Viele Fragen zu Banken und Finanzierung

Günter1 · Specialist Anmeldungsdatum: 15.01.2006 Beiträge: 74

Erstmal hallo an alle hier im Forum

Nach langem Studium des Forums habe ich noch immer einige Fragen.

Und zwar erstens: wie weit kann ich meinem Ansprechpartner in der Bank vertrauen und wie siehts in der Praxis mit dem Bankgeheimnis aus?

Würde mich auch über allgemeine Tips wie ich mit Bänkern usw. umgehen soll und auf was man besonders aufpassen sollte.

Ist es zB. notwendig für einen Kredit zusätzlich eine Lebensversicherung abzuschliessen?

So, nun zu zweitens. Nach dem Konkurs der Firma meines Vaters ist unser Haus wieder ( zum 2ten mal) an die Bank gegangen.

Wert des Hauses ist ungefähr 200T €, falls es zur Zwangversteigerung kommt wird die hälfte des Wertes als Ausrufungspreis genommen soweit ich das verstanden habe? Oder ist das nur eine Richtlinie?

Wie viel sollten wir der Bank maximal anbieten? Wir haben so an 170-180 T gedacht.

Ich habe auch schon eine Bank die uns den Kredit finanzieren wird, nur was wäre ein angemessener Zinssatz?
Mein Banker meinte im ersten Jahr sind es ~3,x %, danach wird es aber steigen auf über 4.
Ist es nicht möglich von Anfang an einen fixen Zinssatz auszuhandeln?

Ist es weiters möglich übers Internet eine vernünftige, seriöse Finanzierung zu finden?

So, das wärs dann erstmal.

Danke im Vorraus für eure Hilfe

Liebe Grüße
Günter

Planer

Hallo Herr Kö.,

in der Tat viele Fragen. Hier ein paar Anworten:

Einem Bänker gegenüber wäre ich grundsätzlich misstrauisch. Der Bänker vertritt zunächst zu recht die Interessen der Bank und nicht Ihre. Die beste Möglichkeit sich hier zu schützen ist,

- wenn irgendmöglich und die Bonität dies zuläßt, meherere Angebote über eine Finanzierung einholen.

- der Zinssatz einer Finanzierung allein sagt nicht viel aus. Zu beachten ist, welcher Auszahlungsverlust (Disagio) und welche Laufzeit (Zinsbindung) der Kredit hat. Übliche Konditionstabelle sind der Tageszeitung zu entnehmen und können Sie bei Kreditinstituten auch abfragen. Wichtig hierbei ist, daß Sie immer unter gleichen Bedingungen abfragen, also z. B. Laufzeit (Zinsbindung fünf Jahre), 4% Disagio (also von der Kreditsumme z. B. 200 T-€ werden 4% als Zins) einbehalten (um diesen Betrag müßte also höher finanziert werden).

- welche Sicherheiten verlangt die Bank. Wenn Oma, Onkel Tante Ehefrau mithaften müssen, würde ich die Finger davon lassen. Nur der Darlehensnehmer und zukünftige Hausbesitzer haftet, sonst keiner.

- wenn Sie verheiratet sind, sollte (meiner Meinung nach) nur ein Ehepartner das Haus besitzen und die Finanzierung machen. Sollte tatsächlich irgendetwas schiefgehen, ist der andere Ehepartner noch "sauber" und das kann unter Umständen sehr wichtig sein!!
Eine Regelung über die wahren (gewollten) Besitzverhältnisse oder im Falle der Scheidung läßt sich in diesem Fall über einen Treuhandvertrag und Ehevertrag treffen.

Wenn das Haus versteigert werden soll, wird vorab ein Gutachten erstellt. Erfahrungswerte sind, daß eine Wohnimmobilie in durchschnittlicher Lage für ca 50-60% dieses Gutachtenswert unter den Hammer kommt. Wie dies mit dem Haus Ihres Vaters aussieht kann ich natürlich nicht beurteilen, 170 bis 180 T-€ als Angebot an die Bank erscheint mir allerdings zu hoch. Ich schätze da läßt sich auch mit der Bank über 120 bis 150 T-€ verhandeln.

Auch noch zu beachten: Hat Ihr Vater noch weitere Schulden?. Vielleicht kann man, zumindest mit der Haus-finanzierenden Bank Ihres Vater einen Deal machen, daß wenn Sie das Haus Ihres Vaters vor der Versteigerung rauskaufen, wie vorab geschildert, sich die Bank dadurch Kosten und Zinsen erspart, sollte die Bank im Gegenzug Ihrem Vater die Restschuld erlassen. Mal in Ruhe darüber nachdenken.

Ich hoffe, ich konnte einigermaßen nachvollziehbar Ihre Fragen beantworten.

Grüße aus Bayern

Thomas Planer
_________________
Thomas Planer // Planer und Kollegen GmbH
86899 Landsberg/Lech
Tel 08191/3201100
Fax 08191/2007
www.planerundkollegen.de
t.planer@planerundkollegen.de

dls-24

Planer

@dls24,

Fachlich haben Sie auch mit allem Recht, mit einer Ausnahme. Wenn man hierfür einen Bürgen braucht, sollte man das bleiben lassen, genause wie die sogeannte "ehegattenbürgschaft" , die ja ohnehin meist nichtig ist.

Grüße aus Bayern

Thomas Planer
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Günter1 · Specialist Anmeldungsdatum: 15.01.2006 Beiträge: 74

Erstmal danke für eure Antworten.

>Kredithöhe 150T € ( oder sollen wir erst einen genauen Betrag mit der Bank aushandeln? )
>Festschreibung mindestens 10 Jahre
>Laufzeit 20 Jahre

Die zukünftige Hausbesitzerin soll meine Schwester werden, allerdings kann Sie für die ca. 800€ pro Monat nicht alleine aufkommen bei einem Einkommen von 1000€ . Daher werden meine Mutter und ich ( Vater ist ja auch im Privatkonkurs) uns an der Rückzahlung beteiligen. Nur wie sollen wir das am besten mit der Bank regeln?

Das Disago wird ja soweit ich das verstanden habe nur benötigt falls wir den Kredit vor Ablauf zurückzahlen? Oder muss das auch schon im vorhinein geklärt werden?

Gibt es sonst noch etwas das ich benötige um mir Angebote einzuholen?

Liebe Grüße
Kö. Günter

dls-24

Günther1 ich schreibe wieder in das Zitat hinein!

Planer

Hallo Herr Kö.,

Sie sollten ich zuerst von einer finanzierenden Bank eine Kreditzusage einholen, die eben alle Konditionen, wie bereits oben beschrieben, beinhaltet. Die Höhe mit in diesem Fall € 150.000 setzt dann Ihre Obergenze. Vergessen Sie aber nicht, daß Sie ja auch sogeannten Erwerbskosten haben (Notargebühren, Gerichtskosten, die da dann in der Finanzierungssumme beinhaltet sein müssen. Grunderwerbssteuer fällt beim Kauf hier nicht an, da zwischen Verwandten in gerader Linie hier keine Versteuerung besteht.

Die andere Frage aber ist, wieso Ihre Schwester die Immobilie erwirbt. Wenn Sie sich sich an der Finanzierung beteiligen, sollten Sie auch Miteigentümer werden!!

Das mit dem Disagio haben Sie falsch verstanden:

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, wird dieser normal zu 100% an Sie ausgezahlt. Also von 150 T-€ erhalten Sie auch T-€ 150 ausbezahlt.
Jetzt macht aber die Bank z. B. Bearbeitungsgebühren geltend, die diese bei Auszahlung einbehält. Also beträgt die Auszahlung dann eben nicht mehr T-€ 150 sondern um die Bearbeitungsgebühr (z. B. 1% ) eben nur 99% aus T-€ 150, also € 148.500,00.
Da man ein Disagio als Werbungskosten meist absetzen kann, gibt es eben nun auch die Spielvariante wie folgt:

4% Zinsen bei 100% Auszahlung
oder

3,5% Zinsen bei 96% Auszahlung (= 4% Disagio)

ergo: Höherer Auszahlungsverlust erniedrigt den Zins

Sie müssen aber beachten: Wenn Sie nun Disagio beanspruchen, z. B. 4%, fehlen Ihnen bei € 150.000,00 rund € 6000,00. Diese müssen also mitfinanziert werden!!

Mit Grüßen aus Bayern
_________________
Thomas Planer // Planer und Kollegen GmbH
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virgo0sex · Newbie Anmeldungsdatum: 28.03.2006 Beiträge: 35

@Günter1

Sehr geehrter Herr Kö.,

leider steht zu befürchten, dass Sie / Ihre Schwester ohne möglichen Einsatz von mindestens 20% Eigenkapital überhaupt nicht in der Lage sein werden, einen Kredit über 100.000 bis 150.000 € zu erhalten.

Das Einkommen Ihrer Schwester in Höhe von 1.000 € monatlich reicht nicht nur nicht aus, sondern wird mit Recht (!) zu einer Ablehnung seitens jeder Bank führen. Wovon sollte Ihre Schwester noch leben (sog. 'worst case'- Situation)?

Somit sind zwangsläufig andere oder zusätzliche Darlehnsnehmer erforderlich.

Disagio können Sie getrost vergessen, es hilft Ihnen überhaupt nichts.
Also 100 % Auszahlung wählen, mindestens 10 Jahre fest.

Sollten Sie mit Ihrer / Ihres Vater´s Hausbank nicht klar kommen ("Deal"), könnten Sie je nach Zeitspanne auch etwas pokern. Das ist allerdings von verschiedenen Fakten abhängig, wie Wert / Begehrlichkeit / Verkäuflichkeit der Immobilie (falls der erste Termin fruchtlos verstreichen würde mangels Angebot und die Bank kein Kaufinteresse hegte, hätten Sie gute Karten!).

Ihre Finanzierung müsste aber hierzu über eine andere Bank gesichert, gleichzeitig Sie für alle Eventualitäten - abhängig von den Gegebenheiten - mit 10% des 70%- Wertes lt. Gerichtsgutachten bewaffnet sein. Oder ein Strohmann.

Hoffentlich sind Sie jetzt nicht entsetzt.

virg0sex

Günter1 · Specialist Anmeldungsdatum: 15.01.2006 Beiträge: 74

dls-24

virg0sex,

sehr gut und direkt gesagt.

Wir kennen leider zu wenig alle Hintergründe!

Wenn ich jetzt mal vermuten darf:
Der gute Herr Kö. hat bereits Kontakt zu einem "Retter/Sanierer/Vermittler aufgenommen, denn mir schien der ursprünglich genannte "Anfangszins" sehr verdächtig.

Die mtl. Belastung € 800,- ist gut nachvollziehbar, bei sagen wir mal 5 % Zins + Tilgung.
Da steckt noch viel mehr unausgesprochenes dahinter!

Herr Kö. bitte um mehr Hintergrund Info, sonst könnte es sein, dass sie sich vergeblich Hoffnungen machen.

mfG, Johann Z.

Günter1 · Specialist Anmeldungsdatum: 15.01.2006 Beiträge: 74

Gerne gebe ich alle Infos bekannt, habe ja nichts zu verbergen.

Also November letzten Jahres het mein Vater mit seiner Gmbh und Einzelfirma Konkurs angemeldet. Das Haus war die Sicherheit für den Betriebsmittelrahmen für die Einzelfirma.

Ich habe auch noch keinen Kontakt mit einem "Retter/Sanierer/Vermittler", mir hat lediglich mein Banker, der mein Geschäftskonto usw. betreut das Angebot gemacht unser Haus zu finanzieren.

Falls Sie noch mehr Infos brauchen einfach Fragen, bin mir nicht ganz sicher was alles relevant ist und was nicht.

Die Hintergründe die ich weiter unten angesprochen habe waren eine Vereinbarung zwischen mir, meinen Eltern und meiner Schwester, wonach Sie das Haus bekommen soll und ich die Firma, wovon ich jetzt zumindest noch den Namen und das Know-How habe, aber immerhin besser als nichts.

Grüße
Günter

dls-24

dls-24

Günter1 · Specialist Anmeldungsdatum: 15.01.2006 Beiträge: 74

Grüß dich Landsmann

Bin aus OÖ
Aber Sie können ja Ihrem Bruder gern meine email Adresse geben falls er Interesse hat [E-Mail anzeigen]

Mietvertrag ist eine gute Idee, das sollten wir dann wahrscheinlich mit meinen Eltern bzw. Mutter auch machen.

puhh, 8-10 % mit soviel hätte ich nicht gerechnet aber daran solls dann auch nicht scheitern.

Die finanzierende Bank ist übrigens die VKB .

virgo0sex · Newbie Anmeldungsdatum: 28.03.2006 Beiträge: 35

@günter1

Hallo Herr Kö.,

leider weiß ich nicht, wie hoch die Kosten in Österreich sind, sofern sich die Zwangsversteigerung nicht in D abspielt.