 Beiträge: 447 Wohnort: Bad Homburg

Einige Fragen ergeben sich aus den vorherigen Beiträgen. z.B.

"Ich bitte auf nachvollziehbare Rechenbeispiele seitens Genotec in diesem Forum (da in den mir vorliegenden Unterlagen nicht enthalten)."

chagwidden · Newbie Anmeldungsdatum: 08.02.2005 Beiträge: 15

@ et

ich bitte um einige anhaltspunkte. geben sie mir einige vorgaben.

lg chag

Et · . Anmeldungsdatum: 28.02.2003 Beiträge: 447 Wohnort: Bad Homburg

Kauf ETW in 2 Fam. haus, Bj. 1967
Kaufpreis 143.000,- + 11 % Kaufnebenkosten (Steuer, Notar, Makler),
Eigenkapital 20.000,- €
Alleinverdiener, netto durchschn. 1.800,-, verh., 1 Kind (2 Kind in 08/05.)
Kauf Eigentumswohung so schnell wie möglich.

chagwidden · Newbie Anmeldungsdatum: 08.02.2005 Beiträge: 15

@ et

Leider ist der Kunde mit diesen vorgaben stand heute nicht realisierbar. Er brauch mehr einkommen.hier habe ich noch einige daten für den Kunden.

- Er kann nur 147540 € bekommen inkl. neb. ( laut seinem einkommen )

- Früheste Termin in 33 Monaten ( bei oben genannter Summe )

kann ich sonst noch helfen ??

gruß chag

Et · . Anmeldungsdatum: 28.02.2003 Beiträge: 447 Wohnort: Bad Homburg

Kaufpreis 200.000,- Grundstück - erwerb sofort, Hausbau in 1 - 2 Jahren für ebenfalls 200.000,-.
Erwerbsnebenkosten 10.000,-.
Aktuell eingesetztes Eigenkapital 40.000,- zum Grundstückskauf.
Verheiratet, 1 Kind, Netto 6.000,-.
Weiteres Vermögen: 30.000,- verfügbar, 300.000,- vorh. Efh (wird später vermietet)

OMS · Newbie Anmeldungsdatum: 25.05.2005 Beiträge: 6

Der "zweckgebundene Ansparbeitrag" ist imho nicht zur Tilgung in 25 Jahren gedacht, sondern als Sicherheit der Genossenschaft. Wie und wann und ob der "Mieter" die Hütte übernimmt liegt in seinem Ermessen - und sei es eben dann, wenn die Scheidung über die Bühne ist und er ausbezahlt wurde oder dann, wenn die Erbschaft (Stichwort Erbengeneration) bei ihm eintrifft. Vielleicht entdeckt er aber ja auch, dass das Haus nach 5 Jahren nicht mehr seiner Lebenssituation entspricht - dann lässt er sich auszahlen und zieht aus - ohne langwierig einen Käufer zu suchen.

chagwidden · Newbie Anmeldungsdatum: 08.02.2005 Beiträge: 15

@Et.

Entschuldigen Sie bitte das es etwas länger gedauert hat.

desweitern muß ich sie fragen wie sie auf 10.000 neb. kommen ? sind es nicht 20.000 ? ich were von 20.000 ausgehen : Einverstanden ?!

Hier die Antwort für Ihre Anfrage:

1. er soll das Grundstück komplett über Bank finanzieren ( wenn er es hinbekommt ) wenn nicht - gibt es ein kleine Aufgabe zu lösen.

2: Er Zeichnet einen Genosparvertrag ( 2Stück zu je 33.000 )Gesamt 66.´000€

3.nach ca.22 Monaten verfügt der Kunde über ein Bruttoinvestitionssumme von 424.284 €

4. 420.000 € die er will ist die mtl Aufwand :

5% Mietzins: 1750 €

1.1% Zw. Ansparbeitrag: 385 €

Gesamtaufwand:

2135€

Hoffe Ihnen geholfen zu haben.

Sonst noch offene Fragen hier , die vernünftig beantwortet werden sollen? Dann bitte direkt an mich

)

Ein tollen Tag

chag

Et · . Anmeldungsdatum: 28.02.2003 Beiträge: 447 Wohnort: Bad Homburg

5 % Erwerbsnebenkosten (Grunerwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt) von 200.000,- ergeben 10.00,- €
Dies nur zur Klarstellung.

Wenn ich ihre Berechnung richtig analysiere dann zahlt der Genotec-Kunde 2.135,- € x 25 Jahre und hat am Ende rd. 72,50% Restschuld. Um diese Restschuld nach 25 Jahren tilgen zu können muß er zusätzlich ansparen.
Beispiel 625,- € mtl. (erbringt bei gleich bleibendem Ertrag in Höhe von 4 % rd. 319.000,-, 6% rd. 425.000,- und bei 8% rd. 572.000,- € - vor Steuer.)

Somit sind 2.135,- + 625,- € = 2.760,- € mtl. nötig. Dies entspricht einer Zins- und Tilgungszahlung von 7,89 %.

2.760,- € x 12 Monate x 25 Jahre = 828.000,- Zahlungen – 420.000,- Darlehensbedarf = rd. 408.000,- Kosten.

Im Vergleich dazu eine Bankfinanzierung:

5% Darlehenszins (aktuell 3,75% – 4,05% ja nach Beleihungshöhe, 15 Jahre fest) + 2,89 % Tilgung= 18 Jahre + 10 Monate Laufzeit.

2.760,- € x 18 Jahre + 10 Monate= rd. 671.000,- € - 420.000,- Darlehen= rd. 251.000,- Kosten. = rd. 157.000,- weniger Kosten wie bei der Bank.

Gegenprobe: Da rd. 74 Monate frührer fertig wie bei Genotec: 74 x 2.761,- = rd. 204.000,- weniger Zahlungen.

Ob nun 157.000,- oder 204.000,- Kostenvorteil für eine Bankfinanzierung – aktuell ist Genotec zu teuer.

Die 420.000,- € sollen wohl durch entsprechende Einlagen von Genotec-Kunden aufgebracht werden. Ob dies gelingt erscheint mir fraglich. Es ist somit denkbar das der Kunde in 2 Jahren vergeblich auf sein Darlehen wartet. Oder?

chagwidden · Newbie Anmeldungsdatum: 08.02.2005 Beiträge: 15

@ et

ich kann ihnen nur kurz antworten, werde dazu aber nächste woche selbstverständlich stellung nehmen :

Der Vergleich hingt : Denn wenn sie vergleichen müssen sie äpfel mit äpfel vergleichen....und der heutige zinssatz ist nicht relevant . Warum, weil er heute nicht !!!! über uns bauen kann .Das heißt er muß den Zins in 2 Jahren im vergleich nehmen und wie der ist , das wissen wir beide nicht.

Genauer auf ihre berechnung möchte ich noch eingehen.

ein tollen tag

chag

Et · . Anmeldungsdatum: 28.02.2003 Beiträge: 447 Wohnort: Bad Homburg

Besten Dank für ihren Einsatz.

Zwei Fragen sind jetzt nun schon weitestgehend geklärt:

1. Relativ enge Finanzierungen lassen sich über Genotec nicht finanzieren( 47 % aller in den letzten 12 Monaten über meine Firma realisierten Finanzierungen waren "eng" = 100% vom Kaufpreis).

2. Wer aktuell kaufen oder bauen will, ist bei mir bestens aufgehoben. a) auf Grund der aktuellen Zinsen kostengünstiger und b) sofort zu realisieren.

Wer sich aktuell nicht zu Kauf oder Bau entscheidet, warauf wartet er dann? Das die Zinsen steigen und die Eigenheimzulage abgeschafft wird?
Was ist die Zielgruppe die Genotec gewinnen will?

maddes · Newbie Anmeldungsdatum: 10.02.2004 Beiträge: 4

habe die Diskussionen verfolgt.

Mir stellt sich nun eine Frage: Da Genotec nun der Besitzer der Häuser ist könnten diese doch die AFA nutzen!? ....nach meinem Verständnis, wenn man es aus genotec Seite sieht, wäre dies doch ein lukratives Geschäft?
1,1 % Tilgung oder wie es auch genannt wird plus die 5% + Abschreibung aus fremdgenutzter Immobilie + ( genotec muß auch finanzieren ) Abschreibung auf Schuldzinsen, usw..... sollte man mal nachrechnen?

Was stört ist die Sache mit der Genossenschaft: Wo steht denn geschrieben das das Eigentum der Genotec ( Vermietete Häuser, Genotec als Eigentumer in Abteilung I im Grundbuch ) nicht in die Insolvenzmasse fällt??

Mich würde der genaue Vertragsinhalt informieren.....

Sehe ich das Falsch? oder kann eine Genossenschaft keine AFA nutzen ?

mfg

P.Wilhelm

Hallo User maddes...

emakler

Verfolge die Diskussion auch am Rande mit.
Kann mich nur wundern, was hier für ein Unsinn geschrieben wird - von Leuten die sich nicht richtig informiert haben!

@maddes

maddes · Newbie Anmeldungsdatum: 10.02.2004 Beiträge: 4

O.K. wenn alles den Genossenschaftern also den Eigentümern gehört ist die Gesellschaft "Genotec" fein raus bei einer Insolvenz.

Dann sind doch die Genossenschafter lt. BGB? im Falle der Insolvenz nachschusspflichtig? oder?

Hätte gerne eine Objektive,keine Vertriebsorientierte antwort!

mfg

maddes · Newbie Anmeldungsdatum: 10.02.2004 Beiträge: 4

@e Makler

Wer finanziert dann die Häuser primär ( bei Neubau ? )

Die Kunden/Genossenschafter bezahlen die Miete/ Tilgung, wie auch immer an die Genotec. Was macht diese mit dem eingesammelten Volumen ? Die Gesellschaft muß doch in Vorleistung mit den Finanzierungen treten d.H. die Neugebauten Häuser absichern, da diese wie schon o.g. im Grundbuch stehen!

Dann würde noch Interessieren wie hoch die "Weichkosten" sind für Mitarbeiter im Innendienst, usw... ) mehr als 15%?

Und sind wir doch ehrlich...wer sich die breite Masse an Klienten (auch Schufa belastete, Kreditschuldner, usw. ) ins Haus holt, denkt doch nicht langfristig!!!.....da kann mir doch jeder der nur ein bißchen Betriebswirtschaftlich denkt zustimmen! ( Basel II ist nicht umsonst ins Leben gerufen worden! )

Am Ende steht der Berater am Pranger, wenn seine Kunden nach z.B. 5 jahren aus Ihrem "geglaubten" Eigenheim ausziehen müssen da die Genossenschaft Insolvenz ist!

EU- Vermittlerrichtlinie läßt grüßen

mfg

P.Wilhelm

Hallo User maddes...

maddes · Newbie Anmeldungsdatum: 10.02.2004 Beiträge: 4

Danke

Vielen Dank!