BGH: Weniger Anlegerschutz bei Schrottimmobilien

Verbraucheranwalt · . Anmeldungsdatum: 22.06.2004 Beiträge: 221 Wohnort: Berlin

Karlsruhe, den 29. April 2006. Der BGH hat den Anlegerschutz in Fällen sogenannter Schrottimmobilien teilweise reduziert. Mit insgesamt vier am vergangenen Dienstag ergangenen Entscheidungen hat der XI., für das Bank- und Börsenrecht zuständige Senat des BGH verschiedene darlehens- und verbraucherkreditrechtliche Grundsatzfragen beantwortet. Die Pressestelle des BGH teilte mit, dass der II. Senat den zuvor kontroversen Lösungen nicht länger widerspricht.

Hintergrund der Diskussionen sind zahlreiche Klagen, die kreditfinanzierte Beteiligungen von Verbrauchern an geschlossenen Immobilienfonds zum Gegenstand hatten. Die Fonds waren als Gesellschaften bürgerlichen Rechts gegründet worden. Die Anwerbung der Verbraucher erfolgte stets über Vermittler. Gängiges Argument in den Verkaufsgesprächen war die Möglichkeit der Steuerersparnis bei der zunächst verlustreichen Beteiligung an einem Fonds. Die Beteiligungen wurden über zugleich mitvermittelte Bankkredite finanziert. Der BGH hatte in der Vergangenheit mehrfach über Haustürsituationen in den Vermittlungsgesprächen zu urteilen. Die Vorgaben des EuGH in den Fällen "Heininger" (2001) sowie "Schulte" und "Crailsheimer Volksbank" (2005) hatten insoweit insgesamt anlegerfreundliche Urteile zur Folge. Die aktuellen Entscheidungen behandeln dagegen andere Grundsatzfragen, die in der Vergangenheit von dem II. und dem XI. Zivilsenat unterschiedlich beurteilt worden waren.

Verschlechtert hat sich die Rechtslage für Verbraucher in Fällen, in denen der Anlagevermittler gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßen hat. Zum einen kommt es in den Fällen nichtiger Vollmacht für die Frage einer Rechtsscheinhaftung zugunsten der Bank nach den §§ 171, 172 BGB nicht darauf an, ob der Darlehensvertrag und der Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft darstellen. Zum anderen kann der Treuhänder in diesen Fällen auch dann zum Abschluss des Darlehensvertrages befugt gewesen sein, wenn ihm eine gesonderte Vollmacht in einem Zahlungsschein erteilt worden ist und er diesen der Bank beim Vertragsschluss vorgelegt hat. Die Argumentation der Anleger, zum Darlehen nicht wirksam verpflichtet worden zu sein, wurde damit entkräftet.

In Fällen arglistiger Täuschung sieht es insgesamt günstiger aus. Bestätigt wurde die Rechtsprechung, nach der die Anleger die Darlehensrückzahlung verweigern können, soweit ihnen ein Abfindungsanspruch gegen den Fonds zusteht. Voraussetzung ist, dass Fondsbeitritt und Darlehensvertrag ein verbundenes Geschäft gemäß § 9 I VerbrKrG sind. Dies ist der Fall, wenn beide Verträge als eine wirtschaftliche Einheit anzusehen sind. Sie wird unwiderleglich vermutet, wenn der Kreditgeber sich bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung eines Verkäufers bedient. In Fällen, in denen der Vermittler den Anlegern im Gespräch gleichzeitig ein Formular für einen Kreditvertrag vorgelegt hat, greift die Vermutung zugunsten der Anleger ein. Zulasten der Anleger wurde entschieden, dass Ansprüche gegen Fondsinitiatoren und Prospektverantwortliche der Bank nicht mehr nach § 9 III VerbrKrG entgegengehalten werden können.

Das VerbrKrG findet keine Anwendung auf grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen (§ 3 II Nr. 2 VerbrKrG). Einen solchen Realkreditvertrag nimmt der BGH nunmher einmütig auch an, wenn nicht der Anleger selbst, sondern der Immobilienfonds das Grundpfandrecht bestellt hat.

War der Darlehensvertrag ursprünglich wegen fehlender Gesamtbetragsangabe nichtig, so wurde er gleichwohl gemäß § 6 II Satz 1 VerbrKrG gültig, als die Darlehensvaluta dem Fondstreuhänder zugeflossen ist, damit dieser den Fondsanteil erwirbt. Der BGH sieht in dieser Konstellation einen Empfang des Darlehens im Sinne der Vorschrift durch den Verbraucher.

Unser Kommentar: Die neue Rechtsprechung ist insofern bednklich, als sie den Banken weiterhin Anreize bietet, ungeprüft mit unseriösen Fondsbetreibern und Vermittlern zu koperieren. Für Fondsbeitritte, die nicht in Haustürsituationen zustande kamen, haben sich die Anlegerrechte nunmehr deutlich verschlechtert.
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