Veräußerungsgewinn bei Immobilien

A. Henneberg · ** Consulter ** Anmeldungsdatum: 28.08.2002 Beiträge: 4926 Wohnort: Osten

Heute erreichte mich folgende interessante Meldung.

Abbau von Steuervergünstigungen – täglich neu ja oder nein- bei Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung und Einkünften aus Kapitalvermögen.
Der Mitte November getroffene Kabinettsbeschluss setzt ein vorläufiges Ende.
Die Diskussion wird mit Sicherheit zu Beginn der parlamentarischen Beratungen
neu aufflammen und bis zur 3. Lesung des Gesetzes andauern.

Diese Diskussion wird prinzipielle Bedeutung haben,
da – obwohl materiell von geringer Bedeutung
(1,5% des Verkaufspreises) – durch die 15%-ige Pauschalsteuer u.a.
auf in der Vergangenheit erzielte Immobiliengewinne
zum wiederholten Male gegen das Rückwirkungsverbot verstoßen wird.
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung dieser Frage wird die Zustimmung des Bundesrates
keinesfalls als sicher angesehen.

Sofern die Gesetzesänderung aber scheitern sollte, bliebe es dabei,
dass Vermietungs- und Verpachtungsverluste
nach Ablauf der Spekulationsfrist im Gegensatz zu gewerblichen Verlusten,
zu endgültigen Steuervorteilen und damit zu steuerfreien Vermögenszuwächsen führen würden.

Sollte aber das Gesetz in der jetzt verabschiedeten Form
Anfang des Jahres 2003 die Zustimmung von Bundesrat und -tag finden,
hätte dies – wie oben bereits erwähnt –
für die bis zu diesem Zeitpunkt erworbenen Immobilien nur eine geringe materielle Auswirkung.
In solchen Altfällen würde der Veräußerungsgewinn pauschal
mit 10% geschätzt. Bei Anwendung des 15%-igen Pauschalsteuersatzes auf den Gewinn (10% vom Veräußerungspreis) käme es also lediglich zu einer 1,5%-igen “Grundstücksverkaufssteuer“.

Diese Steuer würde gegenüber der bisherigen Regelung
bei V+V-Einkünften nur zu einer geringen Mehrbelastung führen,
so dass es bei dem gravierenden Unterschied der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen
bei Vermietung und Verpachtung einerseits und bei Gewerblichen Einkünften andererseits bliebe.

Ein Beispiel:
- Kauf einer Immobilie zu 100.000,- EURO
- Verlustzuweisung 80.000,- EURO
- Verkauf nach 12 Jahren zu 150.000,- EURO

a) zu zahlende Steuer bei V+V:
15% x 10% von 150.000,- EURO
= 15% x 15.000,- EURO = 2.250,- EURO

b) zu zahlende Steuer bei Gewerbebetrieb:
Veräußerungserlös 150.000,- EURO
./. Buchwert 20.000,- EURO
= Veräußerungsgewinn 130.000,- EURO
x pers. Steuersatz z.B. 50% = 65.000,- EURO

Die bei der Einkunftsart Gewerbebetrieb zu zahlende Steuer
wäre also ca. 29 mal höher als die bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung.
Unabhängig davon, ob der vom Bundeskabinett beschlossene Gesetzentwurf Gesetzeskraft erlangen wird,
bleibt es bei der steuerlichen Besserstellung der Einkunftsart
Vermietung und Verpachtung gegenüber Einkünften aus Gewerbebetrieb.
Das o.e. Beispiel zeigt, dass die Differenz so groß sein kann,
dass die Entscheidung zwischen Immobilienfonds in der Einkunftsart
Vermietung und Verpachtung einerseits
und Medien-, Schifffahrts-, Windkraftfonds usw. in der Einkunftsart
Gewerbebetrieb andererseits nicht schwer fallen sollte.
(c) Winfried Hilger

el condor · Pathfinder Anmeldungsdatum: 30.11.2002 Beiträge: 407 Wohnort: deutschland

"Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt nur, wer auf Dauer einen positiven Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erwirtschaften will. Fehlt dem Steuerpflichtigen diese sog. Einkünfteerzielungsabsicht, so sind aufgrund der Vermietungstätigkeit keinerlei Einkünfte anzusetzen. Dies hat zur Folge, dass Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung einer Immobilie nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden können, sie wirken sich dann nicht steuermindernd aus...
Im Verfahren IX R 47/99 hatten die Kläger ein zum Vermieten bestimmtes Einkaufszentrum erworben und nach 13 Monaten wieder verkauft. Finanzamt und Finanzgericht hatten es abgelehnt, die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung zu berücksichtigten, weil den Klägern die Einkünfteerzielungsabsicht gefehlt habe. Der BFH bestätigte die Vorentscheidung"
aus http://www.bundesfinanzhof.de/www/index1.html Pressemitteilung Nr. 31 vom 11. September 2002

der tenor des bfh-urteils lautet: "Ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz liegt vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - von in der Regel bis zu fünf Jahren - seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert." http://www.simons-moll.de/BFHSeite/BFH0297.html

wer jetzt verkauft, nur um seine steuerabschreibungen vor dem fiskus zu schützen, schaut alt aus. jedenfalls soweit seine alten steuerbescheide noch änderbar sind.