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Goodman
*** Consulter ***
Anmeldungsdatum: 16.01.2002
Beiträge: 5415
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 Verfasst am: 12.März 2005 14:25 Titel: Ferienwohnung: Lange genug vermieten |
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Wer eine Ferienwohnung vermietet, konnte seine Ausgaben bisher problemlos von der Steuer absetzen, wenn er wechselnde Gäste hatte und nicht selbst darin Urlaub machte.
Wer trickst und das Haus doch mal selbst nutzt, muss in Zukunft aufpassen. Denn Finanzbeamte erkennen Verluste aus der Vermietung nur an, wenn die ortsübliche Vermietungsdauer nicht um mehr als 25 Prozent unterschritten wird (Bundesfinanzhof, IX R 57/02).
Ist die Wohnung etwa nur 74 Tage im Jahr vermietet, während ähnliche Häuser in der Region im Durchschnitt an 100 Tagen Gäste haben, sollen Beamte genauer hinschauen, fordern die Richter in dem Urteil. |
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charmingwolf
Specialist
Anmeldungsdatum: 22.03.2004
Beiträge: 162
Wohnort: Cannes
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| Verfasst am: 25.März 2005 10:46 Titel: Die Lôsung |
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Sollten Sie eine Immobilie vermieten, lassen Sie den Vertrag über eine ausländische Makleragentur laufen. Dann können Sie zwar keine Schäden aus der Vermietung absetzen, aber es ist auch schwer für das FA eine Fremd-Vermietung zu beweisen.
der Steuerschlawiner |
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GM&P Info
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Anmeldungsdatum: 18.01.2006
Beiträge: 3335
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| Verfasst am: 16.Mai 2008 21:35 Titel: |
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| Zitat: |
Ein Urlaubsdomizil in heimischen Gefilden rechnet sich. Das Finanzamt beteiligt sich viel öfter als früher an den Kosten. Dafür gibt es jetzt vermehrt Hausbesuche.
Viele Deutsche haben die überhöhten Immobilienpreise im Ausland noch rechtzeitig vor der Hypothekenkrise für Gewinnmitnahmen genutzt. Der realisierte Erlös floss dann in heimische Urlaubsdomizile zu oft noch günstigen Marktwerten. Diese Entscheidung hat sich auch steuerlich gelohnt, da der Bundesfinanzhof die Finanzämter in ihre Schranken verwiesen hat, wenn es um Immobilien in den Bergen oder an der See geht.
Bei vermieteten Ferienwohnungen ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Eigentümer schwarze Zahlen erwirtschaften wollen. Daher zählen von Beginn an Schuldzinsen, Wohnungsabschreibung und laufende Kosten ohne entsprechend hohe Einnahmen (Az.: IX R 48/06).
Finanzbeamte dürfen aus diesem Grund auch bei beständigen Verlusten nicht danach fragen, ob das Erholungsdomizil irgendwann einmal Überschüsse abwirft. Selbst bei längerem Leerstand zählen die weiterlaufenden Kosten bei der Steuer, wenn das Ferienhaus zuvor vermietet war (Az.: IX R 30/05). Sofern die Wohnung in Deutschland auch Fremden zur Verfügung gestellt wird, mindern sämtliche Werbungskosten die Steuerlast des Eigentümers, bei Objekten jenseits der Grenze fast undenkbar.
Mit den richtigen Argumenten
Doch die aktuelle Entwicklung ist kein Freibrief im Umgang mit dem Finanzamt. Die Beamten dürfen durchaus weiter kritisch prüfen, ob Haus oder Wohnung vorrangig aus privaten Motiven angeschafft wurde. Vorhandene Zweifel lassen sich aber mit den richtigen Argumenten aus dem Weg räumen.
Der steuerliche Abzug der Verluste von Beginn an gelingt, wenn die Ferienwohnung im Harz oder am Chiemsee ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Dann dürfen sämtliche Aufwendungen den geringen Einnahmen gegenübergestellt und der negative Saldo mit anderen Einkünften wie Zinsen oder Lohn verrechnet werden.
Bessere Argumente sind vonnöten, wenn besondere Umstände gegen eine auf Dauer angelegte Vermietung sprechen. Das gilt beispielsweise bei hoher Fremdfinanzierung ohne Kredittilgung oder der erkennbaren Absicht, das erstandene Domizil später zu verkaufen oder selbst zu nutzen. Dann muss dem Fiskus nachgewiesen werden, dass Überschüsse auf Dauer realistisch sind.
Nachweise für die Fremdbelegung
Um einen solchen Verdacht gar nicht erst aufkommen zu lassen, sollte die frisch erworbene Wohnung in der Phase mit hohen Anfangsverlusten erst einmal nur fremd vermietet werden. Das spätere Umschwenken auf Eigennutzung oder Verkauf kommt dann plötzlich und infiziert die bis dahin abgesetzten Verluste nicht mehr.
Da der Bearbeiter im Wohnsitzfinanzamt die Situation in den entfernten Regionen gar nicht vom Schreibtisch aus beurteilen kann, verlangt er oft Nachweise für die Fremdbelegung. Hier reicht als Argument, dass sich Reiseveranstalter, Makler oder Kurverwaltung auf die Suche nach den Gästen machen und die Dauer der Vermietung im für den Ferienort üblichen Saisondurchschnitt liegt.
Diese Zahlen gibt es beim Tourismusbüro vor Ort. Die besten Karten hat man, wenn in der Nähe die selbst genutzte Ferienwohnung liegt. Dann hat der Finanzbeamte endgültig keine Zweifel mehr an der Fremdbelegung.
Teil 2: Buchhaltung und Steuerpflichten unter der Lupe >>
FTD - Robert Kracht |
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