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mopesje
Newbie
Anmeldungsdatum: 18.09.2003
Beiträge: 6
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 Verfasst am: 18.Sep 2003 11:35 Titel: Bräuchte Hilfe Tips Kapital Immobilienkauf |
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Hallo,
erklär mal kurz worum es bei mir geht:
Ich habe vor ein Haus zu kaufen, kenn mich aber leider überhaupt nicht in solchen Sachen aus.
Es ist das haus in dem meine Mutter ihre Pizzeria angemietet hat, dieses soll jetzt zwangsversteigert werden und meine Mutter hat natürlich Angst, das Sie die Gaststätte vielleicht aufgeben muß. Sie ist schon über 50 und hat die Gaststätte schon seit über 10 Jahren und sie läuft auch super. Sie selbst kann keinen Kredit meht bekommen, da Sie selbst noch ein haus abbezahlt und noch einen Kredit, den Sie für mich aufgenommen hat um das Haus in zwei Wohnungen umzubauen. In der einen wohne ich jetzt mietfrei. Das Haus ist mit 59.000 Euro angesetzt. Über der gaststätte sind noch zwei große Wohnungen, eine steht im Moment leer und ist reparaturbedürftig. Die Mieten von der gaststätte und der einen vermieteten Wohnung sind schon 1300,. Euro.
Ich selbst arbeite ja auch und habe einen unbefristeten Vertrag und verdiene ca. 1400,- Euro monatlich, bin ledig und habe eine 8 jährige Tochter.
Habe aber auch einen kredit über 13000,- Euro am Laufen, da das geld meiner Mutter für den Umbau am haus nicht gelangt hat.
Meine Bank meinte da das 10 fache meines gehalts schon ausgeschöpft ist, wäre ein neuer kredit nicht möglich.
Jetzt hat mir die Brauerei der gaststätte meiner Mutter zugesichert, das Sie mir mit etwas Eigenkapital aushilft um dann vielleicht leichter ein Darlehen zu bekommen, da die Banken es lieber sehen würden wenn etwas Eigenkaopital vorhanden ist.
Hoffe ich konnte alles gut verständlich machen und warte auf hilfreiche Tipps.
Denn ich weiß überhaupt nicht wie ich weiter vorgehen soll oder was alles gemacht werden muß.
Wenn meine Mutter da dann raus muß und die kredite nicht mehr bezahlen kann ist ja bestimmt schnell das haus weg in dem wir leben.
Vielleicht kennt ja jemand einen privaten geldgeber???
Soll ich noch bei anderen banken nachfragen??
Ach, ich weiß einfach nicht mehr weiter, wenn eine Bankl schon ablehnt, wird eine andere bestimmt auch nicht zusagen.
Meine Schufa ist positiv und ich habe auch sonst keine Schulden, außer dem Kredit.
Die Versteigerung ist schon in drei oder vier Monaten, bin über jeden kleine Tip froh.
Im voraus schon einmal Danke. |
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Goodman
*** Consulter ***
Anmeldungsdatum: 16.01.2002
Beiträge: 5416
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| Verfasst am: 18.Sep 2003 11:42 Titel: |
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Hallo,
schön das Sie GM&P User geworden sind. Machen Sie sich keine Sorgen, Ihre Sache hört sich nicht schlecht an. Und Sie haben auch noch reichlich Zeit. Bleiben Sie cool.
Wir haben hier am Forum vernünftige Kreditvermittler und Consulter. Sie erkennen diese u.a auch am Avatar: 
Ich bin mir sicher, dass man Ihnen helfen kann. |
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mopesje
Newbie
Anmeldungsdatum: 18.09.2003
Beiträge: 6
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| Verfasst am: 18.Sep 2003 13:13 Titel: |
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Danke für die schnelle aufmunternde Antwort.
Warten wir mal ab. |
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daniela tessin
Specialist
Anmeldungsdatum: 11.05.2003
Beiträge: 117
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| Verfasst am: 18.Sep 2003 21:08 Titel: Zwangsversteigerung |
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Nun soweit ich mich erinnern kann muss der Mietvertrag vom Ersteigerer übernommen werden. Das gilt auch für Kündigungsfristen usw. Evtl. kommt auch unbillige Härte für eine fristgerechte Kündigung dann in Betracht. Lesen Sie mal das Zwangsversteigerungsgesetz über Mieten und Pachten. Ist mehrfach im Internet zu finden.
Manchmal kaufen die Brauereien selber Immobilien und vermieten die dann. Evtl. käme das auch in Betracht. Lassen Sie sich umgehend von der Verbraucherberatung einen Termin geben. Warum sollten Sie Schulden machen wenn man die Sache anders regeln kann.
Viel Erfolg. Daniela. |
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el condor
Pathfinder
Anmeldungsdatum: 30.11.2002
Beiträge: 407
Wohnort: deutschland
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| Verfasst am: 20.Sep 2003 11:55 Titel: keine panik |
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| Zitat: |
| Ich habe vor ein Haus zu kaufen, ... Es ist das haus in dem meine Mutter ihre Pizzeria angemietet hat, dieses soll jetzt zwangsversteigert werden und meine Mutter hat natürlich Angst, das Sie die Gaststätte vielleicht aufgeben muß. |
der käufer (hier: derjenige, der das haus im versteigerungsverfahren erwirbt), übernimmt mit der ersteigerung sämtliche rechte und pflichten des verkäufers, also auch dessen pachtvertrag mit deiner mutter.
aus diesem kommt er genauso leicht oder schwer raus wie der bisherige eigentümer.
| Zitat: |
| Sie ist schon über 50 und hat die Gaststätte schon seit über 10 Jahren und sie läuft auch super...Über der gaststätte sind noch zwei große Wohnungen, eine steht im Moment leer und ist reparaturbedürftig. Die Mieten von der gaststätte und der einen vermieteten Wohnung sind schon 1300,. Euro. |
scheint ein renditeträchtiges haus zu sein, pächter zahlt pünktlich seine miete...
| Zitat: |
| Sie selbst kann keinen Kredit meht bekommen, da Sie selbst noch ein haus abbezahlt und noch einen Kredit, den Sie für mich aufgenommen hat um das Haus in zwei Wohnungen umzubauen. In der einen wohne ich jetzt mietfrei. |
also grundsätzlich hat deine mutter ja vermögen. nur hat sie dieses in eine immobilie investiert, die ihr jetzt kein vermögen bringt. und du bist teilweise der nutznießer davon, weil du umsonst in einer wohnung darfst.
es gibt also 2 lösungen, von denen du bisher nur 1 angedacht hast.
a) du ersteigerst das haus, verpachtest als neuer eigentümer wie bisher der alte eigentümer die pizzeria an deine mutter (vielleicht ist ja eine kleine pachterhöhung drin? so als vorgriff auf dein künftiges erbe?) und vermietest auch noch die 2. wohnung nach ihrer renovierung. vielleicht findest du auch einen mieter, der diese renovierung gegen eine anfangs verminderte miete übernimmt?
b) deine mutter verkauft ihr immobilienvermögen (also das haus, wo du jetzt drin wohnst) an dich (oder auch an jemand anderen). mit dem geld hierfür kauft sie das haus mit ihrer pizzeria. wenn du deiner mutter das haus mit deiner wohnung nicht abkaufst, musst du eventuell in die wohnung über der pizzeria umziehen. und natürlich zahlst du ab sofort miete an deine mutter (oder - wenn du nicht umziehst - an den neuen eigentümer des hauses, in dem du wohnst) deine mutter kann nämlich sonst die aufwendungen, die ihr durch deine wohnung entstehen, nicht von der steuer absetzen, weil ihr die einkunftserzielungsabsicht fehlt!
| Zitat: |
| Das Haus ist mit 59.000 Euro angesetzt. |
also wenn die rendite schon monatlich 1.300 euro pacht + weitere miete für 1 wohnung bringt, dann wäre der kaufpreis in wenigen jahren erwirtschaftet.
| Zitat: |
Ich selbst arbeite ja auch und habe einen unbefristeten Vertrag und verdiene ca. 1400,- Euro monatlich, bin ledig und habe eine 8 jährige Tochter. Habe aber auch einen kredit über 13000,- Euro am Laufen, da das geld meiner Mutter für den Umbau am haus nicht gelangt hat.
Meine Bank meinte da das 10 fache meines gehalts schon ausgeschöpft ist, wäre ein neuer kredit nicht möglich. |
die banken unterscheiden bezüglich kreditfähigkeit natürlich auch, wofür der kredit verwendet wird. wenn du geld aufnimmst, um damit in urlaub zu fahren oder die arztrechnungen deiner freundin zu zahlen oder das immobilienvermögen deiner mutter zu mehren, dann erwirtschaftest du mit diesem geld kein vermögen, das dir gehört. die bank kann aber im zweifel nur dein vermögen verwerten, nicht aber auf das vermögen zurückgreifen, das du verschenkt hast. wenn du dagegen den kredit verwendet hättest, um dir selbst ein(en anteil am) haus zu kaufen, wärst du jetzt nicht so arm wie du bist und für die bank kreditwürdiger.
| Zitat: |
| Jetzt hat mir die Brauerei der gaststätte meiner Mutter zugesichert, das Sie mir mit etwas Eigenkapital aushilft um dann vielleicht leichter ein Darlehen zu bekommen, da die Banken es lieber sehen würden wenn etwas Eigenkaopital vorhanden ist. |
dieses angebot muss deine mama auf jeden fall prüfen. üblicherweise werden solche brauereidarlehen mit einem "bierliefervertrag" gekoppelt. d.h. der darlehensnehmer verpflichtet sich, eine bestimmte zeit getränke nur von dieser einen brauerei abzunehmen zu einem von der brauerei festgesetzten preis (dieser ist dann natürlich höher als z.b. im örtlichen getränkemarkt!). vor- und nachteile solcher "bierlieferverträge" s. http://www.abseits.de/bierliefervertrag.html
| Zitat: |
| Denn ich weiß überhaupt nicht wie ich weiter vorgehen soll oder was alles gemacht werden muß. |
als allererstes besorgst du bei der bank, die das zwangsversteigerungsverfahren betreibt, das gutachten, aus dem hervorgeht, wie der schätzwert ermittelt worden ist. vielleicht hat der schätzer ja einige umstände übersehen, die werterhöhend oder wertmindernd sind?
und wenn du oder deine mutter sich entschlossen haben mitzusteigern, dann muss natürlich vorher die finanzierung stehen.
| Zitat: |
| Soll ich noch bei anderen banken nachfragen?? |
hierfür sind gespräche mit mehreren banken und mehrmals zu führen. denn wenn man der hausbank sagen kann, dass die xy-bank für einen kredit 1 % weniger zins nimmt, wenn man zu dieser bank wechselt, dann überlegt auch die hausbank, ob sie einen so solventen kunden auf dauer verlieren will.
| Zitat: |
| Wenn meine Mutter da dann raus muß ... |
deine mutter muss nicht raus. schau mal in den pachtvertrag, was da über kündigungsfristen drin steht.
wirt  schon schief gehen. |
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el condor
Pathfinder
Anmeldungsdatum: 30.11.2002
Beiträge: 407
Wohnort: deutschland
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| Verfasst am: 20.Sep 2003 11:57 Titel: muss noch erwähnt werden. |
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| bei lösung b) wird die gaststätte deiner mutter betriebsvermögen. ob das gut- oder schlecht ist, muss ihr steuerberater abschätzen. also den auf jeden fall in die überlegungen mit einbeziehen!. |
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money-baer
Insider
Anmeldungsdatum: 28.02.2002
Beiträge: 779
Wohnort: /Mfr.
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| Verfasst am: 20.Sep 2003 13:05 Titel: |
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..auch zu beachten sind die Sonderkündigungsrechte für den Ersteigerer!!!
Hier gilt nicht, Kauf bricht Miete/Pacht nicht, weil ersteigert! Hier gelten auch andere Fristen, selbst nachschauen. |
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el condor
Pathfinder
Anmeldungsdatum: 30.11.2002
Beiträge: 407
Wohnort: deutschland
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| Verfasst am: 21.Sep 2003 18:57 Titel: zum zwangsversteigerungsverfahren: |
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http://www.ra-heinicke.de/html/body_zwangsversteigerung.htm
und http://www.argetra.de/partner/tipps-zwangsversteigerung.php
| Zitat: |
10. Dieses Ausnahmekündigungsrecht hat der neue Eigentümer
Der Erwerber hat das Recht, unmittelbar nach Erhalt des Zuschlages dem Alteigentümer die Nutzung der Immobilie aufzukündigen. Die Kündigung sollte durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden, weil sie dann immer wirksam ist. Wird die Immobilie von einem Mieter genutzt, so gelten die Bestimmungen des Mietrechts. Danach hat der Eigentümer bei Eigenbedarf ein Sonderkündigungsrecht. |
aber wer hat schon eigenbedarf für eine gastwirtschaft?
| Zitat: |
| Das Haus ist mit 59.000 Euro angesetzt. |
ist das der schätzwert oder die 7/10-Grenze?
(Wenn ein Gläubiger dem Zuschlag widerspricht, darf im Ersttermin bei unterschreiten der 7/10grenze nicht zugeschlagen werden) bzw. 5/10-grenze (Zuschlag darf bei nichterreichen dieses wertes im ersten zwangsversteigerungstermin nicht und kann, muss aber nicht im 2. zwangsversteigerungstermin erteilt werden)? |
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Immobilensachverständiger
Newbie
Anmeldungsdatum: 28.09.2003
Beiträge: 2
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| Verfasst am: 28.Sep 2003 16:21 Titel: halbwissende |
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Hallo, Zwangsversteigerungen sind mein Spezialgebiet!
Bin erst seit heute in diesem Forum.
Leider lese ich Dinge von Leuten die - tut mir leid - keine Ahnung haben.
Nach § 57a des ZVG kann der Ersteher im ZV-Verfahren den Mietvertrag kündigen. Außerdem erhält er gegen den bisherigen Eigentümer einen sofortigen Räumungstitel.
Also hier kann nur geholfen werden wenn man sich direkt mit dem gesamten Vorgang beschäftigt. Die Schriftsätze der Banken und des Amtsgerichts liest und sich wirklich in der Materie auskennt!
Selten gibt es Rechtsanwälte die sich bei ZV und in Immobilien auskennen. Hier gibt man schnell gutes Geld für schlechte Beratung aus.
Alles Gute |
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clausenpost
Specialist
Anmeldungsdatum: 26.09.2003
Beiträge: 186
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| Verfasst am: 28.Sep 2003 16:44 Titel: Bestätigung: |
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kann ich bestätigen, hatte ZV, hatte Mieter, usw., und den ganzen Mist.
hatte-Gott sei Dank |
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el condor
Pathfinder
Anmeldungsdatum: 30.11.2002
Beiträge: 407
Wohnort: deutschland
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| Verfasst am: 28.Sep 2003 16:55 Titel: danke, |
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wieder was gelernt.
| Zitat: |
| Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. |
http://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html
unter sonderkündigungsrecht in verbindung mit zwangsversteigerung hatte ich nur obige beiträge gefunden. |
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Immobilensachverständiger
Newbie
Anmeldungsdatum: 28.09.2003
Beiträge: 2
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| Verfasst am: 28.Sep 2003 17:49 Titel: Richtig |
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gilt z.B. nicht bei gewerblichen Mietverträgen!
Wer Probleme hat mit Zwangsversteigerungen ! Ist ein ganz spezielles Gebiet.
Eine ZV kann - ganz legal - über viele Monate verzögert und verschleppt werden. Man muss nur die richtigen Tricks kennen.
Kostet aber immer Geld - Geld was vielleicht bei demjenigen besser angelegt wäre, welcher die Versteigerung betreibt (Bank). Jede Bank ist froh wenn sie schließlich kein ZV-Verfahren bis zum Ende durchführen muss.
Kostet die Bank - viel Zeit und Geld. Niemals den Kopf in den Sand stecken und sich tot stellen! Reden bzw. verhandeln bringt mehr als verzögern.
Verzögern lohnt sich allerdings dann, wenn man Lösungen parat hat.
Wäre auch mal eine Geschäftsidee - Einstellung von Zwangsversteigerungern - bzw. ersteigern der Objekte (braucht man viel Eigenkapital) und dann wenn der Eigentümer wieder auf die Füsse gekommen ist - bekommt er sein Objekt zurück. Ist bestimmt gerne bereit manche Mark (Euro) dafür zu bezahlen. |
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money-baer
Insider
Anmeldungsdatum: 28.02.2002
Beiträge: 779
Wohnort: /Mfr.
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| Verfasst am: 28.Sep 2003 18:32 Titel: |
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...super, lässt sich hervorragend umsetzen mit einem Immobilien Fond à là "fair Renta" oder so ähnlich und einer nachgeschalteten Immobilien-Leasing-Firma, um mit dem bekannten "sale and lease back" - Effekt dei Weiterverwertung zu betreiben, mitkräftigen Zwischenhandelsmargen und Langzueitprofiten in der Leasinphase.
Lasst uns drüber nachdenken, wie wir das hinkriegen!!!! |
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mopesje
Newbie
Anmeldungsdatum: 18.09.2003
Beiträge: 6
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| Verfasst am: 8.Okt 2003 19:01 Titel: So, hab jetzt mal mehr Infos |
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Die Zwangsversteigerung geht nicht von der Bank aus, sondern vom Finanzamt (Schulden 23.000 Euro) aus. Als Grundschuld ist aber nur die Bank im Grundbuch eingetragen.
Die Bank meinte das Sie auf jeden Fall selbst an der Versteigerung teilnehmen würde, da ihr der verkehrswert von 59.000 Euro viel zu wenig ist.
So, der Eigentümer des objekts würde mir das haus für 135.000 Euro verkaufen.
Aber das geht ja jetzt nicht so einfach, da die zwangsversteigerung ja noch läuft, oder?
Meines erachtens kann nur das finanzamt die Versteigerung zurückziehen.
Wie stelle ich es jetzt an, damit ich das Objekt ohne Zwangsversteigerung kaufen kann??????
Der momentane Eigentümer hat bei der Bank noch 175.000 Euro Schulden.
Gibt es irgendeinen Weg allles ohne Zwangsversteigerung zu regeln?
Oder soll ich vielleicht auf Risiko gehen und die Versteigerung abwarten??
Im voraus schon mal vielen Dank für auch die kleinsten Tips und Ratschläge.
Auch Danke all denen, die schon so eifrig ihre Meinungen und ihr Wissen hier im Board mit uns teilten.
Danke
Nina |
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Troyer Christian
Specialist
Anmeldungsdatum: 29.08.2003
Beiträge: 130
Wohnort: Welden
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| Verfasst am: 9.Okt 2003 12:21 Titel: |
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@Nina,
natürlich kann der momentane Eigentümer der Immobilie die Zwangsversteigerung stoppen, wenn er seine Schulden bezahlt. Für eine Bank ist es immer ein Verlustgeschäft, Immobilien versteigern zu müssen.
Der Eigentümer könnte versuchen mit der Bank zu verhandeln.
Sprich, er fragt an, ob die Bank die Versteigerung stoppt, wenn sie eine Summe X bekommen würden, welche er bekäme, wenn er es an Sie verkaufen würde. (Banken sind da meistens sehr kulant)
Die Finanzierung mache ich dann. Dürfte ziemlich schnell zu finanzieren sein. Ihre 13.000,-€, lösen wir dann gleich mit ab. 
Gruß,
Chris |
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el condor
Pathfinder
Anmeldungsdatum: 30.11.2002
Beiträge: 407
Wohnort: deutschland
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| Verfasst am: 10.Okt 2003 19:07 Titel: |
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| Zitat: |
| Die Zwangsversteigerung geht nicht von der Bank aus, sondern vom Finanzamt (Schulden 23.000 Euro) aus. Als Grundschuld ist aber nur die Bank im Grundbuch eingetragen. |
dann hat das finanzamt aber eine sogenannte zwangssicherungshypothek eintragen lassen. ohne eintragung im grundbuch gibts keine zwangsversteigerung.
ist natürlich der bank ihr gutes recht, mitzusteigern, um mehr als den schätzwert zu bekommen. die differenz ist ja auch happig: schätzwert 59.000 € und verlangter kaufpreis vom eigentümer mehr als das doppelte, nämlich 135.000 €
entweder ist in dem haus der wurm drin (muss deine mutter als mieterin am besten wissen), oder der schätzer hat sich total verschätzt.
der wahre wert liegt wohl irgendwo in der mitte. |
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