(Privates) Kapital für Immobilienfinanzierung (Umschuldung)

kaufprima

Hallo,

im nächsten Jahr laufen bei mir zwei Immobilienfinanzierungen aus:

1. Gewerbeimmobilie (über 2.000 qm Lagerhalle, ca. 18.000 qm Grundstück incl. inliegendem Baugrundstück (s.u. 3.) Jahresnettomiete z.Zt. 10.800,-- € zzgl. eigener Nutzung) heutiger Saldo 56 T€, bei Ablauf (März 2005) ca. 45 T€ (derzeitige monatliche Rate 1160,-- €) Sicherheit: erstrangige Grundschuld über 350 TDM, (& ggfs. zzgl. bislang auch an meine Bank abgetretene KLV mit ca. 30 T€ Rückkaufswert)

2. ländliches Einfamilienhaus (Bj. 2000 ca. 180 qm Wohnfläche, ca. 2.000 qm Grundstück) heutiger Saldo 54 T€, bei Ablauf (Oktober 2005) ca. 50 T€ (derzeitige monatliche Rate 530,-- €) Sicherheit: erstrangige Grundschuld über 120 TDM & RLV über 400 TDM

3. auf o.g. Grundstück zu 1. soll ein bestehendes kleines Bürogebäude mit vorhandener Baugenehmigung zum Wohnhaus (65 qm) umgebaut werden und dann vermietet werden. Baukosten ca. 40 T€, die auch finanziert werden müßten (zu erzielende Miete 3.600 € p.a.). Sicherheit: siehe Pos. 1

Tilgung: Das Darlehen zu 2. sollte binnen 4 - 5 Jahre getilgt werden, in dieser Zeit lediglich geringe oder gar keine Tilgung der Gewerbeimmobilie, danach binnen der nächsten 4 - 6 Jahre die beiden Darlehen zu 1. und 3. (Ggfs. müsste eine Sondertilgung aber auch möglich sein, da ich persönlich – auch wenn das für manche betriebswirtschaftlich unsinnvoll & altmodisch klingen mag - am besten gänzlich ohne Schulden lebe)

Die vorgenannten Immobilien liegen allesamt in Mecklenburg-Vorpommern, aber wegen der vergleichsweise geringen (Rest-)Darlehenssummen, der vorhandenen Sicherheiten sowie der Mieterträge dürfte das Risiko gegen Null tendieren. Der Wert jeder der beiden Immobilien dürfte bei weitem die gesamte Darlehenssumme übersteigen.

Ausreichendes Einkommen ist vorhanden (näheres dann bei Interesse und entsprechendem Kapitalnachweis).

Ich wende mich deswegen an die " User-Gemeinde" , da ich den Spießrutenlauf bei den ortsansässigen Banken - die scheinbar kein Geld verdienen wollen - satt habe, obwohl genug Gewinn/Einkommen & optimale (Über-)Sicherheiten vorhanden sind, die ich mir mit ehrlicher, harter Arbeit & Geschick ganz alleine ohne Erbschaftseinflüsse etc. verdient habe.

Als ich z.B. letztes Jahr den Umbau des Bürogebäudes finanzieren wollte und das bei einer Mietrendite von ca. 9,0 % p.a., lehnte dies meine Hausbank (Dresdner Bank - naja die machen wohl z.Zt. gar nichts mehr und haben ja auch scheinbar `andere` Probleme, die ich nicht haben möchte) und alle weiteren Banken mit der Begründung ab, dass ich als Selbstständiger über kein regelmäßiges Einkommen verfüge, ganz außer acht lassend, dass Zins & Tilgung dieses Objektes ja durch die sehr niedrig angesetzte Miete alleine schon abgesichert worden wären.

Als Selbständiger (im Osten) ist man halt heutzutage nicht unbedingt der Wunschkunde der Banken, wenngleich meine Einnahmen in den meisten Fällen sicherer sind, als die eines (nicht beamteten) Arbeitnehmers, der ja auch nicht weiss, ob es seine Firma/Position nächstes Jahr noch gibt etc.

Es ist sicherlich kein Problem die Kredite bei den finanzierenden Banken zu prolongieren, aber aus heutiger Sicht macht die Ausreichung des neuen Kredites (Umbau Bürogebäude) Probleme und außerdem möchte ich alle Kredite über einen Kreditgeber abwickeln, da ich dann die Tilgung u.a. aus steuerlichen Gründen optimal variieren kann.

Gibt es Privatpersonen oder Institutionen, die an einer dementsprechenden offiziellen Kreditausgabe (also kein Schwarzgeld etc.) Interesse hätten und wenn, zu welchen Konditionen?

Oder welche anderen Möglichkeiten können mir die Profis noch aufzeigen?

Und dann hätte ich noch eine Frage, falls das mit der von mir gewünschten Finanzierungsform nicht klappen sollte und ich dann doch bei " meinen" Banken bleiben muß:

Werden denn die Zinsen im nächsten Jahr auf einem ähnlich tiefen Niveau bleiben oder sich gravierend bewegen, so dass sich der Abschluss eines dementsprechenden Forwarddarlehens lohnen könnte? Wahrscheinlich ist die Richtung doch eher, dass sich die Zinsen binnen Jahresfrist nach unten bewegen, oder?

Was mich auch noch ggfs. interessieren würde, wäre ein Darlehen in SFR, lohnt sich das denn z.Zt.?

Über eine rege – ernstgemeinte - Teilnahme an diesem Thread freue ich mich. Anfragen bitte hier im Thread oder über PN. Danke!!!

kaufprima

volare

Also, grundsätzlich laufen ja schon die ersten wetten wie sich der Zinssatz im Euromarkt bewegen werden, aber von steigen war bisher noch nicht die rede, eher gleichbleibend bis vielleicht noch sinkend.

ein darlehen im SFR für die kurze laufzeit, erhöht das wechselkursrisiko, das sie schwer bis garnicht mit der zinsdifferenz auffangen können.
daher rate ich ihnen, einen SFR nur dann ins auge zu fassen, wenn sie langfristig finanzieren möchten, und dann am besten endfällig.

mfg

kaufprima

Hallo Finanzprofis,

bei den großen Summen etc. über die hier immer gesprochen wird (und ja hoffentlich auch als (Bar-)Vermögen vorhanden sind), hatte ich eigentlich erwartet, dass der ein oder andere Interesse an einer Finanzierung haben könnte, zumal doch die Rahmenbedingungen eigentlich optimal sind oder nicht?

Sind es möglicherweise zu geringe Sicherheiten oder die Rendite, die ja noch gar keiner angefragt hat, oder worin liegt das Problem?

kaufprima

Janes Bond · Specialist Anmeldungsdatum: 17.03.2004 Beiträge: 97 Wohnort: München

Welche Rahmenbedingungen sind optimal? Ist es möglich, dass andere als Finanzierungsgeber Ihre Sache und Ihre Situation anders bewerten, als Sie das für sich tun?

Wenn sie keine verbindliche Mietabsichtserklärungen mit einer entsprechenden Langfristigkeit von künftigen Mietern für Ihr geplantes Büro haben, wenn Sie selbst somit eine Bonitätsmanko haben, so wird es auf der ganzen Welt eher unmöglich und nicht nur in Mecklenburg-Vorpommern.

Vielleicht ist auch Ihre Darstellung oder Präsentation das eigentliche Problem, wenn alles andere vorhanden ist.

Möglich auch, dass man Ihnen die erfolgreiche Durchführung der Projekte nicht zutraut.

Das sind zum Teil Bereiche, an welchen Sie sicherlich Verbesserungen werden einbringen können. Schon mal daran gedacht, sich dafür einen Partner zu nehmen, der eine Risikostreuung der Bank gegenüber glaubhaft vermittelt?

kaufprima

Hallo Bond,

ich habe ja jeweils eine gültige Finanzierung für beide Objekte, die auch sicherlich im nächsten seitens der Bank prolongiert werden dürfte, da ja auch ordentlich bedient werden. (Bei der Dresdner Bank überhaupt kein Problem, die haben noch ca. 45.000 Euro offen und demgegenüber stehen über 30.000 Euro Rückkaufswert der Versicherung und ein Objekt mit 2000 qm Halle, fast 2 ha Gewerbegrundstück und über 10.000 Euro Mieteinnahmen p.a. und mein Privathaus ist sicherlich auch kein Problem, da dann ungefähr noch 20% der Herstellungskosten offen sind und selbst bei einer Versteigerung ein Vielfaches des offenen Kredites erzielt werden würde.

Also wo ist das Problem? Sicherlich möchte ich noch dieses Bürogebäude umbauen, aber da steht der Mieter auch schon lange fest und wenn er es doch nicht werden sollte, dann würde ein anderer Mieter auch eine höhere Miete bezahlen, da das eine TOP-Wohnlage im Außenbereich am Waldrand ist.

Einzige Probleme aus Sicht der Bank sind die Stichworte "Gewerbeimmobilie, Gewerbetreibender, Ostdeutschland", aber bei den Sicherheiten, na ich weiß nicht, da wird man pauschal verurteilt.

kaufprima