Doppelte Steuerbelastung beim Hausverkauf

A. Henneberg · ** Consulter ** Anmeldungsdatum: 28.08.2002 Beiträge: 4940 Wohnort: Osten

Ein Grundstücksverkauf kann sich steuerlich sehr unterschiedlich auswirken. Erfolgt er aus dem Privatvermögen, kann der Erlös völlig steuerfrei bleiben. Lautet das Verdikt vom Finanzamt dagegen: "Gewerblicher Grundstückshandel", muss der Verkäufer darauf Einkommensteuer und Gewerbesteuer bezahlen. Auf den ersten Blick liegen Welten zwischen "privat" und "gewerblich". In der Praxis erweist sich die Abgrenzung aber als so schwierig, dass immer neue Finanzgerichtsurteile und Verwaltungsanweisungen die Folge sind. Im vergangenen Jahr hat das Bundesfinanzministerium in einem umfassenden Schreiben die Regeln neu definiert ( klick >>> Az.: IV A 6 - S 2240 - 46/04 ).

Eine zentrale Rolle spielt die so genannte "Drei-Objekte-Grenze". Danach spricht die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren grundsätzlich für einen gewerblichen Grundstückshandel. Die Zeitspanne hat dabei doppelte Bedeutung: Sie bezieht sich auf die Anzahl der veräußerten Objekte innerhalb von fünf Jahren. Sie bezieht sich auch auf jedes einzelne Objekt, das generell unter die "Dreiergrenze" fällt, wenn es innerhalb von fünf Jahren nach Bau, Kauf oder Modernisierung wieder verkauft worden ist.

Bei so viel Grundsätzlichkeit sind Ausnahmen nicht weit: Auch wer kurzfristig weniger als vier Objekte verkauft, kann in die Gewerbefalle tappen. Das passiert, wenn sichtbare Anzeichen für den schnellen Verkauf auch nur eines Grundstücks sprechen. Ein besonders wachsames Auge hat der Fiskus dabei auf Verkäufer, die selbst aus der Baubranche kommen, wie etwa Architekten, Ingenieure oder Bauunternehmer. "Auch wenn ein Branchenkundiger zunächst Fristen und Grenzen einhält, nach fünf Jahren aber weitere Objekte verkauft, unterstellt die Finanzverwaltung Gewerblichkeit", warnt der Berliner Steuerberater Wolfgang Wawro.

Selbst genutzte Wohnungen bleiben meist außen vor

Wer in kurzer Zeit mehr als drei Objekte verkauft, landet aber nicht automatisch in der Steuerfalle. Werden Grundstücke aus dem Privatvermögen nach mindestens zehn Jahren Vermietung verkauft, bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Die Anzahl der Objekte oder die Höhe der kassierten Überschüsse spielen keine Rolle. So ist ein steuerfreier Verkauf von einem Dutzend Eigentumswohnungen in einer oder mehreren Transaktionen möglich. Ausnahmsweise spielt der Fiskus auch mit, wenn der Verkäufer Gründe für den kurzfristigen Verkauf mehrerer Objekte ins Feld führen kann. Die müssen aber stichhaltig sein, etwa eine nachweisliche Vermietung von länger als fünf Jahren. Krankheit oder Scheidung reichen ebenso wenig wie Finanzierungsprobleme oder Mieterschwund. Selbst genutzte Wohnungen bleiben bei der Prüfung in der Regel außen vor, das gilt auch dann, wenn sie kürzer als fünf Jahre genutzt wurden.

Als Objekt ist jede einzelne Immobilie zu verstehen, die selbstständig veräußert oder genutzt werden kann. Das sind unter anderem Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke, Gewerbebauten, Garagen oder Kfz-Stellplätze. Verkauft ein Vermieter ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus mit zwölf Mietwohnungen, zählt das als ein Objekt und der Verkauf kann steuerfrei bleiben. Wird ein Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gilt jede verkaufte Wohnung als ein Objekt, meint der klick >>> Bundesfinanzhof (III R 37/02) und ist damit sogar etwas strenger als die Verwaltung. Doppelhaushälften zusammen mit dem ungeteilten Grundstück verkauft, gelten als ein Objekt ( klick >>> IX R 56/99 ). Geerbte Grundstücke bleiben bei der Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt oder nicht, grundsätzlich außen vor. Das gilt unabhängig vom Umfang des geerbten Grundbesitzes. Dagegen bezieht das Finanzamt alle Grundstücke in die Prüfung ein, die im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder einer Schenkung übergegangen sind.

Wenn aber ein Vermieter Privatvermögen mit Verlust verkaufen muss, wirkt sich das steuerlich nicht aus. Der Verlust bleibt Privatsache. Führt der Verkauf eines Grundstücks aber dazu, dass ein gewerblicher Grundstückshandel entsteht, lassen sich etwaige Verluste mit positiven Einkünften verrechnen. So kann es im Einzelfall sinnvoll sein, eine oder mehrere Immobilien zusätzlich zu verkaufen und damit den Status der Gewerblichkeit zu erreichen. Die Folge ist, dass entstandene Verluste mit anderen Einkünften verrechnet werden können und so die Steuerlast insgesamt drücken. Solche Gestaltungen sollten aber nie ohne einen Steuerprofi angegangen werden.

Quelle: http://www.ftd.de/bm/ga/1108191851579.html?nv=nl