Anlageberater verurteilt - Beratung bei Anlageimmobilien

GM&P Info · . Anmeldungsdatum: 18.01.2006 Beiträge: 3321

OLG Karlsruhe verurteilt Anlageberater:
Hohe Anforderungen an Inhalt der Beratung bei Anlageimmobilien

„Die Immobilie ist und bleibt die wichtigste Kapitalanlageform in Deutschland“, lautet das Fazit einer jüngst veröffentlichten Marktstudie. Auch für die Eheleute F.* sollte eine Immobilie in Pforzheim die geeignete Kapitalanlage sein, bei der sich der Erwerb aus Einnahmen und Steuerersparnissen weitgehend selbst tragen werde, so die Empfehlung eines Anlageberaters. Dass dieser sie falsch beraten hatte, erkannten die Anleger erst später. Jetzt hat das OLG Karlsruhe (Urteil vom 2. August 2007 , Az. 11 U 1/04) den Berater zu über 230.000 € Schadenersatz verurteilt und dabei die Anforderungen an eine Beratung zum Erwerb einer Anlageimmobilie weiter präzisiert.

Für den Heidelberger Rechtsanwalt Hans Witt, der die klagende Ehefrau vor dem Oberlandesgericht vertreten hat, war es ein „klassischer Fall von Falschberatung“. Der Anlageberater hatte, wie bei fast allen Immobilienberatungen üblich, ein Berechnungsbeispiel erstellt, um darzustellen, welcher Überschuss bzw. welche Unterdeckung Folge des Immobilienerwerbs wäre. „Dadurch, dass die Berechnungen nur für das erste Jahr nach dem Erwerb durchgeführt wurden“, so Anwalt Witt, „wurde den Anlegern suggeriert, dass dauerhaft eine geringe monatliche Belastung entstünde“. Dabei sei unberücksichtigt geblieben, dass die Steuervorteile als Folge von sich kontinuierlich reduzierenden steuerlichen Abschreibungen sinken und damit der Zuschussbedarf bei gleich bleibenden Belastungen für Zinsen und Tilgung ganz erheblich ansteigen würden. Auch aus Sicht des Gerichts ein klarer Fehler des Beraters, der zumindest dann, wenn er die Rentabilität des Erwerbs unter Einbeziehung von Steuervorteilen darstelle, zu zutreffender Information auch über die sinkenden Steuerersparnisse und deren Auswirkungen verpflichtet sei.

Auch hätte der Berater nicht unkommentiert die von einem Unternehmen des Bauträgers garantierte Miete, die erheblich über der ortsüblichen Miete lag, in seine Berechnungen einstellen dürfen. Vielmehr hätte er darauf hinweisen müssen, so das Gericht, dass die Mieteinnahme von rund 1.500 DM monatlich nur bei Zahlungsfähigkeit und Bestand des Mietgaranten gewährleistet sei und die am Markt erzielbare Miete von etwa 1.150 DM deutlich überscheite. „Wenn der Berater nicht selbst prüft, ob die garantierte Miete ortsüblich oder überhöht ist“, so Anlegeranwalt Witt, „muss er zumindest darauf hinweisen, dass er selbst keine Informationen eingeholt hat“; ein Vorwurf, den auch das OLG dem verurteilten Berater macht.

Dass ein Berater die Mietmarktsituation selbst fachkundig überprüfe, wie die Gerichte von ihm forderten, sei ebenso ungewöhnlich wie ein Hinweis im Beratungsgespräch darauf, dass er nicht geprüft habe, ob die angegebene Miete tatsächlich erzielbar sei, so die Erfahrung von Anwalt Witt. Auch die erforderlichen Hinweise auf die Risiken der Immobilienanlage unterblieben, wie in diesem Fall, oft gänzlich. Viele Berater meinten, mit der Übergabe eines Prospekts, in dem auf Risiken der von ihnen empfohlenen Kapitalanlage hingewiesen wird, würden sie ihren Pflichten genügen. Dass dies nicht so ist, hat das OLG Karlsruhe bekräftigt. Die im Prospekt geschilderten Risiken müssen im Beratungsgespräch zumindest in groben Zügen geschildert werden, damit der Prospekt „Mängel oder Verharmlosungen des Anlagegesprächs“ ausgleichen könne, so die Richter.

* Name geändert

Pressemitteilung von: Witt Nittel, Rechtsanwälte