Alstria präsentiert sich als Reit-Pionier

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5917

Die an die Börse strebende Alstria Office präsentiert sich Anlegern als einer der ersten REITs am deutschen Aktienmarkt. Unter dem Begriff REIT (Real Estate Investment Trust) wird eine neuartige Gruppe steuerbegünstigter Immobiliengesellschaften zusammengefasst.

„Eine außerordentliche Hauptversammlung hat heute die Voraussetzung für die Umwandlung in eine REIT-AG geschaffen“, sagte Firmenchef Olivier Elamine am Mittwoch. „Frühestmöglicher Termin hierfür ist der 1. Juli.“ Zu diesem Termin würden zwei Immobilien verkauft, die einer Umwandlung entgegenstünden.

Ein deutscher Reit oder G-Reit ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft mit Sitz in der Bundesrepublik. Sie muss bestimmte Kriterien erfüllen, um in den Genuss von Steuervergünstigungen zu kommen. Hierzu gehört, dass sie überwiegend Gewerbeimmobilien bewirtschaftet. Der Bundestag hat das Reit-Gesetz bereits verabschiedet, die Abstimmung im Bundesrat ist für den kommenden Freitag geplant.

Alstria dienen die Einnahmen aus dem Börsengang - bis zu 280 Mill. Euro - der Finanzierung eines Immobilienportfolios, für das Kaufvertrag schon unterschrieben ist, wie Elamine weiter sagte. Er will das Wachstumstempo seiner Firma aufrechterhalten. „Wir streben für die kommenden Jahre Immobilienzukäufe im Volumen von durchschnittlich 500 bis 750 Mill. Euro an“, betonte er. Um hierfür an das notwendige Geld zu kommen, schloss der Firmenchef weitere Gänge an den Kapitalmarkt nicht aus.

Interessenten können bis zum 2. April bis zu 29,21 Mill. Alstria-Papiere in einer Preisspanne von 16 bis 17,50 Euro zeichnen. Rund die Hälfte der angebotenen Titel stammen aus einer Kapitalerhöhung. Die Erstnotiz im stark regulierten Börsensegment Prime Standard ist für den 3. April geplant. Mit einem Volumen von maximal 511 Mill. Euro wäre dies die bislang größte Emission des Jahres. Die US-Investmentbank JP Morgan organisiert den Börsengang.

Die auf Büroimmobilien spezialisierte Alstria gehört mehreren Fondsgesellschaften. Das Portfolio der 15 Mitarbeiter starken Gesellschaft umfasste Anfang März 71 Objekte mit einem Gesamtwert von 1,6 Mrd. Euro. Der bei Immobilienfirmen stark beachtete Net Asset Value, der den Vermögenswert des Unternehmens abzüglich der Verbindlichkeiten angibt, liegt Elamine zufolge aktuell bei 825 Mill. Euro. Vier Fünftel seiner Mieteinnahmen erhält Alstria von sechs großen Mietern, zu denen die Stadt Hamburg, der Autobauer Daimler-Chrysler und die Barmer Ersatzkasse gehören.
Quelle: HB

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5917

Beim bislang größten Börsengang des Jahres in Deutschland haben die Aktien von Alstria Office am Dienstag leicht über ihrem Ausgabepreis debütiert. Die Papiere erschienen im Frankfurter Parketthandel mit 16,30 Euro erstmals auf dem Kurszettel und lagen damit 1,9 Prozent über dem Ausgabepreis von 16 Euro.

Die auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Alstria hat 27,3 Mill. Papiere bei Investoren untergebracht und damit 437,4 Mill. Euro eingenommen. Etwas mehr als die Hälfte des Geldes fließt in die Firmenkasse. Es soll der Finanzierung eines Portfolios dienen, für das der Kaufvertrag schon unterschrieben ist.

In den nächsten Jahren will das Unternehmen Immobilien für durchschnittlich 500 bis 750 Mill. Euro kaufen. Um an das hierfür nötige Geld zu kommen, schließt Alstria weitere Gänge an den Kapitalmarkt nicht aus. Diesen Börsengang organiserte die US-Investmentbank JP Morgan.

Alstria will sich in einen so genannten Reit (Real Estate Investment Trust) umwandeln. Der Bundesrat hatte am vergangenen Freitag den Weg für diese in Deutschland neuartige Anlageform frei gemacht. Deutsche Reits (G-Reit) sind als börsennotierte Aktiengesellschaft organisiert. Sie müssen bestimmte Kriterien erfüllen, um in den Genuss von Steuervergünstigungen zu kommen. Dazu gehört, dass sie überwiegend Gewerbeimmobilien bewirtschaftet.
Quelle: HB

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5917

Die Hamburger Alstria Office AG ist als Real Estate Investment Trust (REIT) im Handelsregister eingetragen – erstmals schließt damit eine deutsches Unternehmen die Umwandlung ab.

Nach Angaben der Immobiliengesellschaft habe die Eintragung als Alstria Office REIT-AG am heutigen Donnerstag stattgefunden. Die Aufnahme des Unternehmens in das REITs-Segment der Deutschen Börse (cash-online berichtete) sei beantragt.

Damit ist Alstria rückwirkend zum 1. Januar 2007 von der deutschen Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit. Verkäufer von Immobilien an den REIT profitieren unter bestimmten Voraussetzungen von der begünstigten Exit Tax, die für REITs gewährt wird.

Alstria ging im April 2007 an die Börse und ist seit Juni im S-Dax notiert. Das Immobilienportfolio der Gesellschaft umfasst nach Unternehmensangaben derzeit 70 Immobilien mit einer Gesamtmietfläche von rund 770.000 Quadratmetern und einem Wert von 1,6 Milliarden Euro.

Unterdessen soll nach Medienberichten die Bundesregierung an einer Korrektur für das REIT-Gesetz arbeiten. Wie die „Immobilienzeitung“ unter Berufung auf die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte, Frankfurt, berichtet, gebe es zwischen Justiz- und Finanzministerium bereits einen regen Austausch über Details.

Demnach seien Änderungen bei der Doppelbesteuerung von REIT-Dividenden aus vorbelasteten Einkünften oder der rückwirkenden Besteuerung von Veräußerungsgewinnen wahrscheinlich. Von einer Aufnahme von Wohnimmobilien in das REIT-Gesetz – wie von der Wirtschaft gefordert - ist in dem Bericht indes nicht die Rede.
Quelle: cash-online

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5917

Lediglich mit einem Unternehmen, der Alstria Office AG startete das ehemals mit großen Erwartungen verknüpfte Börsensegment für Real Estate Investment Trusts (Reits) an der Frankfurter Börse.

Experten rechnen für dieses Jahr nur noch mit ein bis zwei weiteren Reits und haben die ehemals hohen Erwartungen an ein über 100 Mrd. Euro großes Segment deutlich reduziert.

„Vor allem die Ausgestaltung des deutschen Reit-Gesetzes hat dazu geführt, dass diese Anlageklasse deutlich weniger attraktiv wurde als ursprünglich erhofft. Die aktuelle Finanzkrise ist natürlich auch nicht hilfreich“, sagte Peter Barkow, Immobilienanalyst. Eine Nachbesserung des Gesetzes ist nach Angaben aus der Regierungskoalition – anders als bislang erhofft – in diesem Jahr nicht mehr zu erwarten.

Die deutsche Finanzbranche hatte die Politik jahrelang gedrängt, die in anderen Ländern teilweise seit Jahrzehnten existierenden Reits ebenfalls einzuführen.

Im Kern ist die Besonderheit des Reit, dass er Immobilien verwaltet und die Gewinne zu 90 Prozent an die Aktionäre ausschütten muss. Dafür wird nicht das Unternehmen, sondern lediglich der Anteilseigner besteuert. Außerdem zahlen Firmen, die bis 2009 Gebäude an einen Reit verkaufen, eine ermäßigte Steuer (Exit Tax).

Ziel des Gesetzgeber war es, Immobilien leichter am Kapitalmarkt handelbar zu machen und Firmen die Hebung stiller Reserven zu ermöglichen.

Auf Drängen der SPD schloss die Bundesregierung allerdings Wohnimmobilien aus und führte eine Reihe weiterer, im Ausland unbekannter Beschränkungen ein.

Unter anderem müssen die Dividenden auch dann versteuert werden, wenn sie aus im Ausland erzielten Gewinnen des Konzerns stammen. Da diese bereits im Ausland versteuert sind, macht diese Doppelbesteuerung Auslandsengagements unwirtschaftlich.

Die HSH-Nordbank rechnet daher derzeit noch mit einem Marktpotential für deutsche Reits von 15 Mrd. bis 40 Mrd. Euro. Ursprünglich hatten Optimisten eine Größenordnung von 120 Mrd. Euro erwartet. „Sollte die Doppelbesteuerung bei Auslandseinkünften noch abgeschafft werden, dürfte das obere Drittel der Schätzung erreicht werden. Aber selbst dann sind noch einige Hausaufgaben zu machen“, sagte Reits-Experte Stefan Goronczy.

Zumindest für dieses Jahr zeichnet sich wegen des Widerstands der SPD-Bundestagsfraktion keine Lösung dieses Problems ab, obwohl das Finanzministerium mit der Erarbeitung eines Gesetzentwurfs beauftragt worden war. SPD-Finanzexperte Florian Pronold sagte dem Handelsblatt: „Das Ansinnen der Union erschließt sich mir nicht.“ Reits seien doch bereits privilegiert. Außerdem sei das Finanzministerium bislang nicht in der Lage, die zu erwartenden Steuerausfälle zu beziffern. CDU-Experte Leo Dautzenberg warf der SPD-Wortbruch vor. „Das war verabredet, jetzt können wir das dieses Jahr nicht mehr lösen“, sagte der Unionspolitiker.

Die Hoffnung der Experten richtet sich jetzt darauf, dass einige große Reits im nächsten Jahr an die Börse gehen. „Wenn die Unternehmensteuerreform kommt, dürfte der eine oder andere den verschobenen Schritt aufs Parkett nachholen“, sagte Kai Klose vom Bankhaus Oppenheim.

Für einige kleine Reits könnte der Zug allerdings völlig abgefahren sein, fürchten Banker. Wegen der Finanzkrise gebe es für einige schlicht keine Investoren. Einige Mini-Reits könnten daher im Wege von Privatplatzierungen an die Börse kommen, um ihren Steuerstatus nicht zu verlieren. „Aber illiquide Kleinst-Reits helfen dem Markt nicht“, sagte ein Experte.

Das Alstria-Debüt passte gestern gut in die insgesamt traurige Stimmung. Die Aktie verlor am ersten Tag als Reit gut ein Prozent an Wert. Alstria-Chef Olivier Elamine trug trotzdem Optimismus zur Schau: „Ich sehe eine Menge Potenzial.“
Quelle: Rolf Benders/Frank M. Drost
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