Immobilien: Wenn Großanleger zündeln

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5416

Immobilien: Wenn Großanleger zündeln

Die Millionenbeträge, die institutionelle Investoren in offene Fonds gesteckt haben, bergen viel Sprengkraft. Kleinanleger und Fonds wären gleichermaßen betroffen.

Nicht nur Kleinanleger engagieren sich in offenen Immobilienfonds. Auch institutionelle Investoren haben Millionenbeträge investiert, insbesondere während des Börsencrashs nach der Jahrtausendwende. Der damalige Geldregen könnte zu einem Problem werden: Sollten Pensionskassen, Versorgungswerke und Banken ihre Mittel wieder abziehen, könnten einige Fonds in Liquiditätsnöte geraten.

Fondsanalyst Stefan Loipfinger geht davon aus, dass von den rund 30 Mrd. Euro, die 2002 und 2003 in offene Fonds flossen, ein nicht unerheblicher Teil von institutionellen Investoren stammt. Lösten diese ihre Engagements wegen der fallenden Renditen in größerem Umfang auf, dürfte bei einigen Fonds die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquiditätsquote von fünf Prozent gefährdet sein, warnt Loipfinger. "Das Management muss dann entweder gute Immobilien veräußern oder Kredite aufnehmen - beides zu Lasten der Performance."

Kleinanleger müssen einen Ausgabeaufschlag von fünf Prozent zahlen und sind deshalb längerfristig an einen Fonds gebunden. Institutionellen Investoren werden diese Kosten erlassen. Sie können ohne Verlust zu jeder Zeit wieder aussteigen. Das Problem wird auch in der Branche gesehen. "Hohe Mittelzu- und -abflüsse in einem kurzen Zeitraum stellen für jeden offenen Fonds eine große Herausforderung dar", sagt Helmut Ullrich, Managing Director von DB Real Estate.

Folgen großer Mittelabflüsse

Was passieren kann, wenn auf einen Schlag große Summen aus einem Fonds abgezogen werden, zeigte sich Ende 2003 bei der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi). Rund 1 Mrd. Euro flossen binnen weniger Wochen aus dem Grundwert-Fonds ab. Um die Situation zu stabilisieren, sah sich die Muttergesellschaft Allianz-Dresdner-Bank-Gruppe gezwungen, dem Fonds Immobilien abzukaufen.

Degi-Sprecher Heinrich Durstewitz betont, nicht institutionelle Investoren seien damals für die Mittelabflüsse verantwortlich gewesen. Vielmehr hätten Berater der Dresdner Bank Kunden in großem Umfang zu Umschichtungen in Aktienfonds veranlasst. Durstewitz: "Damals und heute waren und sind keine institutionellen Investoren in unseren Publikumsfonds."

Bisher gibt es keine Zahlen, in welchem Umfang institutionelle Anleger Anteile an offenen Fonds halten. Für eine solche Erhebung habe bisher kein Bedarf bestanden, heißt es beim Dachverband der offenen Fonds BVI. Die meisten Gesellschaften halten sich derzeit noch bei dem Thema bedeckt oder lassen verlauten, in ihren Fonds seien keine institutionellen Investoren engagiert - ohne dies jedoch in ihren Rechenschaftsberichten zu belegen. Zu den Ausnahmen zählen die Deutsche Immobilienfonds AG (Difa) sowie DB Real Estate. Die Difa hat in ihrem jüngsten Rechenschaftsbericht ihres Fonds Difa-Grund die Anlegerstruktur detailliert aufgeschlüsselt. Danach werden elf Prozent der Anteile von Banken, Pensionskassen, Unternehmen sowie Ziel- und Dachfonds gehalten. Immobilienspezialfonds für Institutionelle

Zum Stichtag des Rechenschaftsberichts (30. September 2004) belief sich das Fondsvermögen auf 6,47 Mrd. Euro. Der Wert der von institutionellen Investoren gehaltenen Anteile betrug demnach rund 712 Mio. Euro. Dem standen 1,78 Mrd. Euro an liquiden Mitteln gegenüber. Ein Difa-Sprecher: "Selbst wenn alle institutionellen Anleger ihr Kapital auf einen Schlag abziehen würden, hätte der Fonds noch immer liquide Mittel von mehr als 1 Mrd. Euro." Bei den übrigen Difa-Fonds sei das Verhältnis ähnlich. Auch bei ihnen werde in den kommenden Rechenschaftsberichten die Anlegerstruktur offen gelegt.

Die Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate offenbart diese Daten bisher gegenüber Rating-Agenturen. Eine Veröffentlichung in den kommenden Rechenschaftsberichten werde derzeit erwogen, sagt Unternehmenssprecher Tim-Oliver Ambrosius. Er betont: "Die Gefahr einer Liquiditätskrise durch Mittelabflüsse kapitalstarker Anleger ist in keinem unserer Fonds gegeben, selbst wenn alle Großanleger auf einen Schlag ihre Anteile zurückgeben würden." So waren Ende Dezember im 7,2 Mrd. Euro schweren Grundbesitz-Invest 50 Großanleger mit mehr als 1 Mio. Euro investiert. Im Schnitt hatte jeder dieser Investoren 11 Mio. Euro angelegt. Der Summe von rund 550 Mio. Euro standen liquide Mittel von fast 1 Mrd. Euro gegenüber. In den übrigen Fonds sei die Situation ähnlich, sagt Ambrosius.

Um zu verhindern, dass institutionelle Anleger sich zu stark in Publikumsfonds engagieren, haben etliche Gesellschaften Immobilienspezialfonds aufgelegt. Neben DB Real Estate und Difa zählt dazu auch die Degi. Die Commerzbank betreibt neben ihrer Publikumsfonds-Tochter Commerz Grundbesitz noch einen Spezialfondsanbieter. SEB und KanAm wiederum haben kürzlich Publikumsfonds speziell für vermögende Anleger aufgelegt. Die Mindestbeteiligungssumme beträgt jeweils 500.000 Euro, der Mindestanlagezeitraum fünf Jahre. Steigen Investoren früher aus, müssen sie einen Rücknahmeabschlag zahlen.