Bauen ohne Eigenkapital, ist das möglich?

Johann Mayer · Newbie Anmeldungsdatum: 13.11.2006 Beiträge: 33 Wohnort: München

Sehr geehrte Gomopa-Mitglieder

Ich bin Neu in diesem Forum. Stöbere aber schon einige Zeit hier herum. Vielleicht kann mir jemand weiterhelfen wie ich aus dem Sumpf wieder heraus komme.

Nun zu meiner Person:
bin 52 Jahre jung, zwei Kinder und lebe getrennt von meiner Frau.
Kein Eigenkapital, seit Sep. 06 Hartz IV Mitglied.
Versteigerungstermin des nachfolgenden Grundstücks im März 07.
1002 qm großes Grundstück in "L-Form" mit altem MFH. Gutachter vom Amtsgericht hat den Wert des Grundstücks auf 300.000,00 € geschätzt. Lage ca. 30 Km östlich von München an der Bundesstraße B304.
150.000,00 € Schulden. Gläubiger halten momentan noch still, bis auf meine Frau und der Schwiegervater. Die beiden meinen, dass man bei einem Nackten sicher noch eine Tasche finden wird die mit Geld gefüllt ist.

Wie kam es dazu?
1983, 1002 qm Grundstück mit alten MFH geerbt.
1994 Bauantrg eingereicht, sechs Jahre mit der Gemeinde gekämpft. Im Jahr 2000 endlich die Baugenehmigung. Es kam wie es kommen musste, wirtschaftliche Flaute, Aktiencrash, die totale Pleite. Schufa Eintrag, seit Dezenber 2005 ausgeglichen.

Meine Unwissenheit wurde vom Architekten ausgenutzt, teuerste Planung. Statiker wolte 40.000,00 € (seriöses Honorar währe ca. 15.000,00 € gewesen) für seine Arbeit. Die Rechnung bezahlte ich nicht und habe seitdem vom Statiker auch nichts mehr gehört. Dadurch kam ich erst dahinter, dass der Architekt mich über den Tisch gezogen hat. Das Honorar vom Architekten musste ich trotzdem bezahlen. Durch Gerichtskosten, Gutachter Architektenhonorar, Privatdarlehen, Lieferantenverbindlichkeiten sind die Schulden auf 150.000,00 € angewachsen.

Nachdem ich mit dem Bauvorhaben baden gegangen bin, versuchte ich eine Bank aufzutreiben die mir einen Kredit für eine Renovierung und Schuldenausgleich gibt. Ein mir bekannter Geschäftsführer einer Bank wollte mir 300.000,00 € Kredit geben. Warum klappte es nicht? Meine Frau hätte eine Bürgschaft übernehmen sollen, die sie verweigerte.

Na gut, dachte ich mir ist ja alles nicht so schlimm und versuchte bei der gleichen Bank einen Kredit zu bekommen um wenigstens die Schulden bezahlen zu können. Ich hätte dann mein Grundstück in 1 - 2 Jahren verkaufen müssen um den Kredit wieder auszugleichen. Warum klappte es mit einem Kredit wieder nicht? Mein Vater hat vor 20 Jahren ein Wohnrecht eingetragen bekommen und er (83 Jahre) lies die Bank im Grundbuch nicht auf die erste Stelle. Wieder gab es kein Geld. Das Traurige an der Geschichte, ein halbes Jahr später ist er in ein Nachbarhaus gezogen und zahlt dort eine teure Miete. Bei mir hat er 20 Jahre umsonst gewohnt.

Die Bauträger aus der Umgebung haben kein Interesse, dem einen ist es zu klein, dem anderen zu laut (Grundstück liegt an der B304) wieder ein anderer will keinen Laden usw.
Nur ein Gauner hatte interesse gezeigt, war auch sehr großzügig. Sobald es mit Terminen beim Makler konkret wurde ist einer aus seiner Verwandtschaft gestorben. Drei Termine wurden mit Todesfällen in seiner Familie abgesagt.

Ich sitze natürlich nicht Faul herum, habe mir eine Architektin gesucht die mir eine Planung erstellt. Sie geht in Vorleistung, sie kennt auch meine Vorgeschichte. Geplant ist ein MFH mit 10 Wohnungen, einen Laden und eine TG mit Duplex-Stellplätzen. Auf die Duplex fährt man gerade.

Bebaubarer Grund: 600qm, geplant sind Split-Level Wohnungen. Das Grundstück hat eine leichte Hanglage. Von Nord nach Süd auf einer Länge von 32m sind 2m Gefälle.

Die Größe des MFH ist einmal 11m x 17m, KG, EG, 1. St, 2. St, DG der südliche Anbau ist 11m x 10m, KG, EG, 1.St, DG. Die TG wird auf einer Fläche von 13m x 20m untergebracht. Zum Teil auch unter dem Wohnhaus. Genaue Pläne liegen ca. Mitte Dezember 2006 vor. Grobe Zeichnung ist vorhanden. Gemeinde muss bei der Anzahl der Wohnungen noch zustimmen.
Kaufpreis für einen Wohnqm = ca. 2500,00 €/pro qm

Sollte ich bis Jannuar/ Februar 2007 nicht mindestens 60% - 70% der Wohnungen verkauft haben so habe ich das Problem mit der Zwangsversteigerung im März 07.

Wie kann man das Vorhaben realisieren?
Bauträgererfahrung habe ich nicht, aber ein früherer Kunde ist im Bauträgergeschäft tätig und würde mir sicher helfen. Alleine wollte oder konnte er das Grundstück nicht kaufen. Oder er spekuliert auf ein Schnäpchen im März 07.

1. Überlegung: Bank finanziert mit KfW Darlehen und der Kredit wird über die Mieten finanziert. Vorteil, Nach der Bankzusage kann sofort mit dem Bau begonnen werden. Aber ohne Eigenkapital voraussichtlich nicht machbar. Mietpreis, um die 8,00 €/ pro qm.
2. Überlegung: Ein Investor/ Wohnungskäufer kauft eine Wohnung, Jan/ Feb 07 falls die 60% -70% noch nicht erreicht worden sind und bezahlt die 60.000,00 € vom Architekten damit die Versteigerung abgesagt werden kann. Dafür bekommt er die gewünscht Wohnung billiger.
Vorteil, der Zeitdruck ist weg.

Übrigens, auf dem Nachbargrundstück kann ein 28m x 11m großer Baukörper gebaut werden. Grund, 730qm. Mein Bruder will dafür 350.000,00 €

Vorab schon vielen Dank für die Tipps und natürlich auch für die eventuell berechtigte Kritik.

"Nur wer nichts tut, macht den größten Fehler"

Einen schönen Abend noch.
J. Mayer

Planer · . Anmeldungsdatum: 05.07.2005 Beiträge: 216 Wohnort: 86899 Landsberg

Hallo Herr Mayer,

da haben Sie ja ziemlich tief in die Sch... gelangt!.

Also zunächst was ich an Ihrer Stelle nicht tun würde:

Lassen Sie die Finger davon selbst Bauträger zu spielen. Zum einen werden Sie hier nie die notwendige Vorfinanzierung bekommen, zum anderen ist es tödlich, selbst Bauträger zu spielen, wenn man keine Erfahrung hat. Die ersten Erfahrungen hier haben Sie ja schon gemacht.

Das beste was Sie tun können, ist, das Grundstück zu verkaufen, bevor es versteigert wird.
Sofern man hierzu Zeit gewinnen muß, da ein Verkauf bis März eher unwahrscheinlich erscheint, müßte ich mehr über die Gläubiger und deren Ansprüche wissen, damit man hier eine wirksame Verzögerungstaktik fahren kann. Wichtig wäre hier zu wissen: Wohnen Sie in dem Objekt? Besteht das Wohnrecht Ihres Vaters noch? Wenn es, wie ich lese, auch jetzt ein MFH ist, gibt es Mieter und damit Mieteinnahmen?. Ist die Zwangsverwaltung angeordnet?
Vielleicht kann man mit Ihren Antworten die Zwangsversteigerung verögern, um eine geordnete Verwertung zu erreichen und damit den Schaden zumindest reduzieren.

Es ist schön, daß eine Architektin hier die Planung gemacht hat, aber ich halte es nicht für realistisch, bis Februar ein Großteil der Wohnung verkauft zu kriegen.

Grüße aus Landsberg

Thomas Planer
_________________
Thomas Planer // Planer und Kollegen GmbH
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Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

so schön Ihre Planspiele bezüglich der Nutzung des Grundstücks auch immer sein mögen, sie lassen sich allerdings so nicht realisieren.

Planer hat hier mit seinen Anmerkungen völlig recht! Sie stammen nicht aus der Bauträgerbranche, Ihnen fehlt das Kapital um das Grundstück dementsprechend zu entwickeln und es fehlt Ihnen die Bonität und die Liquidität, um ein solches Vorhaben alleine zu realisieren. Es ist auch wenig wahrscheinlich, daß ein "Profi", bei Kenntnis der Sachlage (ZV) mit Ihnen auf "gleicher Augenhöhe" redet.

Bei einem Verkehrswert von 300.000.- und Verbindlichkeiten von ca. 150.000.- könnte es, im Falle der Versteigerung des Grundstücks durchaus sein, daß Sie zumindest Ihre Schulden "erledigt" haben, bestenfalls sogar ein Überschuß, vielleich sogar in "angenehmer" Höhe, erreicht wird.

Selbstverständlich haben Sie als Eigentümer immer die Möglichkeit, das Grundstück vor Versteigerung zu veräußern, allerdings wird ein potentieller Käufer, spätestens bei Einsichtnahme ins Grundbuch (ZV - Vermerk) auf ein "Schnäppchen" aus sein. Das müssen Sie einkalkulieren.

Allerdings gäbe es, unter Bezugnahme auf die Fragen von Planer, durchaus ein paar Ansatzpunkte, wie Sie zumindest versuchen können, das "Beste" aus der Angelegenheit zu machen.

Johann Mayer · Newbie Anmeldungsdatum: 13.11.2006 Beiträge: 33 Wohnort: München

Ein Hilferuf an GOMOPA

habe gerade einen Antworttext geschrieben. Auf Absenden gedrückt
der Text erscheint nicht im Forum. Schlafen die Amerikaner noch oder habe ich was falsch gemacht?

Danke
Mayer

Johann Mayer · Newbie Anmeldungsdatum: 13.11.2006 Beiträge: 33 Wohnort: München

Ich habe den Text wieder gefunden, hier meine Antwort auf Ihre Fragen.Mal sehen ob es jetzt fünktioniert.

Guten Morgen Herr Planer, vielen Dank für die Antwort

-Das beste was Sie tun können, ist, das Grundstück zu verkaufen, bevor es versteigert wird.-
Verkauf wird seit einem Jahr versucht und keiner zeigt interesse. Könnte mit der Planung von der Gemeinde zusammenhängen. Die haben einen Bebauungsplan erstellt über beide Grundstücke. Mein Bruder geht mit seinem Preis nicht runter. Er geht nur zum Notar wenn er für sein Grundstück 350.000,00 € bekommt. Beispiel: Ein Bauträger zahlt uns 500.000,00 €, dann würde mein Bruder 350.000,00 € bekommen und ich "nur" 150.000,00 €. Darum der Versuch doch noch besser davon zu kommen.

-müßte ich mehr über die Gläubiger und deren Ansprüche wissen, damit man hier eine wirksame Verzögerungstaktik fahren kann-
Im Grundbuch sind ca. 100.000,00 € eingetragen: 1. Stelle kann eine Finanzierung ohne die Zustimmung meines Vaters eingetragen werden, bis 100.000,00 € für Neubau, Umbau, Renovierung funktiniert aber bei einer Umschuldung nicht. Vater hat dies verweigert. 2. Stelle das Wohnrecht. 3. St. Gutachter mit 15.000,00 €. 4. St. ist bezahlt. 5.St. ist Unternehmensberater 15.000,00 € 6. St. Meine Tante mit 7.000 € damit wurde Rang 4 bezahlt. 7. St. Architekt mit 50.000,00 € der betreibt die Zwangsversteigerung. 8. St. Steuerberater 6.000,00 €. 9. St. Die neue Architektin mit 13.000, €. Nicht eingetragene Schulden, Schwiegervater 20.000,00 € will unbedingt ins Grundbuch, bei meinen Kindern je 7.000,00 €, bei meinem Vater noch 4.000,00 € die wollte er mir großzügig schenken und bei meinen ehemaligen Lieferanten konnte ich im Frühjahr etwa die Hälfte abstottern, noch ca. 4.000,00 €. Kinderunterhalt, ich glaube das wahrs jetzt.

-Wohnen Sie in dem Objekt?-
Ich wohne in dem Haus

-Besteht das Wohnrecht Ihres Vaters noch?-
Das Wohnrecht besteht noch

-gibt es Mieter und damit Mieteinnahmen?.-
Keine Mieter und keine Mieteinnahmen und auch sonst keine Einnahmen.

-Ist die Zwangsverwaltung angeordnet?-
Keine Zwangsverwaltung, der Tipp mit dem Verkauf von Wohnungen kam vom Amtsgericht, von dem Rechtspfleger sollte ich versuchen dadurch etwas zu erreichen.

Guten Morgen Gundel auch Ihnen vielen Dank für die Antwort.

- Es ist auch wenig wahrscheinlich, daß ein "Profi", bei Kenntnis der Sachlage (ZV) mit Ihnen auf "gleicher Augenhöhe" redet.-
Das denke ich auch, sind leider alles Schnäppchenjäger.

-daß Sie zumindest Ihre Schulden "erledigt" haben, bestenfalls sogar ein Überschuß, vielleich sogar in "angenehmer" Höhe, erreicht wird.-
Das mit dem Überschuß erhoffe ich natürlich, darum habe ich das Grundstück noch nicht verschleudert. Unter 5/10 wirds nicht versteigert.
Allerdings gehe ich davon aus, dass der erste Architekt mitsteigern wird und damit 2x daran verdient.

-Prüfen Sie bitte ob und in welcher Form das Wohnrecht Ihres Vaters vorgeht (Datum und Rangfolge sowie ggfls. Rangrücktritt).-
Text im Grundbuch: Wohnrecht für Johann Mayer sen. Vorrangsvorbehalt: Grundpfandrechte bis zu 200.000 DM (Euro ca. 100.000,00) nebst einmaligen Nebenleistungen von 10% und Jahreszinsen von 20% gemäß Bewilligung vom 05.07.1985 eingetragen am 24.07.1985

-1. Termin 5/10 später evtl. sogar darunter-
Erster Termin bis 7/10, zweiter Termin sind 5/10 darunter gibt es keinen Zuschlag. Die Grundbucheintragungen nach der sechsten Stelle fallen automatisch heraus. Die Schulden bleiben allerdings.

-das Grundstück "versteigerungsfähig" zu machen-
Was heißt "versteigerungsfähig"? Vater weichklopfen bis er das Wohnrecht löscht? Oder dem Bauträger für, sagen wir, 175.000,00 € anbieten.

Zitat 1 und 2 ist vergessen, ich weis nicht mehr was ich geschrieben habe.

Aber sonst gehts mir gut, hab nur Angst, daß mir irgenwann der Himmel auf den Kopf fällt.

Schöne Grüße
Johann Mayer

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

Johann Mayer · Newbie Anmeldungsdatum: 13.11.2006 Beiträge: 33 Wohnort: München

Hallo Gundel, vielen Dank für die schnelle Antwort.

-Das geringste Zuschlagsfähige Gebot im 1.Termin liegt bei 5/10 des Verkehrswerts. Auf Antrag des Gläubigers kann der Zuschlag versagt werden, wenn nicht 7/10 erreicht werden. Unabhängig davon kann der bestrangig betreibende Gläubiger immer das Verfahren einstellen-
Zum Ablauf der Versteigerung mache ich mich einmal schlau.

-Wer "belegt" momentan den 1. Rang in Abt. III ???? Also vor dem Wohnrecht in Abt. II????-
Soweit ich den Grundbuchauszug verstehe war in der dritten Abteilung eine Grundschuld für eine Bank eingetragen die aber 2000 gelöscht wurde. Vor einiger Zeit habe ich den Notar gefragt ob ich meine Kinder, Schwiegervater vor die anderen Gläubiger eintragen kann und der meinte, nur wenn alle Gläubiger zustimmen würden.

-4. Rang (was ist mit dem?),-
war mein Rechtsanwalt wurde von meiner Tante Rang 6 bezahlt. Er hat gedroht er wartet nicht ewig auf sein Geld. Ist inzwischen gestorben. Hatte glaube ich Krebs. Ich habe nicht nachgeholfen.

-das Objekt theoretisch unversteigerbar wäre,-
Kann ich nur hoffen, laut Gutachten und Sterbetabelle bekommt mein Vater noch 37.000,00 €. Sofern er nicht freiwillig das Feld räumt.

Ich werde Morgen alle Hebel in Bewegung setzen und mich informieren wie ich aus der stinkenden Schokolade wieder heraus komme. Wie Hr. Planer feststellte.
-da haben Sie ja ziemlich tief in die Sch... gelangt!.-

Vielen Dank für die Information. Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

J. Mayer

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

Johann Mayer · Newbie Anmeldungsdatum: 13.11.2006 Beiträge: 33 Wohnort: München

Hallo Gundel, wie ich sehe sind Sie sind ja noch fleißig beim Arbeiten.

-Handelte es sich um Zwangssicherungshypothek? Oder besteht hier noch eine Grundschuld? Wieso hat Ihre "Tante" diese Rangstelle nicht mit der Forderung übernommen?-
In der Urkunde steht: Die Abtretung der Grundschuld ist ausdrücklich ausgeschlossen. Bis auf Rang 7 sind alle Grundschuldeintragungen freiwillig erfolgt.

-Dies ist nur ein hypothetischer Wert. Er hat nichts mit dem ZV-Verfahren zu tun. Es gilt nur das, was im Grundbuch steht - Punkt. Lebenslang ist eben lebenslang.....-
Text aus der Plichtteilsvereinbahrung: J.M.jun. räumt seinen Vater J.M.sen. mit Wirkung vom Heutigen auf dessen Lebensdauer das ausschießliche Wohnrecht in der im ersten Obergeschoß des Vorderhauses liegenden Wohnung ein. Keller, Autostellplatz, Hobbyräume und Schuppen darf er benützen. Es ist Ihm eine bestimmte Wohnung zugewiesen worden. Das Wohnrecht hat ausreichende Rangstelle zu erhalten, somit keine Rangstelle, die schlechter ist als 60% der Beleihungsgrenze. Vorerst erhält das Wohnrecht erste Rangstelle Herr J.M.sen. verplichtet sich jedoch gegenüber dem Eigentümer, mit seinem Rechte im Rang zurückzutreten hinter Grundpfandrechte, die nachweislich zum Neubau, Ausbau oder Umbau des Hauses verwendet werden, solange die vorgenannte Beleihungsgrenze gewahrt ist. Das Problem mit meinem Vater war ja, dass bei einer Umschuldung der ganze Text wertlos ist.

Ich geb die Hoffnung nicht auf, es kann ja nur noch schlimmer kommen.

Schöne Grüße
J. Mayer

Planer · . Anmeldungsdatum: 05.07.2005 Beiträge: 216 Wohnort: 86899 Landsberg

Hallo Herr Mayer,

also zunächst mein Kompliment an Gundel, selten so fachlich fundierte Ausführungen gelesen!!!. Viele hätten hier nur Mist geschrieben.

Nun zu Ihrem Problem.

Ein erheblicher Teil Ihres Problems sind wohl die Emotionen Ihrer Gläubiger. Gerade die, die die Versteigerung betreiben wollen, wissen wahrscheinlich, daß sie ohne Geld aus der Sache rausgehen, die die noch ins Grundbuch rein wollen, müssen wissen, daß Sie eh nichts mehr bekommen, da sie ja hinter dem Versteigerungsvermerk landen und somit vollständig ausfallen.

Der Lösungsansatz kann meines Erachtens aufgrund dieser Erkenntnisse ohnehin nur lauten, daß Sie, oder besser ein von Ihnen Beauftragter sich mit den Gläubigern in Verbindung setzen muß. Derjenige muß dabei zunächst einmal die Emotionen wegbringen und dann danach die Gläubiger zu Verbündeten machen. Was heißt das:
Im Verwertungsfalle kommt ohnehin für die meisten Gläubiger relativ wenig raus. Wenn das den Gläubigern klar ist und man Ihnen klarmachen kann, daß bei einer von allen Gläubigern getragenen Verwertung weitaus mehr rauskommt, könnte das zu schaffen sein.
Das wird zwar kein leichtes Unterfangen, aber Sie können bei der Situation nur gewinnen.
Problem hierbei ist, daß diese Verhandlungen wohl am besten ein unbeteiligter Dritter führt. Die Frage hier ist was der kostet und wie er bezahlt wird. Aber das ist mal ein anderes Thema.

Folgender Vorschlag: Sie sind in München, ich in Landsberg, Entfernung ca. 50km. Sie setzen sich ins Auto, bringen alle Unterlagen mit. Ich sehe mir diese mit Ihnen zusammen an und wir sehen, was man tun kann. Das ganze kostet Sie nix. Sollten wir gemeinsam einen Weg finden und dieser ist mit weiterer Arbeit für mich verbunden, werden wir eine für Sie machbare Vereinbarung treffen, gibts keinen sinnvollen Lösungsweg oder aber Sie können den Weg mit der bis dahin von mir (und Gundel) geleisteteten Hilfesteluung allein gehen, gibts auch keine Rechnung von mir.

Grüße aus Landsberg

Thomas Planer
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Thomas Planer // Planer und Kollegen GmbH
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Johann Mayer · Newbie Anmeldungsdatum: 13.11.2006 Beiträge: 33 Wohnort: München

Guten Abend Herr Planer,

-Kompliment an Gundel-
Ist nur Schade, dass man gute Leute erst dann kennen lernt wenn schon fast alles zu spät ist.

-die Emotionen Ihrer Gläubiger-
Der Architekt auf Rang 7 macht mir große Sorgen. Er hatte schon einmal versucht eine Zwangshypothek eintragen zu lassen. Das Amtsgericht hat damals der Eintragung zugestimmt und war auch sehr schnell im Grundbuch. Ich habe damals Widerspruch eingelegt und der Eintrag wurde wieder gelöscht. Grund dafür war: Nachdem noch kein einziger Ziegelstein bewegt wurde hatte der Architekt kein Recht diese Eintragung zu veranlassen. Beim zweiten Versuch wurde ein Vergleich ausgehandel, nachdem das Grundstück in einer bestimmten Zeit nicht verkauft werden konnte und die Banken die Schulden auch nicht finanzierten wollten konnte natürlich der ausgehandelte Vergleichsbetrag nicht bezahlt werden. Promt war der zweite Hypothekeneintrag im Grundbuch. Beide Eintragungen hatte der Architekt um die Weihnachtzeit eintragen lassen. Warum kann ich Ihnen nicht sagen, wollte mich wahrscheinlich ärgern. Ich glaube nicht, dass man mit dem vernünftig reden kann. Noch dazu wo er im moment die besseren Karten hat.
Mein Schwiegervater und meine Frau machen mir natürlich bedingt durch unsere Scheidung das Leben schwer.

Der Gutachter auf Rang 3 hat mir mit dem Gerichtsvollzieher gedroht, hat mich aber nicht beeindruckt. Der Gutachter und ein anderer Architekt planen ohne meiner Einwilligung an meinem Grundstück herum. Haben auch schon einen Bauantrag eingereicht, einige gute Ideen hatten Sie. Die wollen unbedingt, dass ich denen einen Planungsauftrag gebe und das mache ich nicht. Jetzt sind Sie sauer.

-Die Frage hier ist was der kostet und wie er bezahlt wird-
Dass ist die entscheidene Frage. Ihr Hilfsangebot würde ich gerne annehmen aber wie Sie selbst schreiben sind die Aussichten außerst schlecht noch halbwegs mit einem blauen Auge davon zu kommen. Wer bezahlt Sie dann?

Eine Versteigerung möchte ich vermeiden, unter umständen noch Gewinn erwirtschaften. Ich werde mich jetzt erst einmal informieren, so wie Gundel es vorgeschlagen hat. Und dann können wir uns einmal zusammen setzen.

Schöne Grüße
J.Mayer

Johann Mayer · Newbie Anmeldungsdatum: 13.11.2006 Beiträge: 33 Wohnort: München

Guten Morgen Herr Planer,

eine Anmerkung zu Ihrem Angebot von gestern.

-die meisten Gläubiger relativ wenig raus-
Ich möchte natürlich eine Lösung wo die guten Gläubiger, die mich jetzt nicht unter Druck setzen, ohne Verluste aus der Sache rauskommen. Da mag ich vielleicht etwas altmodisch sein, aber für mich ist das sehr wichtig.

Wer über 50 ist, ist klar im Vorteil. Warum? Er hat keine Angst vor der Zukunft. Er darf nicht mehr arbeiten, hat dadurch keine Sorgen und wird 100 Jahre alt.

Viel Spaß beim Arbeiten.
J. Mayer

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

zunächst einmal zu dem Angebot von planer:

Informieren und Beraten lassen kostet nichts - also würde ich Chance durchaus mal wahrnehmen, die "Zeit" dürfte nicht das Problem sein.

Unter Umständen könnte eine Sichtung und Bewertung der Unterlagen nämlich nicht schlecht sein. Wichtig ist, die "Gegner" dementsprechend einzustufen und "kalkulierbar" zu machen. Denn selbst wenn der Architekt immer wieder "Druck" macht, nur mit seinem Recht, falls die vorrangigen Rechte nicht mitziehen, wird das Objekt nur schwer versteigerbar sein können (vorrangige Rechte bleiben bestehen, auch das Wohnrecht - und wer steigert schon ein Objekt mit Wohnrecht).

Ferner scheint es wohl so zu sein, daß die Bebauung des Grundstücks, aufgrund des bestehenden Bebauungsplans und der "Begehrlichkeit" Ihres Bruders bislang nicht wirtschaftlich sinnvoll dargestellt werden kann. Also stellt sich die Frage, warum sollte sich jemand finanziell bei einem Objekt engagieren, wenn er genau weiß, daß er nach einer Versteigerung mit dem "gierigen" Nachbarn die Bebauung nur gemeinsam durchziehen kann. Schlußendlich sollten Sie auch cool bleiben, nicht jeder Architekt, der aus Langeweile eine Projektierung macht, ist schlußendlich auch derjenige, der in der Versteigerung Geld auf den Tisch legt (Bei Architekten eher selten - die Branche läuft schlecht).

Aber mal folgende vorsichtige Frage:

Könnte es unter Umständen sein, daß Sie mit dem Grundstück zusammenhängende "öffentliche Lasten" (Grundsteuer ausgenommen) nicht bezahlt haben (Anliegergebühr, Müll, etc.). Sollte dies so sein, prüfen Sie bitte, ob die Gemeinde (oder Stadt) diesem Verfahren aus diesem Recht (aus §10 Rangklasse 3 ZVG) beitritt!!!!

Sollte dies so sein (Glücksfall), dann sollten Sie sich mal den §10 Nr. 3 (Rangklasse 3) ZVG seeeeehr genau anschauen.

Ansonsten könnte Sie mal versuchen die Gemeinde zu einem solchen Beitritt zu "motivieren"... Wie gesagt, nicht Grundsteuer, andere öffentliche Lasten wären wichtig!!!!

Könnte es ferner sein, daß Sie sich mit einigen Gläubigern im Grundbuch noch gut verstehen???....vielleicht die Tante......

Sollte so etwas möglich sein, gebe ich Ihnen mal einen weiteren Tip.....

Aber wie gesagt, wir machen hier keine Rechtsberatung, ist verboten!!, Pfui, Pfui....

grüße
gundel

eurofetischist · Specialist Anmeldungsdatum: 26.02.2006 Beiträge: 106

Johann Mayer · Newbie Anmeldungsdatum: 13.11.2006 Beiträge: 33 Wohnort: München

Hallo Gundel, vielen Dank für die Antwort.

Das Angebot von Herrn Planer werde ich sicher annehmen. Ich wollte heute eine Informationtour starten und schauen was ich in Erfahrung bringe. Alleine kann ich diese Thema sowie so nicht bewältigen. Das überprüfen der original Unterlagen ist immer besser als übers Forum. Ich finde unseren Schriftwechsel sehr interessant hätte ich vor Jahren schon machen sollen, währe mir sicher einiges erspart geblieben. Aber vielleicht profitieren andere davon. Dann hat sich das schon gelohnt.

-Bebauungsplans und der "Begehrlichkeit" Ihres Bruders-
Der damalige Architekt hatte den Städteplanungswettbewerb gewonnen und war an dem Grundstück meines Bruders interessiert, daher auch die riesige Bebauung auf 730qm einen 28m x 11m großen Baukörper hinzustellen. Allein die benötigten Autostellplätze bringt er kostenkünstig gar nicht unter. Mein Bruder kann natürlich locker im Liegestuhl liegen und sich die Novembersonne auf den Bauch seinen lassen und warten bis die Euronen auf ihn zufliegen.

-Bei Architekten eher selten - die Branche läuft schlecht).-
Die beiden Architekten die ohne Auftrag an meinem Grundstück rum planen sind selber Pleite. Die hatten auch gute Ideen die wir jetzt auch übernehmen, doch bei der Stadt werden Begehrlichkeiten geweckt, die man vielleicht vermeiden hätte können.

-"öffentliche Lasten" (Grundsteuer ausgenommen) nicht bezahlt haben (Anliegergebühr, Müll, etc.).-
Heute wollte ich mit der Gemeinde einen Stundungsvorschalg aushandeln, da ich öffentliche Lasten nachzahlen muss. Auch Strom und Krankenversicherung ist noch ein Teil offen. Kommt natürlich alles dann, wenn man es am wenigsten brauchen kann.

-einigen Gläubigern im Grundbuch noch gut verstehen???....vielleicht die Tante......-
Mit Rang 5 + 6 könnte man sicher reden, obwohl meine Tante ist schon über 70, ob die das nervlich durchsteht ist die Frage. Rang 5, der Unternehmensberater, ist zwar nicht schlecht gewesen, hat aber mit meinen super Vorgaben auch keinen Bänker hinter dem Ofen hervor zaubern können.

-keine Rechtsberatung-
Alls Rechtsberatung sehe ich das nicht. Es heißt ja immer, wer sich nicht informiert ist selber Schuld.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag und gehen Sie raus an die frische Luft.

J. Mayer

Johann Mayer · Newbie Anmeldungsdatum: 13.11.2006 Beiträge: 33 Wohnort: München

Hallo Eurofetischist, Ihnen wünsche ich natürlich auch einen wunderschönen guten Morgen.

-sie suchen einen investor oder bauträger, denken aber gleichzeitig laut darüber nach wie sie die "bösen gläubiger", also jene, die allen ernstes das ihnen zustehende geld möglichst bald wollen, um ihr geld betrügen können.-
Sie sehen die Lage etwas anders als ich. Tatsache ist, dass ich mich von einem Architekten betrügen habe lassen. Das war meine Entscheidung und ich akzeptiere dies auch. Ich sitze nicht in der Ecke und jammere bis mir der Himmel auf den Kopf fällt. Vielmehr versuche ich die Versteigerung zu vermeiden um mehr rauszuholen. Am besten währe natürlich die guten und die schlechten Gläubiger mit Euronen zu überschütten. Natürlich sollen die guten zuerst bedient werden.

-betrüge ich am besten meinen schwiegervater-
Von meinem Schwiegervater habe ich das Grundstück nicht geerbt, sondern von meiner Mutter, die ist leider bei unserer Hochzeitsfeier gestorben.(heul)
Was meine Exfrau betrifft, und darum versuche ich ja, aus dem Grundstück noch was rauszuholen, ob Sie es glauben oder nicht, ich hatte vor ihr zum 50 Geburtstag, den hat sie nächstes Jahr ein sinnvolles Geschenk zu machen. Schließlich haben wir es immerhin 25 Jahre miteinander ausgehalten und Sie hat mich auch unterstützt, es hat auch schöne Tage gegeben, die ich nicht missen möchte. Dass alles den Bach runtergeht will ich ja vermeiden. Wenn die Lage so bleibt wie sie jetzt ist, muss nähmlich meine Frau mir Unterhalt bezahlen, dass Sie das nervlich bestimmt nicht verkraften wird ist Ihnen sicher klar. Also, hier wird niemand betrogen, es wird vielmehr versucht das Beste daraus zu machen.
Was meinen Schwiegervater betrifft, er hat sich verhalten wie ein altes Waschweib, er hängt sich ans Bein eines Rechtsanwalts. Ein Anruf hätte genügt, er hätte sogar die Waffen wählen können. Nehmen wir einen billigen oder teueren Kugelschreiber, nehmen wir billiges Papier, oder teueres diese Vorschläge hätte er machen können. Nein, er braucht einen RA. Übrigens es steht nirgens, dass einer meiner Glaubiger kein Geld bekommt. Die Lage momentan sieht so aus, dass keiner auch nur einer einen Euro erhält wenn es so bleibt wie es momentan ist.

-frisches kapital für meine bislang erfolglosen gehversuche-
Die Frage war ja, ob mit diesen Vorgaben meine Idee überhaupt zu verwirklichen ist. Und da muss ich sagen haben die Teilnehmer Gundel und Herr Planer recht wenn ich kein Bauträger bin, wird es für mich alleine sehr schwierig diese Vorhaben zu realisieren. Wie ich am Anfang geschrieben habe kann ich mich nicht mehr daran erinnern welche Überlegung ich am Anfang hatte. Darum der Versuch einen anderen Weg zu gehen.

-verkaufen sie-
Wird seit über einem Jahr versucht. Habe ich am Anfang auch geschrieben. Ein Verkauf währe mir auch recht.

-als täter-
Täter bin ich auf alle Fälle, da ich es den wirklichen Ganoven zu leicht gemacht habe.

Schöne sonnige Grüße
J.Mayer

Gundel · Insider Anmeldungsdatum: 01.09.2005 Beiträge: 858

hallo,

Johann Mayer · Newbie Anmeldungsdatum: 13.11.2006 Beiträge: 33 Wohnort: München

Guten Tag Gundel,

-Fehlinformation!!!
Das geringste Zuschlagsfähige Gebot im 1.Termin liegt bei 5/10 des Verkehrswerts. Auf Antrag des Gläubigers kann der Zuschlag versagt werden, wenn nicht 7/10 erreicht werden. Unabhängig davon kann der bestrangig betreibende Gläubiger immer das Verfahren einstellen.-
Ich habe mich einmal schlau gemacht über den Ablauf einer Versteigerung. Beim 1. Termin wird nicht unter 5/10 versteigert. Liegt ein Gläubiger bei 6/10 kann er den Zuschlag verweigern. (abgesehen davon, kann ein Gläubiger den Zuschlag immer verweigern, ob erster oder fünfzehnter Rang)
Beim zweiten Termin, ca. ein halbes Jahr später, gibt es keine Mindestgrenze. Jeder Gläubiger wenn er will kann den Zuschlag auch da verweigern. Ich will ja keine Versteigerung, ich will ja Euronen.(Gier)
Und Sie hatten mit Ihrer Antwort vollkommen recht.

-Zitat:
Heute wollte ich mit der Gemeinde einen Stundungsvorschalg aushandeln, da ich öffentliche Lasten nachzahlen muss
...also ich würde das erstmal lassen.....-
Ich habe bei der Gemeinde noch nicht angerufen. Offen sind Müll-, Wasser-, Kanalgebühren. Nachzahlung und Abschlagszahlung ca. 300,00€ - 400,00€

-Natürlich ist es verboten, diese Vollstreckungsmaßnahmen zu behindern oder zu vereiteln-
Es geht ja nicht um eine Behinderung sondern um die Vermeidung der Vollstreckung und trotzdem die Schulden zu begleichen.

@Eurofetischist
-wie betrüge ich am besten meinen schwiegervater (von dem ich ein mehrfamilienhaus geerbt habe), meine exfrau und die anderen bösen gläubiger um ihr recht?-
Heute habe ich gesehen, dass meine Exfrau eine Zwangshypothek über knapp 4.000,00€ ins Grundbuch eintragen hat lassen (Kinderunterhalt). Und ich Idiot überlege mir, wie ich Ihren 50ten versüßen kann (Männerhirne sind zum verzweifeln)

-woher bekomme ich frisches kapital für meine bislang erfolglosen gehversuche als bauträger-
Auf der einen Seite ein Grundstück, auf der anderen Seite eine Vollstreckung. Die Überlegung ist ganz einfach, wenn ein Wohnungskäufer bereit ist mir zu helfen warum soll ich Ihm die Wunschwohnung nicht billiger geben. Der Nachteil ist, dass der sogenannte "böse Gläubiger" zuerst bedient wird. Die Guten müssen warten bis der Rest der Wohnungen verkauft ist. Ein Bauträger macht das auch nicht anders, der verkauft auch erst 60% bevor er das Grundstück bezahlt. Aber wie am Anfang schon geschrieben dieses Thema ist wieder in die Schublade gewandert und ich habe vergessen in welcher die Unterlagen liegen.

Schöne Grüße
J.Mayer
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eurofetischist · Specialist Anmeldungsdatum: 26.02.2006 Beiträge: 106

Johann Mayer · Newbie Anmeldungsdatum: 13.11.2006 Beiträge: 33 Wohnort: München

Guten Abend Eurofetischist,

Sie haben Vollkommen recht mit Ihrer Antwort.

Menschen ab 50 sind wie Museen,
nicht auf die Fassade kommt es an
sondern auf die Schätze im inneren.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.
J. Mayer