Familienimmobilien jetzt übertragen - aber richtig!

Goodman · *** Consulter *** Anmeldungsdatum: 16.01.2002 Beiträge: 5415

Handelsblatt; 27.04.2005

Familienimmobilien jetzt übertragen - aber richtig

Ausstehendes Urteil des Bundesverfassungsgerichts treibt Hausbesitzer in die Kanzleien. Wer Immobilienbesitz steuergünstig auf die nächste Generation übertragen möchte, sollte bald handeln. Der Grund: In nicht allzu ferner Zukunft werden voraussichtlich die Vorschriften für die steuerliche Bewertung von Immobilien und Betriebsvermögen verschärft.

Derzeit wartet der Gesetzgeber zwar noch auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) zu der Frage, ob die gegenüber Aktien und Geldgeschenken im Schenkung- und Erbschaftsteuergesetz festgeschriebene Unterbewertung von Immobilien gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt. Dass dies das BVerfG so sehen wird, halten viele Rechtsexperten aber für sehr wahrscheinlich. Denn das gesetzlich definierte Ertragswertverfahren führt häufig dazu, "dass der errechnete Steuerwert nur bei 50 bis 70 Prozent des tatsächlichen Verkehrswertes liegt", erklärt Hans-Ulrich Sorge, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern. Anders dagegen bei Bargeld und Wertpapieren: Hier setzen die Finanzämter den vollen Wert an.

Hintergrund: Derzeit wird der Grundbesitzwert vom Finanzamt gesondert festgestellt. Dabei bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke nach ihrer Fläche und den um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwerten. Bei bebauten Grundstücken wird die Jahresmiete mit 12,5 multipliziert und anschließend um eine prozentuale Wertminderung wegen Alters gekürzt.

Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von einer Mill. Euro wird demnach im Fall einer lebzeitigen Schenkung oder im Erbfall vom Fiskus je nach Lage des Objekts nur mit einem Wert von 500 000 Euro besteuert, wobei für die Ehefrau und jedes Kind ohnehin 307 000 Euro bzw. 205 000 Euro an Freibeträgen einzusetzen sind. Folge: Bei einer Familie mit einem Kind fällt de facto kaum Steuer an.

Noch zumindest: Denn die meisten Rechtsexperten gehen mehrheitlich davon aus, "dass das Verfassungsgericht die Unterbewertung von Immobilien für gleichheitswidrig erklären und dem Gesetzgeber eine Frist zur Beseitigung einräumen wird", prognostiziert Stefanie Beinert, Partnerin im Stuttgarter Büro der Kanzlei Gleiss Lutz. Und das Urteil wird nicht mehr lange auf sich warten lassen - "frühestens Ende dieses, eher Anfang des kommenden Jahres", heißt es in der Pressestelle des BVerfG.

Höchste Zeit also, sich über eine lebzeitige Übertragung des Immobilienvermögens Gedanken zu machen und wegen der Komplexität Rechtsrat einzuholen. "Davon machen vermögende Mandanten auch regen Gebrauch", berichtet Rechtsanwalt Wolfram Theiss von Nörr Stiefenhöver Lutz in München.

Theiss empfiehlt Mandanten, Immobilien ab einem Wert zwischen zwei und drei Mill. Euro in eine vermögensverwaltende Familiengesellschaft in Form einer GmbH& Co KG einzubringen. Das bringt laut Theiss den "unglaublichen Hebel" von 35 Prozent Bewertungsabschlag. Weiterer wertmindernder Faktor sei zudem die Einräumung eines Nießbrauchs - wenn sich also zum Beispiel der Eigentümer eines Mietshauses trotz der lebzeitigen Eigentumsübertragung an die Kinder vorbehält, die Mieteinnahmen für sich zu behalten. Und damit den Wert aus der Immobilie herauszuziehen.

Zusätzlicher Vorteil dieses Steuersparmodells: das Familienoberhaupt kann den Gesellschaftsvertrag so gestalten, dass er die Stimmenmehrheit behält und damit weiterhin Herr im Haus bleibt, selbst wenn er unter Ausnutzung der im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz festgelegten Freibeträge die KG-Anteile mehrheitlich an die Ehefrau und die Kinder übertragen hat.

Die Überführung der Immobilien in eine Personengesellschaft hat allerdings den Nachteil, dass diese "steuerverstrickt" werden. "Das bedeutet, dass die Wertsteigerung zwischen der Einbringung und einem späteren Verkauf steuerpflichtig wird", klärt Theiss auf. Das kann zwar ein Nachteil sein. Familien allerdings, denen es in erster Linie um den langfristigen Erhalt des Immobilienvermögens statt dessen Veräußerung geht, kann das egal sein.

Für die Mehrheit der deutschen Eigenheimbesitzer bedarf es dieser gesellschaftsrechtlichen Klimmzüge aber gar nicht - weil der Wert der Immobilie die alle zehn Jahre neu entstehenden Steuerfreigrenzen für Angehörige kaum übersteigt. Die Elterngeneration stellt sich da eher die Frage, wo sie selbst wohnen wird, wenn die Kinder plötzlich das Sagen haben. In einem Zweifamilienhaus besteht hier die Möglichkeit, den Kindern vorerst nur eine Wohnung zu überschreiben. Auch die Einliegerwohnung sollte man so schnell nicht abgeben, empfehlen die Experten.

Einen besonderen Problemfall stellen diejenigen Hausbesitzer dar, deren Immobilie sich wegen der Größe nicht in Wohneinheiten aufteilen lässt. Einige von ihnen würden das Haus aber dennoch lieber heute als morgen an die Kinder abgeben. "Man wohnt in einem Haus, das man vor 30, 40 Jahren selbst gebaut hat und das jetzt renovierungsbedürftig ist. Das will man sich selbst nicht mehr antun", beschreibt Notar a. D. Sorge eines der Kardinalprobleme der älteren Generation.

Konkret bedeutet das: Die Übertragung ist häufig mit einer Investition verbunden, die finanziert werden muss. Außerdem werden mit der Immobilienübertragung parallel auch erbrechtliche Fragen geklärt. Geschwister etwa, die kein Interesse an der Immobilie der Eltern haben, verzichten auf ihren Pflichtteil - dies allerdings nur gegen Zahlung einer Abstandssumme. "Das alles setzt eine gewisse Leistungsfähigkeit der übernehmenden Kinder voraus", sagt Sorge.

Wollen die Eltern dann auch noch bis an ihr Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben, wird es kritisch. Damit das Wohnrecht juristisch Bestand hat, muss es im Grundbuch an erster Rangstelle eingetragen werden. Solange die Immobilie aber noch mit Altkrediten belastet ist, wird daraus nichts. Gleiches gilt, wenn die Kinder in die Immobilie investieren wollen. Die finanzierende Bank verlangt nämlich eine erstrangige Grundschuld als Sicherheit - was dazu führen kann, dass das Wohnrecht verloren geht, wenn die Kinder die Bankkredite nicht mehr bedienen können.

"Die Übertragung von Immobilien auf die Nachfolgegeneration sollte nicht nur aus steuerlichen Gründen veranlasst sein", rät daher Notar Reinhard Kössinger aus Illertissen. "Nur wenn es ins gesamte Lebenskonzept passt, dann ist es steuerlich sicherlich vernünftig, das jetzt vorzuziehen".

Aktenzeichen BVerfG: 1 BvL 10/02

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