Den Fiskus austricksen: Geldanlagen über Immobilienfonds

Moderator GM&P · . Anmeldungsdatum: 21.01.2006 Beiträge: 5916

Bei Geldanlagen über Immobilienfonds in Bürogebäude oder Einkaufszentren will auch das Finanzamt mitverdienen. Das gilt für Investments im In- und Ausland. Doch es gibt Strategien, den Fiskus auszutricksen. Die Tipps hier im Überblick.

Der 2007 nahezu halbierte Sparerfreibetrag mindert die Nachsteuerrendite für Zinsen und Dividenden selbst für Kleinanleger. Damit nicht nur der Fiskus zu den Gewinnern zählt, lohnt als Auswegstrategie zum Inflationsschutz und Steuersparen ein Blick auf Immobilienfonds.
Das Finanzamt erfasst die von den Fonds kassierten Mieterträge nur spärlich. Liegen die Objekte jenseits der Landesgrenze, werden sie kaum berücksichtigt, realisierte Grundstücksverkäufe in der Regel überhaupt nicht.

Zur Auswahl für den kleinen und großen Geldbeutel stehen hierbei offene Immobilienfonds sowie die geschlossene Variante mit Sitz hierzulande oder im Ausland.

Offene Immobilienfonds
Auch wenn es auf der Renditeseite in letzter Zeit wenig Positives zu vermelden gab: Die steuerlichen Aussichten sind unverändert attraktiv. Die Ausschüttungen bestehen durch Inlandsmieten und Zinserträge nur teilweise aus steuerpflichtigen Kapitaleinnahmen, die auch dem Zinsabschlag unterliegen. Der steuerfreie Teil ergibt sich aus Abschreibungen sowie Auslandserträgen.

Veräußerungsgewinne außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist bleiben ebenfalls ohne Abgaben. Den Ablauf beachten die Fonds, indem sie Verkäufe erst für steuerfreie Zeiten planen. Die Anteile selber gelten als herkömmliche Wertpapiere, sie können nach Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist steuerfrei abgestoßen werden. Offene Immobilienfonds folgen nämlich den Regeln herkömmlicher Investmentfonds.

Sofern die Grundstücke in einem anderen Land liegen, kommt es über den Fonds im jeweiligen Staat zur Besteuerung, der Anleger muss sich darum nicht kümmern. Die Einkünfte werden im Inland nur über den Progressionsvorbehalt erfasst und erhöhen damit lediglich den Steuersatz für die übrigen Einkünfte minimal.

Die Verkaufsgewinne werden im Ausland oft moderat oder gar nicht besteuert. Im Durchschnitt weisen die Fonds Jahreserträge von vier Prozent ohne nennenswerte Kursschwankungen auf, wovon rund die Hälfte steuerfrei bleibt. Einige Fonds, die überwiegend auf Auslandsimmobilien setzen, drücken die Steuerpflicht sogar unter zehn Prozent. In der Nachsteuerrendite kommt da kaum ein Rentenfonds mit.

Geschlossene Inlandsfonds
Anleger beteiligen sich über eine Personengesellschaft an einem oder an wenigen Baukomplexen und erzielen hieraus anteilig Mieteinkünfte. Rote Zahlen in der Investitionsphase sind kaum noch ein Thema. Das galt auch schon vor der im Vorjahr eingeführten beschränkten Verlustverrechnung über Paragraf 15b des Einkommensteuergesetzes.

Der sorgt nun dafür, dass die Überschüsse der Folgejahre über das abgebaute Anfangsminus von rund 30 Prozent der Einlage steuerfrei kassiert werden. Nach etwa fünf Jahren kann das Finanzamt erstmals die Hand aufhalten. Die Höhe der Abgabe hängt dabei von der Progression des Anlegers ab. Abschreibung auf Gebäude und aktivierte Investitionskosten halten aber einen Großteil der Ausschüttung steuerfrei.

Ohne Abgaben bleibt der Verkaufserlös, wenn der Fonds liquidiert wird. Dieses Geschäft wird erst nach Ablauf der Spekulationsfrist eingeplant. Im Ergebnis können Anleger realistisch mit einer Effektivverzinsung auf das eingesetzte Kapital von sieben Prozent kalkulieren, was selbst bei Spitzenverdienern durch die Steuer nicht unter sechs Prozent gedrückt wird.

Bei fremdfinanzierter Beteiligung kommt es durch den Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten sogar zu einer Verzinsung von rund 7,5 Prozent, vor und nach Steuern.

Geschlossene Auslandsfonds
Liegt das Objekt jenseits der Grenze, werden die dort erzielten Einkünfte laut den jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen im Lageland erfasst. Damit können Anleger mangels anderer Einkünfte im jeweiligen Staat die gewährten Freibeträge bei den Fondserträgen verwenden und übliche Beteiligungshöhen steuerfrei stellen.

Im Inland werden die Einnahmen nur über den Progressionsvorbehalt erfasst und bleiben ansonsten steuerfrei. Der spätere Immobilienkauf wird vom heimischen Finanzamt nicht erfasst, im Ausland oft auch nicht.

So bietet Großbritannien einen Steuerfreibetrag von 5035 £ (8180 Euro), der im Alter sogar noch ansteigt. Das bedeutet: In London und Umgebung erzielte Erträge bei Beteiligungshöhen bis 100.000 Euro bleiben steuerfrei. Beteiligt sich der Partner auch noch, ist der Freibetrag sogar zweifach verwendbar. Ähnlich sieht es in den USA aus, hier bleiben aber nur rund 2800 Euro und Einlagen bis 40.000 Euro steuerfrei.

Mit konservativen Anlageaussichten ohne Währungsrisiko locken die Niederlande. Die Einkünfte aus Immobilienfonds werden nach einem pauschalen Boxensystem versteuert. Hierbei kann als Faustregel von einer steuerlichen Belastung von rund einem Prozent der Beteiligungssumme ausgegangen werden, der spätere Immobilienverkauf ist hiermit schon abgegolten.

Österreich bietet zwar nur einen Freibetrag von jährlich 2000 Euro, sodass nur Beteiligungen bis zu 30.000 Euro steuerfrei bleiben. Erlöse aus dem Immobilienverkauf bleiben abgabenfrei, sofern die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wird. Darauf achten die Fonds. Besonders interessant ist, dass die Alpenrepublik keine Erbschaftsteuer erhebt und diese auch hierzulande nicht anfällt. Damit können Immobilien im Todesfall ohne Forderungen des Fiskus an die Erben übergehen.

Als neues Anlageziel für Immobilien wurde jüngst Italien entdeckt. Allerdings hat das Land jenseits des Brenners den Freibetrag von 3000 Euro rückwirkend zum Jahresbeginn gestrichen, ab dem ersten Euro fallen damit üppige Abgaben an. Aus Anlegersicht ist das kein Argument für neue Angebote.

Progressionsvorbehalt
Einnahmen wie etwa Arbeitslosengeld I oder Auslandseinkünfte selbst sind steuerfrei. Sie erhöhen aber den Steuersatz für die übrigen inländischen Einkünfte. Schuld daran ist der Progressionsvorbehalt nach Paragraf 32b Einkommensteuergesetz.

Danach wird ein Tarif errechnet, der auch die steuerfreien Beträge enthält. Dieser ermittelte Prozentsatz wird dann nur auf den steuerpflichtigen Teil angewendet, was minimale Zusatzbelastungen auslöst. Das Prinzip dieses Prozederes: Je höher die Progression, umso geringer die Wirkung.