geschlossener Immobilienfonds - Klage?

Moni M. · Newbie Anmeldungsdatum: 16.06.2004 Beiträge: 2 Wohnort: in Bayern

1995 wurde ich über eine Anzeige auf einen geschlossenen ökologischen Wohnimmobilienfonds aufmerksam und habe Anteile erworben. Der Fonds wurde als sicher dargestellt mit höheren Mieten und höherer Wertsteigerung. Ausschüttungen wurden bis 2007 mit 196% angesetzt, tatsächlich wurden bisher 8 % ausgeschüttet, weitere Ausschüttungen wird es wegen Überschuldung des Fonds wahrscheinlich nicht mehr geben.
Bis heute gab es nie eine Entlastung, die Bilanzen waren oft fehlerhaft. Info’s gab es spärlich, Briefe wurden oft nicht beantwortet. Die Mieten waren im Prospekt viel zu hoch angesetzt, die Bau- und Baunebenkosten haben die im Vertrag vereinbarten Grenzen teilweise stark überschritten, der Treuhänder hat seine Aufgabe nicht korrekt erfüllt. Auch die laufenden Kosten sind teilweise gegenüber dem Prospekt stark erhöht.
Leider habe ich zu spät von Prospekthaftung erfahren und keinen Anwalt eingeschaltet. Nun möchte ein Mitgesellschafter Klage wegen Betrug einreichen und hat mich aufgefordert, mich dieser anzuschließen.
Ich scheue etwas das Kostenrisiko. Wie hoch ist dieses anzusetzen?
Kann Jemand die Erfolgsaussichten solch einer Klage einschätzen?
Oder hat mir jemand einen anderen Rat? Ich habe selbst versucht, einen Vergleich zu erzielen, leider ohne Erfolg.
Danke für Eure Hilfe. Moni

monxx77 · User gebannt Anmeldungsdatum: 06.05.2004 Beiträge: 1605

Wenn der Streitwert bei mindestens 50000.- Euro liegt (für sie alleine oder mit Teilhaber) sehe ich eine Möglichkeit wo sie eine kompetente Bewertung ihrer Prozessaussichten und mehr bekommen!

Schauen sie sich das Angebot einmal an, aber bitte sorgfältig und in Ruhe ALLES lesen: http://www.anwalt-suchservice.de/prozessfinanzierung/3348.html - dort im Mandantenlink bleiben.

MfG monxx77

Salamander · Specialist Anmeldungsdatum: 09.02.2004 Beiträge: 131 Wohnort: Leipzig

Vergangene Woche in "Frontal21" ein riesiger Beitrag zu dem Thema.
Mit diesem Urteil
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=fcaab6cffcaa3a0b3f8b370a149f6654&client=3&nr=29749&pos=0&anz=1
hat der BGH ungewohnt eindeutig zu dem Thema Stellung bezogen und den Banken und Dienstleistern, die damals diesen Mist verkauft haben so richtig eine vor den Bug gehämmert!
"Frontal21" hat dann auch gleich noch recherchiert, dass es da einige Banken gibt, die Ihre Kunden auf Grund des Urteiles des BGH angeschrieben haben und die Finanzierungen somit gegen Klagen sattelfest machen wollten. Womit wir wieder beim Thema Beratungsqualität der Banken wären...

Nicht desto trotz dürften mit diesem Urteil die Chancen der Anleger in schwindel eregende Höhen gestiegen sein!
Ein Anwalt der auf dem Gebiet auch nur halbwegs fit ist, arbeitet hier ganz sicher auch für "Kleines", weil er mit dem BGH-Urteil im Rücken seine Erfolgsaussichten recht klar definieren kann (solange bei der verklagten Partei noch was zu holen ist...)
Grüße aus Sachsen
Jens Müller

mhmoeller · * Consulter * Anmeldungsdatum: 20.12.2003 Beiträge: 1263 Wohnort: Bochum

immo2003 · Newbie Anmeldungsdatum: 07.12.2004 Beiträge: 7 Wohnort: Tattenkofen

Hi,
auch ich bin ein "Immobilienfonds-Opfer"
1994 Immo2003 Fonds der SW Bau für DM 30.000 gekauft.
Über HypoVereinsbank finanziert, mit KLV Kredit abgedeckt.
Mieteinnahmen werden weniger.
SW Bau und HypoVereinsbank antworten mir nicht mehr, zumindest seit ich meine Homepage (www.sw-bau-opfer.de) habe.
Ich habe mich nach ganz langem Zögern zu einer Klage durchgerungen und bin nun bei einem Anwalt.
Vorsicht wegen der Verjährungsfrist (31.12.2004)!!!
Man kann auch die aufschiebende Wirkung eines Mahnbescheides durch einen Anwalt machen lassen, dann hat man noch etwas mehr Zeit für die Klage.
Ich wünsche Dir recht viel Erfolg!
Michael Schubert

Suhler · Newbie Anmeldungsdatum: 29.10.2004 Beiträge: 6

ich habe vor Jahren selbst geschlossene Immobilienfonds vermittelt, die heute nicht immer die damls geweckten Erwartungen erfüllen (wie auch bei diesem Verlauf im Immobilien - und anderen - Markt). Nun haben sich wg. der aktuellen Rechtsprechung einige Kunden an mich gewandt wg. Rückabwicklung usw. Die Hoffnung, die da einige Urteile gemacht haben, ist ja groß. Allerdings ist oft auch der Weg ein Langer. Auf jeden Fall muß man ja nachweisen, dass es einem nicht nur schlecht geht, sondern dass man auch echt betrogen wurde oder falsch beraten oder was auch immer. Welche Empfehlung sollte ich aber abgeben? Wie schon ein anderer Autor schrieb, kann ja jeder mittelmässige Anwalt da was erreichen. Ein bischen in der Zwickmühle war ich schon deshalb, weil ich in der Verwanschaft selbst so einen "Paragraphenreiter" habe. Meine Kaufempfehlung vor 10 Jahren ist aus heutiger Sicht ja schon nicht der "Kracher" gewesen. Welchen Rat sollte ich jetzt geben? Lösung: Ich habe 3 identische Fälle (Gleicher Fond, gleicher Vermittler, gleiche Informationen und gleiche Bank an drei verschiedene Anwaltskanzleien gegeben. Ergebnis: 3 unterschiedliche Vergleiche mit der Bank. Zwischen 20 , 35% und 50% Darlehensnachlaß. Deshalb hier ein Tipp in Bezug auf geschlossene Immobilienfonds (50% und mehr Darlehensnachlaß) : Rechtsanwalt Sven Fleischmann, Kasernenstrasse 8, 98617 Meiningen, Tel. 03693 - 50 76 31.

Scheut den Weg nicht und viel Erfolg allen Betroffenen (hab selbst auch reichlich gekauft) und keine Fristen verpassen!
Euer Suhler

immo2003 · Newbie Anmeldungsdatum: 07.12.2004 Beiträge: 7 Wohnort: Tattenkofen

finde ich wirklich ok, dass Du Dich hier "outest".
ABER:
Ihr (Berater, Finanzprofis, "Drücker") habt uns etwas verkauft. IHR wart die Profis, zumindest habt IHR euch bei uns als solche ausgegeben. IHR habt an uns verdient! Und WIR haben nun die Konsequenzen zu tragen!
Ich habe auch schon mit meinem BERATER gesprochen. Natürlich ist er auch der Meinung vollkommen unschuldig zu sein.
IHR hättet euch vorher über die Immobilie erkundigen müssen! IHR (also zumindest eure Vorgesetzten) habt mir den verschiedenen Banken zusammen gearbeitet IHR habt uns betrogen, denn IHR habt das Geschäft vermittelt! Auch wenn viele von EUCH sagen, dass sie auch Anteile gekauft haben, ist mir bis heute noch kein konkreter Fall zugesendet worden, in dem mal ein BERATER auspackt! Wenn IHR auch betrogen worden seit, dann meldet euch bei mir! Stelllt euren Fall ins Internet! Klagt eure Vorgesetzten an! Klagt die Bank an! IHR habt die Informationen die WIR brauchen!
Meldet Dich auf meiner Homepage.
http://www.sw-bau-opfer.de
.....
Trotzdem Danke für Dein Posting.
Michael Schubert

immo2003 · Newbie Anmeldungsdatum: 07.12.2004 Beiträge: 7 Wohnort: Tattenkofen

Was bedeutet eigentlich:
"die heute nicht immer die damls geweckten Erwartungen erfüllen (wie auch bei diesem Verlauf im Immobilien - und anderen - Markt)."
Die Erwartungen (von IHNEN versprochen) waren:
- Wertsteigerung über 5% garantiert (leider nicht schriftlich garantiert)
- jederzeit ein Verkauf des Anteils möglich (mir nimmt niemand meinen Anteil ab! Ein Anteil von DM 30.000 konnte ich nicht mal zum Preis von 6800 .- Euro an die SW Bau zurückgeben).
- Ich habe momentan eine Wertsteigerung von "MINUS" 70 % !
.
Sind MINUS 70 % in IHREN Augen "die Erwartungen nicht immer erfüllt"?
Grüße,
Michael Schubert

mhmoeller · * Consulter * Anmeldungsdatum: 20.12.2003 Beiträge: 1263 Wohnort: Bochum

Hallo Herr Schubert,

ich kann Ihren Ärger verstehen - aber legen Sie nicht etwas zu strenge Maßstäbe an die Vermittler an?

Erwarten Sie, daß sich ein Vermittler, jede einzelne Wohnung eines Immo-Fonds persönlich anschaut? Jedes von den Vertreibern vorgelegtes Wertgutachten durch ein auf eigene Kosten in Auftrag gegebenes prüfen?
In nicht wenigen Fällen sind die Vermittler genauso betrogen und hinter das Licht geführt worden wie die Käufer. Wenn selbst die Immo-Abteilung der Deutschen Bank nicht merkt, daß ihr ein komplettes nichtvorhandenes Geschoß in einem Einkaufszentrum untergejubelt wird (Dr. Schneider läßt grüßt die Peanuts) - dann stellen Sie meines Erachtens etwas arg hohe Anforderungen.

(Nur um es klarzustellen - ich bin nicht aus der Branche - aber finde es toll, wenn User wie Suhler sich im nachhinein bemühen, zumindest den Schaden bei den Kunden zu mindern)

Glück auf - der Pott kocht!

Suhler · Newbie Anmeldungsdatum: 29.10.2004 Beiträge: 6

Na hallo Herr Schubert,

da geh ich doch noch nicht heim sondern schreib 2/3 Zeilen.
1) Bitte einfach mal die Emotionen ein bischen rauslassen, wenn es um lösungsorientierte Ansätze zu finden geht. Ich kenne ganz, ganz, ganz wenige Regionen, in dehnen nicht auch Eigenheimbauer lange nicht mehr das Geld für Ihre Immobilie erhalten wie vor 10 Jahren. Selbst bei einer nicht über einen Vertrieb mit entsprechenden Provisionen erworbenen Immobilie ist der Verlust heute hoch. Bei einem Gewerbeobjekt realistisch durchaus zwischen 30-70 %, je nachdem wie der Standort und damit die Mietrendite unter dem Aufschwung Deutschlands gelitten haben. Es ist einfach mal so.
2) Eine wirtschaftliche Investition hat Steuervorteile und Risiken. Die letztgenannten standen im Verkaufsgespräch nicht im Vordergrund. Selbst wenn darauf hingewiesen wurde will davon heute sicher keiner mehr was wissen. Ist eben auch so.
3) Wo die 5% jährlich herkommen weis ich nicht.
4) Ich habe damals mit einer Mietgarantie von 19 DM/m² gekauft und verkauft. Die Miete war damals realistisch, was ich weiß, weil ich damals in der gleichen Stadt in der das Haus heute noch steht Mieträume suchte.
Und oh Wunder - die Mietgarantie wurde sogar bezahlt, obwohl die tatsächliche Miete das später nie erreichte.
5) Ich weis z. B. von jemandem, der zu den "goldenen" Immobilienzeiten einen WGS Anteil (nicht von mir aber) im Zweitmarkt kaufte. - Es gab also zumindest kurzzeitig einen solchen.

Fazit: Da ist wohl viel Erwartungshaltung aufgebaut worden, die auf Wachstum setzte. Ob bei Immobilien, bei Lebensversicherungen oder Investmentfonds.
Meine Erfahrung: Es gibt nicht den einen Schuldigen an irgendetwas. Schon gar nicht ist es nur der andere.
Frage: Was kann man ausser bellen und um sich beißen tun, um Schadensminderung zu erreichen? Ich bemühe mich heute noch aktiv um die Vermietung dieser Immobilie - als Gesellschafter und ehemaliger Vermittler. Was machst Du um die Rendite und damit den Kaufpreis zu heben?

immo2003 · Newbie Anmeldungsdatum: 07.12.2004 Beiträge: 7 Wohnort: Tattenkofen

Hallo,
danke für Eure "ruhigen" Antworten.
Natürlich ist es toll, wenn sich suhler noch für das Objekt einsetzt. Mein Vermittler hat kein Interesse mehr (er hat keinen Anteil gekauft).
- Steuervorteile: Die Vorteile sind eher gering bei einem "[u]Netto[/u]"einkommen von damals ca. 1800 DM.
- Was ich für die Rendite mache? NICHTS.
Aber das "NICHTS" möchte ich auch begründen.
2003 wollte ich mit einem Verantwortlichem der SW Bau sprechen. Am Telefon kam ich nur bis zum Sekretäriat. Ich bin dann selber nach Markdorf (Bodensee, 300 km einfach) gefahren. Hier wollte ich mit Frau Nowak (sie wurde mir vorher als meine Ansprechpartnerin zugewiesen) sprechen. Sie hat sich verleugnen lassen. Nach 2 Std. (ich bin einfach im Vorzimmer sitzen geblieben) kam sie dann doch noch. Meine Fragen in Bezug auf den Fonds konnte Sie mir nicht beantworten. Ich sollte die Fragen schriftlich formulieren und ihr schicken. Das habe ich dann auch gemacht, leider wurde ich nur auf den Geschäftsbericht verwiesen, der bis heute aber noch nicht eingetroffen ist (aus dem Jahr 2002)!
Dieses Jahr habe ich wieder versucht Informationen zu erhalten, aber nun hat mir die SW Bau geschrieben, dass KEINE Anfragen von mir mehr beantwortet werden, da ich wohl ein Spiel spielen (Ich betreibe eine Homepage in der über die SW Bau aufgeklärt wird und der Anwalt der SW Bau sieht diese Homepage wohl als Spiel). Mir geht es aber nicht alleine so, auch anderen Gesellschaftern wird nicht mehr geantwortet.
Wenn Du Dich noch für Deine Kunden einsetzt ist das echt toll, so einen Vermittler bräuchten wir auch!
So, ich hoffe dass ich diesmal etwas ruhiger war (gestern war auch noch der Fall Anja Schüller - Badenia im TV, da fällt es einem schwer ruhig zu bleiben).
Danke,
Michael Schubert

Suhler · Newbie Anmeldungsdatum: 29.10.2004 Beiträge: 6

Ja, da ist wohl nicht nur der Markt umgekippt sondern auch das Bemühen ein ehrliches Geschäft zu machen, falls es mal vorhanden war. Wundert mich aber, dass die Fa. noch existiert wenn alles eine Katastrophe ist. Also Bau, Vermietung, Preis, rendite und Information. Also ich hab unlängst Strafanzeige gestellt, da das auch einer der wenigen Wege neben "Matulla" (den nutze ich auch noch) ist, um an die notwendigen Infos für einen Zivilprozeß zu gelangen.
Vielleicht hilft ja meine Anwaltsempfehlung da weiter? Istzumindest ein Praktiker, auch wenn er nicht so viel "Gedöhnse" drumrum macht.
mfg
Suhler